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一、房地產產品組合策略有哪幾種
通俗來講，房地產企業利用自身資源所生產、加工出來的東東都屬于房地產企業的產品。
這些產品，包括一切的物業形態、物業類型、建筑形式等等。這些產品有：住宅包括有多層、小高層、高層住宅類型；物業類型包括有住宅、商業、寫字樓等基本類型。
建筑形式包括有一般形式、板式結構、點是結構等等諸類。再回答你后半部分的問題這些東東的定價策略都不是一成不變的規則，定價策略講究一定的學問和技術參考，這樣就要求房產操盤者和房產策劃人員必須具備有較強實戰經驗，即銷售流程經驗，還必須具備完全吃透房產市場的前提知識和能力。
價格策略一本分為：價格策略、定價策略、調價策略等三種情況，而定價策略又包含了低開高走，高開高走，低開地走等形式。這方面的文獻恐怕不多，我也想要這方面的文獻。
其實，房產營銷的一切基礎都是建立在深刻理解產品和深刻理解客戶的基礎之上的，如此，才能更加是房產銷售得順當。
二、房地產企業可采取哪些業務發展戰略
我國的房地產業的發展速度很快，國內的地產公司也越來越多，競爭越來越激烈。
廣大地產公司要想生存發展，就必須結合實際建立公司的發展戰略并切實執行。本文以一地產公司為例，來探討了發展戰略的建立過程。
1 企業基本情況 某地產公司成立于上個世紀80年代，后經股份制改造成為公眾上市公司。是國家房地產開發一級資質企業。
目前已發展成為總資產50億元，凈資產14億元，形成了集房地產開發、酒店經營、倉儲物流于一體的大型綜合性企業集團。 公司第一大股東為*府部門，第二大股東為某民營企業，其余為公眾上市流通股。
公司主業：房地產開發是公司主導產業，公司已開發房地產逾兩百萬平方米，在房地產開發企業排名中多年來均列市前列。公司曾被評為中國房地產品牌企業20強之一。
目前，公司已將開發項目拓展到異地多個城市，在房地產開發經營方面基本形成了可持續發展的格局。公司輔業：物業管理，物業經營，酒店。
公司近年總資產及凈資產均在增長，但凈利潤、凈資產收益率在逐年降低，2003年及2004年這兩年，凈資產收益率在5%左右，低于同期銀行貸款利率；資產負債率在逐年升高，2003年及2004年這兩年，資產負債率超過70%。2 SWOT分析 公司的優勢包括：規劃及建設大型社區環境的能力；建筑質量管理控制能力；業已建立的良好信譽；數年房地產開發，積累了項目運作經驗；目前資金雄厚。
公司在以下方面存在不足：土地儲備量；市場研究和產品定位能力；市場營銷及銷售能力；工程成本控制能力；融資能力。公司面臨的機會有：消費者越來越傾向于購買自然環境優美、文化氛圍高尚的小區；市場的潛在需求；房地產業重新洗牌，為優勢企業的快速發展提供了良好的平臺。
公司面臨的挑戰包括：海外超大型地產商的進入，可能加快經濟發達地區房產市場整合的速度，留給公司發展壯大的時間變短；國內一些有實力的大型地產商跨區發展，建設大規模環境優美的社區，成為公司在全國各地的強大競爭對手；房地產在現階段利潤率處于中高水平，且進入市場相對容易，大規模投資者有可能繼續進入，而使競爭加劇；房地產開發屬資金密集性行業，公司在融資能力相對單一的情況下，資金成為影響其房地產開發的瓶頸問題；其他房地產企業的快速發展，加速了房地產企業的“分化”運動。3 企業發展戰略的制定 根據目前我國房地產市場現狀，結合公司自身實際情況，為公司制定的發展戰略如下。
3.1企業定位 企業主業：以房地產為核心，將房地產開發做大做強。企業輔業：酒店經營發揮酒店的品牌優勢，進一步提升服務水平，擴大客戶資源，在競爭激烈的酒店行業保持住優勢地位，在綜合效益上進一步挖潛，實現品牌效益雙豐收；物業管理進一步提升客戶服務水平，為提升產品的附加價值服務，為房地產開發服務；倉儲物流進一步整合資源，提升服務檔次，建設成為現代物流基地。
3.2贏利模式規劃 就目前情況下，公司逐步走向全國，對本地項目而言，可以考慮組合投資，即房地產出售、租賃和自用后在出售幾種方式相結合；對外地項目而言，根據發展定位，暫不考慮進入商業房地產，而是以住宅為主，只限銷售，不考慮出租，這種情況下，首先要借鑒其他企業的標準化模式，將項目開發過程的管理流程化，最大限度的降低風險，并保證所開發項目的質量。其次要從項目的“附加值”入手，不同地區的項目，結合當地的實際情況，有重點的進行系統定位，創造出能被消費者感知的創新點，從而確定企業在行業中的位置、產品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。
3.3公司五年戰略發展目標 未來五年，以提升房地產業的綜合競爭能力為核心，以拓展房地產業的市場空間為重點，將房地產業作大作強，以物業經營、酒店、物流為輔助，發展成為國內知名的專業的房地產綜合服務提供商。在總資產、凈資產收益率、凈利潤等方面進入全國房地產開發企業前列。
在多個城市區域開發，完成全國性戰略布局。確保每年凈資產收益率、凈資產增長率在一個良好水平；根據公司的贏利計劃制定土地儲備及房地產開發計劃。
4 發展戰略實施措施與途徑4.1重點城市布局，土地儲備增加，年開發量增加 形成多個重點城市開發格局，完成全國發展的戰略布局；土地儲備和年開發量逐年增加：公司要繼續增加土地儲備，確保每年土地儲備量。4.2設計策劃領先 設計策劃作為房地產公司的龍頭，對公司而言，整體策劃水平偏低，今后房地產開發項目應該以精品策劃為目標。
應該從以下幾方面入手：一是前期調研流程化，前期調研要細、要精，為準確的市場定位服務；二是規劃設計精品化，規劃設計階段，除對選擇的設計單位進行嚴格挑選外，還應提交給設計院詳盡的設計任務書，并對設計成果進行嚴格的評審，以精品來要求，避免出現重大設計變更；三是設計策劃客戶化，設計要充分考慮其實際生活需要，設計出合理的戶型、小區環境等。4.3成本控制最優化 成本控制作為企業的基本戰略之一，核心思想就是企業必須擁有成本優勢，而成本優勢永遠是企業追求的目標。
成本控制，應著重考慮以下幾個方面：成本預算；施工成本控制；采購成本。
三、房地產企業管理戰略是怎么回事
房地產企業戰略屬于企業經營管理決策，是房地產企業決策層在面對行業發展及市場競爭條件下，從組織內部出發，結合自身的優勢資源而制定出的、具有可持續性發展的方向性、長遠性、全局性的綱要。
房地產企業同樣適應于一般企業經典的戰略選擇方案：成本領先戰略、差異化戰略與專一戰略。企業要選擇什么樣的戰略，取決于企業自身的現有項目屬性、土地儲備、經營特點以及現有的其他人力、社會、*府等資源優勢。也就是說企業采用什么樣的戰略，不是完全以企業決策層意志所決定的，很大程度上是由企業現有情況決定。戰略選擇是企業對自身資源的一次檢查與評估，通過自我檢查，發現自己自身的資源優勢，并通過戰略執行對優勢資源進行放大，從而在市場上形成企業具有可持續存在的市場競爭力。
成本領先戰略
采用這一戰略的企業以成為行業內的低成本生產者為企業戰略目標，它通常在市場上出售一種標準化、樸實無華的產品，企業通過成本控制來提高市場價格競爭力、獲得更多的行業平均利潤、獲得更大的市場份額、增加企業市場抗擊打能力、掌握市場進攻主動權等等方面。這個戰略的選擇并非一般企業所能采用的，因為在房地產企業成本中土地購置成本、資金利用成本、工程建造成本、市場營銷成本、標準化作業等，這些成本受到企業規模、企業運營體制的限制。所有企業在經營中都把降低經營成本作為一項重要的工作內容，但最終能在市場上形成以成本為企業戰略優勢的企業少之有少。
成本領先戰略在其他行業最為經典的成功案例是格蘭仕、國美在家電、商品流通行業的表現。房地產企業一般所理解的成本大多專一為購地成本與建造成本，其實這里面還有包括重要的資金利用成本與時間成本。西安很多具有成本優勢資源的開發企業如高新開發區及幾個較早發展的幾個開發企業，忽視對成本領先戰略的研究，他們在經營中多將成本戰略優勢降低到一個執行戰術，導致企業時間成本增加、進而增加了財務成本，使企業及項目賺錢不賺利、并失去了繼續壯大的機會，企業核心競爭力更無從談起。
差異化戰略
采用這一戰略的企業，以塑造產品品牌中某種特有個性內涵為企業戰略目標。企業通過名牌形象，保持技術、性能特點、顧客服務、商業網絡等面具有的獨特性，來吸引目標消費者。從客戶需求特點看，此類產品更多的是滿足購買者的心理需求。差異化戰略企業通過增加品牌獨有的高附加值，來提高產品的市場價格競爭力、獲得更多的行業平均利潤、增加企業市場風險抵御能力。差異化戰略相對成本戰略來講是一種防守型戰略，其主要被一些走個性項目的開發企業所采用，如西安房地產市場上的豪勝、中大、摩登BOBO等品牌。此戰略需要企業經營主要圍繞著增加產品附加值、提高品牌美譽度及品牌獨有個性開展。企業所開發產品在市場上，主要滿足客戶對產品非居住功能的需求，此類購買客戶對產品價格敏感度低，購買者更多的是希望此產品在市場上的具有一定個性化的的消費代表性。
差異化戰略對于中型規模的實力企業很適合，對于走大盤路線的企業具有一定的排斥性。因為差異化產品所面對的市場消費群體，在需求上的內在個性化具有不可見不可控不可量化的非功能上的特點，所以此戰略對采用企業的市場營銷能力、品牌塑造能力要求很高，而且個性化高附加值的房產產品在市場上消費總數量有限，項目規模本身也不能過大。西安多數開發企業具有走差異化戰略條件，但因為對戰略內涵的模糊，多將差異化戰略等同與定位戰術，從而導致了企業在項目連續開發中品牌的價值逐步貶值與個性消失，西安市場上這個最典型的例子就是紫薇企業及其紫薇品牌了。
差異化戰略與提高市場份額的目標不可兼顧，企業在實施差異化戰略的活動中總是伴隨著很高的成本代價，有時即使市場上所有的顧客都了解企業的獨特優點，但所開發產品也并不是所有顧客都將愿意或有能力支付公司要求的高價格。
專一戰略
采用這種戰略的企業，將在很小的消費市場范圍內與其他企業進行市場競爭。開發企業以主攻某個特殊的顧客群、某產品線（住宅、商業、寫字樓、公寓、廠房、酒店等等）的一個細分區段或某一地區市場（地理空間）。成本領先與差異化戰略都是要在全產業范圍內實現其目標，而專一化戰略的前提思想是企業開發項目時能夠以較高的效率、更好的效果為某一狹窄的消費對象服務，從而超過在較廣闊范圍內競爭的對手。企業或者通過滿足特殊對象的需要而實現了差異化，或者在為這一對象服務時實現了低成本，或者二者兼得。這樣的公司可以使其贏利的潛力超過產業的平均水平。在西安房地產市場上很多企業，都利用做在某個較小地理范圍區域內的土地儲備有意或無意的采用此戰略下的專業化營銷服務，但多沒有上升到戰略高度進行。
四、房地產企業如何制定公司戰略
企業戰略管理的內容分為三大部分。
第一、戰略的制定；
第二、戰略的實施，也就是戰略的貫徹和執行
；第三、戰略控制，也就是對戰略的執行效果進行有效性評估和反饋，并相應調整原定戰略。這三大部分是一個整體，缺一不可。顯然，戰略制定是三部分的重中之重，它是戰略實施和戰略控制的基礎和依歸。
企業戰略管理可以在五個層面上來做。
第一、公司戰略（corporate strategies），也即整個公司的生存戰略和發展戰略；
第二、業務戰略（business strategies），也即公司所從事的各個業務模塊（或事業部等）的經營戰略；
第三、職能范圍戰略（functional strategies），也即各職能部門的具體戰略，如產品戰略、人力資源戰略、營銷戰略、財務 戰略等等；
第四、戰略項目（strategic projects）的戰略管理，也即一項具體的、有戰略意義的投資、開發項目的戰略管理；
第五、針對一個業務專題的戰略管理，例如，針對上市為目標的戰略管理；針對兼并為目標的資本運作戰略管理；針對某一（組）競爭對手而做的競爭戰略管理。顯然，公司戰略位居最上層，地位最重要，它是其它層面戰略的基礎和依據。
所以，如何制定公司戰略就成為房地產企業戰略管理中最最基本、最最重要的課題。 綜合中外企業戰略管理的理論和實踐，結合我們的企業管理實踐和咨詢經驗，制定公司戰略的首要步驟是確定企業的愿景和使命。
五、尋 浙江省2009年1月自學考試房地產營銷學試題答案
一、填空題（本大題共8小題，每空1分，共15分）
1.社會功能和生態保健功能。
2.等距抽樣法和分層抽樣法。
3.小批量營銷和差異營銷。
4.土地和建材兩個方面。
5.靈活多樣和短期效益明顯。
6.推銷功能。
7.品牌建設和品牌維護。
8.保證，產品。
二、單項選擇題（本大題共10小題，每小題2分，共20分）
1.A.房地產一級市場
2. B.行業競爭
3.C.市場專業化型
4.A.產品的深度
5 C.功能折扣
6.、A.直接沖突
7. B.人員推銷
8B.工業物業
9. B.知名度
10. B.銷售額比例法
三、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）
1A.位置的固定性 B.長期使用性 C.異質性
2. A.產品因素 B.市場因素C.競爭因素 D.環境因素E.企業因素
3. A.代購車船票 C.家庭護理 D.帶訂報紙雜志E.庭院綠化
4. A.問卷調查法 D.電話調查
5. A.認知價值定價法 E.需求差異定價法
四、名詞解釋
1.市場潛力
答：沒有表現出來的需求力，某一特定時期，和特定條件下，市場對某一產品的購買量的最樂觀估計。
2.隨行就市定價法
答：指企業以同行業競爭的同類商品的價格作為定價依據，再適當考慮本企業產品的質量、成本等方面的因素，來確定價格的一種定價方法。
3.促銷
答：促銷是促進銷售的簡稱。促銷是指企業利用各種有效的方法和手段，使消費者了解和注意企業的產品、激發消費者的購買欲望，并促使其實現最終的購買行為。
4.物業管理
答：由專業化的企業組織，運用現代管理手段和先進的維修養護技術，為物業售后的整個使用過程提供對房屋及其設備、基礎設施與周圍環境的專業化管理。
五、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）
1.4Ps組合營銷策略的基本要點是什么？
答：產品注重開發的功能，要求產品有獨特的賣點，把產品的功能訴求放在第一位。價格，根據不同的市場定位，制定不同的價格策略，產品的定價依據是企業的品牌戰略，注重品牌的含金量。渠道，企業并不直接面對消費者，而是注重經銷商的培育和銷售網絡的建立，企業與消費者的聯系是通過分銷商來進行的。促銷，企業注重銷售行為的改變來刺激消費者，以短期的行為促成消費的增長，吸引其他品牌的消費者或導致提前消費來促進銷售的增長。
2.差異性目標市場營銷戰略的優點有哪些？
答：立足于滿足不同消費者的需求，多種的產品組合針對性地進入各個細分市場，增加競爭力，并且擴大整個市場的占有率。
3.房地產營銷中間商有何功能？
答：1.推銷功能2.咨詢功能3.融資功能4.促銷功能5.分擔風險功能6.售后服務功能7.市場調查和預測功能
4.何謂房地產營銷策劃全程性？
答：對房地產市場營銷理念和消費行為進行總體設計，以過去和現有的信息為基準，應用已有的科學知識和事務的衍變，即發展趨勢，對房地產產品或服務的戰略進行多種的思維方式上的策略的謀劃。
六、論述題（本大題共2小題，第1小題9分，第2小題10分，共19分）
1.試述新產品開發的意義。
答：①避免產品的才華，能及時采用新技術、新材料、新工藝，不斷推陳出新，從而推動社會生產力的發展，增加市場可供產品的品種和數量，使市場日益豐富多彩.②減少因為原有產品滯銷造成的經濟損失，保持生產的連續性和穩定性，為企業帶來可觀的經濟效益。③充分利用企業的資源和生產能力，提高資源使用效率，降低開發成本，最終提高經濟效益。④有利于房地產企業提高自己適應環境的能力。⑤既客戶析的消費群體，又維持企業原有的消費群體作為企業的忠誠消費者和企業產品的宣傳者。⑥提高企業的聲望，保持和擴大企業在房地產市場中占有的份額，增加自身的競爭能力，贏得市場競爭的主動權。
六、房地產產品組合策略有哪幾種
先回答你前半部分的問題；
通俗來講，房地產企業利用自身資源所生產、加工出來的東東都屬于房地產企業的產品。
這些產品，包括一切的物業形態、物業類型、建筑形式等等。這些產品有：住宅包括有多層、小高層、高層住宅類型；
物業類型包括有住宅、商業、寫字樓等基本類型。
建筑形式包括有一般形式、板式結構、點是結構等等諸類。
再回答你后半部分的問題
這些東東的定價策略都不是一成不變的規則，定價策略講究一定的學問和技術參考，這樣就要求房產操盤者和房產策劃人員必須具備有較強實戰經驗，即銷售流程經驗，還必須具備完全吃透房產市場的前提知識和能力。
價格策略一本分為：價格策略、定價策略、調價策略等三種情況，
而定價策略又包含了低開高走，高開高走，低開地走等形式。
這方面的文獻恐怕不多，我也想要這方面的文獻。其實，房產營銷的一切基礎都是建立在深刻理解產品和深刻理解客戶的基礎之上的，如此，才能更加是房產銷售得順當。
假如您是同行的話，奉勸您多多在實踐中總結，多想多問，你的問題自認而然地會解決。
再次預祝您找到更好的解釋。
七、房地產的營銷策略有哪些
基本策略：
品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；
把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；
分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；
進度跟進高潮迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售高潮，實現階段性銷售目標；
以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；
物管跟進后顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。
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