榮觀房產網1. 房地產企業在會計處理上什么時候確認銷售收入
《企業會計準則——收入》規定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認：
(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；
(2)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制；
(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業；
(4)相關的收入和成本能夠可靠地計量。
在實務工作中，有的認為，在收到預售房款或簽字正式銷售合同后便可確認收入實現。
我們認為，這種情況不符合上述標準第一條的規定，不應確認。否則有提前確認收入之嫌。
也有的認為，只有產權過戶方能確認收入實現。我們認為，產權過戶涉及多個*府部門，是僅具法律形式意義的收入實現，與真實情況也有出入，有推遲確認收入之嫌，不符合實質重于形式原則。正確、真實確認房地產企業的收入實現，應具備以下四項具體條件：
(1)工程已經竣工并驗收合格；
(2)具有經購買方認可的結算通知書；
(3)履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；
(4)成本能夠可靠地計量。
房地產企業（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現？《企業會計制度》第95條規定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認收入：
(1)合同總收入能夠可靠地計量；
(2)與合同相關的經濟利益能夠流入企業；
(3)在資產負債表日后合同完工進度和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地確定；
(4)為完成合同已經發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。
中國證監會發行部也曾明確，除代建房產可使用完工百分比法確認銷售收入實現外，房地產企業收入不能根據完工百分比法來確認。代建房產實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：
(1)有建造合同，并且合同不可撤銷的；
(2)買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50%）;
(3)其余應收款能夠收回；
(4)開發項目的完成程度能夠可靠地確定。
2. 房地產企業如何確認銷售收入
地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工可以確認收入，確認收入以后按照合同結轉利潤以及計算成本。
房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往采取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。
一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。
擴展資料
從收入確認的大環境———整個會計準則乃至會計標準體系看，我國會計準則與其他國家會計準則及國際會計準則之間還存在著不同程度的差異，這些差異的產生，有些是由于各個國家不同的社會經濟特征所決定的，有些是由于各國不同的文化法律傳統所決定的。
也有些是由于各國或國際會計準則本身存在的一些技術性缺陷所造成。而隨著境外公司在中國資本市場上市，必然也會面臨會計準則的選擇問題。
參考資料來源：百度百科-收入的確認
3. 房地產企業不同銷售方式下的收入時間如何確定
答：房地產開發公司因售房方式不同，其收入確認的時間也有所不同。《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）對此作如下規定：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
（二）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
3.采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
4.采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
（五）將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
1.將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
2.將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
您可以按照自己公司不同銷售方式，正確確認房屋銷售的收入時間。
4. 房地產企業開了銷售發票,需要確認收入嗎
需要
目前，各地稅務機關在對房地產企業進行專項納稅評估時，發現房地產企業普遍存在以下八個方面的涉稅問題。
一是隱匿預售房款。房地產企業在季度所得稅申報時不合規，預售房款未足額記入“預收收入”，而是掛在“其他應付款”等往來賬上或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入，且未開具“房地產開發銷售預售款憑據”。同時預售房款未按規定及時申報預計利潤，或擅自降低預計毛利率。
二是隱瞞銷售收入。比如與銷售公司聯手，將部分房款存到銷售公司賬上少開票，不作房地產企業銷售收入；收到銀行撥付按揭款后不及時入賬，掛在“短期借款”科目；銷售不足2.2米高度的車庫、雜物間和屋頂的閣樓等，以不能辦產權證為由，在售房時自制收款收據，將收取的金額掛“其他應付款”或干脆作“小金庫”使用；故意錯列會計科目不記收入等。
三是延緩確認收入。不按時結轉完工產品收入，對跨年度房地產開發項目的已完工部分不確認收入或故意推遲實現工程結算收入。將實際利潤率高于預計利潤率的收入延遲結轉，導致納稅申報不實，未按照稅法及其相關文件的規定及時繳納企業所得稅。一旦企業資金鏈斷裂或樓盤銷售完畢，延遲結轉收入極易形成欠稅。
四是視同銷售不作收入。將開發產品用于會所、捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、出租、抵頂工程款、換取其他企業事業單位和個人的非貨幣性資產等，不確認收入，未按規定作視同銷售處理。
五是不申報轉讓土地收入。以房換地、以地抵押銀行借款以及其他債務等，通常不做賬務處理或直接沖減應付賬款，而不作銷售。
六是通過關聯交易轉移利潤。壓低售價賣給股東，向關聯企業借出款項未按稅法規定確認利息收入，通過關聯的物業公司、銷售公司、建筑安裝公司轉移利潤。
七是成本核算錯誤。不按配比原則和權責發生制原則進行會計核算，多列、虛列計稅成本。一方面，利用開發產品項目多、工期長、收入、成本滾動發生的特點，混淆完工和未完工產品的直接成本，將間接成本（應分攤的共同成本）全部計入完工成本對象，未將各項成本性支出在完工和未完工產品成本對象之間進行歸集、分配，或因多個項目同時開發而不能分清負擔對象的間接成本，未按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配；另一方面，已銷開發產品的計稅成本，未按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本進行確認。
八是成本費用重復入賬。在總承包合同中籠統地簽訂合同金額，同時又在具體的施工過程中，從總合同中抽出一些單項工程，單獨簽訂單項合同，重新開具建筑業統一發票，重復記入成本或者將包含在總合同中的工程物資另開增值稅發票、重復記入工程成本。
5. 房地產企業在會計上何時確認收入
對于房地產購買方在建造工程開始前能夠規定房地產設計的主要結構要素，或者能夠在建造過程中決定主要結構變動的，房地產建造協議符合建造合同定義，公司對于所提供的建造服務按照《企業會計準則第15號—建造合同》確認相關的收入和費用；對于房地產購買方影響房地產設計的能力有限（如僅能對基本設計方案做微小變動）的，公司按照《企業會計準則第14號-收入》中有關商品銷售收入確認的原則和方法，并結合公司房地產銷售業務的具體情況確認相關的營業收入。
1）銷售開發產品
在同時滿足下列條件時，公司確認銷售房地產開發產品收入：
- 房產完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規定的義務，即開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；
- 公司不再保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制；
- 收入的金額能夠可靠地計量；
- 相關的經濟利益很可能流入；且
- 相關開發項目已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。
2）分期收款銷售開發產品
在同時滿足下列條件時，公司按照應收的合同或協議價款的公允價值確定收入金額：
- 房產完工并驗收合格，簽訂了分期收款銷售合同并履行了合同規定的義務；
- 相關的經濟利益很可能流入；且
- 相關開發項目已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。
應收的合同或協議價款與其公允價值間的差額，在合同或協議期間內采用實際利率法進行攤銷，計入當期損益。
3）出售自用房屋
在同時滿足下列條件時，公司確認銷售收入：
- 自用房屋所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；
- 公司不再保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制；
- 收入的金額能夠可靠地計量；
- 相關的經濟利益很可能流入；且
- 相關房屋的成本能夠可靠地計量。
4）代建房屋和工程業務
在同時滿足下列條件時，公司采用完工百分比法確認代建房屋和工程業務營業收入：
- 代建房屋和工程簽訂有不可撤銷的建造合同；
- 與代建房屋和工程相關的經濟利益能夠流入企業；
- 代建房屋和工程的完工進度能夠可靠地確定；且
- 代建房屋和工程有關的成本能夠可靠地計量。
5）出租物業
按租賃合同、協議約定的承租日期（有免租期的考慮免租期）與租金額，在相關租金已經收到或取得了收款的證據時確認出租物業收入的實現。
6. 房地產業收入確認
營業稅規定是按取得房款的時候繳納營業稅，也就是取得預收款的時候繳納營業稅，只要企業所得稅才有預售收入和銷售收入之分，即企業所得稅不按預收賬款確認收入。
你說的“一般是先收定金，記入預收帳款，交房時確認收入，如果是貸款購房的，分期確認收入”這是會計上的規定，只有企業所得稅才按這計算，營業稅是不按這計算的。 我知道企業所得稅是10%~25%這比例，但那個是預交，不是繳納，營業稅這是繳納，不是預繳，而且企業所得稅這是按10%~25%預售收入來計算毛利率，不是按預收賬款的10%~25%來預繳企業所得稅，預收賬款上的數和預售收入是不一樣。
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