榮觀房產網1. 我國的房價為什么降不下來
房地產是最近這些年人們最關心的問題之一，對于房價的解釋也莫衷一是。
其中非常值得注意的一點是，人們在國外經常使用的分析房價的指標，在中國基本都失效了。 以房價收入比為例。
所謂房價收入比，是指世界銀行公認的一個“比較理想”的收入和房價之間的比例關系。通常人們認為，這個比例理想的狀態是4至6倍。
與國際上的一般水平相比，我國的房價收入比無疑是明顯偏高的。更重要的是，近些年來，我國大中城市中的房價扶搖直上，但居民收入的增長卻極為有限。
以至于“靠工資是買不起房的”這句話，成為人們基本的共識。但令人不解的是，高房價和低收入的強烈反差，卻并沒有導致房地產市場的冷清，相反，在房地產市場中，居民的購買力卻表現得非常旺盛。
有人說，這是由于投機性資金炒房或富人投資性購房，這個因素的作用當然是不容忽視的，但如果完全用這個因素解釋我國房地產市場中的旺盛購買力，顯然是說不過去的。因為事實是，購房者中一個重要的組成部分顯然是一般的工薪階層。
與房價直接相關的另一個因素是租金。如果有一部分房產被投資者購得，購房者要考慮的基本問題是投資收益率。
這個投資收益率主要由兩個部分組成，一是將來出售房子的差價，二是出售前的租金。有專家認為，按照國際慣例，房價一般是月租金的100—200倍，一旦超出這個標準，兩者會相應做出調整。
但在我國房地產市場中一個值得注意的現象是，在房價扶搖直上的同時，許多城市的房租卻在不斷下降，至少是沒有同步上升。比如，在北京，除了中關村（行情論壇）、中央商務區等少數地區房屋的租金比較堅挺之外，許多地方的租金，包括房源非常稀缺的老城區，房租大體與前些年持平，有的地方甚至是在不斷下降的，個別的地方比上世紀90年代初期的水平還要低。
上海也是如此，在房地產熱中，上海出現了一大批每平米1萬元到2萬元以上的房子，由于這些中高檔物業供應量在不斷加大，租金也在回落，有的甚至租不出去。 由于這兩個指標全部失靈，一些依據這些指標做出的房價走勢預測，特別是關于房地產泡沫及其破滅的預測，便往往成為笑柄。
前兩年，索羅斯曾認為，美國的房地產泡沫一兩年內會破裂，中國也挺不過三年。索羅斯雖然是著名的投資家，但對于中國房地產的預測卻可能會讓人們大跌眼鏡。
最尷尬的是一些真心站在購房者的立場，呼吁將房價降下來，而且不斷做出房價可能下跌預測的學者，他們往往成為房地產商奚落的對象。 問題出在什么地方？中國人超出學者們預測的旺盛購房能力來自哪里？我認為除了人們談論較多的那些因素之外，有兩個因素是最值得注意的。
一個因素是目前中國獨有的家庭結構。由于幾十年中計劃生育*策的實施，特別是城市中“一孩化*策”的推行，所形成的獨生子女家庭結構。
事實上如果仔細分析一下就會發現，這個因素對房地產市場產生的影響，會比個人收入每月增加幾百元要大得多。 北京市建委網站今年早期公布的一項調查表明，北京商品住宅購房對象正趨年輕化，20至30歲群體是商品房購房主力，去年第四季度其占總體比重又有大幅增長，目前占近四成。
這種狀況與國外的情形形成鮮明對照。有專家指出，在歐美一些國家，年輕人一般畢業大概十年以后才進房地產市場買房子，購房的主力是35歲以上的人。
而我國買房的不但大多是25歲到30歲的年輕人，而且是一畢業就買房子，買房就要買大房子。對于20至30歲的購房群體，我們至少可以認定兩點。
第一，他們主要是為結婚安家而購房。第二，就其中的大部分人來說，即使考慮到按揭的因素，并不具有這樣的購房能力。
那么他們的購房能力來自哪里？在許多地方，實際上是形成了這樣的一種標準購房模式：首付由一方或雙方的父母來出，小兩口承擔按揭。有的小兩口實際上是連按揭也無法承擔，一方或雙方的父母親仍然要幫助他們支付按揭款。
這樣我們就看到我國社會中的一種獨特購房模式：三個家庭，或六個勞動力在共同購買或供養一套房子。可以說，正是這個因素使得收入房價比徹底失去了意義。
因為收入房價比計算的是一個家庭收入與房價的比例關系，而現實卻是三個家庭在購買或供養一套房子。在這種情況下，如果一定要勉強使用收入房價比這樣的指標的話，也需要在家庭收入的后面乘以2或3。
而這種三個家庭支撐一套房子的模式，只有在獨生子女家庭中才會成為可能。在一個多子女的家庭結構中，父母要幫每一個孩子解決住房問題，是不可想象的。
從這個意義上可以說，獨生子女家庭結構，是支撐中國房市的重要因素。這個因素在短時間內不會消失。
由此可見，在中國目前的情況下，家庭結構對購房能力從而對房價的影響，遠遠超過一個家庭收入變化的影響。一個家庭收入的變化，基本是加減的關系，而家庭結構所造成的三個家庭六個勞動力支撐一套房子，則是乘數關系。
后一個因素的作用無疑遠遠大于前一個因素。看起來家庭是很小的家庭，家庭就幾個人，但家庭結構對經濟社會生活的影響有時會非常大。
在若干年前，我和一個房地產的朋友經常在私下里爭論北京房價的走勢問題。當時我的觀點是，北京房價的上。
2. 中國近3年房地產趨勢
近3年的房價會維持相對穩定，全國70大中城市的房價將在調控*策效果顯現的開始階段經歷較大幅度的降價，其幅度可能會高達20%以上，部分城市個別項目甚至會達50%，如杭州原筑壹號，之后會進入平均上下震蕩幅度10%以內的行情平穩期。
通過前一階段的降價，部分順利將庫存去化掉的房企將會選擇較理性的開發思路。而沒有順利去化庫存的房企將會面臨被兼并或倒閉（這可視為調控*策的另一目的：讓房企優勝劣汰）的問題。
另外大量經濟適用房入市將滿足對房價形成一定支撐作用的剛性需求部分，以此糾正部分投資者認為：中國仍存有大量剛性需求，因此中國房地產價格不會降的錯誤認知。還有房產稅出臺后將會提高持有房地產的成本，對投資、投機行為形成比限購、限貸等措施更進一步的壓縮和擠出作用。
因此未來3年中國的房價會是相對比較平穩的一種行情。在這里特別提醒，看待房地產要區分住宅房地產和商業地產兩個概念，調控*策對商業地產是誤傷，就目前的價格水平來看商業地產即將成為未來房地產投資的熱點。
3. 中國房價在兩到三年內會下跌嗎
近日，國家統計局數據顯示，8月份，70個大中城市房價停漲的為46個，呈上升趨勢。
加之多數城市9月份至今的成交量環比下跌，房地產拐點之爭再度升溫。 業內人士認為，在庫存、資金、銷售目標三重壓力下，未來開發商唯一的選擇是更大幅度的降價，房價將會步入下降通道。
“9月份成交量低迷的原因在于，開發商降價不夠堅決。年底前，開發商要想在成交上有所起色，必須堅決降價。”
專家陳晟表示。 拐點已到來？ 9月18日，國家統計局公布的數據顯示，70個大中城市房價8月環比價格下降的有16個，持平的有30個，與7月份相比，環比價格下降和持平的城市增加了15個；環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%，漲幅比7月份縮小的城市有8個。
二手住宅方面，8月份環比價格下降和持平的城市增加了9個，價格上漲的城市中，環比價格漲幅均未超過0.7%，漲幅在0.5%以內的城市有25個。 專家楊紅旭認為，這是2009年二季度以來，止漲城市數量首次超過上漲城市，具有風向標意義，可以說房地產市場拐點初現。
楊紅旭在接受記者采訪時表示：“當前，調控*策不會放松，房企資金鏈、存貨不容樂觀，項目促銷力度仍然偏小，難以刺激需求入市。在庫存、資金、銷售目標三重壓力下，未來開發商唯一的選擇是更大幅度地降價，房價將會步入下降通道。”
某房地產行業協會會長向記者表示，將今年樓市的成交量與2009年、2010年相比并不能說明問題。因為2009年與2010年是樓市火爆的兩年，而今年在調控背景之下，樓市的成交量一直清淡，與之對比的應當是同樣受到*策調控影響的2008年，今年的成交量比2008年還要好一些。
2007年12月，萬科董事長王石在回答媒體提問時表示“我承認樓市拐點確實已經出現了”。當時的背景是當年10月份，北京樓市新房和二手房的成交量出現大幅下滑。
2008年初，王石和潘石屹又在電視上針對“拐點”展開激烈辯論。王石拋出“拐點”論后，萬科的降價行動便在全國展開。
在2008年的關于“拐點”的討論中，何為拐點曾引起業界的爭論。 事實上，近年來，業內對于“拐點”的定義逐漸統一。
陳晟向記者表示：“增速持續下降就可以認定為拐點。而目前所討論的拐點是一個極值點，即由漲到跌的反轉。”
陳晟認為，按照這個定義，普通住宅的拐點已經出現，但極值點什么時候出現目前還難以判斷。 而楊紅旭在接受記者采訪時表示，他所提到的拐點是極值點，因為極值點更容易為普通大眾所接受。
當前，極值點已經出現。 但是，記者在采訪中發現，不少房地產企業人士都不認為房地產行業會出現拐點。
某中型房企老總就向記者表示，房價不會持續下降，2008年那次房價和成交量的下跌也只是持續了幾個月。二三線城市的上漲空間仍然比較大，從長遠看，房價還是會持續上漲，因此房地產行業不存在拐點。
而商業地產開發商潘石屹在日前接受媒體采訪時表示，住宅價格應該降，今年不降，兩三年以后還得降，因為保障房的影響是巨大的。 開發商以價換量 目前，“金九”前半程已過，成色明顯不足。
全國主要城市在9月前18天的成交量環比出現下降，傳統的銷售旺季“金九銀十”有褪色成“銅九鐵十”的可能性。 北京房地產交易管理網數據顯示，截至9月18日，北京樓市成交量在9月前18天再創新低，商品房住宅簽約套數為2591套，二手房住宅簽約套數為3959套，均為2009年同期以來最低。
普通商品房成交方面，與2009年同期8463套的數字相比，今年9月前18天成交量下跌幅度達到了74.4%。 而中原地產數據顯示，8月份，北京市有銷售記錄的住房項目178個，其中8個項目價格環比下降，較7月份增加了3個，166個持平，僅在通州、大興、房山、朝陽近郊區等區域出現個別項目的明顯降價行為。
如此看來，房價的松動僅是剛剛開始。 某房企銷售總監向記者表示：“從一線操盤者的角度觀察來看，雖然成交量低迷，但還是有一些項目的成交情況不錯，這些項目定價都比較合理，而且因為是新項目，很樂于大力宣傳，不像老項目降價那樣遮遮掩掩。
公司在年底會在通州有項目開盤，定價在15000元/平米左右。”15000元/平米的價格已經回到了通州2009年初的水平。
同時，庫存的壓力也是房價松動的直接原因之一。 根據鏈家地產統計，截至9月18日，商品住宅庫存達到112700套，達到兩年半以來最高值；比今年年內最低庫存高出20086套，比去年同期增長17.1%。
而9月份入市項目的成交量不足1500套，新增庫存有可能達到8000套，進入10月份，庫存量很可能超過12萬套。 然而，*策對于房地產市場的走向有著重大影響。
日前，**研究中心金融研究所副所長巴曙松（微博）在某論壇上公開表示，假定明年一季度所有*策變量不變，仍維持當前的緊縮力度和經濟環境，2009年、2010年開工的房地產項目，到明年一季度竣工面積和銷售面積的缺口會達到峰值。若*策不作變化，那個時候房市應該會出現價格調整。
正如上述行業協會會長所言，雖然目前有一些跡象表明拐點的出現，但是真正確認還是要等回過頭來才能清楚地看到準確的時間，到了今年年底才能夠看出現在的拐點論是否準確。
4. 中國的房地產行業還可以發展多少年
房地產還有多少年？這個問題就算是業內人士也在不停的思考，我和很多這個行業的朋友聊天也在提這個，嘴巴上說房地產不好做了，堅持不了幾年，也許5年？10年？誰說都不準吧。在去年國家調控這么厲害的一年，中國的大部分地產公司還是賣了很多，我想你也看到了月上百億，年上千億的新聞，也看到了房價漲的厲害，連搞地產的人都承認很貴。
所以，我們的心理和嘴巴上不一樣，嘴巴上說可能堅持不久了，心里面還是覺得這個地產啊，在中國堅持的還能很久，都知道，地產涉及民生方方面面，涉及這么多勞動力，涉及這么多行行業業的生存，在中國這個維穩的環境下，很難垮掉了。
我的意見是，不是不發展了，最多是曲線發展吧。
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