榮觀房產網1. 房地產投資的類型有哪些
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：我是黑黑3 房地產的種類一、按立法用語劃分的種類：土地、房屋和其他不動產三類。
二、按用途劃分的種類：居住房地產、商業房地產、辦公房地產、旅館房地產、餐飲房地產、工業房地產、農業房地產、特殊用途房地產、綜合用途房地產。三、按開發程度劃分的種類：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。
四、按實物形態劃分的種類：土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體、房地產的局部、未來狀況下的房地產、已滅失的房地產、現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分、以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產、整體資產中的房地產五、按權益狀況劃分的種類：（1）“干凈”的房屋所有權和出讓的建設用地使用權的房地產。（2）“干凈”的房屋所有權和劃撥的建設用地使用權的房地產。
（3）“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產。（4）共有的房地產。
（5）部分產權或有限產權的房地產。（6）有租約限制的房地產。
（7）設立了地役權的房地產。（8）設立了抵押權的房地產，即已抵押的房地產。
（9）有拖欠建設工程價款的房地產。（10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產。
（11）被依法查封、采取財產保全措施或以其他形式限制的房地產。（12）手續不齊全的房地產。
（13）房屋所有權、建設用地使用權不明確或歸屬有爭議的房地產。（14）臨時用地或臨時建筑的房地產。
（15）違法占地或違法建筑的房地產。（16）房地產的租賃權，即承租人權益，如承租的公有住宅。
（17）地役權。（18）房地產的。
2. 房產投資的類型有哪些
房子跟人一樣也有不同的類型，那么你是適合哪種房產投資類型的人呢？讓我們拭 目以待吧！很多人都有這樣的疑問：投資房地產業是不是就等于投資住宅就可以賺錢了？實際上不 盡然，房地產業的投資內容很豐富，包括住宅房產、商業房產、工業房產、土地等。
那么哪 項投資類型才是適合自己的呢？正確的方法是要先了解每個不同產業類型的特點，然后再選 擇適合自己的投資項目。 那么我們就先同投資者一起來了解一下投資類型及其特點吧。
—、土地投資隨著土地資源的日益緊缺，土地具有巨大的保值安全性和增值的潛力。所以投資者應重 點考慮對土地的投資，關注國家對土地出臺的法規、計劃、區域、經濟等因素對土地價值的影響。
二、住宅房產投資投資商鋪、商務樓等房產產業，其具有高風險、高回報的投資特點，而投資則具有相對投資金額小、風險小、回報穩定的特點。 住宅房產作為一項長期的投資項目，目前無論是從 *策還是市場調整的角度看，其投資價值仍在逐漸凸顯，依舊是較為突出的投資熱點。
投資一項住宅房產，除了獲取租金這一種收益外，投資者更應看中它的資產升空間。 不動產投資的升值主要取決于兩個方面，一方面是資源的稀缺性，因為土地是不甲再生資源， 土地稀缺會引發房產升值；另一方面是通貨膨脹，房產可有效抵御通貨膨脹導讀的購買力下 降，又可從通貨膨脹中受益。
三、商業房產投資在房地產投資中所占比例最大的應屬商業房產投資，它的投資回報率也最高，往往是投 資者投資房地產的重要目標。影響商業房產價格的主要因素是商業區收益的高低。
投資商業 房產時應注意看其物業面積的大小、所在地區的交通狀況、經營項目的類別和本地區競爭情 況、顧客的類型與流量、城市規劃程度與周邊發展趨勢等。 商業房產投資者獲利的首要條件 是看其商業房產投資的地理位置。
因為地理位置和城市土地級差地租所能產生的超額利潤有 關，也能體現它將來的作用和增值的潛力#商業房產的投資成本往往要高于其他類型房產的 投資成本原因就在此。但是投資者為了獲取高額的商業利潤，也甘冒投資成本高、風險大的 險，所以商業房產投資依然是投資者們青睞的熱點投資項目。
四、綜合商住樓、辦公樓房產投資決定此類房產投資成敗的關鍵是要全面考察交通、通信和金融服務的便利程度。其 相關因素包括；消防安全系統、停靠車位設計容量、娛樂、休閑、通信網絡配置情況、健身房配置等情況。
投資者要投人的大小由商住樓、辦公樓房產投資門檻的高低決定， 標準是是否能通過銀行按揭購買，先首付，后通過“以租養貸”的方式來供樓。 根據國 際專業理財公司的原則計算，衡量一處房產價格合理與否的基本公式是：“年收益X 15 年房產購買價”。
若投資的房產年收益x15年大于支付的購房款，那就表明該投資項目 尚具升值空間。五、工業房產投資基于工業房產用房適用性差，技術性強，對投資者的吸引力小的特點，很多人一般都不 投資于該類房產。
其中技術性強是指：一旦科學技術水平提高，往往會造成原有廠房的不適 應，甚至廢棄。而適用性差主要是指：工業用房的形式需要服從其生產工藝，市場狹窄。
另 夕卜，交通運輸狀況、能源狀況與工業用水、供排水系統狀況是影響工業區房產投資的價值因 素之一。工業房地產并不一定靠近市中心，所以工業房產的一次性投資遠低于商業房產。
所 以投資者對該房產的投資吸引力遠小于商業房產投資。不是所有的房產品種都是賺錢的，每個類型的成品都有不同的消費者。
如同任何投資一 樣，盲目跟風是大忌，對投資產品一定要精挑細選，慎而又慎。
3. 房地產投資有哪些種類
房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為。
房地產投資可分為房地產開發投資和房地產置業投資兩類。 房地產開發投資，是指房地產投資者從購買土地使用權開始，通過項目策劃、規劃和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產商品，然后將其推向市場進行銷售來收回投資，實現獲取投資收益的目標。
房地產投資者主要是獲取開發利潤，風險較大但回報亦大。 房地產置業投資，是指投資者的投資對象是房地產投資者新建成的物業或房地產市場上的二手貨。
4. 從房地產投資經營方式來說 房地產投資可分為哪些投資類型
二、做好房地產投資策劃應注意的幾個方面 無論縱向比較或橫向分析，未來房地產業的發展將是充滿機遇和挑戰。
嚴峻的現實告訴我們，房地產企業要想在市場競爭中立于不敗之地就必須搞好策劃，找準方向，以提高消費質量為宗旨，不斷推陳出新。筆者認為，做好房地產投資策劃，需要注意以下三個方面的問題。
1、房地產投資開發中首先必須具備的就是創新意識 創新是提高人們生活水平，使人類不斷文明的引擎。房地產開發中的創新也不例外，而且在未來的發展道路上會日顯重要，可以說它是房地產開發企業的生命線。
沒有創新，你的物業就沒有特色，就不會被關注，就不會有競爭力，導致商品在實現其價值過程中的關鍵的一跳躍沒有實現，企業又何以繼續生存。 所謂創新，就是產品有新意，而非隨波逐流、平庸無奇。
創新從不同的角度看，可以對其有不同的理解，創新的層次深淺、難易程度也各不相同。我們認為創新可以分為以下三個層次。
（1）先于市場變化而動，創造第一 在當今市場經濟中，“第一”的價值是人所共知的。投資者要能夠洞察市場先機，發掘市場潛在需求和預見市場需求偏好的變化，在此基礎上制定相應的經營戰略，—步步激發和引導這種潛在需求的顯性化和市場需求偏好的變化。
世界上那些持續取得成功的企業無一不是能夠先于市場變化而作出戰略轉變的企業。要通過創造和傳遞生活標準給社會，搶占市場先機。
在影響和改變人們生活觀念和生活方式的基礎上，創造出新的需求、新的市場，優先享受“第—”的榮譽和價值。這樣的企業往往因此獲得先行者的豐厚利潤，并且領導整個行業進入新的市場競爭。
（2）利用已有條件創造特色 最方便、最簡單的莫過于利用自己已有的優勢進行策劃、采取行動。被人們稱作房地產市場的“杭州現象”就是一個很好的例證。
近幾年來，在全國房地產市場相對低迷的情況下，杭州市的房地產市場從1998年底開始出現了意外的熱銷，而且一直保持到目前，熱銷勢頭越來越旺。這就是所謂的房地產市場的“杭州現象”。
杭州利用西湖這顆閃光的“明珠”其名聲遠播國內外的優勢，利用各種輿論工具，大力宣傳自己的自然環境、歷史文化、地理位置等人文、美麗景觀，做足了“上有天堂，下有蘇杭”的文章。同時利用這一有利條件，提出了以“游在杭州，住在杭州，學在杭州，創業在杭州”為四大主題的杭州城市品牌，吸引了大量的外地人來杭購房。
現在外地人購房已從32%上升到50%以上，已經撐起購房市場的“半邊天”。杭州在與兄弟省市間的比較中看到了自己的優勢，緊抓不放，利用特色優勢發展自己的房地產業，收到良好的效果。
（3）細分市場，調查研究，沒有優勢創造優勢 不可否認，每個地方都有自己某方面的優勢，但并不是任何優勢都可被挖掘并轉化為房地產的賣點。更多的時候開發商需要自己去細分市場、找準目標、創造優勢。
這種創新也許會更難，但卻更具有普遍意義。目前，房地產業的一個突出特點就是商品房套型越蓋越大，而如今隨著房地產市場由賣方市場到買方市場的轉變，消費者正逐漸從過去片面求大的誤區中走出來，大多數人開始根據自已的實際需要選購商品房。
其實從市場角度來看也是同樣的道理，房屋的大小并不代表房屋的品質，房屋小并不意味著差。室雅何須大，正如美國建筑大師 Frank Lioyd Wright設計的著名建筑流水別墅，僅有幾百平米，是一個很小的建筑，卻成了建筑史上的里程碑。
一個好的建筑并不在于其大小，而在于它是否和諧，和諧才是最好的。 北京“嘉悅精英家園”正是基于這種建筑理念，深刻剖析市場，學習他人的精華，融入自己對產品理念和文化的獨特理解，形成自己的風格。
在經過深入細致的市場調查分析之后，“嘉悅精英家園”的創業者們把而立之年的“飄一族”定為自己未來的業主，因為這些年輕人注重生活品質，崇尚自然環境，追求個性張揚，具有精明的的居家需求，已逐步成為具有前衛意識的發展商研究的課題。事實證明，他們的創意得到了應有的回報。
據了解，“嘉悅精英家園”在北京房地產交易會上一露面，第一天就被白領一族認購了50余套，目前已有多半的樓盤被訂購。 面對市場構成的多元化和服務需求的多樣化，通過市場細分往往可以對市場加以深度的研究，去發現那些尚未滿足的潛在需求和潛藏在人們心目中的某種愿望和觀念，并從企業的資源條件出發，以適當的產品和服務把它變成顯在的需求，從而創造出一個新的市場，使企業獲得新的發展空間。
2、策劃的根本出發點要以人為本 以人為本，就是要以提升人們的生活水平為本。只有以人為本的策劃，才能真正創造出有價值的房地產。
以人為本，要求開發商換位思考、多向定位、度身定做。開發企業在規劃、設計過程中要注重高標準的環境質量和生存條件，從提高人居舒適度出發，經常換位思考，站在消費者的立場，設身處地，探究如何滿足消費者的需求。
根據當前房地產市場的變化，各階層對商品住宅的要求已經出現了多層次、多元化的趨勢。因此，開發企業的取向也應該趨向于多層次、多方位，按照不同的對象，在環境布局、建筑造型、樓層、戶型、功能等方。
5. 房地產分類
房地產交易 房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。
在房地產交易中國家規定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度和房地產權屬登記發證制度。 房地產分三級市場： 一級市場：土地的買賣 二級市場：商品房交易及增量房市場 三級市場：二手房及存量房市場 房地產的一些特點： 房地產經營管理課程要點： 1. 房地產是房屋和土地的社會經濟形態，是房屋和土地作為一種財產的總稱。
2. 房地產業使之從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。 3. 房地產業是國民經濟的基礎性、先導性產業，將成為我國國民經濟的支柱產業。
房地產是國家的一筆寶貴財富。房地產業的地位明顯。
4. 房地產業在國民經濟中有重大作用，他是國民經濟和社會系統中基本單位的承載體，起著聯結生產與生活、生產與消費、生產與流通的作用。可以提供大量的財*積累。
它的有效發展可以合理充分利用土地資源，能創造更多就業的機會，可最不改善城鎮居民的居住和生活條件，并有利于出進我國對外開放。 5. 土地所有權法律意義上的所有權和經濟意義上的所有權雙重含義。
6. 我國城市土地的國家所有權在經濟上要實現，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。 7. 房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對于防務的戰有、使用、收益和處分的權利。
房產是商品。具有商品屬性，有價值和使用價值。
房產商品具有自己的特點，特別是地理位置對房產價值和價格的形成起著關鍵的作用。 8. 房地產經營的概念有狹義和廣義之分。
狹義的房地產經營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。廣義的房地產經營概念包括房地產生產過程和流通過程經營。
9. 房地產經營具有風險性大、收益高，經營對象有效符合投資的雙重性，經營中壟斷和競爭同時存在等特點。 10. 房地產經營必須掌握分析預測，適應需求，齊全功能，配套服務等原則。
11. 房地產經營管理運行機制是商品經濟運行機制，要按商品經濟原則進行經營管理。其基本要求是要遵循價值規律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎，參照環境和規劃等因素；要有計劃推進房改。
要創造實現房地產商品化經營的良好條件。 12. 必須加強對房地產經營的管理，包括加強房地產經營企業內部管理和國家宏觀管理，以取得經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一，微觀和宏觀的有機統一。
13. 土地產權的含義包括土地所有權、地役權、地上權、抵押權、典權和租賃權。 案例分析： 廣州市惠華房產開發公司師1982年6月就成立的一家房地產開發公司。
由于經營管理好，早在1987年就經廣州市建委批準為一級城市建設綜合開發企業，并被列為全市50家優秀企業之一。 惠華房地產通過外引內聯，多方集資，發展外向型房地產業，積極進行舊城區改造和新區開發。
公司領導認識到公司是社會主義企業，不能單純追求企業盈利，而必須協調好經濟效益、社會效益和環境效益的關系。公司開發經營的昌樂苑小區建成，住戶進住后，搞了數以百計的違章建筑和防盜設施，有的花上萬元建造起來，相當高級。
小區的空、路邊也堆放了許多雜物。按常規，住宅交付使用后，公司可以不管了。
惠華公司領導為了改變這一局面，決心做好售后服務，認真抓好小區管理。公司領導帶領干部“抓點”，堅決清除違章建筑，并無償投資30萬元，把小區美化起來，變成環境優美、安全的花園小區，受到住戶和社會的贊譽。
惠華公司也舍得花錢投資興建小區的中小學、幼兒園等公益事業，總投資600萬元，建成后無償交給教育部門使用。 公司加強經營管理，注重三個效益的統一，使公司不斷壯大和發展。
房地產投資 案例 經濟調控時期，國內房地產市場上，高檔賓館、豪華別墅處于調整消化期。但社會對中檔住宅仍有很大的需求，對商鋪的需求也因為零售業的迅速發展而增加。
在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團協商合作開發商住小區。 項目定名“新景花園”，位于廣東南沙經濟開發區。
項目占地面積 120 060平方米，規劃建筑占地面積 35 000平方米，建筑總面積269 700平方米建筑密度為29.2%.綠化面積35%容積率2。25，居住人口按占地面積20平方米/人計，共 6 000人。
經估算，項目總投資費用這5。86億元人民幣。
建成后，在經營期內累計盈余將達1。47億元，項目總投資收在率為34。
61%動態投資回收期為三年零七個月，凈現值約占6.493萬元，內部收處率為38.23%。并對項目主要經濟指標作敏感分析和風險分析。
得出項目的投資和市場風險較小，而盈利性好。 經過反復論證，合作雙方決定合資成立新景花園項目有限公司，負責該項目的興建和經營。
小結 1房地產投資經濟效益有確定性和非確定性兩大類分析方法。 2在確定性分析方法中，簡單投資收益率法和靜態投資回收期法屬靜態分析法，不考慮資金時間價值；動態投資回收期法、凈現值法和內部收益率法屬動態投資回收期法，考慮了資金時間價值。
3房地產經濟效益分析指標主要有投資收益率、靜態投資回收期、動態投資回。
6. 房產投資的方式有哪幾種 房產投資具體怎么做
1、個人房地產投資應注意的風險
由于房地產具有增值的特性，這就決定了相對于其他投資工具而言，房地產投資有收益大風險小的特點。如果你將購置的房產用于出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產升值所帶來的收益，這時幾乎沒有任何風險。至于炒賣房地產，當然會因為市場價格一時的漲跌而面臨損失的風險。一般來說，投資房地產只有長線投資才能始終立于不敗之地；而短線投資房地產，有時會受到經濟衰退的影響而導致全線崩潰。
但根據風險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也面臨較大的風險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產作為投資工具的同時，要具備對風險的承受力和規避風險的能力。通常房產投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經過較長時間的檢驗，因此投資者不應草率行事。尤其是對于部分以借貸形式投入房產的投資者，更應本著“穩健”的原則，經過精確計算后再選擇相應的投資策略。有關金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。
2、購置房產后如何進行投資操作
投資者購置房產后，即投資者用現款或分期付款的方式直接向房地產開發商購買住房，并適當裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統的投資方式，也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式。如何將房產出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關心的問題。隨著房地產中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產個人投資帶來新的機遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”，對大多數希望選擇以出租作為投資方式，但又缺乏投資經驗的投資者來說，無疑是其首選方式。
投資房地產的注意事項：
1、做好對自身資金實力和房地產市場的分析評估。
房地產投資需要大量的資金，如果自身沒有足夠的資金，或者沒有一定的籌資能力，就不能投資房地產。
第二，要當時的地產市場進行市場分析，避免盲目的投資。不論是什么行業，價格都是由供求關系影響的，因此投資房地產還是要著眼于市場的供求關系，觀察市場需求和價格走勢，找準投資時機。
2、選擇好房地產投資的品種。
目前，可以供個人進行投資的房地產品種主要有商鋪、寫字樓、住宅等。
一般情況下，地區經濟快速增長時，投資商業地產會有比較好的回報。而投資住宅地產會比較安全，升值穩定。
3、投資房地產要考慮全面。
綜合考慮該項目開發商的實力、地點、周邊環境、房型以及物業管理等方面的問題。
4、考慮好如何進行投資操作。
投資方房地產最常見的一種方式就是向開發商購買住房，進行裝飾后出售或者出租，以獲得利益。如何將房產出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關心的問題。
投資房地產幾個技巧
1進行研究，業可以讓你學會了解你的目標市場，并適用這些知識來增加你自身的優勢。
2參加相關研討會。有時候關自己學習是不夠的，有時需要聽聽專家的解釋，要充分認識參加研討會的重要，這里你將能獲得寶貴的指導，這些信息有時并不會出現在你閱讀的書里面。
3交志趣相投的朋友。雖然他們可能是你的對手或競爭者，朋友與你的同胞的房地產投資者不會受到傷害，特別是如果你新來的業務員，通過與他們的互動，你可以了解最新的市場趨勢，他們也可能教你一兩有關成功的房地產投資。
4注冊參加房地產課程也可以幫助你。像REI有線，提供可顯著提高你的投資* REI業務給你一個良好的開端，只要按照這些簡單的指針。
