榮觀房產網1. 房地產新開工面積累計值為什么會下降
您好！
開發投資的先行指標是房屋新開工面積。2015年，房地產開發企業房屋新開工面積15.4億平方米，同比下降14.0%。這是中國市場房屋新開工面積連續第二年同比下降，且新開工面積的下降幅度比2014年還有所擴大。房屋新開工面積，是房屋施工面積和房地產開發投資最重要的先行指標。連續兩年房屋新開工面積的下降，決定了未來房屋施工面積很難再繼續增長。2015年，全國房屋施工面積73.6億平方米，同比增長1.3%。如果施工面積很難繼續增長，房地產開發投資也就很難繼續增長。
那么，有朝一日，會不會再出現新開工面積的增長呢？我們認為很難出現。2014年以來，新開工面積的下降，性質上完全不同于以往新開工的失速。這并不是因為貨幣*策收緊，或者是產業調控加碼，開發企業控制開發進度。*策放松，銷售轉好，都不足以推動新開工面積轉為同比增長。目前新開工面積增速的下降，核心原因是可開發地理半徑衰退（開發企業再也無力下沉四線以下城市，反而普遍收縮經營區域），且不少城市住房供給已經過大。
因此，我們判斷，中國新房開發供應側的永久性歷史頂部或已經達到。
2015年全年，全國商品房銷售面積12.9億平米，商品房銷售額8.7萬億元，分別同比增長6.9%和14.4%。全國商品房銷售額增速快于銷售面積增速，主要是因為一二線城市銷售占比增加。
2015年12月份全國商品房銷售面積和銷售額同比增速比2015年11月有所下降，這可能和2014年12月的基數變動有關系。實際上，2015年12月銷售并未明顯降速，我們建議投資者不必對此進行過度解讀。
展望2016年，較低的按揭利率水平和較寬松的*策環境，預計有能力托住銷售速度。但是，可銷售資源增長已經乏力，絕大多數企業所經營城市的數量很難繼續增長。我們認為，2016年銷售規模增長有限。值得指出的是，產業*策已經從一個外生的影響因素，演變為一個內生的影響因素。我們不可能指望*策推動2016年銷售快速增長，因為一旦銷售出現快速增長的苗頭，*策就不會繼續發力。當然，由于*策空間很大，所以我們也相信商品房銷售并不會出現問題。
我們統計的重點城市土地出讓的建筑面積規模已經小于該城市的商品房銷售面積規模。從2014年三季度起，我們重點城市的庫存規模就開始出現了凈下降。但是，銷售增長有限，土地出讓也并不會快速收縮，庫存的去化本身需要很長的時間。
而且，這種庫存去化是結構性的。2015年，還有合肥等6個城市出現了庫存的凈增長。15個數據完整的城市里頭，只有深圳、廣州和上海在最近幾年庫存去化規模很大。仍有大連這樣的城市，雖然出現了庫存的凈去化，但2010年以來累積的庫存規模已經十分龐大
望采納，謝謝
2. 中國的城鄉劃分和統計口徑
排名評定和等級劃分依據：1、*治地位，2、經濟實力，3、城市規模，4、區域輻射 力。
一線城市大約5個，二線城市大約15個，三線城市大約20個，四線城市大約110個， 共計大約150個。 【一線城市】：5個 一線強（2個）：北京、上海（直轄市，一個*治文化中心，一個經濟中心，無爭 議）； 一線弱（2個）：廣州、深圳（南粵雙雄，副省級城市，廣州為中國第一經濟大省 省會，深圳為經濟特區、計劃單列市，實力旗鼓相當，公認一線）； 準一線（1個）：天津（直轄市，原本屬于二線強，近幾年國家重視、發展極快， 步入準一線）； 【二線城市】：14個，以上共計19個 二線強（10個）：南京、武漢、沈陽、西安、成都（都屬于區域中心城市，副省級 城市，省會）；重慶（直轄市）；杭州（經濟發達、副省級城市）；青島、大連、寧波 （三個經濟發達的計劃單列市，副省級城市）； 二線弱（5個）：濟南、哈爾濱、長春（剩下的三個作為省會的副省級城市）；廈 門（計劃單列市、副省級城市，規模小所以只能是二線弱）； 【三線城市】：21個，以上共計40個 三線強（8個）：長沙、鄭州、福州（經濟發展較好的省會城市，此處起，以下皆 為地級市）；烏魯木齊、昆明（省會，國家重點發展的邊疆國際化城市）；蘭州（省 會，西北重工業城市、蘭州*區）；蘇州、無錫（最發達的兩個非省會地級市）； 三線弱（7個）：南昌、貴陽、南寧、合肥、太原、石家莊、呼和浩特（七個實力 相當的省會城市）； 準三線（6個）：佛山、東莞（兩個制造業經濟強市）；唐山（環渤海重工業大城 市）；煙臺（環渤海重要港口、經濟強市）；泉州（閩南經濟中心城市）；包頭（重工 業大城市）； 【四線城市】：108個，以上共計148個 四線強（19個）：銀川、西寧、海口（三個省會城市）、洛陽、南通、常州、徐 州、濰坊、淄博、紹興、溫州、臺州、大慶、鞍山、中山、珠海、汕頭、吉林、柳州； 四線中（41個）：拉薩（*自治區首府，省會城市，經濟最落后省份）、保定、邯鄲、秦皇島、滄州、鄂爾多斯、東營、威海、濟寧、臨沂、德州、濱州、泰安、湖 州、嘉興、金華、泰州、鎮江、鹽城、揚州、桂林、惠州、湛江、江門、茂名、株洲、岳陽、衡陽、寶雞、宜昌、襄樊、開封、許昌、平頂山、贛州、九江、蕪湖、綿陽、齊 齊哈爾、牡丹江、撫順； 四線弱（48個）：本溪、丹東、遼陽、錦州、營口、承德、廊坊、邢臺、大同、榆 林、延安、天水、克拉瑪依、喀什、石河子、南陽、濮陽、安陽、焦作、新鄉、日照、聊城、棗莊、蚌埠、淮南、馬鞍山、連云港、淮安、麗水、衢州、荊州、安慶、景德 鎮、新余、湘潭、常德、郴州、漳州、清遠、揭陽、梅州、肇慶、玉林、北海、德陽、宜賓、遵義、大理； 【五線城市】：大約550個 剩余的所有城市，大約180個地級市，縣級市大約370個，共計大約550個。
---------------------------------------------------------------- 【常見說法】 國內常被提及的所謂一線、二線、三線城市的概念最早起源于房地產市場，現在已 演變成為城市綜合實力和競爭力的劃分。常規的指標包括綜合經濟實力、城市發展與規 模（建設水平、人口面積等）、輻射力與影響力、信息交流能力、國際競爭能力等等。
中國目前被普遍公認的一線城市是北京、上海、廣州、深圳，簡稱北上廣深。這幾 個城市在金融、商貿、服務、科技、對人才的吸引力等方面都高居中國大陸前四，也是 中國社科院與中國城市競爭力研究會發布的大陸地區城市綜合實力排行前四強。
其影響 力和輻射力引領整個中國大陸的發展。另一說法指北京、上海、天津、重慶，即四大直 轄市。
當然這種劃分方式僅僅考慮了城市的行*級別，不科學。 【中國五大國家中心城市】 北京、天津、上海、廣州、重慶。
【副省級城市】 副省級城市目前有十五個：武漢、成都、西安、哈爾濱、長春、沈陽、大連、濟 南、青島、南京、杭州、寧波、廈門、廣州、深圳。重慶曾經是計劃單列市，1997年成 為中國第四個直轄市。
其中大連、青島、寧波、廈門、深圳是計劃單列市。
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