正確的有

1. 房地產估價前瞻網

2. 房地產最高額抵押權

3. 交易性金融資產房地產

房地產估價前瞻網

1. 房屋估價的程序

可以百度秦兵拆遷維權律師網，咨詢下。

1.明確估價基本事項

2.擬定估價作業方案

主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業內容、作業人員、時間進度、所需經費等的安排，以便于控制進度及協調合作。

3.搜集估價所需資料

由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產估價所需的資料也不同。

4.實地查勘估價對象

實地查勘是就估價對象的有關內容到實地查清核實，從估價對象房地產的實體構造、權利狀態、環境條件方面的具體內容進行客觀確認。

5.選定估價方法計算

在房地產估價中，對房地產價格的計算有多種方法，（如市場比較法、收益法、成本法）。在房地產估價時，宜用兩種以上方法進行評估，以求各估價方法之間的相互補充，印證。但在實踐中，因房地產的種類、所在地的實情、資料的可信程度等因素，多種方法有時并不一定能夠同時并用。在具體選定估價方法時，應根據估價對象具體情況，有條件用市場比較法的，應以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中一種估價方法；在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。

6.最終確定估價結果

對不同估價方法估算出的結果，應進行分析比較；經檢查確認無誤后，應根據具體情況，采用算術平均或加權平均的方法計算出一個綜合結果；在這個綜合結果的基礎上，還應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結果進行適當調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。

7.撰寫編制估價報告

估價報告是記述估價過程、反映估價成果的文件，應當體現全面性、公正性、客觀性、準確性以及高度的概括性。估價報告應記載下列事項：

8.估價資料歸檔保存

完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔保存和妥善保管。這樣做有利于估價機構、估價人員的估價資料積累和估價水平提高，同時也有助于以后可能發生的估價糾紛的解決，并且，有助于*府主管部門、行業協會對估價機構的資質年檢審查。估價資料的保存期一般應為15年以上。

2. 不知道未來幾年房地產業發展態勢怎么樣,我是應屆本科畢業生,想去

你好，據國家統計局數據顯示，2013年1-10月，全國房地產開發投資68693億元，同比增長19.2%；商品房銷售面積95931萬平方米，同比增長21.8%。2013年1-9月，商品房累計新開工面積144900萬平方米，同比增長7.3%，商品房累計施工面積603982萬平方米，同比增長15%。我國房地產開發和銷售市場均保持高速增長。

而據前瞻產業院數據顯示，目前，我國從事房地產估價的中介機構超過6000家，全國取得房地產估價師執業資格者約3.5萬人，房地產估價從業人員超過25萬人。2011年房地產估價機構中獲得全國一級資質的有239家，營業收入最高的是深圳市世聯土地房地產評估有限公司，評估面建筑面積最大的是深圳市國策房地產土地估價有限公司，評估土地面積最大和評估總價值最高的是北京仁達房地產評估有限公司。綜合我國城鎮化的需求情況，房產行業還大有可為，參考資訊可以看看前瞻網，望采納~~

3. 房地產由誰來估價

房地產稅基怎樣評估，誰來評估，評估準確與否，對房地產稅有著至關重要的影響，是房地產稅收是否合理、公平的關鍵點。

世界各國對房地產稅稅基評估即不動產價值評估主要是由*府或準*府的評估公司（機構），對不動產的當前價值（CurrentValue）或市場價值（MarketValue）進行評估，并以此作為財產稅征稅依據，形成了規范的稅基評估制度。下面從評估部門、評估方法、評估周期以及對爭議的處理等幾個方面，對世界各國房地產稅基評估的模式進行簡要的對比分析。

評估機構。房地產稅的評估機構主要有兩類：一是*府部門或*府部門下屬的評估機構，具體可以分為中央（州）和地方（市*當局）的評估機構。

各國*府設立房地產稅評估機構的選擇主要有兩種模式：一種是設立準*府的稅基評估公司，提供稅基評估服務；另一種是在*府內設立獨立的機構或在財 *部門下面設立*府的稅基評估機構。二是私人評估機構。

非*府的私人評估機構既可以在評估過程中只起協助作用，也可以提供全部的評估服務。目前，利用私人機構來從事評估變得日益普遍。

部分國家和地區房地產稅稅基的評估機構見表評估方法。目前世界各國所認可的和在實際征收中所運用的房地產估價方法，主要有市場比較法、收益還原法、重置成本法。

同時，計算機被廣泛運用于房地產稅的稅源監控和評稅工作中，極大地降低了稅基評估和稅收征管成本。

4. 房地產估價基本理論

房地產估價基本理論-房地產估價房地產估價程序，是指房地產估價作業按其內在聯系，所形成的各個具體操作步驟和環節。

一般而言，評估一宗房地產主要包括如下六個基本步驟。一、明確估價的基本事項在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。

有些事項直接關系到估價作業的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。

（一）明確估價對象 1.評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。

估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結構等；如估價的是寫字樓，是否包括其中配備的設備；如是酒店，是否包括其中的家具等。 2.評估對象權利狀態的確定。

首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權，還土地使用權的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。

如評估對象是否已設定了租賃權、抵押權和典權、地役權等，其年限如何。（二）明確估價目的估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。

不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的。明確了評估目的，也就相應地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。

各種價格在評估時都有相應的注意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮抵押貸款清償的安全性，因此其數額應等于評估對象的預期價格（抵押期限）減去處置稅費等；征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關規定進行，如有些國家及地區規定，土地的課稅價格用路線價法評估；保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設備的價值等。（三）明確估價時點房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。

對于同一宗房地產來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產的價格都是指該房地產在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。

非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進行的，因此，必須明確估價時點。估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產市場的穩定程度及評估的價格種類所決定的。

（四）明確評估前提由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種： 1.獨立估價。獨立估價發生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產”上，根據某種需要或特定條件，有時單獨就該房地產的土地部分進行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立估價。

簡單地說，就是將土地當成空地，視為無建筑物存在的情形下進行評估。在地上建筑物預定拆遷的條件下，往往進行建筑物拆遷的獨立估價。

2.部分估價。部分估價是指估價對象房地產是由土地及建筑物構成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進行價格評估。

它與獨立估價的區別是，獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。由房地產價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態的影響而發生變化。

3.合并估價或分割估價。以房地產的合并或分割為前提所進行的評估，稱為合并或分割估價。

例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。無論是合并估價還是分割估價，其估價結果都將與正常評估存在一定差異，其評估出的價格稱為“限定價格”，即在市場受限定的條件下所形成的價格，該價格僅對特定的交易主體具有經濟合理性。

4.變更估價。變更估價是以改變房地產的利用狀態為前提所進行的評估，也可稱為變更利用狀態估價，它主要包括如下幾種情形：（1）以房地產改變原來的用途為前提所進行的估價。

如學生宿舍將改造為賓館，*府機關辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。（2）以房地產重新進行裝修改造為前提所進行的估價。

（3）以拆除建筑物為前提對土地進行的估價。對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據委托人的意向由估價人員整理出來的。

參考資料：。

房地產最高額抵押權

1. 房地產最高額抵押權的概念最好講的通俗一點用白話講的明白點

先說說房產抵押貸款吧，對比一下，比較容易理解。

房產抵押貸款就是個人消費貸款，簡單地說就是借款人用房產（自有的或第三人皆可）向銀行抵押，申請貸款，這種貸款的抵押物只對該筆貸款負責，銀行的優先受償權只針對該筆貸款生效。

最高額抵押權的意思呢？

簡單地說就是借款人用房產（自有的或第三人皆可）向銀行抵押，在限額內申請多筆貸款，這種貸款的抵押物對多筆貸款負責，銀行的優先受償權對該多筆貸款都生效。

區別：

1、一般抵押權只針對單筆貸款；最高額抵押權可以對多筆貸款負責也可以針對單筆貸款。

2、一般抵押權金額是固定的，即借款合同的金額；最高額抵押權是浮動的，在限額內實際發放多少貸款，就產生多少。

附最高額抵押權的定義：

物權法：第二節最高額抵押權

第二百零三條為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償

2. 一般抵押權和最高額抵押權的區別

最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：fengxg2010 什么是最高額抵押權？最高額抵押權與一般抵押權有什么區別？最高額抵押權登記相對于一般抵押權登記有什么區別？答：根據《物權法》第二百零三條的規定，最高額抵押權是指土地抵押權人就債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權所提供的擔保財產，在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，有權在最高債權額限度內優先受償的權利。

如債務人以自己的土地作抵押，與銀行簽訂期限為一年的最高限額為1億元的最高額抵押合同并辦理登記后，債務人可以第一個月向銀行借款一千萬元，第二次借款五千萬元，將來還可能發生第三次、第四次，甚至更多次借款。在一年之內，無論發生多少次債權，只要債權總額不超過1億元，銀行都可以就該土地優先受償。

最高額抵押權相對于一般抵押權，主要具有以下區別：采集者退散一是擔保的債權數量不同。一般抵押權擔保的為一個債權，而最高額抵押權擔保的債權的數量是不確定的，可能是一個債權，也可能是多個債權，但一般是多個債權。

二、所擔保債權發生時間不同。一般抵押權擔保的為一個時間點發生的債權，而最高額抵押權擔保的為一段時間內連續發生的債權。

三是在設立時，確定的擔保內容不同。一般抵押權設立時，其擔保的債權已經發生，因此擔保的金額等都已經確定，而最高額抵押權擔保的是將來發生的債權，其設立時，其擔保的債權尚未發生，因此其所擔保的債權的實際金額、。

3. 什么是最高額抵押權

最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。

最高額抵押是限額抵押，是為將來發生的債權提供擔保，是對一定期間內連續發生的債權做擔保。最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發生額不確定。

設定最高額抵押權時，債權尚未發生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。《物權法》規定，最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。

有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：約定的債權確定期間屆滿；沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；新的債權不可能發生；抵押財產被查封、扣押；債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷；法律規定債權確定的其他情形。

4. 什么是最高額抵押權

最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發生的債權提供擔保，是對一定期間內連續發生的債權做擔保。最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發生額不確定。設定最高額抵押權時，債權尚未發生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。

《物權法》規定，最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。

5. 什么是最高額抵押權

最高額抵押是一種特殊的抵押權，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權限額內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保，它與一般抵押權的區別是：（1）最高額抵押權是為一定期間內將要連續發生的債權提供的擔保，即設定最高額抵押時，債權尚未發生，為保證將來債權的實現，抵押權人與抵押人協議商定擔保的最高債權額度，抵押人以其抵押財產在此額度內對債權作擔保。

例：張某以一處房產為抵押物，與債權人李某簽訂了一份擔保將來可能發生的100萬元債權的最高額抵押合同。而一般抵押權所擔保的債權是已經發生的特定債權，且該債權是獨立的而非連續債權。

（2）最高額抵押權擔保的是一定期間內將要連續發生的債權，抵押擔保的范圍雖然可以確定，但具體擔保的數額卻無法明確，只存在一個“最高債權額限度”。例：張某在1月份向李某借款20萬元，3月份又借了30萬元，5月份又借了40萬元，6月份還了60萬元，8月份又借了40萬元，以此類推，張某在這一年之內借了還，還了借，只要借款余額不超過100萬元，張某抵押的房產對這一年之內發生的不超過100萬元的借款的償還作擔保。

而一般抵押權擔保的是既存的特定債權，擔保的數額和范圍一開始就是確定的。

6. 什么叫做最高額抵押權

所謂最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權限額內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。

最高額抵押具有擔保債權的不特定性的特點。即最高額抵押所擔保的未來債權是不特定的，將來的債權是否發生、債權類型是什么、債權額是多少均是不確定的。因此，其所擔保的債權不必須都是同一性質的債務。

設定最高額抵押時，雙方要明確規定債權發生的原因。根據《擔保法》第六十條的規定“借款合同可以附最高額抵押合同。債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。”因此，只有借款合同和就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同可以附最高額抵押合同。而且在雙方還應當在合同中約定擔保債權是否僅限于借款的債務還是商品交易發生的債務，特別是擔保商品交易發生的債權的，應當明確規定就何種商品進行連續交易發生的債權額進行擔保。否則，應推定雙方同意就各種商品交易進行連續交易發生的債權進行擔保。

對于被擔保的債權的最高限額應當明確規定。如果沒有約定最高限額，則應當認為最高額抵押合同不成立。決算期是最終確定最高額抵押所擔保的債權的實際數額的日期。在最高額抵押合同中通常必需明確規定決算期。如果當事人在合同中未約定決算期，如果最高額抵押合同中訂有存續期間并已經登記的，此項期間屆滿之時即為決算期。如果抵押合同登記的存續期間過長，當事人均有權提出確定合理的決算期。

根據《擔保法》的規定：“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。“當事人以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。”因此這些規定及相關司法解釋對最高額抵押同樣適用。

根據《擔保法司法解釋》的規定：“最高額抵押權所擔保的債權范圍，不包括抵押物因財產保全或者執行程序被查封后或債權人、抵押人破產后發生的債權。由此可以推斷其所擔保的債權不包括實現抵押權的費用。實現抵押權的費用，應當從抵押物拍賣價金中扣除，不應算入最高額內。

最高額抵押具有以下特點：

1.最高額抵押所擔保的債權額是確定的，但實際發生的債權額是不確定的。設定最高額抵押時，債權尚未發生，為保證將來債權的實現，抵押權人與抵押人協議商定擔保的最高債權額度，抵押人以其抵押財產在此額度內對債權作擔保。

比如，張某以一處房產為抵押物，與債權人李某簽訂了一份擔保將來可能發生的100萬元債權的最高額抵押合同。

2.最高額抵押是對一定期間內連續發生的債權作擔保。所謂一定期間，是指發生債權的期間，

比如，從2001年1月1日至2001年12月31日發生的債權，抵押人對這個期間發生的債權作擔保。所謂連續發生的債權，是指實際發生的債權次數是不確定的，并且是接連發生的，比如，張某在1月份向李某借款20萬元，3月份又借了30萬元，5月份又借了40萬元，6月份還了60萬元，8月份又借了40萬元，以此類推，張某在這一年之內借了還，還了借，只要借款余額不超過100萬元，張某抵押的房產對這一年之內發生的不超過100萬元的借款的償還作擔保。可見，最高額抵押以一次訂立的抵押合同，進行一次抵押物登記就可以對一個時期內多次發生的債權作擔保，既省時、省力、省錢，又可以加速資金流通，有利于促進經濟發展。

3.最高額抵押只適用于貸款合同以及債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同。規定某項商品在一定期間內連續發生的交易可以適用最高額抵押方式，主要是為了簡化手續，方便當事人，有利于生產經營。

4.最高額抵押的主合同債權不得轉讓。最高額抵押所有擔保的債權在合同約定的期間內經常發生變更，處于不穩定狀態，如果允許主合同債權轉讓，必然會發生最高額抵押權是否隨之轉讓的問題，以及對以后再發生的債權如何擔保等問題。在我國市場機制尚未完善的情況下，為保障信貸和交易安全，暫規定最高額抵押的主合同債權不得轉讓。

7. 最高額抵押權的特征

首先，最高額抵押是限額抵押。

設定抵押時，抵押人與抵押權人協議約定抵押財產擔保的最高債權限額，無論將來實際發生的債權如何增減變動，抵押權人只能在最高債權額范圍內對抵押財產享有優先受償權。實際發生的債權超過最高限額的，以抵押權設定時約定的最高債權額為限優先受償；不及最高限額的，以實際發生的債權額為限優先受償。

其次，最高額抵押是為將來發生的債權提供擔保。最高額抵押權設定時，不以主債權的存在為前提，是典型的擔保將來債權的抵押權。

這里的“將來債權”，是指設定抵押時尚未發生，在抵押期間將要發生的債權。再次，最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發生額不確定。

設定最高額抵押權時，債權尚未發生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。如甲以自己的一棟房產為抵押財產，與銀行乙簽訂一份擔保最高300萬元債權的最高額抵押合同，以擔保將來可能發生的債權的履行。

最后，最高額抵押是對一定期間內連續發生的債權做擔保。這里講的一定期間，不僅指債權發生的期間，更是指抵押權擔保的期間，如對2007年62616964757a686964616fe58685e5aeb9313333353034371月1日至12月31日發生的債權提供擔保。

連續發生的債權，是指所發生的債權次數不確定，且接連發生，如債務人在一年期間內向銀行第一次借款100萬元，第二次借款50萬元，在該期間內將來還可能發生第三次、第四次甚至更多次借款。這里講的對一定期間內連續發生的債權做擔保，是指在擔保的最高債權額限度內，對某一確定期間內連續多次發生的債權做擔保，如最高債權額為300萬元，擔保期間為一年，那么，在一年之內，無論發生多少次債權，只要債權總額不超過300萬元，這些債權都可以就抵押財產優先受償。

最高額抵押是隨著商品經濟發展而產生的一項重要的抵押擔保制度，一些國家民法和我國*地區的“民法”對此都做了規定。我國擔保法適應社會主義市場經濟發展的需要，也確立了這一制度。

最高額抵押與一般抵押相比具有一定的優越性。例如，甲向乙連續多次借款，如果采用一般財產抵押的辦法，那么每次借款都要設定一個抵押擔保，簽訂一次抵押合同，進行一次抵押登記，手續十分繁瑣；而在借款之前設定一個最高額抵押，無論將來債權發生幾次，只要簽訂一個抵押合同、做一次抵押登記就可以了，這樣做既省時、省力、省錢，還可以加速資金的融通，促進經濟發展。

關于最高額抵押的適用范圍，擔保法第六十條規定，借款合同可以附最高額抵押合同；債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。隨著市場經濟的不斷發展，經濟往來日益頻繁，經濟交往形式日益多樣，在現實經濟生活中，不僅當事人之間的借貸關系、商品交易關系可以利用最高額抵押的形式，其他交易關系也可能需要以最高額抵押做擔保，如票據關系、商業服務關系。

因此，本法沒有保留擔保法的上述規定，不再對最高額抵押的適用范圍進行限制，為實踐發展留出空間。[1]。