榮觀房產網1. 未來我國旅游地產發展的趨勢
有本書叫做《旅游地產改變中國》 對于趨勢的發展有多的介紹，可以關注下：一：《旅游地產改變中國》內容提要傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。
未來中國房地產發展的出路在哪里？ 《旅游地產改變中國》堪稱旅游地產的開山之作；從華僑城的運作商業模式，發展經歷，營運狀況進行深度剖析開始，挖掘他的內在成功的基因；再延伸到海南島的國際旅游島的遠景及現狀，結合中國土地的特殊屬性，和各地產企業對旅游地產開發的戰略思路，理出一條清晰的旅游地產的發展方向，揭開旅游地產神秘的面紗，對于今天的地產及相關企業有著最為直接借鑒意義，是不可多得的一本旅游地產著作。 《旅游地產改變中國》前言：打開一個新世界傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。
未來中國房地產發展的出路在哪里？眾多房地產開發商不停地追問，希望從中找到新商業模式的出路。中國房地產業的發展遠遠未到終點，因為匹配中國成為先進發達大國的城市化進程和人口遷移并未完成，而這正是中國房地產業發展宏大的社會歷史背景。
只是在過往的歷程當中，由于我們并未為中國房地產發展制定整體的、系統的發展規劃，以及實施了不合時宜的土地出讓和招拍掛制度，使得中國房地產業成為龔斷利益和金融機制的“毒瘤”，發展到現階段已是百病纏身，雖然仍有光鮮的外表，但未來可持續發展道路已是荊棘叢生，不可能重溫往日的平坦與榮光。昔日扁鵲見蔡恒公，第一句話就是：“君有疾在腠理，不治將恐深”，而蔡恒公不以為然，直至最后無可救藥。
對于信奉傳統商業模式的開發商，我想說的一句話就是：“不要再迷信過往的成功模式，你應當在房地產領域里持續創新，直到駛入新藍海。”而藍海何在呢？商業地產、旅游地產無疑是中國房地產今日“分水嶺”后的兩個重要分支，在這兩個分支當中，商業地產操作比較復雜，大多數的開發商不能掌握尺度，貿然進入風險較大，而且就算成功了一兩個項目，后面的可復制性仍然比較差，它不可能是大多數開發商的主流戰略選擇。
因為，絕大多數的企業不可能成為萬達，因此，房地產業發展到現在，好的出路似乎只剩下旅游地產一途。但旅游地產似乎又有很多毛病，因為從簡單的方面來講，旅游地產項目距離居住地太遠，不方便經常居住，而且中國人太繁忙且大多數人經濟能力有限，旅游的認同度與火熱度與歐美又不可同日而語，再加上與旅游地產相匹配的“分時度假”等體系不可能在中國短時間內實現，旅游地產的普及性比較差，這樣就讓旅游地產成為了水中月、鏡中花，可遠觀而不可近玩，可望而不可及。
那么，旅游地產真的能夠改變中國房地產業的整體生態么？大多數人不相信。而我認為可以。
因為——旅游地產，可以改變中國！我認為旅游地產可以改變中國，是因為它的先進性，其原因在于：1）中國的人口遷移和城市化進程仍然將持續30年，它的一個人口遷移總體規律是從中西部地區移向東南沿海地區，從小城市移向大城市，從農村移向城市。只要中國經濟在發展，只要在這個過程中沒有發生重大的戰爭或*治事件，這個趨勢必將延續、推進，直至完成適應中國發展的人口和經濟格局分布。
2）中國原來割裂的城市治理格局將會改變，區域經濟一體化將成為主流，行*龔斷將被打破，適應區域經濟一體化的社會經濟、社會服務和公共配套體系將得以重構。中國珠三角地區、長三角地區和環渤海地區將建成世界級的城市群，中西部地區也將圍繞著中心城市建成城市群，這個總趨勢最大的特點就是將中國城市由點變為面，一個全新的中國城市網絡和架構正在形成。
3）大中型城市的房價已經不可能下降，高房價牽連著巨大的、盤根錯節的利益群，它的根本癥結在于土地出讓制度。如果不對土地出讓制度進行根本性變革，則大中型城市的房價不可能從本質上下降。
然而，一旦牽連到土地出讓制度的變革，就不可能僅僅依靠*府來完成，因為歷史經驗說明牽涉到土地利益的變革后面都帶著一個“兄弟”，這個“兄弟”就是“土地革命”，*府出于穩定的需要，不可能主動去推動或實施這樣一場革命。這樣，就造成了一方面城市房價居高不下，另一方面由于城市化的推進，住房的剛性需求不斷產生，我們新的購房人群只能住得更遠。
概而言之，就是由中心城市居住，進入更遠的城市群居住時代。4）當代中國社會缺乏投資工具，而城市中產階層又在不斷產生、人數在增加，在大多數中產階層的心中，房地產是一種穩定的、具有良好回報的投資工具。
然而，在大中型城市的房地產投資已經漸漸失去了吸引力，原因在于房價太高，投資屬性下降。但與此同時，伴隨著經濟高速增長的長期通貨膨脹又在不斷侵蝕著人們的財富，在財富不斷縮水的前提下城市居民希望實現優質的房地產投資，在這樣一種現實利益推動下，具有低價位、高增值前景的旅游地產項目成為一種可以信賴的投資渠道。
5）老年化時代的到來同時又是當代中國旅游地產的又一推動力，中國人口紅利期即將結束，。
2. 旅游地產基本概念及其發展趨勢
分兩個方面解釋這個問題： 一、有關旅游地產的概念： 旅游地產是目前較熱的話題，一方面作為國民經濟戰略性支柱產業的旅游業在我國已遍地開花，受到各界各行的關注，另一方面，房地產業更是我國經濟發展的主要支柱之一，兩者的結合形成新的業態——旅游房地產業雖然發展迅速。
二、旅游地產的運作方式以及發展前景： 前期策劃步驟 1.把握大勢 分析旅游市場、地產市場等影響項目未來發展的因素，包括旅游地產*策、土地、金融、稅收、經濟發展情況等。 2.細分市場 按區域范圍逐層分析旅游地產市場供需、產品、客源、價格、競爭等，把握市場格局，其中最關鍵的是目前區域內的旅游市場情況，包括旅游路線和路線特征等。
3.項目分析 對項目進行SWOT分析，挖掘項目和企業的資源，包括對企業操作能力的評估。項目資源包括項目的山水資源、文化資源，對沒有突出資源需要嫁接新資源。
4.創新理念 針對上面的市場情況和項目分析，進行一個有高度能落地的定位思路，思考一個關鍵的問題是：需要創建一個什么樣的理念，讓項目一枝獨秀。 5.項目定位 從*府、客戶、競爭、項目、企業五個角度進行分析，得出一個能讓項目獨樹一幟且不空洞、能落地、貼切的定位主題。
同時，進行客戶定位、功能定位、市場形象定位等。 6.規劃布局 根據地形地貌給項目劃分板塊，根據用地性質和景觀情況布局產品，實現景觀最大化利用、功能合理布局、動線利于銷售經營以及方便出行，以及利潤最大化等等。
7.構建產品 在定位的基礎上構建旅游地產的產品，要特別注重與地形地貌的結合，因地制宜打造出新奇特的產品，同時要注重可行性和是否植入與旅游休閑相關產業。 8.整合要素 整合能為項目提供支撐和幫助的一切有利資源，如養生資源、設計資源、客戶資源、資金等。
9.經濟測算 根據*府給予的指標（沒有指標的項目則根據項目特點及產品情況），推算項目的指標給*府報批，計算投入產出情況，并根據經濟測算結果反推算項目的可行性和規劃布局以及項目產品的取舍，以及跟*府進行有效的溝通。 10.開發建議 對項目整體的開發策略、開發節奏以及首期啟動進行建議，主要圍繞以最少的運作成本撬動整個項目，首期啟動則突出項目的的亮相亮點，要做到開門紅。
定位策略 1.從人們的心理體驗進行主題定位 主要通過兩種途徑實現：一是懷舊，滿足商業社會的人們對歷史文化的懷念；二是憧憬未來，滿足大眾對未來的遐想。 2.結合資源特點進行主題定位 如結合濕地資源打造主題濕地公園，結合溫泉資源打造主題溫泉度假村、結合自然山水資源打造主題生態度假項目，結合高爾夫資源打造高爾夫高檔度假項目，結合人文資源打造主題人文景點，利用滑雪打造滑雪場度假勝地等。
通過資源定位主題的項目，關鍵在于保持資源在區域內的獨特性或者唯一性。 3.根據功能進行主題定位 滿足健康、休閑、運動、娛樂、商務會議等功能需求的旅游地產，如療養中心、主題公園、會議中心、影視基地、康體俱樂部等。
開發模式 1.按開發時序分類 （1）旅游為輔，房地產開發為主 這種運營模式下，旅游只是作為房地產開發的一個噱頭，以地產為主，旅游僅僅是一個概念。如咸寧碧桂園溫泉城，整個項目僅有一個五星級的溫泉度假酒店和一座小型的溫泉會所，其它地塊均用作房地產開發。
目前，物業銷售達到5期，去年銷售總額達到7億元，去化率達到95%。 (2)旅游先行，帶動房地產開發 前期投入大量的資金進行旅游開發，通過旅游聚集人氣，提升知名度，提高項目地塊價值，為房地產開發做準備，如珠海海泉灣，一期投資25億，開發面積約1平方公里，由溫泉中心、兩座五星級酒店、12棟度假別墅、5棟蜜月套房、會所、康體中心、漁人碼頭與劇場、行*中心，以及配套建起的大型游樂園—神秘島等建筑群體所組成。
二期投資15億，建成溫泉博物館、溫泉學院、高爾夫球場、熱氣球、人造海灘、自行車巡路和房地產項目。三期開發以獨立公寓、多層公寓為主。
（3）旅游與房地產開發并重 這種模式下，旅游開發與房地產開發幾乎同時進行，旅游與地產相輔相成，共同發展。通過旅游美化環境、聚集人流，提升地塊價值；通過地產快速回籠資金，進一步為旅游開發服務。
如嘉魚山湖溫泉，溫泉項目于2009年9月開始營業，一期房地產也于2009年9月開盤。 2.按開發目的分類 （1）以提供第一居所為主要目的的旅游住宅開發 這類住宅以為本地置業者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。
擁有旅游資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，可細分為三類：直接靠近現有資源和景區開發旅游住宅；在自我營造的旅游景區附近開發旅游住宅；旅游與景觀二位一體的房產開發。 （2）以旅游度假為目的的度假房地產開發 大多數位于大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市，旅游接待作用顯著。
既依托現有的旅游資源或景區，又投入建設休閑度假設施設備，大力營造旅游度假氛圍。開發商以提供第二居所度假休閑為目的，業主以度假置業和投資置業為目的。
（3）以旅游接待為目的的自營式。
3. 旅游地產這個行業怎樣
1.我國旅游地產發展概況旅游地產在我國還是一個比較新鮮的概念。
其主要經營模式分時度假于20世紀90年代末期由一些房地產商引入我國，他們的目的是推銷他們手中滯銷的房產。旅游業涉及這一領域首先開始于個別單體飯店加入國際交換網絡。
在1997年，杭州夢湖度假村，北京九華山莊，北京燕苑度假村是我國最早加入RCI的飯店。截止到2001年，我國加入 RCI的旅游飯店有17家，其中北京、海南、云南各三家，青島、無錫、杭州、珠海、天津、武漢、桂林、上海各一家。
加入II的有三家，分別位于上海市清浦縣、廣州市和廣州市的番禺區。[6]近年來亦有相當數量的旅游飯店和旅游集團開始運作旅游地產產品，以不同的方式探索旅游地產在中國的本土化經營。
其中有：（1）借用分時度假的概念，開發出類似產品的單體企業，如以產權酒店為經營模式的北京快樂假日酒店。（2）單體加盟國際分時度假交換網絡的經營企業，其經營模式與國際接軌，采用銷售20-40年每年一周的度假地住宿權的方式。
（3）自主開發分時度假網絡的企業，他們致力于將分時度假產品進行本土化的改革，設計出適合我國市場的新型運作模式，如華夏之旅和新旅網絡度假公司。（4）集分時度假開發、銷售于一體的企業，如天倫度假公司。
同時，房地產業亦將旅游地產當作解決滯銷房產的靈丹妙藥，將其作為投資開發的一個重要領域。據了解，國內日前涉足旅游房地產的公司超過百家，包括首創、海航、中信、中旅等大型企業，也包括珠江地產、人鴻集團、萬科集團、萬達集團、萬通集團、青島匯泉旅業等大批房地產投資商、開發商、旅游企業，各路開發商均看好未來中國的旅游房地產市場。
截止到2003年，我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地的旅游地產項目已達到近百項，海南的博鰲城，深圳的華僑城等一大批旅游地產項目得益于“假日經濟”與“會議經濟”。[8]2.我國旅游地產SWOT分析SWOT分析是廣為應用的機會-風險分析方法，S指的是Strengths（優勢），W指的是Weaknesses（弱勢），O 指的是Opportunities（機遇），T 指的是Threat（威脅）。
[9]在此將運用SWOT分析方法，分析我國旅游地產業發展的環境，找出我國旅游地產業本身的優勢和劣勢，發現并確定旅游地產業的外部機遇和威脅，從而對我國旅游地產的前景進行預測。（1）Strengths（優勢）旺盛的市場需求。
世界旅游組織秘書長佛朗切斯科?費蘭賈利對法國《費加羅報》發表談話說：今后20年內，中國將在世界旅游市場發揮重要作用，到2020年將成為世界第一大旅游大國。隨著我國經濟的飛速發展及國民消費觀念的日趨成熟，度假休閑旅游將會漸漸取代觀光旅游，成為大眾比較青睞的旅游方式。
我國在3-5年內，可望形成一定規模的度假旅游市場，這一市場的形成與擴大將會給旅游地產帶來旺盛的市場需求。 優越的市場供給。
我國飯店業總體供大于求，由于增長速度過快，1998年以來，平均客房出租率不到60%。另一方面，全國商品房空置率高，據國家統計局統計，2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米。
[10]飯店業總體供大于求，全國商品房空置率高，當然并非好事，但卻為旅游地產提供了良好的供給條件。同時，因為我國可投資領域少，可利用資金相對充足，對于像旅游地產這樣有國際成功先例的投資新領域，在基礎條件成熟的情況下，不難吸引到積極尋求投資項目的資金，這勢必會帶來相當數量的供給。
（2）Weaknesses（劣勢）概念的模糊不清。旅游地產在我國剛剛起步，不管是開發商，還是消費者或多或少都存在著概念模糊不清的問題。
眾多涉及該行業的開發商開發概念的模糊也導致旅游地產理念的推行上出現偏差，使消費者逐漸對產品失去興趣。通過對國內的消費群體分析，為數眾多的消費者是出于投資的目的而購買旅游地產產品，但是從市場長遠發展的角度，應強調其作為度假產品的本質含義。
進入門檻較高。開發旅游地產的成本是很高的，首先在產品開發的選址、規劃、建設及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財力、物力，而后起的管理和維護以及品牌的塑造都是一個長期的過程。
較高的進入門檻讓很多有心發展旅游地產的企業望而卻步，這對于產業的健康與可持續發展很不利。（3）Opportunities（機遇）中國經濟飛速發展，新的世紀開始，我國進入全面建設小康社會的新紀元，人民生活水平提高，我國經濟的持續快速發展為旅游地產提供了更大的發展空間。
加入WTO后，中國旅游業飛速發展，國家已把旅游業作為新的增長點。旅游地產作為房地產業與旅游業相結合的產物，有著明顯的就業效應、增長效應、帶動效應和可持續效應。
正因為如此，錢其琛副總理2001年1月8日在全國旅游工作會議講話中體出了“中心城市可以積極探索分時度假等新的旅游方式”，[11]這為旅游地產的發展創造了良好的歷史性機會。（4）Threats（威脅）信譽的缺失導致市場形象風險。
信譽支撐產業，而信譽的缺失則會帶來產業的凋零我國旅游地產尚處于發展初期，制度建設步伐趕不上旅游地產的發展速度，受利益驅動，一些商人的不良行為致使產業信譽。
4. 未來我國旅游地產發展的趨勢
有本書叫做《旅游地產改變中國》 對于趨勢的發展有多的介紹，可以關注下：一：《旅游地產改變中國》內容提要傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。
未來中國房地產發展的出路在哪里？ 《旅游地產改變中國》堪稱旅游地產的開山之作；從華僑城的運作商業模式，發展經歷，營運狀況進行深度剖析開始，挖掘他的內在成功的基因；再延伸到海南島的國際旅游島的遠景及現狀，結合中國土地的特殊屬性，和各地產企業對旅游地產開發的戰略思路，理出一條清晰的旅游地產的發展方向，揭開旅游地產神秘的面紗，對于今天的地產及相關企業有著最為直接借鑒意義，是不可多得的一本旅游地產著作。 《旅游地產改變中國》前言：打開一個新世界傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。
未來中國房地產發展的出路在哪里？眾多房地產開發商不停地追問，希望從中找到新商業模式的出路。中國房地產業的發展遠遠未到終點，因為匹配中國成為先進發達大國的城市化進程和人口遷移并未完成，而這正是中國房地產業發展宏大的社會歷史背景。
只是在過往的歷程當中，由于我們并未為中國房地產發展制定整體的、系統的發展規劃，以及實施了不合時宜的土地出讓和招拍掛制度，使得中國房地產業成為龔斷利益和金融機制的“毒瘤”，發展到現階段已是百病纏身，雖然仍有光鮮的外表，但未來可持續發展道路已是荊棘叢生，不可能重溫往日的平坦與榮光。昔日扁鵲見蔡恒公，第一句話就是：“君有疾在腠理，不治將恐深”，而蔡恒公不以為然，直至最后無可救藥。
對于信奉傳統商業模式的開發商，我想說的一句話就是：“不要再迷信過往的成功模式，你應當在房地產領域里持續創新，直到駛入新藍海。”而藍海何在呢？商業地產、旅游地產無疑是中國房地產今日“分水嶺”后的兩個重要分支，在這兩個分支當中，商業地產操作比較復雜，大多數的開發商不能掌握尺度，貿然進入風險較大，而且就算成功了一兩個項目，后面的可復制性仍然比較差，它不可能是大多數開發商的主流戰略選擇。
因為，絕大多數的企業不可能成為萬達，因此，房地產業發展到現在，好的出路似乎只剩下旅游地產一途。但旅游地產似乎又有很多毛病，因為從簡單的方面來講，旅游地產項目距離居住地太遠，不方便經常居住，而且中國人太繁忙且大多數人經濟能力有限，旅游的認同度與火熱度與歐美又不可同日而語，再加上與旅游地產相匹配的“分時度假”等體系不可能在中國短時間內實現，旅游地產的普及性比較差，這樣就讓旅游地產成為了水中月、鏡中花，可遠觀而不可近玩，可望而不可及。
那么，旅游地產真的能夠改變中國房地產業的整體生態么？大多數人不相信。而我認為可以。
因為——旅游地產，可以改變中國！我認為旅游地產可以改變中國，是因為它的先進性，其原因在于：1）中國的人口遷移和城市化進程仍然將持續30年，它的一個人口遷移總體規律是從中西部地區移向東南沿海地區，從小城市移向大城市，從農村移向城市。只要中國經濟在發展，只要在這個過程中沒有發生重大的戰爭或*治事件，這個趨勢必將延續、推進，直至完成適應中國發展的人口和經濟格局分布。
2）中國原來割裂的城市治理格局將會改變，區域經濟一體化將成為主流，行*龔斷將被打破，適應區域經濟一體化的社會經濟、社會服務和公共配套體系將得以重構。中國珠三角地區、長三角地區和環渤海地區將建成世界級的城市群，中西部地區也將圍繞著中心城市建成城市群，這個總趨勢最大的特點就是將中國城市由點變為面，一個全新的中國城市網絡和架構正在形成。
3）大中型城市的房價已經不可能下降，高房價牽連著巨大的、盤根錯節的利益群，它的根本癥結在于土地出讓制度。如果不對土地出讓制度進行根本性變革，則大中型城市的房價不可能從本質上下降。
然而，一旦牽連到土地出讓制度的變革，就不可能僅僅依靠*府來完成，因為歷史經驗說明牽涉到土地利益的變革后面都帶著一個“兄弟”，這個“兄弟”就是“土地革命”，*府出于穩定的需要，不可能主動去推動或實施這樣一場革命。這樣，就造成了一方面城市房價居高不下，另一方面由于城市化的推進，住房的剛性需求不斷產生，我們新的購房人群只能住得更遠。
概而言之，就是由中心城市居住，進入更遠的城市群居住時代。4）當代中國社會缺乏投資工具，而城市中產階層又在不斷產生、人數在增加，在大多數中產階層的心中，房地產是一種穩定的、具有良好回報的投資工具。
然而，在大中型城市的房地產投資已經漸漸失去了吸引力，原因在于房價太高，投資屬性下降。但與此同時，伴隨著經濟高速增長的長期通貨膨脹又在不斷侵蝕著人們的財富，在財富不斷縮水的前提下城市居民希望實現優質的房地產投資，在這樣一種現實利益推動下，具有低價位、高增值前景的旅游地產項目成為一種可以信賴的投資渠道。
5）老年化時代的到來同時又是當代中國旅游地產的又一推動力，中國人口紅利期即將結束，。
5. 旅游房地產的旅游地產
如今，我國的旅游房地產概念已經浮出了水面，市場運營已初露端倪，而且發展潛力巨大。同時，國家和地方*府相繼出臺了一系列推動旅游和相關產業發展的新的*策，不僅為旅游業發展提供了可持續性發展的動力保證，而且也為房地產業營造了一個廣闊的發展平臺。
面對旅游房產業如此巨的大發展空間，各地房地產業和旅游業應該發揮本地的風景優勢，以及結合其本身的文化、經濟、交通、區域發展等諸多有利條件來大力發展旅游房地產業。在發展旅游房地產業的同時我們也要保持一定的理性，以至于不讓風景旅游區受到損壞和破壞。
6. 旅游地產基本概念及其發展趨勢
分兩個方面解釋這個問題： 一、有關旅游地產的概念： 旅游地產是目前較熱的話題，一方面作為國民經濟戰略性支柱產業的旅游業在我國已遍地開花，受到各界各行的關注，另一方面，房地產業更是我國經濟發展的主要支柱之一，兩者的結合形成新的業態——旅游房地產業雖然發展迅速。
二、旅游地產的運作方式以及發展前景： 前期策劃步驟 1.把握大勢 分析旅游市場、地產市場等影響項目未來發展的因素，包括旅游地產*策、土地、金融、稅收、經濟發展情況等。 2.細分市場 按區域范圍逐層分析旅游地產市場供需、產品、客源、價格、競爭等，把握市場格局，其中最關鍵的是目前區域內的旅游市場情況，包括旅游路線和路線特征等。
3.項目分析 對項目進行SWOT分析，挖掘項目和企業的資源，包括對企業操作能力的評估。項目資源包括項目的山水資源、文化資源，對沒有突出資源需要嫁接新資源。
4.創新理念 針對上面的市場情況和項目分析，進行一個有高度能落地的定位思路，思考一個關鍵的問題是：需要創建一個什么樣的理念，讓項目一枝獨秀。 5.項目定位 從*府、客戶、競爭、項目、企業五個角度進行分析，得出一個能讓項目獨樹一幟且不空洞、能落地、貼切的定位主題。
同時，進行客戶定位、功能定位、市場形象定位等。 6.規劃布局 根據地形地貌給項目劃分板塊，根據用地性質和景觀情況布局產品，實現景觀最大化利用、功能合理布局、動線利于銷售經營以及方便出行，以及利潤最大化等等。
7.構建產品 在定位的基礎上構建旅游地產的產品，要特別注重與地形地貌的結合，因地制宜打造出新奇特的產品，同時要注重可行性和是否植入與旅游休閑相關產業。 8.整合要素 整合能為項目提供支撐和幫助的一切有利資源，如養生資源、設計資源、客戶資源、資金等。
9.經濟測算 根據*府給予的指標（沒有指標的項目則根據項目特點及產品情況），推算項目的指標給*府報批，計算投入產出情況，并根據經濟測算結果反推算項目的可行性和規劃布局以及項目產品的取舍，以及跟*府進行有效的溝通。 10.開發建議 對項目整體的開發策略、開發節奏以及首期啟動進行建議，主要圍繞以最少的運作成本撬動整個項目，首期啟動則突出項目的的亮相亮點，要做到開門紅。
定位策略 1.從人們的心理體驗進行主題定位 主要通過兩種途徑實現：一是懷舊，滿足商業社會的人們對歷史文化的懷念；二是憧憬未來，滿足大眾對未來的遐想。 2.結合資源特點進行主題定位 如結合濕地資源打造主題濕地公園，結合溫泉資源打造主題溫泉度假村、結合自然山水資源打造主題生態度假項目，結合高爾夫資源打造高爾夫高檔度假項目，結合人文資源打造主題人文景點，利用滑雪打造滑雪場度假勝地等。
通過資源定位主題的項目，關鍵在于保持資源在區域內的獨特性或者唯一性。 3.根據功能進行主題定位 滿足健康、休閑、運動、娛樂、商務會議等功能需求的旅游地產，如療養中心、主題公園、會議中心、影視基地、康體俱樂部等。
開發模式 1.按開發時序分類 （1）旅游為輔，房地產開發為主 這種運營模式下，旅游只是作為房地產開發的一個噱頭，以地產為主，旅游僅僅是一個概念。如咸寧碧桂園溫泉城，整個項目僅有一個五星級的溫泉度假酒店和一座小型的溫泉會所，其它地塊均用作房地產開發。
目前，物業銷售達到5期，去年銷售總額達到7億元，去化率達到95%。 (2)旅游先行，帶動房地產開發 前期投入大量的資金進行旅游開發，通過旅游聚集人氣，提升知名度，提高項目地塊價值，為房地產開發做準備，如珠海海泉灣，一期投資25億，開發面積約1平方公里，由溫泉中心、兩座五星級酒店、12棟度假別墅、5棟蜜月套房、會所、康體中心、漁人碼頭與劇場、行*中心，以及配套建起的大型游樂園—神秘島等建筑群體所組成。
二期投資15億，建成溫泉博物館、溫泉學院、高爾夫球場、熱氣球、人造海灘、自行車巡路和房地產項目。三期開發以獨立公寓、多層公寓為主。
（3）旅游與房地產開發并重 這種模式下，旅游開發與房地產開發幾乎同時進行，旅游與地產相輔相成，共同發展。通過旅游美化環境、聚集人流，提升地塊價值；通過地產快速回籠資金，進一步為旅游開發服務。
如嘉魚山湖溫泉，溫泉項目于2009年9月開始營業，一期房地產也于2009年9月開盤。 2.按開發目的分類 （1）以提供第一居所為主要目的的旅游住宅開發 這類住宅以為本地置業者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。
擁有旅游資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，可細分為三類：直接靠近現有資源和景區開發旅游住宅；在自我營造的旅游景區附近開發旅游住宅；旅游與景觀二位一體的房產開發。 （2）以旅游度假為目的的度假房地產開發 大多數位于大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市，旅游接待作用顯著。
既依托現有的旅游資源或景區，又投入建設休閑度假設施設備，大力營造旅游度假氛圍。開發商以提供第二居所度假休閑為目的，業主以度假置業和投資置業為目的。
（3）以旅游接待為目的的自營式酒店 這類酒。
7. 中國旅游地產未來有哪些新趨勢
旅游地產是依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目，包括休閑度假村、旅游景區主題休閑公園、分時度假酒店、海景住宅、景區住宅等。較之一般的住宅，旅游房地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。
據前瞻產業研究院數據顯示，2016年，行業再次風起云涌。截至2016年底，累計旅游地產項目總數為8918個，全年旅游地產項目數量增速雖有所下降，但中國旅游地產實際完成投資額高達12997億元，達到歷史新高點。
隨著經濟全球化的到來，旅游產業的高速發展逐漸成為第三產業中很強大的一個支撐。旅游地產市場基本呈現“一級城市靠地產，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發展態勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產基本上走“地產”路線，以人造景區、景點來配套于住宅、酒店、社區等的開發；而二、三級城市的旅游房地產則主要走“旅游”路線，依托區域的高等級旅游資源進行項目配置。