榮觀房產網1. 目前,房地產企業增值稅稅前扣除項目中,廣告費·管理費有沒限制或
問題有點外行。土地增值稅的扣除是比較復雜的，扣除項目及其金額要區別主體（是否房地產企業）、以及標的（新、舊房產）
其中第二項——開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），包括：①土地征用及拆遷補償費、②前期工程費、③建筑安裝工程費、④基礎設施費、⑤公共配套設施費及⑥開發間接費用。
開發間接費是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
但要注意“直接”兩個字，所以工資能否扣，怎么扣要看該人是否直接從事這活動。
開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務費用。開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。
(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。
①利息支出據實扣，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；
②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除
所以，廣告費肯定是不據實扣除的。
一般房地產要做土增清算，這個一般人做不了，我們稅務師事務所是專業做這個的。
2. 房地產企業應如何扣除開發費用
咨詢熱線 ZI XUN RE XIAN
您好，我公司常年從事房地產開發銷售，資金力量雄厚。在開發一項樓盤過程中，全部使用的自有資金，沒有其他利息支出。請問公司在該項房地產開發費用上應如何扣除？
專業解答
根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》的規定，（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民*府此前規定的比例執行。（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
3. 土地增值稅房地產企業可扣除費用中期間費用中只有財務費用可扣除嗎
根據土地增值稅條例及其細則規定：計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；抄。
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地2113產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過5261按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。土地增值4102稅允許扣除期間費用，但是不是按照1653發生額據實扣除，而是按照地價加上房地產開房成本的10%或者5%的比例扣除，而采用哪個比率計算開發費用視利息情況而定。
會計上照計管理費用等，只是計算土地增值稅時不考慮管理費用等的賬面金額。
4. 房地產企業應如何扣除開發費用
根據《國家稅務總局關于土地增值稅 清算有關問題的通知》的規定，（一）財 務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地 產項目計算分攤并提供金融機構證明的， 允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀 行同類同期貸款利率計算的金額。
其他房 地產開發費用，在按照“取得土地使用權 所支付的金額”與“房地產開發成本”金 額之和的5%以內計算扣除。 （二）凡不能 按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不 能提供金融機構證明的，房地產開發費用 在按“取得土地使用權所支付的金額”與 “房地產開發成本”金額之和的10%以內 計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息 支出的，按照以上方法扣除。上述具體適 用的比例按省級人民*府此前規定的比例 執行。
（三）房地產開發企業既向金融機 構借款，又有其他借款的，其房地產開發 費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅 清算時，已經計入房地產開發成本的利息 支出，應調整至財務費用中計算扣除。
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