房地產商圈調查的主要內容

房地產商圈的概念

1. 什么是商圈——商圈的定義

不同的店由于經營商品、交通因素、地理位置、經營規模等方面的不同，其商圈規模、商圈形態存在很大差別。即使是同一個店，在不同時間也可以會因為不同因素的影響，而引致商圈的變化，比如說原商圈內出現了競爭，吸引了一部分的顧客，商圈規模時大時小，商圈形態表現為各種不規則的多角形。為便于分析，通常是以商店設定地點為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設定考慮的因素。

但是對一家大型店而言，其商圈范圍則除了周圍的地區之外，對于交通網分布的情形變化必須列入考慮，顧客利用各種工具即可很容易來店的地區也應被納入商圈。

商業是由消費者的購買行為和商業企業的經營能力所決定的，而商圈是商業物業吸引顧客的空間范圍，也就是消費者到商業場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面考慮：

第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關鍵要素在于便利性和消費環境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個目的，開發商的目的是如何體現商業價值。第五，城市規劃。通過商業的改造形成消費環境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。

2. 商圈怎么定義

商圈概念是一逐步演變的過程，其權威界定在現今國內外相關詞典中仍然鮮見。

通過參閱西方文獻，發現對其最通俗的定義是：商圈，又叫商勢圈，是商業企業吸引顧客所及的空間范圍或區域及其商業活動占有市場的勢力范圍。但從不同方面出發有不同定義。

如從空間角度出發，國外研究學者指出，商圈是指以店鋪坐落點為中心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區域；從距離方面出發，商圈是消費者到商業場所進行消費活動的時間距離或者空間距離，側重指出商圈是指某一商業區或商業設施對周圍顧客的輻射范圍。日本著名商圈問題研究專家井鐵衛認為：“所謂商圈，就是現代市場中企業市場活動的空間范圍，并且是一種直接或間接地與消費者空間范圍相重疊的空間范圍。”

國內學者對商圈的理解有兩種觀點：一是認為商圈是商業企業開展經營活動的勢力范圍，側重表達商圈是商業企業經營活動的空間范圍，等同于商業集聚區的概念；一是認為商圈是商業企業吸引來店購物的顧客分布的地理區域，側重表達商圈是顧客消費活動的空間范圍，等同于地理意義上的顧客圈。兩者觀點的側重各有不同，但都肯定商圈是一地理空間范圍。

在綜合考慮國內外商圈定義的側重點后，筆者認為：商圈是指處于一定地域范圍內，商業企業以其所在地點為中心通過調整其經營活動范圍對顧客消費行為空間產生一定影響的動態空間范圍。

3. 商圈怎么定義

商圈概念是一逐步演變的過程，其權威界定在現今國內外相關詞典中仍然鮮見。

4. 什么是商圈精耕,有何意義

時刻保持關系，發掘潛在客戶，并且支招門店口碑的一種經營商的努力。房產經紀人在特定市場區域中，負責市場調查、分析、規劃、充分掌握分寸市場情報資料，并隨時通過掌握的商圈內的資料擬定商圈區域內的行銷策略，做到有系統的商圈開發和行銷，以達到和產生特定區域內經營的最高績效。房產中介門店時間營運中，在其特定的市場商圈區域內可以是已經店或者多家店同時經營。

商圈精耕實際也是中介門店和經紀人的基礎作用之一，通過擬定周邊的上去和社區、大樓，然后對其進行精耕細作，從一般的對周邊樓盤社區的交通，商業網點、教育設施等的了解，到熟悉樓盤的住戶數、入住率、物業費再到樓盤的投資、入住狀況等等，總之要求經紀人對樓盤的一切都有了如指掌，爛熟于胸。

5. 房地產商圈分析標準化策略是什么

房地產商圈分析標準化策略 1.商圈范圍界定商業物業商圈是指商業物業的目標顧客分布有地理區域范圍，商圈范圍的大小決定了商業物業的市場容量和經營規模，商圈人群的結構特點決定了商業物業的經營特征，準確地進行商圈分析對商業物業的開發經營至關重要。

商業物業是有良好規劃的商業區，是由多個零售商店有計劃地組合而成的，具有購物、飲食、休閑、娛樂等多種功能，商業物業各個零售商店的商圈范圍不盡相同，它們各具不同的商圈范圍特點。商業物業的商圈范圍是指商業物業顧客的地理分布范圍，包括來到商業物業的所有顧客，與各個零售商店的商圈相比，其商圈范圍最廣，并具有綜合性、宏觀性的特征。

大多數零售商店的商圈范圍與商業物業的商圈范圍大體上基本相同，但并非完全雷同，有的零售商店的商圈可能比商業物業的商圈范圍小，其目標客源主要只是附近的居民；有的零售商店本身并沒有自己的商圈，只是寄生的附帶性的消費。同時，商業物業的各個零售商店的商圈針對性較強，一般只是針對某一類的消費者，其市場層面相對較窄，如高檔男裝店，具有較強購買力的男士是主要的購買消費對象；而商業物業一般是多個零售商店組合而成的綜合性的消費場所，是為了滿足多層次消費者的購買消費需要，其商圈針對的消費層面廣，市場面較寬。

因此，相比較而言，商業物業商圈具有綜合性、宏觀性的特征。商圈可按經營業種可分為日常用品商圈和非常用品商圈；商圈按規模大小可分為近鄰型商圈、地域型商圈、廣域型商圈、超廣域商圈。

2.影響商圈范圍的主要因素商圈范圍，即指商圈規模。商業物業商圈范圍的大小對商業物業的開發經營具有決定性的影響，商業物業的外在因素和內在因素都會影響其商圈范圍，外在因素主要是指商業物業地段環境中的各種條件狀況，其中地段的居民環境、交通環境、商業環境是影響商業物業商圈范圍的主要因素；內在因素則是指商業物業的經營規模、各種構成元素的組合以及促銷廣告活動等。

（1）外在因素居民環境周邊居民的居住密度越大，人口總量越多，商圈規模越大，周邊居民分布越集中，并且主要集中在商業物業地段附近，就可增強居民到達商業物業的便利性，提高商業物業對居民的吸納力，擴大商業物業的商圈規模，對于一些小型鄰里商業物業、社區商業物業，周邊居民的居住密度、分布方式對其商圈范圍的影響尤為明顯。交通條件地段交通條件越發達，交通輻射范圍越廣，那么更廣泛區域的居民到達商業物業的地段就越便利，吸納地址：地產互動資源信息網。

房地產商圈活動

1. 怎樣的房地產暖場活動能吸引到意向客戶

高成交活動既要好看又要好吃 ?什么時間舉辦活動效果最好？關于在哪一天做活動要分兩種情況，一種情況是開盤前的銷售前期，這個時候的活動主要根據工程節點和營銷節點確定，基本比較容易；一種情況則是開盤后的銷售中后期，要確定活動時間，關鍵的技術要點就是分析客戶的成交周期和客戶曲線。

所謂成交周期就是從客戶第一次進線或到訪起算到最后成交的時間周期，按通常情況來說是半個月。取一段時間如上兩個月的成家客戶樣本進行統計，取多數客戶的成交周期為參照。

知道客戶的成交周期后，我們還需要分析上段時間的客戶曲線，客戶曲線包括成交曲線、進線曲線、上門量曲線。根據銷售的原理――積累一批，消化一批，即一段時間的任務是大量積累新客戶，新客戶到一定量以后，必須舉辦活動進行較大規模集中殲滅。

這樣，客戶成交量就往往會呈現一條曲線，有波峰、波谷。波峰就是客戶成交量最大的時候，這往往表明前期積累的客戶已經被“殲滅”得差不多了，這個時候如果緊接著做活動，成交效果肯定不好。

因為客戶也需要一個休養生息、慢慢積累的階段，這個階段往往要間隔一到兩個成交周期。我們觀察客戶成交曲線，如果距離上次成交的波峰有一兩個成交周期的時期間隔，然后再觀察這段的上門量曲線和進線曲線，如果客戶進線和上門量有一定的積累，這樣就表明舉辦“殲滅性活動”的時機基本成熟了。

?在哪里舉辦？活動的地點一般放在銷售現場，主要需考慮宣傳和展示的需要。如有開放式廣場、水系、園林等呈現與配合則是上佳活動場所。

還有一種情況，樓盤前期不具備展示、接待的條件，或者需要一個大的樓堂館所容納大規模的客戶，則往往選擇一些高檔的酒店宴會廳、劇院等。 ?請什么人來參加活動？對于傳播來說，首要的任務就是影響“意見領袖”，現實銷售中，焦點客戶、業內人士、小孩、媒體都可能會成為“意見領袖”。

對于人物的考究，技術要點主要有六個：一是通知了意向客戶以后，還必須通知老客戶和他們的親朋好友，另外比如房地產公司會員俱樂部的會員等等都可以邀請一部分。這部分人可能并不能成交，但其作用是烘托成交氣氛和進行口碑傳播。

需要成交的客戶看到有這么多客戶在銷售現場，也會感到緊迫感和優越感，會促進其成交。另外，很多觀眾本來只是抱著看看的熱鬧來參加活動，但受到活動現場氣氛的感染，也加入了演員的行列，最終也成了現實客戶，這種例子比比皆是，也就是所謂的“羊群效應”。

二是業內人士。專業人士往往是其親朋圈中的意見領袖，他們的意見是最有權威性和說服力的。

親朋好友要買房了，很多往往會去咨詢自己的業內朋友，所以，“得業內者得天下”，深圳很多樓盤尤其是豪宅在銷售時都專門安排“陽光接待大使”（即業內人士接待專員），專門為業內參觀人士提供咨詢服務，并根據身份給予較為詳細的資料。在重大活動節點，邀請業內人士共同參與體驗。

除此之外，還提供項目宣傳資料給予代理商、廣告公司、建筑設計單位、園林設計單位等相關合作公司。三是焦點客戶。

所謂“焦點客戶”是指影響力大、交游面廣、購買力強的典型目標客戶，他們在自己的圈子中具有相當影響力，打動他們就打動了一個圈子，可輕松實現圈子里的“鏈式傳播”。四是小孩子。

小孩子是客戶中最不可忽視的群體，小孩子往往是第一個、最積極的向家長表達自己意見，其在很大程度上能影響家長的決策。所以，在做活動的時候，千萬不要忘記孩子，有必要為他們準備些小禮物，如小金魚、漫畫書、風箏或者小玩具等等，小禮物要在一入場的時候就給小朋友。

五是媒體。活動過后的媒體炒作與放大也比較重要，媒體的介入可以成功的擴大項目的影響與口碑傳播，塑造項目的銷售速度與銷售氣勢。

所以，在組織活動之前，媒體的邀請以及新聞通稿的準備都是必不可少的。六是領導。

領導在活動中往往具有儀式和象征意義，在組織活動之前必須提前就預約好領導的日程安排。 ?要找好活動由頭為避免商業意味太濃，給客戶造成廉價甩賣的印象；活動必須師出有名，不能盲目折騰客戶；用由頭去統帥活動全局。

一般舉辦活動由頭包括慶祝節假日，項目亮相、開工、售樓處開放、樣板房開放、封頂、開園、認購、升級、算價、開盤、開業等營銷節點，還有與某單位聯誼，答謝老客戶，舉行肯德基品嘗周、澳大利亞風情周活動等等。 ?小活動穿插大活動中在舉辦活動的時候，為了加長客戶逗留時間，通行的做法就是組織一些可參與性、趣味性的小活動穿插其中，這些小活動客戶樂意參加，還可以獲得一些小禮品、小獎品。

常見的參與性的小活動主要有高爾夫推桿、真我素描、DIY活動、幸運飛鏢、圈牛仔等等。 ?促銷*策提前制定好活動只是搭臺，但真正的目的是為了成交，而成交需要強有力的逼定工具，這就需要促銷。

結合活動，制定一些促銷*策，這是非常必要的。 ?展示在房地產營銷中，“眼見為實”是一個顛撲不破的真理，把自己最好的賣點真實的展現出來，這比做一百次宣傳都有效。

做活動的展示主要有兩類，一是軟展示，即在項目已有硬件的基礎上展示。

2. 房地產商圈分析標準化策略是什么

3. 房地產項目策劃案例

試讀結束，如需閱讀或下載，請點擊購買> 原發布者：袁麗建商業策劃報告本案策劃主旨（MainTheme）成功招商是我們的首要目標；持久運營是我們的根本目的；提升物業品質、實現商業公寓共贏是我們的現實要求；策劃流程（WorkFlow）城市商圈研究CBD區域市場研究世貿天階商圈研究（重點項目研究）項目定位方向探討項目自身解讀國外知名CBD概覽項目整體定位業態規劃建議產品建議收益預測1、城市商圈研究MunicipalCommercialCircleAnalysis1.1、城市商圈（MunicipalCommercialCircle）北京傳統商圈：王府井、西單新興潛力商圈：CBD、中關村、金融街（商務中心商圈）；亞奧、望京（區域型商圈）亞奧中關村望京王府井金融街CBD西單1.1.1、傳統商圈西單商圈——零售購物為主、年輕化商業集合重點商業：西單商場、西單購物中心、時代廣場、中友百貨、君太百貨、西單文化廣場等新建商業：西單Mall、美晟國際廣場商業體量：現有大型商業約35萬平米，新增約18萬平米，五年后有望達到100萬平米左右商業結構：以單一的百貨、購物中心為主目標人群：本地消費者、消費人群年輕化商圈特點：1）地段優良，地鐵等公共交通系統發達，人流充足2）商業形態單一，以大型綜合商廈為主3）商業結構不合理，零售為絕對主力業態4）已形成自身固定的消費群體5）消費客群偏年輕化，消費力及消費檔次有限6）商圈規模擴大可能性較小，商業格局改造、升級的空間有限王府井商圈——城市觀光旅游及品牌展示型。

4. 商業地產策劃內容有哪些

飆馬商業地產認為：商業地產策劃的核心內容包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建筑策劃等。

商業用地的價值判別與發展定位策劃人員必須回答：開發什么樣的物業才能實現價值最大化？為此，策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成后物業與街區發展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。

商業地產融資策劃商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金，贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。

根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。

銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。商業地產價值鏈構造和策劃商業物業的開發和運營是價值創造和分配過程，發現價值和創造價值同等重要，價值受多種因素和規律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。

價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。

著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。商業地產建筑策劃商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。

建筑策劃意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。為此必須采取科學的建筑設計和評價方法，遵循整體化設計和全過程監理理念。

商業地產技術策劃建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。商業地產營銷推廣策劃亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶愿意購買。

傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。商業地產招商策劃招商是商業地產永恒的主題，也是難點。

在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如中航龍華九方購物中心為招商做的畫冊——“自然而然，攜手九方”（飛越廣告作品），就以獨特創意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。