榮觀房產網1. 房地產公司用的合同臺帳格式
房地產公司用的合同臺帳格式 1. 作業目的 向公司所屬各開發項目提供系統的成本管理的基本方法，旨在統一和規范財務人員的實務操作，使項目成本得到動態的有效的控制和管理。
2. 主管崗位 總會計師：批準籌資和收支計劃，審批每筆支付（必要時可限額授權），統籌公司的資金安排，協助指導處理相關疑難問題。 主辦崗位 成本核算：按作業要求和描述操辦具體業務。
3. 作業要求 3.1 建立全面的預算體系：校核可行性報告（初稿）中的總投資計劃，定稿后據此編制項目財務預算和年度財務預算。在續后的開發過程中根據項目開發和資金收支的實際情況作相關的滾動調整，并將調整和執行情況及時與項目經理溝通。
3.2 合理安排資金：對項目經理提交的年，季和月度資金收支計劃，本主辦崗位應從充分利用資金的時間價值、努力降低資金使用成本的專業角度提出優化建議，并與項目經理協調平衡一致，報總經濟師批準后執行。 3.3 設立臺帳：每個開發項目必須單獨設立全套成本臺帳，正確歸集開發成本和結轉銷售成本。
3.4 統一會計科目和核算辦法：本主辦崗位應遵守統一的財務管理制度，按照統一的開發成本科目的核算內容進行賬務處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項目經理，使項目經理在申報項目收支時能正確對應（詳見作業指導書《成本核算》）。
3.5 加強與項目組的業務溝通：本主辦崗位應及時了解項目開發的總體情況，收集資料，每月與項目組的成本控制崗位人員核對數據，隨時糾錯防漏，保證財務數據的正確性。 3.6 做好稅收籌劃：本主辦崗位應熟悉國家和地方房地產行業的稅收*策，掌握稅收*策的最新變化，與對口稅務部門的經辦人員保持良好的人際關系。
在與營銷策劃和項目經理協商一致的前提下合理安排收支節點，爭取最大的稅收優惠，做好稅收的籌劃工作。 4. 作業描述 4.1 項目前期的財務管理 4.1.1協助總會計師參與可行性報告和項目計劃書的編制，確定資金來源，按照項目組辦齊四證的時間節點籌劃貸款，對照項目組的支付計劃和營銷部門的回籠計劃提出優化建議，并取得完全一致的結論。
據此編制籌資計劃。 4.1.2 本主辦崗位必須對項目進行全面熟悉了解，根據項目開發進度陸續地及時地收集以下相關資料，以供貸款和財稅部門審查需要。
4.1.2.1 可行性研究報告和項目計劃書； 4.1.2.2 土地受讓合同； 4.1.2.3 *府批準的規劃總圖，由項目經理在圖上標明分期實施的范圍，每幢單體的層數，用途和施工編號； 4.1.2.4 網絡計劃圖及調整說明，工程進度計劃； 4.1.2.5 四證：房地產權證（土地部分），建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，施工許可證。 4.1.3 按照公司統一設置的科目體系（詳見作業指導書《成本核算》），設立合同臺賬和會計臺賬，如本項目有特殊情況需要增設與規定科目平級的科目，應報總會計師批準，如在規定科目下級增設科目，應向總會計師備案。
4.1.4 聯系項目公司對口的稅務部門，了解和研究對口稅務部門的稅務*策，辦理申購稅務發票等業務。 4.2 施工階段的財務管理 4.2.1 確定或調整次月資金計劃。
本主辦崗位在每月末審核項目經理上報的次月用款計劃，如發現與原計劃不符的，應要求項目經理附送經總經濟師批準的書面報告，據此調整資金計劃。 4.2.2 合同臺賬登記。
每個合同在第一次撥付款項時，應建立該合同的臺賬（詳見附表一《項目合同執行情況表》）并于今后每次付款時按規定格式登記。將合同中的相關經濟條款，合同簽章等主要內容的復印件附在憑證后。
同一開發項目的合同（包括附件，補充協議等）必須集中裝夾（或裝袋）保管，其中合同做一級編號，合同所附的附件，補充協議等做二級編號。所有編號必須連續，以保證合同資料的完整。
合同履行完畢后，將附表一和合同資料合并裝訂成冊隨項目完工當年的憑證一起保存。 4.2.3 工程付款管理。
本主辦崗位收到項目經理上報的《工程用款申請表》（詳見附表二）后，除仔細校對數據是否有計算錯誤，用款類別有否填錯，發票是否正規外，應核對以下內容并據此判定屬于正常用款或特殊用款： 4.2.3.1 正常用款的判定條件是：施工單位編制的驗工月報已經投資監理和項目經理的審核；申請用款的額度在合同約定范圍之內；而且用款額度已列入本月資金計劃。屬于正常用款的，本主辦崗位在申請表上簽字同意，轉報總會計師批準后交出納支付。
出納在申請表的實付記錄欄填寫本次實付金額和出賬日期后復印一份交還項目經理。由現場的成本控制崗位人員據此登錄在現場的“工程撥款”臺賬上。
4.2.3.2 特殊用款的判定條件是：如申請用款的額度不在合同約定范圍之內，需由項目經理附送補充合同，此補充合同須經原合同簽署人簽署，并經合同管理部門確認；如申請用款的額度沒有列入本月資金計劃，項目經理需附送書面的陳述理由并經總經濟師批示同意。本主辦崗位在收到上述資料后，應根據付款依據是否充分、本月資金計劃是否還有余量等情況在申請表上簽署意見，報總會計師批示。
總會計師如有異議，應和總經濟師再次協調，如不能取得一致意見，可在申請表上簽署意見后報總經理最后批示。 4.2.3.3 不符上述正常和特。
2. 房地產行業增值稅管理工作指引包括哪些內容
第一章 總 則第一條 為加強房地產行業增值稅管理，防范稅收風險，堵塞稅收漏洞，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《中華人民共和國發票管理辦法》及實施細則、《財*部國家稅務總局關于全面推開營業稅改增值稅的通知》（財稅【2016】36號）、《國家稅務總局關于發布房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）和相關稅收法律、法規、*策，制定《河北省國家稅務局房地產開發行業增值稅管理工作指引》（試行）（以下簡稱《工作指引》）。
第二條 本《工作指引》是對房地產業稅收管理各個環節業務操作和風險防控做出的具體規定，包括總則、項目管理、發票管理、申報征收、日常管理、預警監控、附則七個部分。第三條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本《工作指引》。
自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規定的銷售自行開發的房地產項目。
第二章 項目管理第四條 房地產開發是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。項目管理是指各級國稅機關采用信息化技術手段，以具體的房地產開發項目為管理對象，對房地產項目有關合同、土地出讓金、開發、銷售、發票開具、預繳稅款、申報征收等信息實施有效監控管理。
具體包括項目信息管理和項目登記管理。第五條 房地產老項目是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
第一節 項目信息管理第六條 第三方信息，包括稅務機關從發改委、住建、規劃等部門取得的房地產項目信息。第七條 內部信息，包括金稅三期稅收管理系統、增值稅發票管理新系統等系統中的企業基本信息、申報信息、發票信息等相關信息。
第八條 房地產項目信息，包括房地產項目名稱、地址、土地、建筑面積、開工日期、竣工日期、銷售進度、樓牌號等相關信息。第二節 項目登記管理第九條 項目登記（一）納稅人進行房地產開發，自項目立項之日起30日內應持下列資料向房地產項目所在地主管e79fa5e98193e4b893e5b19e31333363356630稅務機關進行房地產開發項目備案。
1.《房地產開發項目情況備案表》（附表1）;2.不動產項目審批立項文件復印件（加蓋公章）；3.《國有土地使用證》復印件（加蓋公章）；4.《建設用地規劃許可證》復印件（加蓋公章）；5.《建設工程規劃許可證》復印件（加蓋公章）；6.《建設工程施工許可證》復印件（加蓋公章）；7. 《商品房銷售（預售）許可證》復印件（加蓋公章）；（二）主管稅務機關收到納稅人報送的備案資料后，將資料留存，建立分戶檔案。如上述資料尚未完全取得，應對其已取得的資料進行備案，同時，告知納稅人在其他資料取得30日內須向稅務機關進行補充備案。
（三）對于2016年4月30日前開工的老項目，納稅人應將項目情況填報《房地產老項目備案表》（附表2），并于本指引執行之日起30日內報送至主管稅務機關備案。第十條 納稅人項目備案內容發生變化時，應在30日內填寫《房地產開發項目情況變更備案表》（附表3），同時將有關證件、資料向項目所在地主管稅務機關辦理項目變更備案。
第十一條 項目銷售進度管理（一）納稅人辦理項目登記后，應在第一筆預繳稅款后，按季報送《房地產銷售進度采集表》（附表6）。第十二條 商品房樓牌號管理（一）已辦理房地產開發項目登記的納稅人在取得樓牌號信息后30天內，通過書面資料將所有樓牌號向主管稅務機關報送《房地產樓牌號報告表》（附表5）。
（二）主管稅務機關收到納稅人報送的《房地產樓牌號報告表》，經審核確認歸檔。納稅人樓牌號信息發生變化的，應到主管稅務機關變更備案信息。
第十三條 項目注銷（一）納稅人申請房地產項目銷售完畢且繳清稅款之日起30日內，向項目所在地主管稅務機關申請辦理項目注銷。（二）主管稅務機關受理對申請辦理項目注銷的納稅人，發放《房地產開發項目注銷申請表》（附表4），要求其如實填報并提供有關資料。
第三章 發票管理第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅發票。向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人可向主管國稅機關申請代開。
向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。第十五條 納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票，開具發票時應選取代碼603“已申報繳納營業稅未開票補開票”，發票。
3. 增值稅普通發票房地產行業怎么開
房地產企業銷售房屋時發票開具注意事項： 1.購買方信息：名稱、地址電話，需填寫齊全。
（專用發票還需填購買方納稅識別號、開戶行及賬號） 2.商品信息：“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼，規格型號欄“空”、“單位”欄填寫 “平方米”，數量、單價、金額、稅率、稅額。備注欄注明不動產的詳細地址。
3.銷貨方信息：納稅人名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號。 4.備注欄：屬差額征稅的備注欄自動打印“差額征稅”字樣，填寫不動產的詳細地址。
收款人、復核、開票人需填寫齊全。
4. 如何強化房地產業稅收管理
（一）加大稅法宣傳力度。
針對房地產商納稅意識薄弱的情況，將稅法宣傳作為一項長期的工作來抓，可以不局限于稅收宣傳月，而定期對房地產和建筑企業的法人代表和財務人員進行集中培訓，對房地產業涉及的相關稅收法規*策進行重點宣傳和講解。并通過各種媒體進行稅收*策宣傳，在有關管理部門和施工現場張貼公告，提高有關部門的協稅意識和施工企業的納稅意識。
同時積極對那些誠信納稅的企業進行宣傳并予以獎勵，起到為其他企業樹立榜樣的作用，對納稅不積極和偷逃稅款的企業予以嚴厲打擊，以達到懲惡揚善的社會效應，全面凈化稅收執法環境。 （二）健全協稅護稅網絡。
一是密切部門配合。健全內外信息共享機制，建立健全與發改委、房管、規劃、建設、金融等部門的信息溝通制度，由*府牽頭，定期召開聯席會議，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量、房產交易租賃信息和預收房款情況、已付產權情況等各種信息，通過信息交換和分析比對，最大限度的掌握相關涉稅信息，實行項目登記備案管理，加強房開項目的源泉控管。
二是加強信息的有效利用。通過信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現并解決漏征漏管問題。
三是加強銀行賬戶預收款信息的監控。按照《稅收征管法》第五十四條第六款的規定，爭取銀行部門的合作，對房開企業設立的預售房款賬戶及相關賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源泉控管。
并通過實地調查等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的動態監控，保證銷售信息、預收房款信息真實、準確。四是加強關聯方信息的監控。
到企業關聯方進行調查走訪，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法，不合理的可以按照《稅收征管法》第三十六條的規定進行合理調整，從而達到有效監控稅收的目的。 （三）優化稅源管理手段。
一是加強信息化建設。應用現代化科技手段，結合房地產建筑業項目稅收管理系統，建立模擬商品房模型，按照存量房銷售狀況分戶錄入房屋銷售信息，包括房屋面積、銷售價格、購房者聯系方式等信息，方便稅收管理員調閱核實，并實行動態化管理，隨時根據實地巡查等掌握的信息進行更新，對整個房地產稅源實施動態的稅源監控。
二是充分利用聯動機制。通過對稅源信息的綜合運用，充分發揮聯動機制作用，與納稅評估等管理手段相結合，與房地產稅收預測和統計分析相結合，全面提高稅源管理水平，推動房地產業稅收征管上新臺階。
三是實行房地產業、建筑業協同管理。由地域管理轉變為專業管理，即由一個科室統一管理房地產、建筑行業，充分利用兩個行業的相關性，對房地產建筑業上、下游產業實行一體化的管理，提高稅收征管的針對性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在開發初期，要求房地產開發企業上報項目立項書、規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、建筑承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額、工程總造價、土地出讓信息、拆遷補償協議等涉稅資料，并將企業上報的情況與實地核查的情況相比對，總體掌握工程的開發情況，為日后的監管打下基礎。
其次，依托商品房模型管理軟件，對房地產開發項目進行全過程監控。在定期對房開企業申報納稅和發票開具情況進行分析比對的基礎上，不定期到施工現場進行巡查，根據巡查的結果記錄房開企業日常監控管理動態臺賬，同時更新商品房模型內的分戶信息，通過臺賬和模型軟件反映其商品房銷售明細、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況等，對存在問題的企業及時進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。
再次，根據商品房模型管理軟件的分戶銷售信息，逐一與購房者核實其購買價格，對經確認與銷售方提供的銷售價格不一致的及時進行調整，并補征稅款。最后，在項目竣工后，加強對存量房的監控管理，不定期地對購房戶和有關知情人員進行走訪調查，掌握存量房銷售情況，并及時對企業進行土地增值稅清算和企業所得稅匯算，防止企業故意拖欠稅款，逃避納稅。
（五）強化重點稅種管理。首先，強化企業所得稅和營業稅的管理。
一是針對房地產開發企業虛構建筑業務，虛增建筑工程成本的，按照施工合同金額征收承建商的建筑業營業稅，以此控制房地產開發成本的真實性。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低負擔率。
每一個項目辦理竣工結算后，按實際收入和實際成本進行項目應繳稅款的結算，計算該項目的所得稅最低負擔率，達到規定標準的項目，可將產生的項目利潤并入企業當年的應納稅所得額計算應納稅額；對于納稅人不能按項目準確核算收入、成本、費用，或項目完工結算后，未達到規定標準的，由稅務機關核定其應納所得稅額，從而促進房地產企業財務核算的規范化。三是在存量房出租營業稅管理上重點突破。
通過采取多方詢問、實地察看等措施，確定房地產企業存量房出租價格和收取的租金金額，及時補征稅款，并將房地產企業出租存量房納入日常管理的重點，防止企業逃避納稅義務。 其次，強化土地增值稅。
5. 房地產公司國稅稅種一般是什么
房地產企業涉及的稅費共有11種（11稅1費） 稅：營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。
費：教育費附加 一、營業稅 1。轉讓不動產 銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調、家具視同銷售繳納增值稅。
若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。 2。
房屋租賃（出租） 屬于服務業——租賃業 3。房地產銷售公司買斷商品房出售 超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按“營業稅--服務業” 繳納營業稅 4。
單位將不動產或土地使用權無償贈與他人 視同銷售不動產 5。銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為 比照銷售不動產征收營業稅 6。
納稅人自建后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業繳納營業稅，再按銷售不動產征收營業稅。 二、增值稅 銷售房屋的同時贈送空調、家具要視同銷售繳納增值稅。
三、土地增值稅 （一）一般規定 1。出售——征 包括三種情況： （1）出售國有土地使用權； （2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售； （3）存量房地產買賣 其中對于（2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目： ①取得土地使用權所支付的金額； ②房地產開發成本 ③房地產開發費用 ④與轉讓房地產有關的稅金 ⑤財*部規定的其他扣除項目 對于（3）對于存量房地產轉讓的扣除項目 ①房屋及建筑物的評估價格。
評估價格=重置成本價*成新度折扣率 ②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。 ③轉讓環節繳納的稅金。
2。房地產抵押 （1）抵押期——不征； （2）抵押期滿償還債務本息——不征； （3）抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債——征。
3。房地產交換 單位之間換房，有收入的，征； 4。
將開發的產品用于職工福利等 房地產開發企業將開發的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。 （房地產清算） 5。
合作建房 建成后自用——不征； 建成后轉讓——征。 6。
企業兼并轉讓房地產——暫免。 7。
納稅人建造普通標準住宅出售 增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。 8。
將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未產生轉移——不征收（清算時不扣除相應的成本和費用） （二）房地產企業土地增值稅清算 1。土地增值稅的清算單位 對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應分別計算增值額。
2。土地增值稅的清算條件 （1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （3）直接轉讓土地使用權的。
3。土地增值稅的扣除項目 ①扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。 ③房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施： A。
建成后產權屬于全體業主所有的； B。建成后無償移交給*府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的； C。
建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 ④房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
房地產開發企業的預提費用，不得扣除。 ⑤屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積所占比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。
四、房產稅 1。地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
2。在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。
但工程結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。 五、城鎮土地使用稅 1。
城鎮土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據。 2。
房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務局結合具體情況確定。
六、契稅（承受方） 1。企業公司制改造 非公司制企業，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。
非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分。