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一、如何界定房地產項目分期開發
1、規模的考慮 這是最本源的考慮。
對于一棟2000平米的商務樓來說，很少有開發商說要分幾期開發，如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤，被人再接手，然后命名為某某項目的二次開發，諧音為“二期開發”。當然這個規模的大小是相對于開發商的實力來說的。
此處我們討論的分期開發主要針對的是一個市場中的大盤開發，一般規模在10萬平米以上。2、資金的考慮 這是最貼心的考慮。
在北京市場上一個規模30萬平米的中檔項目，其運作資金需要動輒10多個億，一個開發商很難有實力一下在兩三年內將如此數目的資金注入到一個項目上。現在開發上只有3個億的資金能夠注入到這個項目，怎么辦？這就得運用市場上常說的“滾動開發”策略。
說白了，就是開發商首先注入3個億的啟動資金，開發一部分地塊，然后等著部分地塊的錢收回來，我就繼續開發下一部分的地塊。3、銷售的考慮 這是最實在的考慮。
資金的考慮只能說明對于大項目要分期開發，但到底分為幾期呢，除了看開發商有多少錢，要考慮的就是我開發商資金投入多少時，通過銷售我就能從市場回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發展和項目的正常開發，給銷售的任務就是一年半內銷售完項目并回籠資金18個億。
假設現在市場上的銷售狀況是，一個項目持續銷售每年能達到6個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。
那么要想完成任務，在可以將每期看成獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期。現在考慮到分期間的產品競爭問題，一個分期銷售到50%的時候，下一個分期才能夠推向市場，那么這個項目就要分為3期。
4、產品的考慮 這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔心同類產品之間的競爭。
此處的產品考慮，主要針對的是不同產品問題。不錯如果一個小的項目不同產品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利于項目銷售的，但是對于一個大的項目來說，沒有種產品的規模很大，那么就不可以放在一期進行同步銷售。
這主要受市場的推廣影響，例如一個大的項目，既有寫字樓又有住宅，因為產品不同，客戶群不同，客戶的認知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數的情況還是將不同的產品進行分期的。
此方面的考慮如果項目不是很大，一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務類的辦公樓、商業、酒店歸為一期。
酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產品一類。 5、價格的考慮 這是最誘人的考慮。
記得一個知名的業界老總說過，開發商對一個項目的開發其利潤是如何實現的，是通過價格的不斷提升來實現的。對于一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什么會贏利那么多。
其奧妙就在于，一個大項目起初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格并也開始瘋長。現在很多開發商已經形成一種思維的定式，當一個項目下一期推向市場時其價格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。
現在市場的消費者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價，分期也是一種好用的手段。
當然如果你營銷技巧很高，能讓購房者在的持續銷售的情況下也能接受不斷的提升價格，那情況可就完全由你自己把握了。6、規劃的考慮 這是最無奈的考慮。
對于一個占地10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現規劃路，按照規劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。也有的項目地塊中間會出現高壓走廊等，為了規避一些影響和規劃的方便，這也是分期的一個考慮和分期的界限。
當然這只是從開發商規劃便捷角度考慮項目分期的。有些時候一些城市對房地產開發項目有很多規定，比如規模在多少平米以上就必須有相關配套，為了規避如此的限制和節省巨額的開發費用，開發商往往會采取分期來濃縮開發規模。
當然此方面的操作就比較暗箱了，只有開發商自己根據實際情況去把握了。7、風險的考慮 這是最保險的考慮。
大盤開發起始于城市化、郊區化的大力發展。對于郊區化大盤由于交通配套、周邊環境等尚未成熟，項目的運作風險較大。
所以對一些開發商來說，對外信誓旦旦地要做一次成功的城市運營，但保險考慮還是將項目進行分期規劃。有把握沒實力就先期做價值最低的地塊，通過低價格將地炒熟，然后或者與別人合作，或者賣地。
如果是沒把握也沒有實力，那就先找一塊價值最大的地做，先期收回最大的利潤，然后見機行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開發商進行異地開發規避地方*府*策風險的好辦法。
8、成本的考慮 這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因為一些原因和好處項目要進行分期，但是天下沒有免費的午餐。
項目分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣，其單位成本一居室要大于三居室。
說的是麻雀雖小五臟俱全，一居室一個廚房一個衛生間、但很少有三居室三個廚房三個衛生間的。分期也一樣，每一期你都要去*府相關部門進行相關手續的辦理，這還是次要的。
更為頭痛的是，有些規定是，如果分期每一期都要進行相關的配套。這的確是一個不小的費用。
綜合考慮，項目的開發分期需要將上述不同的影。
二、如何界定房地產項目分期開發
1、規模的考慮 這是最本源的考慮。
對于一棟2000平米的商務樓來說，很少有開發商說要分幾期開發，如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤，被人再接手，然后命名為某某項目的二次開發，諧音為“二期開發”。當然這個規模的大小是相對于開發商的實力來說的。
此處我們討論的分期開發主要針對的是一個市場中的大盤開發，一般規模在10萬平米以上。2、資金的考慮 這是最貼心的考慮。
在北京市場上一個規模30萬平米的中檔項目，其運作資金需要動輒10多個億，一個開發商很難有實力一下在兩三年內將如此數目的資金注入到一個項目上。現在開發上只有3個億的資金能夠注入到這個項目，怎么辦？這就得運用市場上常說的“滾動開發”策略。
說白了，就是開發商首先注入3個億的啟動資金，開發一部分地塊，然后等著部分地塊的錢收回來，我就繼續開發下一部分的地塊。3、銷售的考慮 這是最實在的考慮。
資金的考慮只能說明對于大項目要分期開發，但到底分為幾期呢，除了看開發商有多少錢，要考慮的就是我開發商資金投入多少時，通過銷售我就能從市場回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發展和項目的正常開發，給銷售的任務就是一年半內銷售完項目并回籠資金18個億。
假設現在市場上的銷售狀況是，一個項目持續銷售每年能達到6個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。
那么要想完成任務，在可以將每期看成獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期。現在考慮到分期間的產品競爭問題，一個分期銷售到50%的時候，下一個分期才能夠推向市場，那么這個項目就要分為3期。
4、產品的考慮 這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔心同類產品之間的競爭。
此處的產品考慮，主要針對的是不同產品問題。不錯如果一個小的項目不同產品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利于項目銷售的，但是對于一個大的項目來說，沒有種產品的規模很大，那么就不可以放在一期進行同步銷售。
這主要受市場的推廣影響，例如一個大的項目，既有寫字樓又有住宅，因為產品不同，客戶群不同，客戶的認知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數的情況還是將不同的產品進行分期的。
此方面的考慮如果項目不是很大，一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務類的辦公樓、商業、酒店歸為一期。
酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產品一類。 5、價格的考慮 這是最誘人的考慮。
記得一個知名的業界老總說過，開發商對一個項目的開發其利潤是如何實現的，是通過價格的不斷提升來實現的。對于一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什么會贏利那么多。
其奧妙就在于，一個大項目起初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格并也開始瘋長。現在很多開發商已經形成一種思維的定式，當一個項目下一期推向市場時其價格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。
現在市場的消費者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價，分期也是一種好用的手段。
當然如果你營銷技巧很高，能讓購房者在的持續銷售的情況下也能接受不斷的提升價格，那情況可就完全由你自己把握了。6、規劃的考慮 這是最無奈的考慮。
對于一個占地10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現規劃路，按照規劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。也有的項目地塊中間會出現高壓走廊等，為了規避一些影響和規劃的方便，這也是分期的一個考慮和分期的界限。
當然這只是從開發商規劃便捷角度考慮項目分期的。有些時候一些城市對房地產開發項目有很多規定，比如規模在多少平米以上就必須有相關配套，為了規避如此的限制和節省巨額的開發費用，開發商往往會采取分期來濃縮開發規模。
當然此方面的操作就比較暗箱了，只有開發商自己根據實際情況去把握了。7、風險的考慮 這是最保險的考慮。
大盤開發起始于城市化、郊區化的大力發展。對于郊區化大盤由于交通配套、周邊環境等尚未成熟，項目的運作風險較大。
所以對一些開發商來說，對外信誓旦旦地要做一次成功的城市運營，但保險考慮還是將項目進行分期規劃。有把握沒實力就先期做價值最低的地塊，通過低價格將地炒熟，然后或者與別人合作，或者賣地。
如果是沒把握也沒有實力，那就先找一塊價值最大的地做，先期收回最大的利潤，然后見機行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開發商進行異地開發規避地方*府*策風險的好辦法。
8、成本的考慮 這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因為一些原因和好處項目要進行分期，但是天下沒有免費的午餐。
項目分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣，其單位成本一居室要大于三居室。
說的是麻雀雖小五臟俱全，一居室一個廚房一個衛生間、但很少有三居室三個廚房三個衛生間的。分期也一樣，每一期你都要去*府相關部門進行相關手續的辦理，這還是次要的。
更為頭痛的是，有些規定是，如果分期每一期都要進行相關的配套。這的確是一個不小的費用。
綜合考慮，項目的開發分期需要將上述不同的影響因素進行匯總。
三、房地產開發項目的規劃設計如何進行
房地產開發項目的規劃設計從城市總體規劃到控制性詳細規劃，一般是由*府部門編制和組織方案評選，審定后具有法規效力，是一種*府行為。
房地產投資最終能否成功，取決于時機、地段和建筑質量；地段的選擇、建筑內容及其布置與規劃設計密不可分；用地區位的社會經濟條件、*府規定的用地規劃設計條件、開發投資者的建設意圖等因素對詳細規劃設計都有很大影響，投資決策者需要熟悉城市規劃管理程序。 房地產開發項目首先要持*府主管部門批準的計劃立項文件，進行項目規劃申報，經城市規劃主管部門審查同意后，獲取規劃設計條件通知書。
房地產開發投資者委托編制的修建性詳細規劃以及建筑設計、市*工程設計等必須符合規劃設計條件。 城市規劃主管部門要根據規劃設計條件對規劃設計方案進行審查和審批管理；房地產開發項目要特別注意在符合規劃設計條件和日照、通風、防災等各項設計規范要求的基礎上優化設計，如遇有重大問題需要調整規劃設計條件時，必須向城市規劃主管部門申請，經城市規劃主管部門批復獲準后，方可按新的規劃設計條件調整規劃設計。
四、某房地產開發項目分期開發,根據“分期開發,分期清算”的原則,企
該房地產公司進行A街區土地增值稅清算，按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據《土地增值稅暫行條例》第6條及其實施細則第7條的規定執行。
除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。未取得合法憑證的支出不得作為扣除項目。
該房地產公司對A街區進行土地增值稅清算取得稅務機關清算書面審核結果后，該房地產公司應在規定期限內辦理補退稅手續。 該房地產公司在清算完畢后取得扣除項目合法憑證如何繳納土地增值稅的事項，目前，總局沒有明確文件規定。
以下地方文件供參考： 《青島市地方稅務局關于印發〈青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法〉的通知》（青地稅發〔2008〕100號）第34條規定，主管稅務機關出具土地增值稅清算稅款結論后，開發企業有下列情形之一的，需按規定向主管稅務機關進行申報，經主管稅務機關審核屬實的，補充和完善稅務機關清算結論，并按規定辦理稅款繳納或退還手續： ① 已清算完畢的開發項目又發生成本、費用的； ② 納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的； ③ 主管稅務機關認為應調整清算結論的其他情況。 參照青島市地方稅務局規定，房地產公司在清算后取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的，按規定向主管稅務機關申報，經主管稅務機關審核屬實的，補充和完善稅務機關清算結論，并按規定辦理稅款繳納或退還手續。
