榮觀房產網一、外資進入中國樓市的影響要寫篇文章,希望能有比較深刻的,而且是客
我不是專業人士，剛看到一篇文章不錯，希望對你有所幫助。
外資：中國房產——我來了！ 作者：英國《金融時報》杰夫?代爾（Geoff Dyer） 中國是最新一個從機構投資者的房地產投資熱潮中獲益的國家。 今年上半年，外國投資者承諾將投資300億美元用于購買中國的地產項目，這一金額相當于2005年中國吸收的外國直接投資總額的一半。
雖然其中一些投資承諾可能尚未兌現，但在去年一整年，外國投資者在中國房地產行業的投資也僅有54億美元。 直到最近，多數大型投資者仍對中國的產權保護問題和經濟波動性問題憂心忡忡。
中國房地產市場為數不多的幾個海外投資者主要是香港的地產開發商，它們在內地的經營成果也是良莠不齊。 新近進入中國市場的投資者包括英國的Grosvenor集團，它已經收購了上海的一個公寓項目，并計劃推出一個中國投資基金。
斯坦福管理公司（Stanford Management）也在上海的一個地產項目上投入了3億美元。 其它一些歷史更為久遠的投資者則包括新加坡的嘉德置地（Capitaland）。
該公司去年出售了一批酒店資產，其中包括具有歷史意義的萊佛士控股（Raffles）。嘉德置地計劃將其中相當一部分收入用于投資中國。
此外，Prudential Real Estate Investors在上海收購了一棟寫字樓，荷蘭國際房地產（ING Real Estate）則推出了一個規模為3。 50億美元的中國地產基金。
外資對中國房地產市場如此熱情，并不難理解。未來幾十年，中國預計將有超過3億人口從農村遷移至城市，預計每年將有2000萬人需要安置住房。
與此同時，隨著中國經濟以每年9%到10%的速度迅猛增長，預計每年將有1500萬至2500萬人進入中產階級行列。 他們不僅會購買自有住房，還將成為如雨后春筍般涌現的購物中心和酒店的潛在顧客。
外國投資者一直對于中國的甲級寫字樓非常感興趣。盡管中國出現了一股建設熱潮，但在許多城市，甲級寫字樓依然一房難求。
上海寫字樓租金的年漲幅高達15%。 那些新近進入中國的外國機構投資者的資金，多數流向了北京和上海。
這兩個城市的法律基礎是中國最為完善的，不過，它們能夠滿足外國投資者要求的地產項目也很有限。 這就意味著一些投資者不得不采取其它策略。
一些香港的地產開發商，如香港富豪李嘉誠（Li Ka-shing）旗下的旗艦公司長江實業（Cheung Kong）與和記黃埔（Hutchison Whampoa），以及另一家香港地產商瑞安集團（Shui On），都已在武漢和重慶之類的內陸城市大舉收購土地。 摩根士丹利房地產基金（Morgan Stanley Real Estate）正在全國范圍擴大投資，收購了一些購物中心的股權。
沃爾瑪（Wal-Mart）的商店將會進駐這些購物中心。 外國投資者的另外一個策略就是開發酒店項目。
上海預計，到2010年世博會（World Expo）開幕時，上海將會迎來7000萬游客，而上海市*府也表示，在未來5年中，上海的酒店床位數將增長3倍。 來自地產集團——仲量聯行（Jones Lang LaSalle）的數據顯示，上海目前在建的豪華酒店項目有16個，而隨著2008年奧運會（Olympics）召開在即，北京也在經歷類似的建設熱潮。
學者和媒體將中國房價的大幅上漲歸因于外資的流入，尤其是在上海和北京。 中國社科院（Chinese Academy of Social Sciences）房地產專家尹中立認為，隨著*府兩年前收緊房地產信貸，國內的開發商開始尋找更多的外資合作方。
中國*府已頒布新規定，可能加大外國人在中國購買房地產的難度，這在一定程度上就是為了轉移上述擔心。 根據規定，外國人在中國必須住滿12個月，才能購買一套住房，而且必須是自己使用居住。
與此同時，在中國投資房地產的企業，必須遵循“商業存在”原則，在中國申請設立外商投資企業，這就斷絕了目前流行的海外投資工具投資中國房地產市場的路徑。此外，如果項目投資超過1000萬美元，注冊資金必須達到50%。
外匯監管部門警告稱，將仔細審查所有匯出境的地產交易收益。人們還擔心，中國*府將會設法限制房地產投資信托基金（Reit）在中國的用武之地。
中國*府還已制訂相關*策，限制開發豪華住宅項目，要求開發商確保70%的新建住宅面積為90平方米以下的中小戶型。 不過，地產專家認為，這一規定很難實施。
瑞銀（UBS）經濟學家喬納森?安德森（Jonathan Anderson）表示，總體而言，外資對中國房地產市場的影響不大，但在北京和上海等城市，外資是豪華項目大量發展的一個重要原因。 。
二、請問目前國家對外資進入國內房地產開發的限制規定有哪些
龍哥1號：你好！ 境外機構和個人在境內購買非自用房地產，其目的是用于出售、出租等經營活動，屬于投資經營行為，根據《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》等規定，應依法申請設立外商投資企業，并在核準的經營范圍內開展經營活動。
境外投資者未按照外商投資法律的規定取得《外商投資企業批準證書》和《營業執照》的，不得進行房地產開發和經營活動。 國家外匯管理局對來自境外的炒房熱錢再出“撒手锏”：對境外購房主體購買境內商品房和外商投資房地產企業涉及的外匯管理進行了規范。
外匯局的這份《國家外匯管理局、建設部關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》（下稱《通知》）是在7月份建設部等六部委發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（下稱《意見》）的基礎上出臺的。 外匯局表示，新的規定有利于加強和改進房地產市場宏觀調控，也有利于規范房地產項下跨境資本流動秩序，促進我國國際收支基本平衡。
外匯賬戶資金禁用 《通知》首次規定，境外機構和個人在境內銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內的資金，不得用于房地產開發和經營。 花旗集團地產投資部副總裁張虎躍在接受《第一財經日報》采訪時介紹，過去境外投資者用外匯專用賬戶上的外幣資金直接支付給國內開發商，再由國內開發商自己去結匯，這是交易中經常采用的方式。
目前，外國投資者專用外匯賬戶分為四類，涉及到房地產開發與經營的主要是“投資類”和“收購類”賬戶，用于存放與支付有關外匯款項。 張虎躍認為，上述規定對外國投資者投資于中國房地產市場的影響并不大，因為無論是由外國投資者還是國內房地產開發商來操作，結匯以及相關的審核是必不可少的過程。
借外債門檻提高 《通知》還對外商投資房地產企業市場準入、開發經營等所涉及的外匯管理問題進行了明確規定：凡外商投資房地產公司未全部繳付注冊資本金、未取得《國有土地使用證》或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得借用外債。 張虎躍認為這條規定對外國投資者的影響較大。
他說，以前在投資一個項目時，自有資金和債務各投進一部分，債務在資本金中比例甚至可達60%，這樣的操作比較靈活，而按照新的規定，所有的自有資金必須先到位，項目運作的靈活性降低，而且自有資金過早投放會降低項目回報率。 對外經貿大學金融學院副院長丁志杰認為，上述規定在資金來源上約束了外債的規模，提高了自有資金的比例，這樣很多以“炒房”為目的的小投資者就被攔在了門外。
在此之前，中國銀監會已經明確規定，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。此次外匯局禁止未達到上述比例的外商投資房地產公司借用外債，從而堵住了其另一條外部信貸途徑。
目前，一些國內房地產公司在境外注冊，然后在境內設立外商投資企業，通過借外債方式募集資金用于國內房地產投資。 丁志杰認為，現在借外債門檻提高后，這類“離岸”房地產公司的“殼”資源價值將縮水，這有利于規范房地產項目下的跨境資本流動。
自用和實需購買 《通知》還重申了《意見》中外國投資者購買國內房地產的自用和實需原則，規定在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可購買符合實際需要的自住商品房。 根據外匯局公布的《2005年國際收支報告》，2005年我國非金融部門吸收外商來華直接投資734億美元，其中，境外機構購買建筑物34億美元。
張虎躍說，對國外投資者購房行為應當區別看待，有些個人投資者一次性購買幾套高檔住宅，而一些機構投資者往往是購買整個樓盤然后長期持有，后者和房價過高關系不大。 他認為國內房價過高是由于住宅需求過旺。
他認為上述文件對外資進入國內房地產影響較大，但花旗集團將會繼續投資于國內房地產業，包括開發新項目和收購既有樓盤，盡管預期回報率均會有所降低。 一位外資投行人士向《第一財經日報》表示，一個成熟的房地產市場房價走勢較穩定，比如香港，即使房價有波動也不會太大。
而中國內地房地產市場還遠未成熟，20年內房價還會保持上行，因此只要投資中國內地房地產業，長期看來一定有收益。 。
三、想問一下外資進入中國房地產市場后對外資儲備和匯率的影響以及為了
限制或不準外資進入房地產開發領域，會減少市場供給，致使房地產市場供不應求，房價高企，結果是購房者支出更多，開發商利潤更高。
允許外資開發房地產，增大了開發商群落，增加了開發商實力，有助于加大房地產市場的供給，有利于房價的穩定，購房者由此受惠。而且，外資的加入，打破了中國國內企業一統江山的局面，有利于形成多樣化的市場競爭格局。
這對購房者來說，是非常有益的。由此，允許外資擔當開發商角色，對購房者是利好，對開發商是利空；相反，不允許外資進入房地產開發領域，對購房者是利空，對開發商是利好。
四、想問一下外資進入中國房地產市場后對外資儲備和匯率的影響
限制或不準外資進入房地產開發領域，會減少市場供給，致使房地產市場供不應求，房價高企，結果是購房者支出更多，開發商利潤更高。
允許外資開發房地產，增大了開發商群落，增加了開發商實力，有助于加大房地產市場的供給，有利于房價的穩定，購房者由此受惠。而且，外資的加入，打破了中國國內企業一統江山的局面，有利于形成多樣化的市場競爭格局。
這對購房者來說，是非常有益的。由此，允許外資擔當開發商角色，對購房者是利好，對開發商是利空；相反，不允許外資進入房地產開發領域，對購房者是利空，對開發商是利好。
五、國內注冊的外資企業能否直接進入房地產
您的問題要分類回答：1、如果該外資企業經營范圍不具備房地長開發的內容，不可以從事房地產的大量投資和開發，否則是違法的。
但是可以購買以公司自已名義的用于自身經營的房產。2、如果想進行法定的房地產開發活動，至少要找一個中方股東合營，并增資等等，以達到商務部門規定的外商投資企業從事房地產開發的門檻才可以合法從事。
3、外國注冊的公司（例如注冊地在香港或者美國），與外商投資企業（由外商投資但注冊地在中國）是兩個概念，外國注冊的公司是不能在中國直接購買房產的，法律禁止。
六、國內注冊的外資企業能否直接進入房地產
您的問題要分類回答：1、如果該外資企業經營范圍不具備房地長開發的內容，不可以從事房地產的大量投資和開發，否則是違法的。
但是可以購買以公司自已名義的用于自身經營的房產。2、如果想進行法定的房地產開發活動，至少要找一個中方股東合營，并增資等等，以達到商務部門規定的外商投資企業從事房地產開發的門檻才可以合法從事。
3、外國注冊的公司（例如注冊地在香港或者美國），與外商投資企業（由外商投資但注冊地在中國）是兩個概念，外國注冊的公司是不能在中國直接購買房產的，法律禁止。
七、如果現在房地產是一中泡沫現象,那該怎么解決
一路走高的房價，不僅成為百姓生活不堪承受之重，也引起了專家學者、*府主管部門的高度重視。
昨天，在中國社科院舉行《2005房地產藍皮書》出版暨2005年中國房地產市場研討會上，包括中國房地產業協會會長楊慎在內的專家學者對房價問題展開激烈討論。楊慎認為，按現行*策房價肯定降不下來，現在并不是買房的最佳時機。
現狀 房價比收入漲得快 來自國家統計局的數據顯示，2004年商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅首次突破兩位數，首次超過人均可支配收入增長幅度和物價上漲指數。房價漲幅為2000年以來最高。
房價無休止的上漲已與居民收入比例產生明顯的矛盾。 *府出面抑制房價 對于房價上漲過快，目前*府已經開始使用宏觀調控手段來解決。
今年3月，央行繼去年10月后再次宣布加息。 對此，社科院金融研究發展室主任易憲容表示，面對不斷上漲的房地產價格，*府還有可能在利率、土地、稅收*策等方面“聯手出擊”抑房價。
**辦公廳近日下發了《**辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，用8條措施來抑制房價。其中引人關注的一條是，“對造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究相關負責人的責任。”
《藍皮書》 藍皮書預測房價增幅將趨緩 對于2005年中國房地產房價，《2005房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO.2》進行了分析預測。 報告預測，在國家宏觀調控背景下，房地產市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面很難改變。
由于*策變動對市場預期（供給減少）的影響有關時間減弱、市場經濟自身的價格調整、特別是*府將采取措施抑制房價過快增長等因素，報告預期今年房價增幅將趨緩。 今年房價仍將上漲 *府開出的提高購房利息、提高購房首付等“*策藥”調控房價，北京房價會不會因此下跌呢？ 對此，專家指出，加息雖然對樓市產生很大影響，但從北京來說房價下降可能性比較小。
中國房地產業協會會長楊慎認為中國房地產存在的問題，主要是“體制病”，包括房地產的供給體制、融資體制、市場體制等，而不是“*策病”。“現在*府采取的一些措施，是用一些*策手段，比如通過調控、提高貸款利息、控制土地供給等，我個人認為，這些都難以從根本上解決目前的問題。”
楊慎形象地比喻說，現在開出的藥只針對問題的某一方面，前期投資過熱用調控，現在價格上漲用加息，很難解決問題。 楊慎提出，“新華社報道的數據是，現在城市人口每年增加1600萬到1800萬。
每年這么多人進城，住房怎么解決？我認為今年的房價還要往上漲，漲多少我不敢說 ” 不過，也有業內人士提醒，目前正是國家抑制房價的高峰時期。*策對房地產的影響還是舉足輕重的，現在對北京房價作個定論還有些過早。
因此，現在不是最佳買房時機，建議購房者觀望一段時間再買房。 開發商哄抬導致高房價 在研討會上，中國房地產估價師協會副會長兼秘書長柴強指出，當前房價上漲過快關鍵是需求的拉動，同時也有開發商炒作哄抬的原因。
柴強指出，拉動房價上升的需求大致可分為四類，第一類就是自用需求，即買房是自己居住使用；第二類是投資需求，購買后出租，通過租金收益獲得回報；第三類是投機需求，買完后漲價了再賣；第四類是跟風需求，看到別人買就跟風，類似于股市上的追漲。“分析房價上漲過快、過多是否合理，要對具體需求進行分析。”
柴強指出，中國房地產發展存在一些問題，一些城市房價上漲過快，主要是不合理需求占相當比重。 柴強同時指出，導致房價過快上漲的原因中，還有包括房地產開發商在內的一部分人的炒作哄抬行為。
他分析指出，一部分開發商把握住消費者“買漲不買落”的心理進行促銷，而此舉在一定程度上又使得一部分人跟風搶購。“實際上也有房價下落的時候，但降得很少。”
柴強以北京中高檔寫字樓的租金為例說，實際上近幾年來其租金降了很多，如長安街上中高檔的寫字樓過去是60美元每平方米，而現在只要20美元，卻沒有媒體去炒作。 柴強也指出，目前還缺乏真實的房地產成交價格數據，社會上關于房價的計算方法也存在一些問題。
