榮觀房產網1. 房屋估價的程序
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1.明確估價基本事項
2.擬定估價作業方案
主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業內容、作業人員、時間進度、所需經費等的安排，以便于控制進度及協調合作。
3.搜集估價所需資料
由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產估價所需的資料也不同。
4.實地查勘估價對象
實地查勘是就估價對象的有關內容到實地查清核實，從估價對象房地產的實體構造、權利狀態、環境條件方面的具體內容進行客觀確認。
5.選定估價方法計算
在房地產估價中，對房地產價格的計算有多種方法，（如市場比較法、收益法、成本法）。在房地產估價時，宜用兩種以上方法進行評估，以求各估價方法之間的相 互補充，印證。但在實踐中，因房地產的種類、所在地的實情、資料的可信程度等因素，多種方法有時并不一定能夠同時并用。在具體選定估價方法時，應根據估價 對象具體情況，有條件用市場比較法的，應以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中一種估價方法；在無市場依據或市場依據 不充分而不宜采用市場比較法、收益法的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。
6.最終確定估價結果
對不同估價方法估算出的結果，應進行分析比較；經檢查確認無誤后，應根據具體情況，采用算術平均或加權平均的方法計算出一個綜合結果；在這個綜合結果的基 礎上，還應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結果進行適當調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。
7.撰寫編制估價報告
估價報告是記述估價過程、反映估價成果的文件，應當體現全面性、公正性、客觀性、準確性以及高度的概括性。估價報告應記載下列事項：
8.估價資料歸檔保存
完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔保存和妥善保管。這樣做有利于估價機構、估價人員的估價資料積累和估價水平提高， 同時也有助于以后可能發生的估價糾紛的解決，并且，有助于*府主管部門、行業協會對估價機構的資質年檢審查。估價資料的保存期一般應為15年以上。
2. 不知道未來幾年房地產業發展態勢怎么樣,我是應屆本科畢業生,想去
你好，據國家統計局數據顯示，2013年1-10月，全國房地產開發投資68693億元，同比增長19.2%；商品房銷售面積95931萬平方米，同比增長21.8%。2013年1-9月，商品房累計新開工面積144900萬平方米，同比增長7.3%，商品房累計施工面積603982萬平方米，同比增長15%。我國房地產開發和銷售市場均保持高速增長。
而據前瞻產業院數據顯示，目前，我國從事房地產估價的中介機構超過6000家，全國取得房地產估價師執業資格者約3.5萬人，房地產估價從業人員超過25萬人。2011年房地產估價機構中獲得全國一級資質的有239家，營業收入最高的是深圳市世聯土地房地產評估有限公司，評估面建筑面積最大的是深圳市國策房地產土地估價有限公司，評估土地面積最大和評估總價值最高的是北京仁達房地產評估有限公司。綜合我國城鎮化的需求情況，房產行業還大有可為，參考資訊可以看看前瞻網，望采納~~
3. 房地產由誰來估價
房地產稅基怎樣評估，誰來評估，評估準確與否，對房地產 稅有著至關重要的影響，是房地產稅收是否合理、公平的關鍵點 。
世界各國對房地產稅稅基評估即不動產價值評估主要是由*府或準*府的評 估公司（機構），對不動產的當前價值（CurrentValue）或市場價 值（MarketValue）進行評估，并以此作為財產稅征稅依據，形成 了規范的稅基評估制度。 下面從評估部門、評估方法、評估周期 以及對爭議的處理等幾個方面，對世界各國房地產稅基評估的 模式進行簡要的對比分析。
評估機構。房地產稅的評估機構主要有兩類：一是*府 部門或*府部門下屬的評估機構，具體可以分為中央（州）和地 方（市*當局）的評估機構。
各國*府設立房地產稅評估機構 的選擇主要有兩種模式：一種是設立準*府的稅基評估公司， 提供稅基評估服務；另一種是在*府內設立獨立的機構或在財 *部門下面設立*府的稅基評估機構。二是私人評估機構。
非*府的私人評估機構既可以在評估過程中只起協助作用，也 可以提供全部的評估服務。 目前，利用私人機構來從事評估變 得日益普遍。
部分國家和地區房地產稅稅基的評估機構見表評估方法。目前世界各國所認可的和在實際征收中所運用 的房地產估價方法，主要有市場比較法、收益還原法、重置成本 法。
同時，計算機被廣泛運用于房地產稅的稅源監控和評稅工 作中，極大地降低了稅基評估和稅收征管成本。
4. 房地產估價基本理論
房地產估價基本理論-房地產估價 房地產估價程序，是指房地產估價作業按其內在聯系，所形成的各個具體操作步驟和環節。
一般而言，評估一宗房地產主要包括如下六個基本步驟。 一、明確估價的基本事項 在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。
有些事項直接關系到估價作業的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。
（一）明確估價對象 1.評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。
估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結構等；如估價的是寫字樓，是否包括其中配備的設備；如是酒店，是否包括其中的家具等。 2.評估對象權利狀態的確定。
首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。 在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權，還土地使用權的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。
如評估對象是否已設定了租賃權、抵押權和典權、地役權等，其年限如何。 （二）明確估價目的 估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。
不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的。 明確了評估目的，也就相應地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。
各種價格在評估時都有相應的注意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮抵押貸款清償的安全性，因此其數額應等于評估對象的預期價格（抵押期限）減去處置稅費等；征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關規定進行，如有些國家及地區規定，土地的課稅價格用路線價法評估；保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設備的價值等。 （三）明確估價時點 房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。
對于同一宗房地產來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產的價格都是指該房地產在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。
非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進行的，因此，必須明確估價時點。 估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產市場的穩定程度及評估的價格種類所決定的。
（四）明確評估前提 由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種： 1.獨立估價。 獨立估價發生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產”上，根據某種需要或特定條件，有時單獨就該房地產的土地部分進行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立估價。
簡單地說，就是將土地當成空地，視為無建筑物存在的情形下進行評估。在地上建筑物預定拆遷的條件下，往往進行建筑物拆遷的獨立估價。
2.部分估價。部分估價是指估價對象房地產是由土地及建筑物構成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進行價格評估。
它與獨立估價的區別是，獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。 由房地產價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態的影響而發生變化。
3.合并估價或分割估價。以房地產的合并或分割為前提所進行的評估，稱為合并或分割估價。
例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。 無論是合并估價還是分割估價，其估價結果都將與正常評估存在一定差異，其評估出的價格稱為“限定價格”，即在市場受限定的條件下所形成的價格，該價格僅對特定的交易主體具有經濟合理性。
4.變更估價。變更估價是以改變房地產的利用狀態為前提所進行的評估，也可稱為變更利用狀態估價，它主要包括如下幾種情形： （1）以房地產改變原來的用途為前提所進行的估價。
如學生宿舍將改造為賓館，*府機關辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。 （2）以房地產重新進行裝修改造為前提所進行的估價。
（3）以拆除建筑物為前提對土地進行的估價。 對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據委托人的意向由估價人員整理出來的。
參考資料： 。