榮觀房產網1. 跨界經營還是去房地產化 上市房企轉型戰略分化明顯
國內房地產上市企業近來陸續公布的一季度季報顯示，相比去年同期，上市房企銷售額和銷售面積普遍大幅增長。
但同時，一些上市房企也加快了跨界經營和退出房地產市場的步伐。專家分析認為，市場定位和經營策略的差異性將導致未來上市房企的戰略轉型分化更為明顯。
在房地產市場出現全國性趨好的背景下，市場競爭力更為突出的上市房企業績增長明顯。記者梳理近50家上市房企的一季度財報發現，以保利、萬科等龍頭企業為代表的房地產公司業績增幅明顯，部分二三線城市的房企的銷售業績也較去年有所抬頭。
其中，受商品房住宅結轉收入同比增加影響，中糧地產一季度營業收入同比增長390.06%；綠地控股通過去庫存、調結構等，一季度合同銷售金額同比增長81%，鳳凰股份多個樓盤齊發力，一季度營業收入同比增長158.63%。 部分上市房企的經營業績創下歷史新高。
保利地產在一季度財報中透露，今年3月份銷售業績大幅提升，單月實現簽約金額222.34億元，同比增長197%，環比增長150%，創下3月單月歷史新高；萬科在公告中稱，一季度累計實現銷售面積545.7萬平方米，銷售金額752.4億元，同比分別上升37.6%和59.5%，增速為近五年來同期最高。 業界認為，上市房企業績飄紅的背后是全國房地產市場的快速升溫。
山東財經大學教授郭松海說，受降息、首付比例降低和稅收優惠*策的影響，今年年初以來，普通購房者消費欲望明顯釋放，促生房地產市場的火熱。 雖然一季度房地產市場實現“開門紅”，但去房地產化和跨界經營兩種發展態勢在不同上市房企間上演。
近日，當前主要業務仍為房地產業務的上市公司匹凸匹在公告中表示，將逐步控制對房地產板塊的投入，實施以房地產、金融服務為主的雙主業兩輪驅動發展模式，再逐步過渡到以金融服務為主業的模式。 浙江廣廈也于前不久發布公告稱，以2000萬元投資了一家覆蓋醫藥生物、能源、先進制造等領域的資產管理公司，持股比例達0.2%。
浙江廣廈表示，公司傳統主營業務為房地產開發，近年來尋求戰略轉型，逐步剝離現有房地產項目及子公司，轉投文化影視等符合公司未來發展方向的新產業領域。 部分房企在逐步退出房地產市場的同時，一些上市房企加快了跨界經營的步伐。
榮安地產日前表示，擬成立一家教育投資管理子公司，成為其涉足教育領域的投融資平臺，未來將進一步拓展教育投資，以期實現產業轉型升級的目的；一季度歸屬于上市公司股東凈利潤大幅下滑的冠城大通近來也宣布，擬通過收購的方式進*瑞士的高端服務酒店業，發展旅游度假、醫療養生等市場。 此外，部分上市房企更加注重產品精細化，進一步深耕房地產市場。
上月，魯商置業表示擬成立一家健康投資公司，打造以養老、養生和康復為特色的房地產開發新模式；寶安地產計劃在新能源和房地產業務方面有機融合，促進公司房地產業務形成獨特的市場競爭優勢。 山東中原物業顧問有限公司投資顧問部總監薄夫利認為，房地產市場回暖為眾多房企創造了調整策略的機會，一方面促進實力較為雄厚的房企在細分市場上有所作為，另一方面轉型較慢的房企也將更加步履維艱，這兩種趨勢將在今年后續時期表現得更為突出。
業內人士分析稱，今年年初以來的樓市升溫將對房地產市場化解庫存起到明顯推動作用，而隨著房地產建筑業“營改增”、一些地方鼓勵農民工購房等利好*策實施，今年樓市去庫存步伐將逐步加快，特別是三四線城市商品房庫存現象將明顯緩解。 住房和城鄉建設部部長陳*高此前表示，農民工在城鎮購房潛力很大一些中小城市農民工購房占購房總量的30%左右，在縣城占到50%，甚至更高。
今年以來，山東、廣西等地均出臺支持農民工進城購房的相關*策，通過降低首付、優惠貸款等方式吸引農民工進城置業。 而5月1日起“營改增”全面推開后，將房地產建筑業也納入“營改增”試點，這為房企采取更靈活的經營策略騰出了空間。
繡江置業有限公司總經理趙家元說，土地、建設、裝飾等成本均能通過抵扣減少稅負，利于企業制定更能吸引購房者的價格戰略。 郭松海說，經歷了最近幾年的市場波動后，在去庫存的大背景下，房地產行業的供給側改革也已啟動。
“過去多數房企都只注重開發，現在選擇了開發與經營并重，要保持行業和地域領先優勢，就要考驗企業在調整供給結構方面的智慧和勇氣”。
2. 介紹幾個成功的房地產商人
潘石屹：娛樂化地產商人
人物簡介：潘石屹，SOHO中國有限公司董事長。1963年生于甘肅天水。一個新聞不斷的房地產商人。得意地標：北京SOHO現代城、建外SOHO、SOHO尚都、長城腳下的公社、海南博鰲藍色海岸。得意指標：2003年，潘石屹上繳稅金1.7788億元，位列中國房地產公司納稅額全國第二，北京第一。2004年，繳納稅金3.03億元，中國房地產公司納稅額第一，已成定局.
參考資料：/*?II_ID=16665&CLS=215013
3. 怎么成為一個成功的房地產商
（我盡量把復雜問題簡單化地說） 1.假如有占地面積為10000平方米的地A，打算在這塊地上起90000平方米的建筑面積B。
2.我是房地產發展商，我拿地A，拿地價C是2500元/平方米；建樓的基本成本D（毛坯房）是1800元/平方米；各項稅金，利息等E是1500元/平方米；預計的利潤F是2700元/平方米，其他隱蔽費用由CDEF中消化，那么房屋起好后，我的賣價至少應為G(=C+D+E+F=2500+1800+1500+2700=8500元/平方米)。 *，我的全部房子都銷售一空了，我的銷售額H是多少？H=B*G=90000*8500=765000000(7.65億) 4.那么，我的利潤I呢？I=B*F=90000*2700=243000000(2.43億) 5.銷售額-利潤，就是投資成本J（我們可以這么計算），也就是說，J=H-I=7.65億-2.43億=5.22億 6.這需要的5.22億怎么來？OK，我在打算要這塊地A時，我的資金是很少的，那我通過關系，官商關系，利益關系等，通過不對等的擔保，從銀行這邊獲得貸款，達到一定的百分比后，我湊齊了拿地所需費用2.5億中的20%，或者30%，或者60%，我們算是1.5億吧，而貸款的利息，稅金我們已計算在E中了。
拿地成功后，房地產商直接將這塊地A又向銀行抵押，要求貸款，按照相關規定，基本是房屋封頂后銀行才接受貸款，因此，在封頂的過程中，房地產商的資金鏈是比較緊張的，只要熬過這段時間，到封頂后，那么，這90000平方米建筑面積B可以貸款的數額大概為4.5-5.5億，我們就算它5億吧。（但是，在早5,7年前，這方面的規定還有很多空子穿，不一定要封頂后才能貸款，封頂前可能這樓已經給抵押出去了）。
7.很明顯，房地產商把樓房抵押貸款之后，我拿到了5億，再來支付給之前向銀行借的拿地的貸款比如說1.5億，支付給施工單位錢，給材料商的錢，支付一些大額的稅金、利息等。反正這5億是從銀行借的，風險在于銀行，房地產商基本上只需要承擔一定的利息而已。
事實上，把拿地的貸款還清之后，房地產商的日子就好過很多了。為什么？少了一大筆利息要繼續支出。
8.但是這5億還是要繼續繳納費用的，這筆利息雖然算在E里，但是能盡量在最短的時間內交納，那么我要付出的利息也就更少，而且，說不定施工單位、材料商也在拼命地向房地產商追錢；這時，房地產商最常用的一招，就是開始對外銷售，或者外部/內部認購，我們之前已假設房子賣得很好，很快房子全部被認購，房地產商和客戶的合同可以這樣要求：先繳納3萬塊定金，1個月內交清10%的購房款，在3個月內繳清95%的購房款等。 9.買的人越來越多，很快，房地產商就有了大把資金，這樣，可以應付這5億-1.5億=3.5億的負擔了，畢竟施工單位，材料商在房地產商面前都不是強勢的主，都很容易處理。
這樣，5億的負擔，在3個月或半年，1年以內，就處理掉了，還大賺一筆。 10.這樣，房地產商基本上沒花自己什么錢，光靠從銀行貸款得來的錢，把風險轉嫁給了銀行，就自己大賺了2.43億元。
神奇吧？！（如果真的有自己經營不下了，那大不了就把這爛尾樓抵押回給銀行，反正錢本來也不是自己的。） 11.有時候，利用與*府官員的關系，房地產商的拿地價C可以是0元/平方米，但是，房地產商不會因為這樣，而把8500元/平方米的房子降低到6500元/平方米，所以這2500元/平方米*10000平方米=2.5億的原來拿地成本，變成了自己的利潤了，那么房地產商的利潤又變為2.43+2.5=4.93億。
12.很多時候，房地產商在與規劃院協商時，對容積率進行修改，這樣，原本在10000平方米的地上建90000平方米的建筑面積的，通過修改容積率，可以建98000平方米的建筑面積，增加的8000平方米，自然也很好銷售，這其中房地產商又大賺了一筆。 13.同時，隨著市場的需求，房地產商的預計利潤F可以是3700,4700,5700。
反正再高價的房子，也有人買。但是實際上，建樓的成本才多少？我很誠實地透露，在廣州、深圳、上海地區，如果是高層住宅毛坯房，連土建和水電，建造成本才在1250-1450元/平方米之間。
如果是但棟別墅，成本更低。 14.但是，作為房地產商，單。
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