房地產估價相關專業具體包括哪些專業

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3. 天評房地產估價

房地產估價前瞻網

1. 房屋估價的程序

可以百度秦兵拆遷維權律師網，咨詢下。

1.明確估價基本事項

2.擬定估價作業方案

主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業內容、作業人員、時間進度、所需經費等的安排，以便于控制進度及協調合作。

3.搜集估價所需資料

由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產估價所需的資料也不同。

4.實地查勘估價對象

實地查勘是就估價對象的有關內容到實地查清核實，從估價對象房地產的實體構造、權利狀態、環境條件方面的具體內容進行客觀確認。

5.選定估價方法計算

在房地產估價中，對房地產價格的計算有多種方法，（如市場比較法、收益法、成本法）。在房地產估價時，宜用兩種以上方法進行評估，以求各估價方法之間的相互補充，印證。但在實踐中，因房地產的種類、所在地的實情、資料的可信程度等因素，多種方法有時并不一定能夠同時并用。在具體選定估價方法時，應根據估價對象具體情況，有條件用市場比較法的，應以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中一種估價方法；在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。

6.最終確定估價結果

對不同估價方法估算出的結果，應進行分析比較；經檢查確認無誤后，應根據具體情況，采用算術平均或加權平均的方法計算出一個綜合結果；在這個綜合結果的基礎上，還應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結果進行適當調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。

7.撰寫編制估價報告

估價報告是記述估價過程、反映估價成果的文件，應當體現全面性、公正性、客觀性、準確性以及高度的概括性。估價報告應記載下列事項：

8.估價資料歸檔保存

完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔保存和妥善保管。這樣做有利于估價機構、估價人員的估價資料積累和估價水平提高，同時也有助于以后可能發生的估價糾紛的解決，并且，有助于*府主管部門、行業協會對估價機構的資質年檢審查。估價資料的保存期一般應為15年以上。

2. 不知道未來幾年房地產業發展態勢怎么樣,我是應屆本科畢業生,想去

你好，據國家統計局數據顯示，2013年1-10月，全國房地產開發投資68693億元，同比增長19.2%；商品房銷售面積95931萬平方米，同比增長21.8%。2013年1-9月，商品房累計新開工面積144900萬平方米，同比增長7.3%，商品房累計施工面積603982萬平方米，同比增長15%。我國房地產開發和銷售市場均保持高速增長。

而據前瞻產業院數據顯示，目前，我國從事房地產估價的中介機構超過6000家，全國取得房地產估價師執業資格者約3.5萬人，房地產估價從業人員超過25萬人。2011年房地產估價機構中獲得全國一級資質的有239家，營業收入最高的是深圳市世聯土地房地產評估有限公司，評估面建筑面積最大的是深圳市國策房地產土地估價有限公司，評估土地面積最大和評估總價值最高的是北京仁達房地產評估有限公司。綜合我國城鎮化的需求情況，房產行業還大有可為，參考資訊可以看看前瞻網，望采納~~

3. 房地產由誰來估價

房地產稅基怎樣評估，誰來評估，評估準確與否，對房地產稅有著至關重要的影響，是房地產稅收是否合理、公平的關鍵點。

世界各國對房地產稅稅基評估即不動產價值評估主要是由*府或準*府的評估公司（機構），對不動產的當前價值（CurrentValue）或市場價值（MarketValue）進行評估，并以此作為財產稅征稅依據，形成了規范的稅基評估制度。下面從評估部門、評估方法、評估周期以及對爭議的處理等幾個方面，對世界各國房地產稅基評估的模式進行簡要的對比分析。

評估機構。房地產稅的評估機構主要有兩類：一是*府部門或*府部門下屬的評估機構，具體可以分為中央（州）和地方（市*當局）的評估機構。

各國*府設立房地產稅評估機構的選擇主要有兩種模式：一種是設立準*府的稅基評估公司，提供稅基評估服務；另一種是在*府內設立獨立的機構或在財 *部門下面設立*府的稅基評估機構。二是私人評估機構。

非*府的私人評估機構既可以在評估過程中只起協助作用，也可以提供全部的評估服務。目前，利用私人機構來從事評估變得日益普遍。

部分國家和地區房地產稅稅基的評估機構見表評估方法。目前世界各國所認可的和在實際征收中所運用的房地產估價方法，主要有市場比較法、收益還原法、重置成本法。

同時，計算機被廣泛運用于房地產稅的稅源監控和評稅工作中，極大地降低了稅基評估和稅收征管成本。

4. 房地產估價基本理論

房地產估價基本理論-房地產估價房地產估價程序，是指房地產估價作業按其內在聯系，所形成的各個具體操作步驟和環節。

一般而言，評估一宗房地產主要包括如下六個基本步驟。一、明確估價的基本事項在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。

有些事項直接關系到估價作業的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。

（一）明確估價對象 1.評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。

估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結構等；如估價的是寫字樓，是否包括其中配備的設備；如是酒店，是否包括其中的家具等。 2.評估對象權利狀態的確定。

首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權，還土地使用權的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。

如評估對象是否已設定了租賃權、抵押權和典權、地役權等，其年限如何。（二）明確估價目的估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。

不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的。明確了評估目的，也就相應地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。

各種價格在評估時都有相應的注意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮抵押貸款清償的安全性，因此其數額應等于評估對象的預期價格（抵押期限）減去處置稅費等；征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關規定進行，如有些國家及地區規定，土地的課稅價格用路線價法評估；保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設備的價值等。（三）明確估價時點房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。

對于同一宗房地產來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產的價格都是指該房地產在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。

非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進行的，因此，必須明確估價時點。估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產市場的穩定程度及評估的價格種類所決定的。

（四）明確評估前提由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種： 1.獨立估價。獨立估價發生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產”上，根據某種需要或特定條件，有時單獨就該房地產的土地部分進行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立估價。

簡單地說，就是將土地當成空地，視為無建筑物存在的情形下進行評估。在地上建筑物預定拆遷的條件下，往往進行建筑物拆遷的獨立估價。

2.部分估價。部分估價是指估價對象房地產是由土地及建筑物構成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進行價格評估。

它與獨立估價的區別是，獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。由房地產價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態的影響而發生變化。

3.合并估價或分割估價。以房地產的合并或分割為前提所進行的評估，稱為合并或分割估價。

例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。無論是合并估價還是分割估價，其估價結果都將與正常評估存在一定差異，其評估出的價格稱為“限定價格”，即在市場受限定的條件下所形成的價格，該價格僅對特定的交易主體具有經濟合理性。

4.變更估價。變更估價是以改變房地產的利用狀態為前提所進行的評估，也可稱為變更利用狀態估價，它主要包括如下幾種情形：（1）以房地產改變原來的用途為前提所進行的估價。

如學生宿舍將改造為賓館，*府機關辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。（2）以房地產重新進行裝修改造為前提所進行的估價。

（3）以拆除建筑物為前提對土地進行的估價。對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據委托人的意向由估價人員整理出來的。

參考資料：。

房地產估價00122

1. 房產評估費用

一、房屋因素舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型（小廳、小廚、小衛）扣減10%。

此外，樓層對價格也產生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為-3%,7層為-5%,3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%；而朝向如無朝南窗則為-5%。房屋竣工后即進入折舊期。

按照理論折舊率，混合一等結構房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。

此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產生一些影響。二、環境因素環境因素既有自然的也有社會的，既有大環境，也有小環境。

在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。

還有該地區的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。

無物業管理和非獨立封閉小區分別扣減5%，省、市重點中小學區的為+15%。三、心理因素如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。

房地產評估收費標準在房屋買賣過程中，房產有時候需要進行房地產評估，房地產評估費用是怎樣收取的，這是很多購房者關心的問題。房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分費用率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。

2. 房產評估費由誰承擔

在房屋買賣中，需要評估的地方有兩處，基本上全都是由房屋承受方承擔的。

一、貸款評估：此評估由銀行指定的評估機構出具評估報告，用于銀行確定產權價值，確認貸款發放金額，這筆費用在相關法律法規中并沒有明確規定由誰出，現實中大多數是由購房者承擔。二、過戶評估：當土地性質為商業時，也需要評估公司評估過戶價，住宅不需要評估報告，此評估由地方稅務局依據申報價和歷史成交數據確認。

此費用一般由買賣雙方協商承擔，通常為房屋承受方擔承。根據省物價局的有關規定，目前評估費收費標準采取累進計費率：房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的 0.42%;100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;2000萬元到 5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0.06%;5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

3. 房地產估價案例

《房地產估價案例與分析》考點分析與詳解一、問答題（一）估價原則的運用1、最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強度、適應性。

例1:96年試題例2：某房地產地處繁華商業區內，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產的現時交換價值。評估人員經過調查了解到，現該區域商業用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規劃中該區域的容積率為5。

該房地產的現時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據和理由。答案：1、該房地產的現時價值約為3600萬元人民幣。

900*4=3600（萬元）2、依據和理由：上述評估結果依據了房地產評估中最佳使用原則。因為，該房地產的現時用途是很不合理的。

其一、在商業區內建民宅，在用途上不合理；其二、使用強度未達到城市規劃規定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產評估的最佳使用原則，該房地產應該以拆除重新利用為前提，按商業用地進行評估。

故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。

例3:2001年模擬試題問答題的第（二）題（2）估價時點原則：估價結果的時間相關性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態。例1:98年的考題：選擇題第2題例2：教材P141例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進行基礎設施的建設，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎設施建設完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）A.400萬元 B.350萬元 C.100萬元 D.〉400萬元估價時點說明了估價時依據的房地產市場狀況，這在《房地產估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。

例4:2001年模擬題A選擇題第2題估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。（3）替代原則：例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。98年考試題：選擇題第（一）題。

四、改錯題改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：（一）市場比較法1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。2、交易日期修正中關于定基價格指數，環比價格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P115的有關內容。

3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產估價理論與方法》P128例4-14。4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

（二）收益法1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。4、漏算了營業稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。具體見2001年《房地產估價案例與分析》模擬試題A第四題。

（三）成本法1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。6、利息的計費基礎多少項目的問題。

如：銷售稅費不能計算利息。7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。

（四）假設開發法1、貼現期確定錯誤的問題。2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。

（五）基準地價修正法動態方式不存在投資利息。4、假設開發法（1）沒有確定最佳的開發利用方式最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。

（2）沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現期確定錯誤（5）當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。

（7）遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項。（四）沒有結合估價目的的要求1、抵押估價的常見錯誤（1）沒有說明未來市場風險變化和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

（2）抵押估價結果中，沒有扣除需要補交的土地使用權出讓金。2、保險估價的常見錯誤（1）沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。

（2）保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估。（3）保險損失程度的評估沒有依據保險合同，估價依據中也缺少保險合同。

（4）保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。（5）按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。

（6）把土地也作為了保險估價的估價對象。3、其他估價目的的常見錯誤（1）合資入股的評估，沒有說明入股后的用。

天評房地產估價

1. 房產評估是怎么評的,

其實評估價值是看你評估目的來定的。

一般有三種情況

1.抵押貸款：如果住房價值不能滿足貸款需求的話，評估價值應該會稍微高于估價時點的市場價值。但是如果住房價值遠遠超出了你貸款的價值，比如你房屋市場價值為30萬，但是你貸款只貸5萬，那么評估價值就會向市場價值的底線靠攏，這樣可以免去很多手續費等。

2.過戶評估：這個不用說了吧，房地產過戶是要交很多稅費的，當然是評估價值越低越好。

3.核實房地產價值以及財產糾紛的問題：這個就應該是比較準確的市場價值。

如果是按正常評估的話，買的時候2700，現在大概是3500.，那么要選擇同一區域的房地產，根據估價對象的實際情況，如樓層、建筑年代、裝飾裝修、戶型結構、生活便捷度、交易日期等多方面來定位你的房產價值。如果你的住房個別因素要好于你所選擇的案例，那么價值可能就會大于3500元，反之亦然。但前提是房地產市場沒有較大的波動情況下。