房地產稅收一體化管理業務規程

房地產稅收一體化管理

1. 如何加強房地產稅收一體化管理

從理順協作機制、整合內部征管資源入手，有重點地解決了以下三個問題：（一）理順征管機構。

大多數房地產企業結構多元，形式多樣，關系復雜，我們在稅收管理上多年來一直采取的是按單一行業管理或按地段區域管理，征收管理上存在著條塊分割，信息不通，環節斷鏈，職責不清等弊端，管理混亂現象比較突出。“兩稅”接管后，我們首先從理順征管機構入手，重點解決稅務機關內部征管資源配置問題。

按照稅收管理的流程和環節，統一設置機構，將房地產行業稅收比較集中的城區分局過去分散管理的征管機構統一到一個機構管理，設立了專門的建筑安裝業稅收管理科（股）實行集中心設立了專門的征管窗口，與在行*服務中心大廳聯合辦公的國土、房管等部門實現了網絡聯結，按照“先稅后證”的要求，只有在地稅稅收征收窗口辦理完稅款征收并點擊辦理完畢后，國土、房管等部門的工作窗口辦理相關權屬證書的工作才能進行，否則，在網絡聯結上不能進行到土地、房管等部門的工作窗口，有效地實現了聯合控管。四是與相關部門建立了聯席會議制度，由*府分管財稅工作的副秘書長牽頭，定期召開行*服務中心、國土、房管、財*、司法、地稅等部門參加的聯席會議，通報情況，反饋信息，研究對策，實現了房地產行業稅收征管的社會化協作。

（三）研究制定實施方案。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，各個環節相互銜接，相互聯系，流程管理、鏈條管理是整個管理工作的重中之重。

今年七月以來，國家稅務總局提出房地產稅收一體化管理的要求后，給我們指明了工作方向，一體化管理的思路也更？清晰，我們結合在曾都區一分局進行的試點工作，認真分析試點經驗和存在的問題，及時召開了全市房地產稅收一體化管理經驗總結推廣現場會，制定了《**市地方稅務局房地產稅收一體化管理實施方案》和《房地產稅收一體化管理流程圖》，修訂完善了《房地產稅收管理辦法》和《建安業稅收管理辦法》，規范了房地產稅收管理的方法和內容，為全市房地產稅收一體化管理奠定了堅實的管理基礎。二、細化管理職責，落實一體化管理的既定目標我們以信息共享、數據比對為依托，以優化服務、方便征納為宗旨，綜合利用信息，加強跟蹤管理，簡化辦稅程序，優化納稅服務，促進房地產行業稅收征管諸環節的有機銜接，房地產稅收一體化管理的管理模式初步建立。

（一）綜合利用信息。雖然房地產業各稅種的納稅人、計稅依據等稅制要素不盡相同，但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息是一致的，因而可以利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門和國土資源部門獲取的信息，將房地產稅收諸稅種的稅源控管聯成一體。

我們按照房地產企業的開發流程，在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下，健全了部門聯動的稅收監控網絡，多方采集房地產企業的涉稅信息，對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼，房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息，按照“五統一”的要求，在登錄入帳的基礎上全部輸入微機進行管理，并及時傳遞、比對、整理、歸集，按日錄入，按周核對，按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數據規范、信息共享”的綜合信息庫，使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息，與納稅人的納稅申報資料進行比對，隨時掌握稅源變化情況，讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案，逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。

利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單？或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解或控制城鎮土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。

利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源臺帳和征收臺帳，？蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票，大幅提高管理質量和效率。元至9月，我們通過國土資源部門傳遞的信息對16戶已取得用地手續但沒發證的單位和個人征收耕地占用稅218萬元、契稅350萬元，對25戶房屋交易沒取得銷售不動產發票的追繳稅款296萬元，收到了較好的征收效果。

（二）規范管理職能。我們以契稅為把手，從房地產有關信息的獲取及處理，到房地產業有關稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關資料的傳遞反饋，對每個稅種的征管環節和辦理程序進行了細化，并繪制了《房地產稅收一體化管理流程圖》，進一步明確了征管崗位責任，形成了一條有序操作的傳遞鏈條。

為搞好征收管理，我們實行“三個跟蹤”：一是通過建立管理臺賬，分戶跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包。

2. 實施房地產稅收一體化管理有哪些注意呢

一是在房地產交易環節，與交易場所配合，對契稅、營業稅、個人所得稅等實行“一窗式”征收，方便納稅人；二是房地產交易雙方相關信息，通過契稅等記錄下來，建立數據庫，傳給稅源管理部門使用；三是稅務機關與土地、住房、建設、統計等部門配合，獲取土地批租、房屋建設、銷售、價格等方面信息；四是稅源管理部門和稅收管理人員，運用以上這些信息，結合約談、實地調查等方法，對房地產企業進行納稅評估，加強對營業稅、企業所得稅等管理；五是建立房地產保有情況數據庫，從契稅信息、房地產部門登記信息等渠道不斷完善數據庫，為征收房產稅服務。

3. 請幫忙解釋一下,什么是“稅收一體化”

“稅收一體化”一般是指為了加強某種行業的稅收征管，實現對其稅收的科學化、精細化、規范化管理，凡是該行業涉及的各個稅種的稅收的征收管理，均實行這一管理辦法。

目前，我國稅務機關主要是對房地產行業實現“稅收一體化”。（國家稅務總局發布有《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》國稅發[2005]156號文件），要求各地對從事房地產開發、房地產交易（包括房地產轉讓）所涉及的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅、耕地占用稅等稅收的征收管理，均實行這一管理辦法。

4. 如何協同實施房地產開發企業稅收一體化

1.合作目的

全面共享房地產項目涉稅信息，協同開展項目管理，防范稅收管理風險，提高納稅遵從度。

2.合作目標

國家稅務局、地方稅務局聯合對轄區內所有房地產開發項目協同實施稅收一體化管理。

3.合作方式

國家稅務局、地方稅務局聯合建立房地產開發企業項目登記制度，共享各自取得的相關信息，協同實施房地產稅收一體化管理。

4.合作流程

(1)信息采集。

①國家稅務局對房地產開發企業實施項目登記，建立國稅、地稅共享的項目登記臺賬，以項目為單位，采集相關信息。房地產開發企業進行項目登記時，國家稅務局采集房地產項目的占地面積、建筑面積、容積率、建筑安裝企業的相關信息；在房地產開發企業按規定預繳增值稅時，采集房屋預售有關信息。

②地方稅務局將在契稅征收環節采集的項目用地信息登記到項目臺賬，并聯合國家稅務局從國土、規劃建設等部門取得房地產項目的規劃建設信息，用于完善項目登記。

③地方稅務局應將原項目管理系統的信息，傳遞給國家稅務局，完善項目臺賬。

(2)信息應用。國家稅務局、地方稅務局利用獲取的房地產項目信息，開展信息比對：

①地方稅務局利用房地產開發企業預繳增值稅信息、項目登記中的建筑安裝信息和銷售信息，加強土地增值稅清算管理。

②國家稅務局利用契稅信息、銷售信息和房地產開發企業增值稅預繳信息，加強增值稅申報管理。

5.制度保障

(1)《深化國稅、地稅征管體制改革方案》第4條、第28條。

(2)《國家稅務總局關于加強國家稅務局、地方稅務局協作的意見》（國稅發〔2004〕4號）。

6.技術支撐

已上線金稅三期系統的，根據工作進展逐步開發項目登記模塊。暫未上線金稅三期系統的，依托稅收綜合征管系統或其他稅收征管軟件，實現項目登記和信息共享。

7.牽頭部門

相關稅*部門。

8.合作層級

市、縣稅務機關。

9.落實標準

國家稅務局、地方稅務局協同對房地產開發企業實施項目管理，共享項目臺賬信息。

5. 請幫忙解釋一下,什么是“稅收一體化”

6. 房地產企業如何實現一體化管理

保證整體系統內數據在合理范圍內充分交互與共享，發揮信息系統的最大價值，一體化集成最為重要。

系統一體化集成，不僅能夠保證整個系統界面風格統一，方便操作，更能保證各業務信息高度集成，保證各業務流程暢通并高度統一，確保信息共享、提高運作效率、降低運營成本提升管理績效。 XX 公司管理信息系統應是一體化系統，它打破了各個子系統的分割和孤立，實現系統信息在橫向（跨系統、跨部門）和縱向（跨層級）高效互通共享。

為此要求各個業務系統與辦公自動化信息平臺之間，各個業務功能子系統之間，以及各個子系統與領導決策支持系統之間都要求提供完善的無縫接口，才能保證 XX 公司及其下屬部門和公司的業務信息在需要的范圍內通暢、高效流動，從而支持 XX 公司業務高效運作。通過系統接口集成多個系統，從分類上將涉及數據集成（相對比較簡單）和業務集成（比較復雜）；不同系統及其功能、權限采用不同的技術及其實現方式，給集成工作帶來難度；不同的系統有不同的操作和界面風格，也會給用戶使用系統帶來一定難度；提供系統的不同廠商，在一定情況下，考慮企業利益，接口開放程度不同，也會增加通過接口集成協調方面的難度。

所以，企業在規劃和實施信息系統時，考慮長遠發展要求和系統整體投資成本，優先考慮采用接口盡量少的方案，以控制成本和風險。一體化集成應用的價值：提供統一企業集成平臺實現企業應用資源的匯聚，改變企業應用系統建設相互隔離、互相牽制的被動狀況，提高企業資源利用率；將分布在企業網絡各個結點上的信息孤島集成為一個整體，保證信息及時、有序地傳遞，提高企業對和競爭力；實現企業信息資源統一規劃與管理，為應用和服務的持續發展提供便利的手段和工具，避免重復投資；可以實現企業IT 資源的集中管理，為企業經營和決策服務提供科學的手段；可實現企業網通信線路的復用，所有應用系統可以復用結點之間的物理通信鏈路，降低網絡的復雜性和運行維護的開銷，提高系統的運行效率和網絡資源的利用率。

XX 公司信息化現狀分析信息化總體規劃 XX 公司在業務發展規模不斷擴大、企業品牌逐漸提升、管理日趨規范的同時，為了高效、穩定、安全支撐企業集團化、跨區域經營、多項目運作，企業信息化總體規劃已被提上公司議事日程，已經基本建立了企業信息化建設的總體方針，以企業的整體目標來進行信息化規劃，建立一個高效、穩定、安全的信息化平臺，避免各部門各自為*，僅從各部門自身目標來規劃信息化而帶來的信息“孤投資“黑洞”風險。硬件、網絡 XX 公司已經建設有獨立的局域網絡、服務器設備，員工已經擁有辦公電腦；并且已經建立了上網環境，可以通過寬帶訪問互聯網，員工之間數據傳遞主要通過電子郵件、網絡共享和移動存儲介質。

當前的硬件、網絡設備配置適當升級，可滿足建設一體化管理信息系統的需要。軟件系統 XX 公司目前已經上線使用了財務管理、輔助設計、工程算量軟件等信息系統，只滿足了財務部、規劃設計部等專業需求，對于企業的整體運作管理層面尚沒有采用信息系統方案，處于規劃和選型階段。

由于沒任何歷史包袱，對于信息系統的規劃和建設都非常便利。建議以一體化的原則來實施和部署企業一體化管理信息系統。

信息化應用水平由于企業歷史原因，XX 公司全面信息化相對行業整體應用趨勢而言啟動較晚，員工的信息化應用水平不一，對信息化價值的認識程度也不盡相同，對信息化辦公模式的認識會存在一些誤區。需從企業決策的高度，貫徹從傳統辦公和業務模式到信息化辦公和信息化管理模式的轉變，并借助信息系統的實施，加強員工信息化水平的培訓，提升員工的信息化應用水平，實現信息化辦公模式的“軟著陸”。

XX 公司信息化需求分析集團規模化、跨地域（跨省、跨境）經營和快速發展面臨的各種各樣的管理挑戰，這些挑戰已經越來越明顯地在以下很多方面凸現出來：沒有統一的房地產經營信息統計標準，容易產生信息傳遞紊亂，很難為公司決策提供有效的數據分析和支持；從項目、銷售、物業到財務，各個業務部門相互交叉的信息需求量大且頻繁，缺少有效的信息溝通渠道；在產品銷售前對市場、客戶的調研、分析欠缺；對客戶資源的組織、開發利用不夠；財務信息與業務信息嚴重脫節，財務反映的信息滯后，不能適時的反映經營情況，更不能為領導提供有效的信息支持；決策層很難及時掌握各個項目的實際開發狀態與計劃之間的差距、原因，并做出決策；項目在進度與成本上發生了變化，決策層不能及時掌握并預測變化對整個項目的投資效益產生的影響；領導不能方便、適時地了解整個公司的經營狀況并及時做出決策。

7. 如何加強房地產業稅收征管

目前房地產行業以它獨有的特性呈現出迅猛發展的趨勢，它具有廣泛的產業關聯性，能帶動多個產業部門的發展，并成為推動國民經濟發展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。

稅收征管工作中存在的問題企業納稅意識淡薄，偷稅現象比較嚴重。有些財務人員素質較低，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉、不了解，亂用會計科目，隨意結轉成本費用；有的企業一味地追求利益最大化，有意虛列成本費用，不記或少記收入，隱瞞利潤逃避稅收。

稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。由于房地產開發項目周期長、企業流動性較大，工程結算復雜，涉及稅種相對較多，會計制度和稅法對房地產開發收入成本的確認也存在著差異，使得征管難度加大。

再加上稅務部門對房地產企業開發項目資料掌握不全面，稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的漏洞，一些企業千方百計鉆空子偷逃稅款。稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到位。

由于稅務部門一般只注重當期征收，不注重回頭檢查和對重點稅源的稽查工作，加之部分稽查人員業務水平較差，稽查存在一定難度。稽查力度的薄弱又加大了房地產開發企業偷稅的欲望。

另外對偷逃稅的處罰不嚴，稅務部門往往以補代罰、以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。解決上述問題應采取的對策強化稅收*策宣傳。

要采取多種形式加大房地產行業稅收相關*策的宣傳力度，采取送*策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系，增強房地產企業的納稅意識，營造房地產行業良好的稅收征收環境。健全對房地產開發項目的監控管理體系。

稅務機關要全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，實行全程動態跟蹤管理，及時發現處理新情況、新問題。并實地觀察了解企業的建設項目相關情況，掌握與企業財務信息有關的資料。

再通過與房地產企業開發有關聯的房產、土地等部門間的配合，準確、快捷傳遞信息，實現信息的互通共享，用稅務監制發票來控制各種產權證件的辦理，控制企業各個納稅環節，實施房地產稅收一體化管理。堅持以人為本觀念，提高干部隊伍素質。

房地產行業稅收征管工作與稅務人員的業務素質、執法水平有著密不可分的關系。要加強稅務人員的培訓，讓稅收征管人員了解整個房地產開發交易的全過程，掌握房地產行業的會計核算方法，適應復雜的房地產稅收征管工作。

加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，強化其管理職責。

并加大對稅源大戶的檢查力度，運用行之有效的稽查手段，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質的輕重依法處理，嚴厲打擊稅收違法行為。

8. 如何強化房地產業稅收管理

（一）加大稅法宣傳力度。

針對房地產商納稅意識薄弱的情況，將稅法宣傳作為一項長期的工作來抓，可以不局限于稅收宣傳月，而定期對房地產和建筑企業的法人代表和財務人員進行集中培訓，對房地產業涉及的相關稅收法規*策進行重點宣傳和講解。并通過各種媒體進行稅收*策宣傳，在有關管理部門和施工現場張貼公告，提高有關部門的協稅意識和施工企業的納稅意識。

同時積極對那些誠信納稅的企業進行宣傳并予以獎勵，起到為其他企業樹立榜樣的作用，對納稅不積極和偷逃稅款的企業予以嚴厲打擊，以達到懲惡揚善的社會效應，全面凈化稅收執法環境。（二）健全協稅護稅網絡。

一是密切部門配合。健全內外信息共享機制，建立健全與發改委、房管、規劃、建設、金融等部門的信息溝通制度，由*府牽頭，定期召開聯席會議，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量、房產交易租賃信息和預收房款情況、已付產權情況等各種信息，通過信息交換和分析比對，最大限度的掌握相關涉稅信息，實行項目登記備案管理，加強房開項目的源泉控管。

二是加強信息的有效利用。通過信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現并解決漏征漏管問題。

三是加強銀行賬戶預收款信息的監控。按照《稅收征管法》第五十四條第六款的規定，爭取銀行部門的合作，對房開企業設立的預售房款賬戶及相關賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源泉控管。

并通過實地調查等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的動態監控，保證銷售信息、預收房款信息真實、準確。四是加強關聯方信息的監控。

到企業關聯方進行調查走訪，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法，不合理的可以按照《稅收征管法》第三十六條的規定進行合理調整，從而達到有效監控稅收的目的。（三）優化稅源管理手段。

一是加強信息化建設。應用現代化科技手段，結合房地產建筑業項目稅收管理系統，建立模擬商品房模型，按照存量房銷售狀況分戶錄入房屋銷售信息，包括房屋面積、銷售價格、購房者聯系方式等信息，方便稅收管理員調閱核實，并實行動態化管理，隨時根據實地巡查等掌握的信息進行更新，對整個房地產稅源實施動態的稅源監控。

二是充分利用聯動機制。通過對稅源信息的綜合運用，充分發揮聯動機制作用，與納稅評估等管理手段相結合，與房地產稅收預測和統計分析相結合，全面提高稅源管理水平，推動房地產業稅收征管上新臺階。

三是實行房地產業、建筑業協同管理。由地域管理轉變為專業管理，即由一個科室統一管理房地產、建筑行業，充分利用兩個行業的相關性，對房地產建筑業上、下游產業實行一體化的管理，提高稅收征管的針對性。

（四）加大日常巡查力度。首先，在開發初期，要求房地產開發企業上報項目立項書、規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、建筑承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額、工程總造價、土地出讓信息、拆遷補償協議等涉稅資料，并將企業上報的情況與實地核查的情況相比對，總體掌握工程的開發情況，為日后的監管打下基礎。

其次，依托商品房模型管理軟件，對房地產開發項目進行全過程監控。在定期對房開企業申報納稅和發票開具情況進行分析比對的基礎上，不定期到施工現場進行巡查，根據巡查的結果記錄房開企業日常監控管理動態臺賬，同時更新商品房模型內的分戶信息，通過臺賬和模型軟件反映其商品房銷售明細、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況等，對存在問題的企業及時進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。

再次，根據商品房模型管理軟件的分戶銷售信息，逐一與購房者核實其購買價格，對經確認與銷售方提供的銷售價格不一致的及時進行調整，并補征稅款。最后，在項目竣工后，加強對存量房的監控管理，不定期地對購房戶和有關知情人員進行走訪調查，掌握存量房銷售情況，并及時對企業進行土地增值稅清算和企業所得稅匯算，防止企業故意拖欠稅款，逃避納稅。

（五）強化重點稅種管理。首先，強化企業所得稅和營業稅的管理。

一是針對房地產開發企業虛構建筑業務，虛增建筑工程成本的，按照施工合同金額征收承建商的建筑業營業稅，以此控制房地產開發成本的真實性。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低負擔率。

每一個項目辦理竣工結算后，按實際收入和實際成本進行項目應繳稅款的結算，計算該項目的所得稅最低負擔率，達到規定標準的項目，可將產生的項目利潤并入企業當年的應納稅所得額計算應納稅額；對于納稅人不能按項目準確核算收入、成本、費用，或項目完工結算后，未達到規定標準的，由稅務機關核定其應納所得稅額，從而促進房地產企業財務核算的規范化。三是在存量房出租營業稅管理上重點突破。

通過采取多方詢問、實地察看等措施，確定房地產企業存量房出租價格和收取的租金金額，及時補征稅款，并將房地產企業出租存量房納入日常管理的重點，防止企業逃避納稅義務。其次，強化土地增值稅。