房地產企業規避企業自身帶來的風險

1. 房地產企業如何規避*策風險

1、不可盲目做大 提起家電業，以彩電、空調為代表，大家都知道，其競爭十分激烈，重復投資，產品過剩，生產力過剩。就空調來說，那些大大小小的品牌不管它們愿意與否，在3到5年內會逐漸減少一大部分。競爭的過程實際上也就是一個企業、資源、項目整合的過程。房地產現在也面臨著整合的問題。有人一提回避風險，就想到做大，做大是回避風險的有效途徑，可是，如果大家都盲目做大，勢必造成整個行業的巨大泡沫，供過于求，競爭加劇，平均利潤下降，最后是你死我活，并且全面走進低谷。

因此說，房地產企業想做大是對的，但勢必要通過對現有房地產企業、資源、項目進行整合，集團化、集約化經營，以求保證供需基本平衡和相對利潤的穩定。房地產企業、資源、項目整合過程中央和地方*府要有清醒的認識，必要時介入，出臺*策進行引導。

2、學習買方市場的運營模式 房地產企業目前進入買方市場階段，可運營模式大多還停留在賣方市場階段：先建好一個或幾個大樓或小區，然后去打廣告，吸引（其實是等待）買主上門。很多房地產企業陷入困境都是由于其經營模式所造成的。最近中國住宅聯合會牽頭搞了一個所謂的整體廚衛一次性裝修到位，并稱之為一場革命。但有部分業界人士認為，這是賣方市場幽靈在做怪。

需求決定供給，把握買方市場的關鍵，就是要把握需求的差異性及多樣性。如果整體廚衛一次性裝修在一兩個項目上成功，那也只不過是迎合了市場需求的階段性，全面鋪開就違背了“人本主義”精神。那些盲目搞大型、超大型社區的房地產企業老總們，切不要給自己挖一個大坑，斷送多年的心血。

3、不要所有問題都自己扛 大家都知道，萬科物業做得好，萬科正是通過其物業的努力打開了市場。可代價也是沉重的，萬科物業需要大量的資金補貼，在快速發展階段，這種補貼沒問題，如果地產項目或行業出現低谷，補貼的錢從哪里出？物業不像地產開發那樣是一次性經營，物業管理是要持續下去的，萬科地產好比是巨無霸的火車頭，萬科物業則是車廂，車廂越來越多，發展的速度越來越快，如此下去，萬科地產這個巨無霸帶動的車隊勢必越走越慢。

因此，地產公司一定要適時把物業管理推向市場，讓其自負盈虧。從某種意義上說，物業管理行業能否成長壯大，是地產行業能否持續昌盛的一個瓶頸。物業管理行業必須盡快地得到中央和地方及地產行業的大力扶持，扶持的目標是走市場化、專業化經營之路。

4、多元化投資仍有意義 房地產運行得好，利潤是可觀的，一般房地產企業家正是看到了其利潤的快捷性，積累的資本會毫不猶豫地全部甚至更大規模融資地投入進去，很少考慮投資其他行業。世界上任何一種行業，任何一種產品都不可能是經久不衰的，經濟學家歸結為“瘋狂野貓、明日之星、搖錢樹和落水狗”四步循環。

當你的地產項目或企業正處于“搖錢樹”階段的時候，很可能離“落水狗”已經不遠。因此，有眼光的企業家，在完成積累后就要積極考慮投入新的行業及新興產業，以尋求更大的發展。俗話說，東方不亮西方亮，只有東、南、西、北都有亮點，您投資的任何一個項目風險就減少了，主營房地產企業對此應多加思考。

2. 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些

您好，房地產項目風險回避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量，發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時，事先就避開風險源或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動，以消除風險隱患。

就風險的一般意義而言，風險回避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段，是一種完全自足型的風險管理技術，即有效的回避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能，而不再需要實施其他風險管理措施，但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度，或在損失發生后予以一定補償的作用。 風險回避雖然能有效地消除風險源，避免可能產生的潛在損失或不確定性，但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性： 1.風險回避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義，而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行準確識別和衡量。

2.由于風險回避措施通常與放棄某項開發活動相聯系，這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零，但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。 3.避免某種房地產項目風險不可能實現或采用風險回避措施在經濟上是不合理的。

房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險，如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以回避的。 4.房地產項目風險無處不在，有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險，不同的開發方案具有不同的風險產生，避不勝避。

雖然房地產項目風險回避具有上述種種局限性，從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施，不宜大量采用，但其在以下兩種情況仍不失為一種防范與處理房地產項目風險的恰當方式，可使開發商受損的可能性為零：第一，某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二，應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。

另外，在實施風險回避時，房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險回避管理措施的決策，同時，還必須首先確定需要回避的風險范圍，盡可能準確進行風險識別與衡量，并將其與其他風險處理方法進行優劣比較，這是運用房地產項目風險回避措施的前提。在實際的房地產項目活動中，開發商常用的風險回避措施有：一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動；二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。

二、損失控制 損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括：減少損失發生的機會，即損失預防；降低損失的嚴重性，即遏制損失加劇兩方面的工作。

1.預防損失。風險預防是指在風險發生前，為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所采取的各種措施，以降低風險損失發生的概率為目的。

在房地產開發的各個階段，風險預防有廣泛應用。（1）投資決策階段。

在投資決策階段，房地產開發商預防風險的任務：首先是準確把握國家和地區經濟的發展趨勢，制定適合自身特點的開發策略，合理評價和選擇開發投資方案，從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險；其次，要樹立風險意識，建立風險管理組織，高度重視開發企業內部風險管理，強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習，加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三，要健全風險預警系統，防范風險的關鍵是預先行動，即主動控制，項目進入實施階段時間越長，控制風險的成本就越高。

（2）前期工作階段。在前期工作階段，為了預防風險，開發商應注意以下幾個方面：第一，積極與地方*府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系，爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助；第二，到當地規劃、國土、電力、市*、城市檔案、文物等有關部門，了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況；第三，妥善處理征地、拆遷和安置補償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。

第四，增強合同意識，認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。（3）項目建設階段。

在項目建設階段，風險預防的主要措施有：第一，采用系統的項目管理方法。第二，向施工方人員灌輸安全意識，做好現場容易出現危險事故的預案工作。

第三，及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四，合理布置施工現場。

第五，盡快完成開發項目，縮短建設周期，這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。（4）租售管理階段。

在租售管理階段，為預防風險，開發商應做好如下幾點：房地產租售合同應由房地產專業人士起草，并經律師或法律工作者審查， 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況，發現和消除現有房地產存在的各種隱患。

定期組織建筑物及附屬設備維修，將隱患消滅在萌芽之中。 2.減少損失。

減少損失是在風險事件發生時或發生后，采取的各種降低損失程度，或縮小損失發生范圍的措施，以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義，一是風險發生時的損失最小化；二是風險發生后的挽。

3. 房地產企業財務風險主要分析哪些風險

房地產企業財務風險的主要分析的風險如下：

（一）資產負債率大導致風險較大

房地產企業前期往往是負債開發，并且投資大。企業的資金來源有自有資金、預收房屋款、銀行借款，其中自有資本金較少，主要是依靠銀行借款。

（二）通貨膨脹風險

當通貨膨脹大幅度上升時，會引起各種建筑材料成本上升，以及管理費用和勞動力成本的上升，增加房地產商品的開發成本。

（三）利率變動風險

利率變動對負債經營的房地產企業影響非常大，銀行貸款利率提高，導致企業負債成本增加，預期收益相應減少。同時，投資者的購買欲降低，整個房地產市場一方面成本增加，另一方面需求降低，無疑給房地產企業帶來損失。

（四）再籌資風險

有些企業由于資產負債率過高，企業對債權人的保證程度降低，企業從貨幣市場籌資的難度加大。因此企業主要依靠銀行借款，而銀行采取一些列的通貨緊縮貨幣*策，使企業籌資難度加大。一些較小的企業或者集團子公司甚至主要從母公司借款，受母公司財務效益影響，一旦母公司資金供應不足，子公司面臨籌不到資金的風險。

（五）稅率變動風險

房地產企業涉及營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、房產稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅等，在投資、開發、經營過程中稅率的提高，將導致企業成本費用增加，預期收益減少。

（六）投資收回風險

受*治、經濟等因素影響，有些企業的一些房地產商品被閑置，房地產的買賣或者租賃合同被終止，而此時，企業的資金已經投入，短時間內很難變現。有時由于不確定事件發生或者雙方合同執行出現問題，導致客戶不按時交清剩余的房款，投資不能預期收回。

4. 淺談房地產企業風險管理對策

原發布者：龍源期刊網

[摘要]隨著國家對房地產行業調控力度的不斷加大，房地產企業面臨著越來越復雜的自然與社會環境，因此對其進行風險管理降低風險已成為必須。本文首先介紹了房地產企業風險管理的必要性，并提出了企業所面臨的主要風險，最后提出了一系列風險管理策略。

[關鍵詞]房地產；風險管理；策略

[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432(2011)32-0057-02

風險在房地產企業整個經營過程中無處不在，如果沒有很好的風險管理措施，開發商就會被可能發生的損失所困擾，其擔憂可能會使其終止某些開發與經營活動或者是改變其經營方式，因此嚴密而有效的風險管理是房地產開發商最經濟、最有效地處理各種意外損失風險的重要途徑。

目前我國房地產企業雖然積極引入風險管理辦法，但是風險管理仍然沒有系統化，風險管理涵蓋面較窄。對于國家的宏觀調控所帶來的經濟形勢和*策法規變化所帶來的風險不能及時識別和控制，這些必將給企業帶來諸多困難，甚至威脅企業的生存。因此對房地產企業進行有效的風險管理從而降低風險已成為必須。

1房地產企業所面臨的主要風險

(3)財務風險。通常投資負債比率越大，財務風險就越高。若企業不能產生足夠的現金流以按月或按年償還債務本息的風險，或房地產商不能從資金市

5. 面對房地產開發風險,企業應采取哪些對策

主要采取以下一些方式和方法：

1. 回避風險。要求企業在經營決策時，盡是回避有風險或風險大的業務，選擇無風險和風險

小的業務，達到回避經營管理風險的目的。

2. 轉移風險。是將經營可能發生的或者已經發生的風險全部地或部分地轉移出去。一般來說，

采取的主要方法是將可能發生風險的經營項目轉移出去，或者將有經營風險的項目與其他單位合作或合資經營，從而達到分散風險或減少風險的目的。但是轉移風險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的，有的是間接的。

3. 減輕風險的損失。經營風險一旦發生，企業就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。在減輕經營風險時，通常主要采取以下一些方法：精確預測經營項目的費用與收益比率，減少經營過程中的不必要的支出；縮短經營周期或縮小經營規模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。

4. 對經營項目實行保險。對經營項目實行保險，是經營者轉移經營風險的一種比較好的方式。

保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風險一旦發生帶來的損失相比要小的多。在發達的市場經濟條件下，運用保險的方式轉移或減少風險，是風險管理普遍采用的一種方法，因而也是現代回避風險或減少風險的主要方法。

對于可能發生的風險要進行科學的分類排隊；找出風險產生的原因及其因果關系；采取適當的方法，認識特定的風險。識別風險通常采取的主要方法是：分析詢問法、財務報表法、流程圖法、現場觀察法、環境分析法等。識別風險是風險管理的基礎，也是風險管理中最困難的工作。

6. 有什么開發商規避項目管理風險的對策建議

1、建立或附設企業經常性信息收集和處理機構，研究國家和區域經濟*策、行業*策，對本地區各個區（段）域的規劃、土地、項目（包括在建和意向）、適宜的房地產項目情況，做及時、準確的分析，為企業經營決策提供準確依據。

經常性從容分析，比較臨時“抱佛腳”分析的依據和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密，提供的決策依據會更科學，規避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。 2、合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養知識面寬、具有科學態度又有主動工作熱情的“研發”隊伍，結合企業文化建設，結合企業規章制度制定，用支持、鼓勵、監督、檢查、改進等方法，把企業產品的研發作為“龍頭”對待。

3、由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業決策層必須有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，必須具備一定的本行業專業、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協調能力，熟悉行業工作的基本規律，了解國家及地方*府相關行*主管部門頒布的法律法規、規范性文件規定。 簡單地說就是會經營、懂管理、知法規，唯如此才可能避免投機、*策、擔保等風險，才可能妥當地處理風險造成的后果。

4、積極推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設，逐步實現企業的體系化、制度化、程序化管理，制定適應于ISO9000:2000族質量管理標準的企業標準、工作程序、和工作流程，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則（①以顧客為關注焦點；②領導作用；③全員參與；④過程方法；⑤管理的系統方法；⑥持續改進；⑦基于事實的決策方法；⑧與供方互利的關系。 ）規范企業管理行為，真正地實現工作質量的提高。

用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規范職業行為，使工作有依據，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。 5、加強企業從業人員的現行法律法規和企業規章制度的學習，及時掌握國家及地方*府在本行業的部門規章、規范性文件、強制性標準，了解*策規定，提高“違法、違規”行為的識別能力，規避“*策風險”，避免出現投機風險、*府風險（按照《建設工程質量管理條例》處罰）。

6、加強房地產項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件，為房地產項目合同管理營造工作質量環境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規的規定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規規定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。

決不允許在過程中因出現“違規”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。 7、利用計劃管理、目標管理、過程監督、節點考核等技術手段，對房地產項目風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。

在編制計劃時，就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，按照一般規律制定規避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法；在實施過程中，就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監督，按照目標管理、節點考核的原則，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態度，科學地調整計劃和應對措施，及時總結、關閉階段性管理目標，是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。 8、重視“過程控制”，加強關鍵部位和關鍵環節的管理，消除“質量風險”、“協議、契約履行風險”的影響。

在策劃、決策階段，正確把握行業發展的規律，客觀地進行項目可行性評估、建設環境評價和經濟技術分析，準確進行市場調查和企業投資支持能力分析，正確決定項目的產品定位、品質定位，合理確定投資額度，避免出現品質與投入矛盾的風險；在設計階段，堅持按照產品的市場定位要求、規范標準要求監督設計，進行設計評審，把投資控制（一般占項目產品投資的90%--95%）的最關鍵一步控制好；在招標、簽訂合同階段，準確編制標的，合理把握投標優惠條件，簽訂一個有效且有利的協議（合同），作好投資控制的關鍵的第二步（一般占項目產品投資的5%--!0%）；在項目實施階段，加強“投資、質量、工期、安全”控制，加強“合同、信息”管理，強化建設過程與項目相關單位的關系協調，對關鍵部位和容易產生“質量通病”、對結構和使用功能有影響、對投資、小區環境質量有重要影響的過程加強監督，把實施過程的風險作有效的控制。 9、重視項目完成過程中階段性工作（過程、活動）、實施結果的評價考核，及時總結經驗、關閉階段性計劃，為企業正確認識自身的管理水平和下步工作持續改進創造基礎。

階段性工作的考核評定。

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