榮觀房產網1. 房地產開發項目的盈虧平衡分析是怎樣的
房地產項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設置。
臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。
單個風險因素臨界值的分析計算可以采用列表法和圖解法進行，多個風險因素臨界值組合的分析計算可以采用列表法進行。 （一）最低租售價格分析 租金和售價，是房地產項目最主要的不確定性因素，能否實現預定的租售價格，通常是房地產開發投資項目成敗的關鍵。
（二）最低租售數量分析 最低銷售量和最低出租率，也是房地產項目最主要的不確定性因素，能否在預定售價下銷售出理想的數量，或在一定的租金水平下達到理想的出租率，通常是開發投資項目成敗的關鍵。 （三）最高土地取得價格 最高土地取得價格是指開發項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。
（四）最高工程費用 最高工程費用是指在預定銷售額下，要滿足預期的開發項目收益要求，所能承受的最高工程費用。最高工程費用與預測可能的工程費用之間差距越大，說明開發項目承受工程費用增加風險的能力越大。
（五）最高購買價格 對于房地產置業投資項目，初始購買價格，對能否實現預期投資收益目標非常重要。 （六）最高運營費用比率 運營費用比率是指投資性物業中運營費用支出占毛租金收入的比率。
（七）多因素臨界點組合 多個風險因素同時發生變化，引起開發項目經濟效益指標的變化，達到臨界點，這時各因素變化值組合成為多因素臨界點組合。 以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。
2. 盈虧能力分析主要指標
盈利能力比率分析包括：
1、銷售毛利率。
l）銷售毛利率定義。銷售毛利率是毛利占銷售收入的百分比，其中毛利是銷售收入與銷售成本的差，也簡稱為毛利率。其計算公式為 銷售毛利率 = [（銷售收入 - 銷售成本）/ 銷售收入]* 100%
(2)銷售毛利率分析。銷售毛利率，表示每一元銷售收入扣除銷售產品或商品成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利。毛利率是企業銷售凈利率的最初基礎，沒有足夠大的毛利率便不能盈利
2、銷售凈利率。
(l)銷售凈利率定義。銷售凈利率是指凈利與銷售收入的百分比，其計算公式為 銷售凈利率=（凈利 / 銷售收入） * 100%
(2)銷售凈利率分析。
l）該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤的多少，表示銷售收入的收益水平。從銷售凈利率的指標關系看，凈利額與銷售凈利率成正比關系，而銷售收入額與銷售凈利率成反比關系。企業在增加銷售收入額的同時，必須相應地獲得更多的凈利潤，才能使銷售凈利潤保持不變或有所提高。通過分析銷售凈利率的升降變動，可以促使企業在擴大銷售的同時，注意改進經營管理，提高盈利水平
2）銷售利潤率能夠分解成為銷售毛利率、銷售稅金率、銷售成本率、銷售期間費用率，可以作進一步分析。
3、資產收益率
l）資產收益率定義。資產收益率是企業凈利率與平均資產總額的百分比。資產收益率計算公式為 資產收益率 =（凈利潤 / 平均資產總額）* 100% 平均資產總額 =（期初資產總額 + 期末資產總額）/ 2
(2)資產收益率分析
1）把企業一定期間的凈利與企業的資產相比較，表明企業資產利用的綜合效果。指標越高，表明資產的利用效率越高，說明企業在增加收入和節約資金使用等方面取得了良好的效果；否則則相反。
2）企業的資產是由投資人投入或舉債形成的。收益的多少與企業資產的多少、資產的結構、經營管理水平有著密切的關系。資產收益率是一個綜合指標，為了正確評價企業經濟效益的高低，挖掘提高利潤水平的潛力，可以用該項指標與本企業前期、與計劃、與本行業平均水平和本行業內先進企業進行對比，分析形成差異的原因。影響資產收益率高低的因素主要有：產品的價格、單位成本的高低、產品的產量和銷售的數量、資金占用量的大小等
3）可以利用資產收益率來分析經營中存在的問題，提高銷售利潤率，加速資金周轉
(4)成本費用率
成本費用率是企業利潤總額與企業當期成本費用的比率，計算公式為： 成本費用率 = 利潤總額/成本費用總額 該指標反映了每一元成本費用支出所能帶來的利潤總額。對于投資者來說，當然是成本費用率越大越好，因為成本費用率越大，說明同樣的成本費用能取得更多的利潤，或者說取得同樣多的利潤只要花費更少的成本費用支出，表明企業的獲利能力越強，反之則表明獲利能力越弱。
4、股東權益收益率
股東權益收益率是凈利與平均股東權益的百分比。其計算公式為 股東權益收益率 =（凈利潤/ 平均股東權益） * 100%
該指標反映股東權益的收益水平，指標值越高，說明投資帶來的收益越高
5、主營業務利潤率。
主營業務利潤率是主營業務利潤與主營業務收入的百分比，其計算公式為 主營業務利潤率 =（主營業務利潤 / 主營業務收入）* 100%
該指標反映公司的主營業務獲利水平，只有當公司主營業務突出，即主營業務利潤率較高的情況下，才能在競爭中占據優勢地位。
3. 房地產項目投資分析報告模板
房地產項目投資分析報告 一、說明： 1、根據規劃設計的要求及對市場的調查與分析，在該地塊興建。
2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考**市市場行情及有關國家地方收費標準并結合實踐經驗確定。
項目面積參數表 表4-1 項目總占地（m2） 總建筑面積（m2） 沿街商業建筑（m2） 住宅面積（m2） 配套設施面積（m2） 地下停車場（m2） 二、項目開發成本費用的估算： 本項目開發由土地成本，前期開發費，建安工程成本費，基礎設施費，房地產各項稅費，管理、銷售及財務費用，不可預見費等構成。鑒于工程建設周期不長，本案采用靜態分析法進行估算，各項費用詳見以下列表： （一）土地費用 表4-2 序號 項目 金額（萬元） 備注 1 土地使用權出讓金 2 征地費 3 拆遷安置補償費 合計 （二）前期工程費估算表 表4-3 序號 項目 金額（萬元） 取費標準（元/m2） 1 規劃、設計、可研費 1.1 規劃費 2.00 1.2 設計費 20.00 1.3 可研費 5.00 2 水文、地質勘察費 2.1 測繪費 0.10 2.2 勘探費 1.00 3 策劃費 合計 （三）建安工程費 表4-4 序號 建安項目 總造價（萬元） 單方造價（元/m2） 1 沿街商業建筑土建 670 2 農貿市場土建 670 3 西側二層門面土建 480 4 地下車庫 1700 5 水電設備 80 6 內部裝修 合計 （四）基礎設施費 表4-5 序號 項目 單方造價（元/m2） 總造價（萬元） 基礎設施（含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網） （五）開發期稅費估算表 表4-6 序號 項 目 金額（萬元） 估算說明（元/m2） 1 固定資產投資方向調節稅 5% 2 配套費 80 3 質檢費 3 4 建筑管理費 1.2 5 衛評費 1.4 6 環評費 1.2 7 墻改基金 12 8 綠化費 0.1 9 白蟻防治費 2.3 10 土地使用費 4 11 再就業基金 10 12 教育專項基金 10 13 編標費 2 14 招標費 1 15 規劃許可工本費 0.5 16 土地證工本費 0.5 17 施工許可證 0.5 合計 （六）不可預見費 表4-7 序號 項目 金額（萬元） 說明 1 土地費 2 建安工程費 3 前期工程費 （一）+（二）+（三）+（四）*3% 4 基礎設施費 總計 （七）管理銷售費用 表4-8 序號 項 目 金額（萬元） 估算說明（元/m2） 1 廣告 2 售樓處 3 售樓許可 6 監理費 15 7 物業管理基金 8 公用設施維修基金 25 9 管理費 16 合計。
4. 房地產項目分析報告要怎么寫
原發布者：文庫新人
房地產項目分析報告導讀：本文房地產項目分析報告，僅供參考，如果覺得很不錯，歡迎點評和分享。 房地產項目分析報告（一） 一、項目概況 （一）、開發項目區位條件 威海九龍灣旅游度假區位于經濟技術開發區大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區規劃分區，位于威海灣南側，東、北臨規劃環路，西側與皇冠房地產先期開發的九龍灣花園小區隔河相對，是九龍灣旅游度假區地理位置最為優越的規劃分區之一。 （二）、規劃方案 旅游度假區規劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。 二、建設條件 （一）、建設地點條件 1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。 2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客
5. 求一份房地產可行性研究報告
可行性報告
XX項目
XXXX有限公司
二〇一二年八月
XXXX二期項目可行性報告
一、公司概況
XXXX有限公司成立于20XX年X月X日，注冊資本XXXX萬元，XX投資XX萬元，占XX%,XX投資XX萬元，占XX%。從事房地產開發業務，資質等級為房地產XX。XXXX與XXXX分別是XXXX集團有限公司和XXXX集團有限公司的股東之一。XXXX集團有限公司成立于20XX年，注冊資本金XX億元，是一家集XXXXXXXXX等于一體的現代化綜合性企業集團，旗下有XXXX、XXXX。
集團公司堅持“質量為本，安全第一”的企業宗旨，自XX年成立至今集團公司一“XXXXXX重點企業”，榮獲“AAA”級資信證書、“全國AAA級信用示范單位”等信譽。
二、公司代表項目——XXXX大廈寫字樓項目簡介
XXXX有限公司目前開發完成的“XXXX大廈”項目位于城市的主干道中山路上，XXXX大廈以XX米、XX層卓越高度成就未來核心地表風景。
在規劃上——XXXX大廈引入“XX”理念，……
在景觀上——XXXX大廈的超前規劃……
在設計上——XXXX大廈采用商務辦公空間的模塊化設計，……
在配置上——XXXX大廈布置XX組電梯，東側X部電梯。西側……
在效益上——作為品牌，XXXX大廈首次把國際上流行的“寫字樓生態景觀概念”引入XX……目前銷售率已達85%以上，預計整個項目可實現利潤XXXXX萬以上。
三、XXXX二期項目介紹
（一）、項目背景優勢
1、地理環境優勢
項目處在中國……
2、交通優勢
項目處于……
3、經濟環境優勢
（二）、地塊情況
從地塊本身情況來看，位置位于……西側，XXXX二期項目與XX地塊相接，周邊條件相對成熟，與……項目僅一路之隔，無論從地塊本身還是從地段環境來看，項目的參照性較大，成熟度較高。
（三）、項目基本參數
(1)用地面積：
(2)用地性質：商住用地
(3)容積率：XX
(4)建筑密度：
(5)綠地率：
(6)出讓年限：XX年
(7)其中住宅面積不大于XX%，商業面積不大于XX%
（四）、項目初步規劃
根據設計院初步排定的方案來做經濟測算，容積率相應做了一定的下降，……
? 商業……
? 車位……
? 土地成本為：XXX萬元/畝；
住宅預計銷售均價XXXX元/㎡，商業均價XXXX元/㎡，車位均價XXXXX元/個；
大致經濟指標如下：
總建筑面積：其中：
地上建筑面積：1、住宅：2、商業3、物業4地下室
（五）、項目施工進度安排
（六）、與同類項目比較分析
（七）、項目資金來源與資金用途分析
1、項目資金來源
項目開發成本需求資金
注冊資金：
股東投入：
銀行貸款：
2、項目資金用途
詳見項目經濟效益測算成本部分。
（八）項目經濟效益測算
項目可行性分析測算：
1、成本部分
①、土地成本：
②、前期成本：
③、配套成本：
④、建安費用：
⑤、銷售費用：
⑥、管理費用
⑦、財務費用
⑧、稅收費用：
收入部分：
2、項目靜態收益
開發成本：
總成本合計（稅前）總銷售收入合計：稅前收益：稅后收益：
成本稅后利潤率：
（九）項目還款能力分析：
（十）項目綜合結論：
從以上分析可以看出，經過對本項目財務分析得出結論：二期投資回報率較好，凈利潤萬元，投資回報率達到40%以上，開發周期年左右，銷售周期年左右。可見，XXXX二期項目具有良好的投資性，非常適合投資開發。
XXXX房地產開發有限公司
20XX年X月X日
6. 盈虧平衡分析內容包括哪些
包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。
線性盈虧平衡分析前提條件生產量等于銷售量；產量變化，銷售單價不變；產量變化，單位可變成本不變；只生產單一產品，或者生產多種產品，但可換算為單一產品計算。基本損益方程式利潤=銷售收入-總成本-稅金或 B=pQ-CvQ-CF-tQ盈虧平衡點BEP數學關系式用產量表示的盈虧平衡點：BEP(Q)= CF /(p-Cv-t)用生產能力利用率表示的盈虧平衡點：BEP(%)= BEP(Q)/ Qd用銷售收入表示的盈虧平衡點：BEP(S)= BEP(Q)*p用銷售單價表示的盈虧平衡點：BEP(p)= CF / Qd +p+t經濟含義盈虧平衡點越低，項目適應市場變化的能力就越強，項目抗風險能力也越強。
盈虧平衡分析的缺點是無法揭示風險產生的根源及有效控制風險的途徑。
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