榮觀房產網1. 房地產企業銷售收入與成本確認是怎樣的
一、房地產企業收入確認及流轉稅問題 房地產企業收入是指企業對外轉讓、銷售、結算開發產品等所形成的經濟利益的總流入。
會計法規與稅收法規分別從不同的角度規定了房地產企業收入的確認原則。 （一）會計法規關于房地產企業收入的確認原則 《企業會計準則——收入》規定了銷售商品的收入確認條件，房地產銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認收入的原則確認實現的銷售收入。
但房地產銷售要經過取得預售許可證、預售并簽訂商品房買賣合同、辦理產權過戶等環節，因此房地產企業同一般的生產企業相比，收入的確認又具有其特殊性。 在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，且所有權上的主要風險和報酬也已轉移，企業即應確認銷售收入。
但也有可能出現法定所有權轉移后，風險和報酬尚未轉移的情況，此時，賣方在繼續涉入的期間內不應確認收入。房地產銷售由于其商品價值很大，收款方式與一般的產品有很大的不同，買方可能選擇一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。
但無論買方采用何種付款方式，房地產企業確認收入的實現，均應同時具備以下條件：（1）商品房已經移交；（2）已將發票或結算賬單提交買方；（3）履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；（4）成本能夠可靠地計量。 在收到預售房款或簽訂商品房買賣合同時不應確認收入實現，因為這種情況下主要風險和報酬不一定已經轉移；如在產權過戶后才確認收入實現，則會造成推遲確認收入，不符合實質重于形式原則。
（二）稅收法規關于房地產企業收入的確認原則 稅法對于內外資房地產企業的收入確認原則均有專門規定，其共同點在于都按照銷售方式的不同來確認收入的實現。 對于內資房地產企業，根據《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》，住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現；（2）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現，付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現；（3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
對于涉外房地產企業，根據《國家稅務總局關于外商投資房地產企業所得稅管理問題的通知》，外商投資企業及外國企業房地產銷售收入的確定以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同按以下原則確定：（1）采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現；（2）采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現；（3）采取以土地使用權或者其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現；（4）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日為銷售收入的實現。 可見，會計法規與稅收法規對于房地產企業涉及所得稅的收入確認原則存在區別。
會計法規對房地產企業收入的確認主要以房地產的法定所有權轉移給買方且所有權上的主要風險和報酬轉移為前提，而稅法則按銷售方式的不同確認房地產企業收入的實現。 （三）房地產企業流轉稅的計繳房地產銷售一般都會收取購房定金，購房定金在會計核算上只能反映為預收賬款，不能作為銷售收入的實現。
而按照《營業稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，房地產企業收到預收款時，須按照適用稅率計提并繳納營業稅及附加，而不論當期會計核算上是否結轉收入。
我國稅法規定土地增值稅按單個開發項目進行計征，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。 對納稅人預售房地產所取得的收入，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規定比例預交，待辦理項目竣工結算后，多退少補。
[例1]某房地產企業開發的商住小區項目于2*6年2月份開盤預售，住宅尚未完工，計劃于20*6年5月份交房。2月份取得合同預收款收入1500萬元，其中含有一幢綜合樓，售價為1000萬元，全部款項已收訖并已竣工交房，發票已提交買方。
綜合樓買賣合同約定，兩年期滿后15日內買方可選擇按原價退房，賣方同時一次性給予10%的補償金；買方也可選擇不退房，但仍享有10%的一次性補償金。該企業適用營業稅率5%（主管稅務機關核定以1個月為一期納稅）、城建稅率7%、教育費附加率3%，土地增值稅按1%預征。
（1）收入確認問題。該房地產企業在2月份不應確認銷售收入。
原因在于該小區的住宅尚未交房，主要風險和報酬尚未轉移。綜合樓雖然已經移交、全部款項已收訖并已提供發票，但是買方有退房選擇權，故該企業應在重大不確定因素消失（即兩年期滿15日內買方未選擇退房）后確認收入。
（2）流轉稅計繳問題。根據稅法規定及稅務機關核定，該企業應在申。
2. 房地產企業成本核算如何確定
房地產企業成本核算方法：?
實務中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標準在各功能區分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。
實務中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區成本，然后根據各功能區的情況估計一個比例來分割不同功能區的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導致企業對各功能區單位成本的人為的調節，不利于保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。
3. 房地產企業銷售成本的確認指的是什么
房地產企業銷售的商品包括期房和現房。
它們對成本的確認也是不同的。 案例：某房地產開發經營企業只進行一個項目的開發，會計核算時將所有銷售收款都通過“預收賬款”核算： 2011年開始預售，取得預收賬款4000萬元，項目所在地稅務機關確定的預計計稅毛利率為15%。
項目于2012年年初完工。當年實際交房20000平方米，平均單位售價6000元，單位計稅成本5000元，上年度收取預收賬款的客戶全部交房。
年末預收賬款為零。 假設該房地產企業銷售商品房需要繳納：5% 的營業稅（按收取的購房款總額計算）；同時對按普通住宅3%的比例預繳土地增值稅。
以繳納的營業稅為基礎再繳納7%的城建稅、3%教育費附加、2%的教育費附加。（其他稅收暫不考慮） 該企業2012年將已經繳納的營業稅600萬元、城建稅42萬元、教育費附加18萬元、地方教育費附加12萬元、土地增值稅360萬元，全部計入“營業稅金及附加”。
2011年末“應交稅費”借方有繳納的營業稅200萬元、城建稅14萬元、教育費附加6萬元、地方教育費附加4萬元、土地增值稅120萬元。 （一）收入在完工前取得的，按預計毛利率申報納稅 國稅發〔2009〕31號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。 該項目2011年由于沒有達到完工標準，則在進行企業所得稅匯繳時，銷售收入按“預收賬款”4000萬元確認，預計毛利額600萬元（4000*15%），扣除已繳納沒有轉入“營業稅金及附加”的營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅計344萬元，則計入年度應納稅所得額的金額為256萬元（600-344）。
（二）收入在完工后取得時，按實際的毛利率申報納稅 國稅發〔2009〕31號第三條規定，除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（1） 開發產品竣工證明資料已報房地產管理部門備案； （2） 開發產品已開始投入應用。 ；（3） 開發產品已取得了初始產權證明。
2010年5月下發的《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）對國稅發〔2009〕31號第三條進一步明確規定：“房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。 房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。”
根據上述標準進行判斷，在符合完工條件時，要及時取得成本費用發票，以便計算項目計稅成本。 2012年該項目銷售收入為120000000元（6000*20000）；銷售成本為100000000元（5000*20000）。
分別填在附表1（收入明細表）的第4行和附表2（成本費用明細表）的第3行。 同時對2011年底項目預收賬款的累計納稅調增額256萬元在2012年度匯繳時納稅調減。
不過“預收賬款”及納稅調整額在兩個年度如何填報，全國各地的稅務機關有不同的填法，納稅人應注意當地主管稅務機關的規定。
4. 房地產開發企業如何確認收入及成本
《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。
確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
第三十一條規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：1。換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。
如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。2。
換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。 如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
根據上述規定，對“拆一還一”的業務行為，對歸還的等面積房屋屬于換取其他單位或個人的土地（非貨幣性資產）應視同銷售。應按等面積的市場價確定銷售收入，并確認相應的開發成本。
5. 房地產企業開發成本確認方面應注意什么問題
開發成本確認方面應注意的問題 1。
虛列或者虛增成本費用，擠占企業利潤。 （1）開發企業代施工企業繳納的建筑業社會統籌養老保險費，計入開發成本。
這不僅使施工企業少計應稅收入，少繳建筑安裝業營業稅等稅收，而且在建筑工程決算時，如果施工企業又將這筆代繳費用計入工程造價，并開具建筑業統一發票，將可能再次造成開發企業虛列開發成本，少計利潤，少繳企業所得稅。 （2）多列融資成本。
開發企業除銀行貸款外，還向其他企業、個人進行大量“民間借貸”。有的企業往往出現無借款本金的利息支出，或用其他企業、個人（債權人）銀行利息憑據直接入賬，作為財務費用列支，以及支付借款的利率高于稅收*策規定的利率上限，并計入開發成本。
（3）虛開建筑業統一發票。由于取得的《建筑業統一發票》大部分未寫明具體項目名稱，往往只注明“零星工程款”，特別是市*公用、園林綠化、基礎土石方等工程，受專業知識、事后隱蔽工程量難以核實的限制，稅務人員在較短時間內難以對工程項目進行計量、核查。
開發企業利用這些工程，實現用4。43%或5。
43%的建筑業營業稅去侵蝕25%的企業所得稅稅基。 （4）利用關聯交易轉移利潤。
由于關聯方之間業務往來頻繁，轉移收入和費用的隱蔽性高等特點，往往成為企業轉移利潤、偷逃企業所得稅的手段。 （5）將與生產無關的費用計入成本。
如有的企業將管理人員的汽車費用、旅游考察費用列入公司支出。目前，稅法沒有這方面稅前扣除標準的限制，稅務人員又很難區分這類支出是否與生產經營有關，使得納稅人有機可乘。
2。未按配比原則結轉成本。
如將應分期攤銷的費用一次性計入第一期項目的開發成本，造成前期開發成本多計，后期開發成本少計，通過項目的滾動開發，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最后將本應實現的企業所得稅消耗殆盡。 另外，成本分配標準發生變化，或者成本核算對象（可售房產）實測面積與規劃面積出現差異時，企業未及時做出差異調整，也會造成多結轉開發成本。
3。多列預提費用。
一些企業利用“預提費用”、“ 待攤費用”等科目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之后不及時結轉配套工程成本，對預提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額。
有的企業甚至在配套工程完工驗收之后仍繼續計提或重復計提“預提費用”，借以偷逃稅款。 4。
未按規定取得發票。有的開發企業自行采購部分電器材料、建筑材料、綠化苗木等，未將這部分“甲供材料”成本并計施工企業的工程造價，侵蝕了建筑業營業稅稅基。
有的企業違反營業稅相關*策，將取得的外地建筑業發票入賬，導致當地建筑業營業稅流失。
6. 房地產公司如何進行成本核算及流程 詳細
一、房地產公司成本核算的基本程序
為正確核算開發產品的成本，房地產企業應嚴格按照成本核算的程序進行成本核算，成本核算的基本程序如下：
1、確定成本核算對象
2、歸集開發成本
3、確定成本分攤方法
4、在成本核算對象之間分攤成本
5、計算各成本核算對象的開發總成本
6、正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本
7、正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門確定）
8、編制成本報表
綜上所述，對于房地產企業的成本核算來講，成本核算對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發成本的基礎。
擴展資料：
房地產成本：
房地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象，以正常生產經營活動為前提，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。
房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分為采購成本、開發成本和經營成本。
房地產開發成本的組成內容：
1、土地開發成本
2、房屋開發成本
3、配套設施開發成本
4、代建工程開發成本
以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
1、土地征用及拆遷補償費或批租地價
2、前期工程費
3、基礎設施費
4、建筑安裝工程費
5、配套設施費
6、開發間接費
參考資料來源：百度百科-房地產成本
7. 二手房公司如何確認收入和成本
房地產企業的收入確認是按建房完工程度來確定結轉成本；
《企業會計制度》對于收入的確認原則，企業通過正式簽訂房地產銷售合同或房產預售合同所在地取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：作了如下規定：“銷售商品的收入，應當在下列條件均能滿足時予以確認：
（一）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；
（二）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；
（三）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；
（四）相關的收入和成本能夠可靠地計量。房地產開發企業自行開發商品房對外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認原則執行。“
由此可以看出，房地產開發企業收入確認原則與其他企業并無差別。但結合房地產開發企業的經營特點，我們不難發現不同觀點的端倪。
與一般工商企業相比較，房地產開發企業的生產經營具有以下顯著特征：
1、項目開發建設周期較長，一般會跨越多個會計年度。這是由房地產開發的性質決定的，一個項目從立項審批、取得土地使用權到開工建設乃至項目建成，少則需要一兩年，多則三四年甚至更長時間。
2、房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往采取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。
3、產品成本計量相對滯后。一方面由于項目施工與其成本決算往往存在時間差，導致成本計量落后于形象進度；另一方面，基礎設施及公共配套設施的建設往往落后于商品房的建設。特別是“大盤”項目在實行統一規劃、滾動開發的情形下，往往存在一期商品房已經交付入住，而花園、會所等公共配套設施可能尚未完成甚至尚未開工的情形，導致項目成本無法得到準確的計量。