榮觀房產網1. 簡述我國房地產開發流程
房地產開發一般指房地產開發企業（即開發商），以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發下的定義是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。房地產開發項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現市場上提到的所謂商住兩用的物業其實是指開發商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業。房地產開發流程主要包括以下幾個程序：
1、前期的準備
前期準備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所說的五證中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權證》由于開發商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。
2、建筑施工階段
建筑施工階段是開發商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業進行銷售。
3、銷售階段
銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。
預售條件：
《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程 建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 規定：商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
商品房現售，應當符合以下條件：
（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經落實；
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業管理方案已經落實
2. 房地產開發流程
網上找的你看下 第一章：項目決策階段 第二章：前期準備階段 一、獲取土地使用權 二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 三、規劃設計 四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察 五、申辦《施工許可證》 六、招標 第三章：工程建設階段 1、施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要 2、施工場地平整，達到施工條件 3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件 4、施工圖紙及施工資料準備 5、施工材料和施工設備的準備 6、臨時用地或臨時占道手續辦理 7、施工許可批文及辦理開工手續 8、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗 9、組織圖紙會審、設計交底 10、編制工程進度計劃 11、設計、施工、監理單位的協調 第四章：項目銷售階段 一、申辦《銷售許可證》 二、商品房銷售及按揭（以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并 依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物）辦理 一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》 二、申辦建設工程規劃驗收 三、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》 四、物業移交 第五章：交付使用階段。
3. 房地產開發流程
第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。
各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行*審批費用可以忽略不計。
4. 房地產開發流程具體是什么
一個房地產項目開發的整個流程大體上包括10個階段。
（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點 在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。
這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。 （二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步 開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。
可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。*府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。
進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要*府認真對待。
（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步 土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。
因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。
但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行*主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。
（四）項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步 根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。
方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。
初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。
開發商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行*管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行*管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。
方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行*管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。
城市規劃行*管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。 （五）征地及拆遷安置是房地產開發的第五步，也是取得土地使用權后的第一步 在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。
開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。
開發商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。 （六）籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作 取得土地使用權后，大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。
開發商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。
目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款，而房地產開發是風險極大的商業活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。
（七）建設工程招標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法 工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產開發商首先可以選擇合適的項目承。
5. 房地產開發流程是什么啊
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：陽榮輝 房地產項目開發具體流程是什么第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址62616964757a686964616fe4b893e5b19e31333433626565定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6. 房地產開發的主要流程是什么
老華：你好！ 簡單點說，主要流程是： 1、辦理房地產開發企業的《營業執照》 2、辦理房地產開發企業的《資質證書》 3、參加土地出讓的“招拍掛”，取得《土地使用權證》。
如果是經濟適用住房，還要辦理征地手續進行征地（但不要招拍掛）。 4、辦理“一書兩證”，即《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。
如果是“毛地”，還要辦理《房屋拆遷許可證》，進行拆遷。 5、按規劃進行規劃設計和建筑設計、施工圖設計，交有關部門規劃評審、設計審查。
這項不屬于行*許可，但是卻一般是開發過程辦手續時間最多的。 6、辦理項目招投標，選擇施工單位，辦理《建設工程施工許可證》，請規劃的放線施工。
有的地方，還要辦開工證。 7、辦理《商品房預售許可證》，開盤預銷售房屋，取得買賣合同，代理按揭手續。
8、組織“質量五大責任主體”（質量監督、監理、設計、施工、檢測）進行竣工驗收。 9、申請建設部門、房地產管理部門等對竣工驗收進行備案審查。
合格，取得《竣工驗收備案表》。 10、交付使用，結清購房款，發放《質量保證書》和《使用說明書》。
向物業管理企業移交管理。 11、對物業一般質量進行保修（不超過5年），法人代表對物業重大質量安全等終身負責。
協助居委會、房管、物業管理企業召開首次業主大會（一年以后就可以）。 。
7. 房地產開發流程
我國房地產開發流程的概述第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。
8. 房地產開發流程
房地產開發流程項目開發操作流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書↓向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書↓向計委申報立項報告↓計委函至規劃局↓規劃局會簽返計委↓計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽↓運用“房地產市場信息評估系統”“房地產投資專家系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告↓對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作↓據此辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知↓規劃局法征地意見函↓到土地管理部門及土地使用部門征求意見┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓新征地到土地局、規劃局、鄉*府、村公所 舊城改造到區地*科 結果報市房地局 結果報市房管局┗━━━━━┳━━━━━━┛市*府下文批地↓┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地*部門辦理 釘樁，成果給設計人 許可證 用地批準書，評估項目建設用地地價│ │申請確定規劃設計條件 凍結戶口并抄戶 口，交納地價款，取得│ 土地使用證按規劃設計條件征詢意 │見表到區配套部門征求意見 地*部門審查安置方案、安置房│ │規劃局審查后下規劃條件通知單 發拆遷許可證│ │委托進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置│ │到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊│ │規劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證│ 2.了解線路情況與供電局運行班協商修改后送首規委審圖 改造、移線方案│ 3.煤氣、道路、上下水改路由首規委召開市*協調會 4.到供電局業擴處申請用電報表，做正式出市*會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛進行個體設計（大公共建筑首規委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓領建筑工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明│ │ │運用“營銷策劃展示設計系統 到計委申請，列入 到稅務局取稅單制作資料 計劃（建委會簽）│ │ │報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記并取得許可證│建委、物價局下文批價│運用“營銷策劃展示設計系統” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地產銷售管理系統”銷售 到市*部門蓋章，證明市*條件落實│四源費繳納│到開發辦市*處核實任務│開發辦工程處同意招標│填招標申請書并到市招標辦登記│招標辦看現場│運用“投資項目概預算系統”編制標底│招標辦審查標底│開標會│定合同，寫評標報告，發中標通知書│招標辦蓋章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記 務來源及一切手續┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛建委工程處同意開工，辦理開工許可證↓施工單位進場開始施工，小區紅線內市*報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓1.小區內線 1.通知區園 1.按道路 1. 到自來 1.到熱力 （自建鍋 1.到煤氣公司路委托設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝計 辦 行施工 科報裝 裝 1.環保 2.到規劃科定2.委托施工 2.交綠化費 2.市*辦 委托線 2.委托線 局同 線路方案3.配電室土 3.綠化施工 事處養 路設計、路設計 意鍋 3.設計建工程驗 路隊驗 施工及 3.施工及 爐房 4.看現場收 收 驗收 驗收 規劃 5.施工4.設備安裝 2.到市* 位置 6.業務科檢驗及驗收 監理所 2.委托 同意接氣5.送電 下水報 設計 7.憑通氣單到裝 3.到勞動 管網所辦固3.規劃設 局報裝 定資產轉移計 4.環保局 手續及通氣4.竣工驗 審查消 手續收 音除塵 8.憑接氣單到設備 液化氣公司5.竣工驗收 辦各戶通氣手續9.通氣┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工↓四方驗收、檢驗單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出庫分配及銷售、辦理產權證↓運用“房地產物業管理系統”，進入物業管理階段可參考下。
9. 房地產開發的主要程序
房地產開發的主要程序 房地產開發的主要程序 1 .投資決策分析投資決策分析類似可行件研究，是開發過程中最為重要的一環。
投資決策分忻主要包括市場分析和財務估價兩部分。這必須在尚未簽協議之前進行，給開發者以充分的時間和自由度加以考慮。
目前.人們對房地產開發項目的財務估價已經比較普遍，而對至關重要的市場分忻卻沒有足夠的重視。應當說，市場研究對于選擇投資方向，確定開發目標與方案起著舉足輕重的作用，它往往關系到項目的成敗。
2 .前期工作當通過投資決策研究確定了具體的開發項目后，就要著手準備印實施前期—父作。它包括研究地塊的持性與范圍；分析將要購買的地塊用途及獲益能力大小；獲取土地使用權；征地、拆遷、安置、補償；規劃設計及建設方案的確定；與規劃管理部門協商，獲得規劃許可；施工現場的“七通一平”；安排短期或長期信貸；尋找預租（售）顧客；初步確定租金或售價水平、開發成本和工程量進行詳細估算和概算等等。
上述工作完成后。對項目可以再進行一次評估，因為決定開發項目成敗的經濟持性可能已經有所變化。
3 .建設階段建設階段是將開發過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上，項目建設一開始，對有些問題的處理就不像前面兩個階段具有彈性。尤其對許多小項目面言，一旦簽署了承包合同.就幾乎不再有變動的機會了。
這就再次說明了前兩個階段工作的重要件。為了防止追加成本和工期拖延，開發商必須密切注意項目建設過程的進展，定期視察施工現場，以了解整個建設過程的全貌。
4 .租售階段在很多情況下，開發商為廠分散投資風險，減輕借貸壓力，在項目建設前就通過預租或預售的形式落實了入住的客戶，但許多情況下，還是在項目完工或接近完工時才去尋找客戶。 對出租或出售兩種處置方式而言，要根據市場狀況，開發商對回收資金迫切程度印開發項目的類型來選擇，對于居住樓，通常以出售為主，對寫字樓、酒店、商業用房常以出租為主。
雖然租售階段常常處于開發的最后一個階段，但租售戰略是初期投資分析的一個重要組成部分。
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