淺議建筑設計師在房地產企業中的定位與發展

1. 建筑行業怎么向房地產發展、

隨著城市建設和公路建設的不斷升溫，土木工程專業的就業形勢近年持續走高。

找到一份工作，對大多數畢業生來講并非是難事，然而土木工程專業的就業前景與國家*策及經濟發展方向密切相關，其行業薪酬水平近年來更是呈現出管理高于技術的傾向，而從技術轉向管理，也成為諸多土木工程專業畢業生職業生涯中不可避免的瓶頸。如何在大學階段就為“錢”途做好準備，找到正確的職業發展方向呢？ 木土工程專業大體可分為道路與橋梁工程與建筑工程兩個不同的方向，在職業生涯中，這兩個方向的職位既有大體上的統一性，又有細節上的具體區別。

總體來說，土木工程專業的主要就業方向有以下幾種： 工程技術方向 代表職位：施工員、建筑工程師、結構工程師、技術經理、項目經理等。 代表行業：建筑施工企業、房地產開發企業、路橋施工企業等。

就業前景：就像我們看到身邊的高樓大廈正在不斷地拔地而起、一條條寬闊平坦的大道向四面八方不斷延伸一樣，土木建筑行業對工程技術人才的需求也隨之不斷增長。2004年進入各個人才市場招聘工程技術人員的企業共涉及到100多個行業，其中在很多城市的人才市場上，房屋和土木工程建筑業的人才需求量已經躍居第一位。

隨著經濟發展和路網改造、城市基礎設施建設工作的不斷深入，土建工程技術人員在當前和今后一段時期內需求量還將不斷上升。再加上路橋和城市基礎設施的更新換代，只要人才市場上沒有出現過度飽合的狀況，可以說土木工程技術人員一直有著不錯的就業前景。

典型職業通路：施工員/技術員-工程師/工長、標段負責人-技術經理-項目經理/總工程師。 年薪參考：施工員/技術員：1.5萬~2.5萬元；工長：2.5萬~4萬元；技術質量管理經理：4.5萬~7萬元；項目經理：5萬~10萬元； 專家建議：隨著我國執業資格認證制度的不斷完善，土建行業工程技術人員不但需要精通專業知識和技術，還需要取得必要的執業資格證書。

工程技術人員的相關執業資格認證主要有全國一、二級注冊建筑師、全國注冊土木工程師、全國一、二級注冊結構工程師等。需要注意的是，這些執業資格認證均需要一定年限的相關工作經驗才能報考，因此土木工程專業的畢業生即使走上工作崗位后也要注意知識結構的更新，盡早報考以取得相關的執業資格。

想要從事工程技術工作的大學生，在實習中可選擇建筑工地上的測量、建材、土工及路橋標段的路基、路面、小橋涵的施工、測量工作。 設計、規劃及預算方向 代表職位：項目設計師、結構審核、城市規劃師、預算員、預算工程師等。

代表行業：工程勘察設計單位、房地產開發企業、交通或市*工程類**機關職能部門、工程造價咨詢機構等。 就業前景：各種勘察設計院對工程設計人員的需求近年來持續增長，城市規劃作為一種新興職業，隨著城市建設的不斷深入，也需要更多的現代化設計規劃人才。

隨著咨詢業的興起，工程預決算等建筑行業的咨詢服務人員也成為土建業內新的就業增長點。 典型職業通路：預算員-預算工程師-高級咨詢師。

年薪參考：預算員：1.5萬~3萬元；預算工程師：2.5萬~6萬元；城市規劃師：4萬~7萬元 建筑設計師：4萬~10萬元；總建筑設計師：25萬元以上。 專家建議：此類職位所需要的不僅是要精通專業知識，更要求有足夠的大局觀和工作經驗。

一般情況下來說，其薪酬與工作經驗成正比。以建筑設計師為例，現代建筑還要求環保和可持續發展，這些都需要建筑設計師擁有扎實的功底以及廣博的閱歷，同時善于學習，并在實踐中去體會。

目前，市場上對建筑設計人才大多要求5年以上的工作經驗，具有一級注冊建筑師資質，并擔任過大型住宅或建設工程開發的設計。此類職位也需要取得相應的執業資格證書，如建筑工程師需要通過國家組織的注冊建筑師的職業資格考試拿到《注冊建筑師資格證書》才能上崗，預算工程師需要取得注冊造價師或預算工程師資格。

另外，從事此類職業還需要全方面地加強自身修養，如需要熟悉電腦操作和維護，能熟練運用CAD繪制各種工程圖以及用P3編制施工生產計劃等，有的職位如建筑設計師還需要對人類學、美學、史學，以及不同時代不同國家的建筑精華有深刻的認知，并且要能融會貫通，鍛造出自己的設計風格。這些都需要從學生時代開始積累自己的文化底蘊。

實習時應盡量選取一些相關的單位和工作，如房地產估價、工程預算、工程制圖等。 質量監督及工程監理方向 代表職位：監理工程師 代表行業：建筑、路橋監理公司、**工程質量檢測監督部門。

就業前景：工程監理是近年來新興的一個職業，隨著我國對建筑、路橋施工質量監管的日益規范，監理行業自誕生以來就面臨著空前的發展機遇，并且隨著國家工程監理制度的日益完善有著更加廣闊的發展空間。 典型職業通路：監理員—資料員—項目直接負責人-專業監理工程師-總監理工程師。

年薪參考：現場監理員：1.8萬~2.5萬元；項目直接負責人：2.5萬~4萬元；專業監理工程師：3萬~5萬元；總監理工程師：4萬~8萬元。 專家建議：監理行業是一個新興行業，因此也是一個與執業資格制度結合得相當緊密的行業，其職位的。

2. 在房地產公司里面,建筑設計師和結構工程師,哪個發展前途大,具

房地產公司內一般建筑設計師比結構工程師的職業發展前景廣，若干年后可以升遷至建筑/技術總監。因為任何一家房產公司開發建設的項目需要迎合不同需求的客戶；除區域位置外，一個項目營銷需要有喜人眼球的建筑平面布置、建筑立面、建筑風格、房間套型及配置、利用率（得房率）、園林綠化景觀的點綴。這些工作是離不開建筑設計師的謀劃和創新，也是建筑設計師日常主要工作。

建筑設計師或結構工程師或其他工程技術人員如果工作需要到現場（如圖紙交底、重要部位的驗收、會同相關部門解決現場施工問題、搶工時駐場等）。

3. 論房地產開發項目的市場定位

論房地產開發項目的市場定位 房地產市場定位的概念，是由市場營銷學中的“市場定位”理論借鑒而來的。

定位一詞最早是在1972年由美國兩個廣告經理艾爾?里斯和杰克?屈勞特在《廣告時代》雜志上發表文章《定位時代》時提出，并慢慢流行起來的。之后他們在《定位：為了得到你的注意而戰斗》一文中指出：“定位起始于一件產品、一種商品、一次服務、一家公司、一個機構、甚至一個人……然而定位并不是你對一件產品本身做什么，而是你在有可能成為顧客的人的心目中確定一個適當的位置”。

房地產開發項目的市場定位就是在詳細的房地產市場調研和分析的基礎上，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準。 （一）房地產開發項目市場定位的基本程序和內容 1.房地產開發項目市場定位的基本程序 房地產開發項目的市場定位包含項目區位的分析與選擇、開發內容和規模的分析與選擇和開發項目租售價格的分析與選擇等。

具體來說，主要按以下流程進行：市場調查→土地條件→分析和確定潛在客戶群→產品定位（戶型、面積、檔次等）→租售價格定位→征詢意見→方案調整→成本與費用測算→預測租售收入和租售進度→經濟評價→確定最后方案。 2.市場定位的主要內容 房地產開發項目市場定位的內容主要包括以下幾個方面：①確立開發理念。

基于企業的價值觀，為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利于企業的長久發展，有利于品牌建設；②明確用途功能。在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標客戶。

在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作；④進行項目初步設計。在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委托規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容；⑤測算租售價格。

參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格；⑥根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。 （二）房地產開發項目市場定位的墓本原則 1.與企業發展戰略相一致的原則。

這里的企業發展戰略包括品牌戰略、經營戰略和管理戰略等。在企業發展戰略的框架下進行項目的市場定位，體現企業的競爭優勢，發揮企業的核心競爭力，構建企業品牌和產品品牌，使得企業的產品具有延續性和創新性，實現企業的發展目標。

2.經濟性原則。市場定位的經濟性原則首先是指產品定位應具有較高的性價比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價格合理；第二，從企業角度出發，在成本控制的基礎上，做到效益最大化；最后，在成本和費用測算、效益測算基礎上計算的各項經濟評價指標達到社會平均水平，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。

3.適應性原則。市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當地或區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區域房地產市場的物業檔次、標準、品質相適應，三和經市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業的技術和管理水平相適應。

4.可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經濟評價的可行性兩方面。

由于房地產市場的不斷變化和發展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現“無個性、難租售”的現象，要根據項目規模、地塊特性和本項目的優勢來分析入市的時機，準確設計項目的實施進度。同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，對項目進行經濟評價，分析各經濟評價指標是否可行。

項目規模、開發模式和項目進度受到經濟實力、融資能力和企業管理能力等因素的限制，它們容易定性但難以定量，在市場定位時如何“量力而行”，這個問題在市場定位時就應該得到解決。 （三）房地產開發項目市場定位中存在的主要問題及原因 1.市場定位工作的主體發生偏差。

雖然市場定位的工作主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校和研究機構及個體業主等，但由于我國房地產咨詢業還處于初創萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委托方有關聯的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有針對性。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要。

2.運用差異化戰略“模仿有余而創新不足”。差異化包括產品差異化、形象差異化和市場差異化等，“差異化是房地產企業的第三利。

4. 建筑設計的發展方向

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原發布者：龍源期刊網

摘要：2014年以來，宏觀經濟形勢對房地產行業沖擊較大，作為房地產下游產業的建筑設計行業也面臨沖擊，設計行業的發展步伐放緩但同時也是行業調整反思的最佳時期。如果設計行業能夠針對市場情況充分利用自身資源，結合自身條件找準定位，定能找到一條適合自身條件的發展之路。

關鍵詞：地產形勢；新經濟結構；建筑設計行業；產品類型；調整反思；發展

1前言

2014年以來，宏觀經濟形勢對房地產行業沖擊較大，中小型房地產企業出現虧損甚至倒閉；2015-2016年，由于市場調控依然存在，保障房數量也在上升，同時購買者越來越理智，因此大型房地產企業也面臨著嚴峻的挑戰。作為房地產下游產業的設計行業，不可避免的面臨沖擊。那么，在如此形勢下，建筑設計行業該如何發展呢？下面就針對建筑設計行業的幾種產品類型及各個方面一一闡述。

2首先，我們探討的是設計行業中的低附加值產品

低附加值產品廣泛分布于各大中小設計院，范圍最廣、產量最大，低附加值產品中，最為廣泛的即為施工圖。施工圖的制圖質量雖與項目的大小、類型、復雜程度、裝飾標準、技術含量的高低有著密切關系，但其基本內涵、實質性內容、主要的表現方式（方法）沒有高低、大小之分。只要我們把握住施工圖的幾個重要環節，即可有效控制施工圖的制圖質

5. 房地產項目的定位

房地產項目的定位 關鍵字：房地產項目定位 房地產定位 項目定位 定位決定了一個地產項目的成敗。

一個正確的定位往往能為開發商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導致巨額資產血本無歸。很多地產項目在建筑、設計、銷售招商準備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。

究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。 以前，包括現在，很多開發商不懂地產，他們的專長在融資、建筑等純技術的層面，他們懂開發，但不懂市場。

因此，在目前開發商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產項目的定位關系復雜，從宏觀和微觀的市場調研，再到消費者分析，商圈分析（商業地產），競爭對手分析，最后到產品分析，每一個步驟出現偏差，都可能導致產品定位不準或者完全錯誤。

（一）房地產開發項目市場定位的基本程序和內容 1.房地產開發項目市場定位的基本程序 房地產開發項目的市場定位包含項目區位的分析與選擇、開發內容和規模的分析與選擇和開發項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調查→土地條件→分析和確定潛在客戶群→產品定位（戶型、面積、檔次等）→租售價格定位→征詢意見→方案調整→成本與費用測算→預測租售收入和租售進度→經濟評價→確定最后方案。

2.市場定位的主要內容 房地產開發項目市場定位的內容主要包括以下幾個方面： ①確立開發理念。基于企業的價值觀，為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利于企業的長久發展，有利于品牌建設； ②明確用途功能。

在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能； ③篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作； ④進行項目初步設計。

在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委托規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容； ⑤測算租售價格。參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格； ⑥根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。

（二）房地產開發項目市場定位的基本原則 1.與企業發展戰略相一致的原則。這里的企業發展戰略包括品牌戰略、經營戰略和管理戰略等。

在企業發展戰略的框架下進行項目的市場定位，體現企業的競爭優勢，發揮企業的核心競爭力，構建企業品牌和產品品牌，使得企業的產品具有延續性和創新性，實現企業的發展目標。 2.經濟性原則。

市場定位的經濟性原則首先是指產品定位應具有較高的性價比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價格合理；第二，從企業角度出發，在成本控制的基礎上，做到效益最大化；最后，在成本和費用測算、效益測算基礎上計算的各項經濟評價指標達到社會平均水平，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。 3.適應性原則。

市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當地或區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區域房地產市場的物業檔次、標準、品質相適應，三和經市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業的技術和管理水平相適應。 4.可行性原則。

市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經濟評價的可行性兩方面。由于房地產市場的不斷變化和發展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現“無個性、難租售”的現象，要根據項目規模、地塊特性和本項目的優勢來分析入市的時機，準確設計項目的實施進度。

同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，對項目進行經濟評價，分析各經濟評價指標是否可行。項目規模、開發模式和項目進度受到經濟實力、融資能力和企業管理能力等因素的限制，它們容易定性但難以定量，在市場定位時如何“量力而行”，這個問題在市場定位時就應該得到解決。

（三）房地產開發項目市場定位中存在的主要問題及原因 1.市場定位工作的主體發生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校和研究機構及個體業主等，但由于我國房地產咨詢業還處于初創萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委托方有關聯的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有針對性。

不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理。

6. 房地產項目項目定位如何做

房地產項目定位需要按照以下環節進行：

1. 房地產市場細分

開發商按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。

A.人口細分：

年齡性別、收入、職業、所受教育、*信仰、社會階層、家庭成員、家庭生命循環

根據地理因素細分定位：潛在購房者地理分布狀況

B.心理特征細分定位：

購買動機：自住的需求偏好？改善居住條件？資產保值？休閑度假？

個性：消費者個人的性格特征，影響對住宅式樣、裝修、室內布局、區位環境、社區文化的心理偏好：內向、外向、沖動型、理智型、合群型、獨斷型、野心型等。

生活型態：平實型、寒酸型、炫耀型、名士型等。

生活方式：對消費、工作和娛樂的特定習慣和傾向性的方式。（AIO尺度）

C.根據消費行為因素：

購屋率：第一次購屋、第二次購屋、第三次購屋、多次購屋等。

品牌忠誠性：強、輕、沒有等三種。

購買行為的不同階段：不知、已知、很清楚、有興趣、有欲望等。

對產品的態度：狂熱、喜歡、無所謂、不喜歡、敵視等

2. 選定目標市場

目標市場就是指企業在市場細分之后的若干“子市場”中，所運用的企業營銷活動之“矢”而瞄準的市場方向之“的”的優選過程。

A.目標市場選擇應該考慮的因素：市場規模、資源條件、環境條件、*策性因素、盈利性因素、風險性因素

B.目標市場選擇的模式：單一市場集中化、選擇專業化、產品專業化、市場專業化、全面覆蓋、大量定制

3. 房地產市場定位

通過對產品主要技術參數、模式、產品概念的確認，創造出產品獨特的、有自身特征的價值，確立產品在客戶的心目中所占的地位。可以是質量、價格、功能、特色、造型。

4 .確定競爭對手

5. 認識和評價競爭對手

6. 確定競爭對手的定位

7. 分析顧客

7. 如何進行商業地產的建筑定位

我愛鋪網分享：首先分析商圈屬性及經營模式，然后分析整體項目的開發背景，明確項目的業態定位、地方愛好、抗性、氣侯、經營模式、形象、資金等問題后，還有最大的一個核心考慮點——根據不同業態做相應的建筑定位，把控各業態鋪位規格，從需求、項目開發、業態對建筑的特殊要求等角度等全部考慮完以后，基本上就能夠明確每個鏈條的中心，等于要完成整體建筑的初步方向，然后形成一個基礎的建筑設計任務書，再由專業的建筑規劃公司按照這個任務書，在滿足基本要求的前提下，進行整體大樓的建筑設計、效果圖設計和施工圖設計。

8. 房地產項目定位分析模型設計

房地產項目定位分析模型設計內容摘要：本文從定位的三個層次出發，研究了房地產項目的定位原則、分析體系和方法。

關鍵詞：定位 房地產項目 分析模型對定位的研究，自1972年，美國廣告權威雜志《Advertising Age》刊登出里斯和特勞特《定位時代》文章，標志著“定位”的誕生。在往后的幾十年里，人們對定位進行了不同層面的研究。

“定位”這個概念來自于傳播，但是實際上在戰略、營銷和傳播三個層次上都有所延伸（見圖1）。三個層次的“定位”協調統一能夠聚合強大的競爭優勢。

房地產項目的定位房地產項目的前期研究，實際上關聯了企業的發展戰略和項目的市場判斷選擇兩個問題。企業的核心能力和對項目的戰略要求是項目定位的前提條件，一個企業無法實現的項目定位，無疑將把企業置于風險的邊緣。

反過來，一個基于企業發展戰略而成功開發的項目，必將成為推動企業出品牌、出效益、出機制、出人才、出網絡的重要推手，企業與項目之間是相互關聯、相互促進的。房地產項目的前期定位研究是企業戰略層面和項目營銷層面的綜合考慮，而非后期傳播推廣層面上的概念。

房地產項目定位的原則（一）核心原則1.適應性原則。即項目定位必須迎合市場與行業發展的趨勢與機遇。

具體包含以下兩層含義：一是與區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應；二是與區域房地產市場需求相匹配，一方面要根植于消費者生活中的根本需求和成長性需求。另一方面要高度重視市場及行業走勢，特別注重那些已經被人們認同，卻又沒有在市場上得到充分滿足的需求。

2.與企業發展戰略和項目資源優勢相一致原則。在企業發展戰略的框架下進行項目定位，符合企業的核心能力，體現企業的競爭優勢，實現企業的發展目標。

同時，將項目獨特的資源優勢發揮出來，如果項目定位不以自身優勢迎合市場，即使定位概念做出來，它的演繹和支持體系也不完善。甚至很容易被別人克隆，而且有可能比我們做得還好。

（二）必要原則1.差異化原則。包括市場差異化、產品差異化和形象差異化等，“差異化是房地產企業的第三利潤源泉”，是項目避開正面競爭和建立新規則的重要手段。

這里所說的差異化是“有效差異化”，在細分市場中能找到自己的市場容量。2.經濟性原則。

首先是指產品定位應具有較高的性價比，具有較高價格競爭力和抗價格變化風險的彈性；第二，從企業角度出發，在成本控制的基礎上，做到效益最大化；最后，在成本和收益測算、效益評估基礎上計算的各項經濟評價指標達到企業既定目標的要求或行業水平。3.可行性原則。

包括項目實施的技術可行性和經濟可行性兩方面。房地產項目定位的分析體系和方法（一）需求分析需求分析是對項目所匹配的競爭市場供應和目標消費群體需求對比所形成的市場空間的判斷，是項目定位過程中最直接、最理性的依據。

需求分析的核心是對市場機會點的判斷和選擇。區域經濟分析。

區域經濟格局與特點分析；城市在區域經濟發展中的角色分析；區域經濟對城市房地產業發展的影響分析。城市宏觀經濟分析。

城市經濟發展對消費需求的影響分析，如人均GDP與居住水平的關系、與居住郊區化的關系等；城市個性、城市文化、城市經濟與消費階層的關系；城市產業結構對房地產需求的影響分析；城市人口變遷與房地產需求的影響關系。城市發展規劃分析。

城市發展的空間格局分析，包括城市結構的歷史變遷與未來的發展方向，以及城市規劃對房地產市場的影響作用；城市重點建設項目對城市結構的影響，特別是對項目所在區域的影響分析；城市分區與居住分異的特點分析；城市改造對房地產業發展的影響分析。房地產市場分析。

供應變化分析，包括供應規模、供應結構、空置情況、供應的主要影響因素等；潛在供應和競爭狀況的評估；需求變化分析，包括需求規模、需求結構、需求特點、消費需求的主要影響因素、需求的變化趨勢等；有效需求和有效供給的對比分析；價格變化分析，包括價格走勢、價格變化彈性、價格的主要影響因素分析等；三級市場和二級市場的互動關系。消費人群分析。

城市文化與消費文化的特征；細分目標市場分析，包括收入與文化特征分析、年齡和家庭特征分析等；消費需求的敏感性分析—從對區位地段、住宅類型、環境特征、配套設施、企業品牌、小區成熟度和管理水平的敏感程度，判斷消費者文化和需求特征。相關產業*策分析，產業*策對消費需求和供給狀況的影響等。

（二）競爭分析競爭分析是對競爭區域和競爭性項目的核心競爭力和弱勢缺點進行比較分析，以做到“知己知彼，百戰不殆”，并依此選擇和制定相應超越和規避策略。競爭分析的核心是尋求超越行業競爭的突破口和競爭的差異化。

1.行業發展階段和發展水平分析。行業的發展歷程和主要的關鍵節點，推動行業發展的影響因素分析；行業的發展水平和行業開發標準，與其他先進城市和區域進行對比分析，發現差距和提升超越的突破口；行業的競爭狀況、競爭結構，對同構競爭狀況的判斷；外埠開發商的進入對區域市場的影響分析。

2.競爭區域關系。競爭區域的資源分析，包括對環境、交通、教育、商。

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