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1. 如何對房地產投資環境進行評價總結
如何對房地產投資環境進行評價總結一、產生原因所掌握信息不全、不準，投資決策草率。
所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。
這在經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行*策和銀行信貸*策；三是房地產供求形勢的變化。
房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產*策及由此形成的大氣候。
如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產*策，金融*策的理解、判斷或把握上出現偏差。
具體表現為：發展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的發展商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經營實力（開發實力、管理能力、行銷能力）不足或較弱，項目運作中難于實現預期的經營業績。
此外，自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。[編輯]房地產投資風險的識別如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢？通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
（一）采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別1.投資房地產的營業率。一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。
以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。
計算公式為：營業率=年營業總費用/年計劃總收入據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。
營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。
太低或太高都說明風險太大。2.償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。
償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。
其計算公式為：保本占用率=f年營業總費用+要求的年償債額），年計劃總收入保本占用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85%—90% 。
（二）概率與數理統計的方法由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。
而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。
這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
二、風險因素1、地段買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價就可能相差很大。所以在商鋪的選址時，要對地段進行詳盡的調查分析，才能達到預期目的。
商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務圈--在經濟活動最活躍的地區。這樣的地區往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。
第二類是成型中的商圈。這些地區多臨近大型的住宅區或就業中心區（能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區），并且交通、通訊、基礎設施的管線網絡發達。
第三類是住宅小區內部。小區配套種類齊全，這也同樣等于增加了人們可及的資源量和可選擇性。
后兩類應是一般投資人的投資重點。就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力，也為商鋪的迅猛發展創造了條件。
而商鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯的提高，這反過來又會令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區內的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區內消費僅僅為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。
適宜投資的小區內商鋪，一般應具有足夠大的規模，或者是開放式小區，有寬敞的街區道路。2、環境生態、人文、經濟等環境條件的改善會使房產升值。
生態環境要看小區能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重。
2. 請結合房地產項目投資環境分析的有關知識,簡要分析我國2010年的全
原創回答：
2010年是十一五最后一年，2010年是復雜的一年，房地產投資與全國的經濟遵循過去的幾年，有著一種互相影響的關系。
首先，房地產投資環境影響著中國經濟發展。房地產投資環境從前幾年大規模城市化進程開始，就邁入了快車時代，城市擴張，土地化的*策讓中央*府受益，讓地方*府受益。受此刺激，*府加大了土地供應，尤其是在2010年上半年，房地產投資快速達到一個峰值，由此引發的是全國經濟環境的看上去非常繁榮，但問題來了，泡沫論的產生，勞動力的衰退，房產投資環境開始轉走下坡路，*府調控出臺，但受到房地產投資環境的高速影響，并不會突然轉頭，受此慣性，2010年下半年中國經濟仍舊處在高速增張預期內。
其次，2010年的全國經濟影響著房地產投資環境。2010年經濟環境的升溫，全球金融危機后的回暖階段，中國*府為了保經濟增漲，投出了4萬億的一攬子計劃，2010年是很突出的一年，就是貨幣超發，貨幣量的增加，導致了CPI與PPI的持續走高。同時7萬億的貸款，實際估計有9萬億貸款出來，同時這一舉帶動了房產市場的繁榮，房地產投資在2010年成為了一個標志性年份。
因此，房地產項目投資與全國經濟成了相輔相成的效果，一榮俱榮，一損俱損，由此，需要房地產市場來改革，2010年下半年開始就是這種改革的開端，防止中國經濟因為房地產投資出現問題而導致中國經濟的快速下滑，所以說2010年是復雜的一年。
你可以以此為基本，再把這些問題細化描述。
3. 如何對房地產投資環境進行評價總結
如何對房地產投資環境進行評價總結一、產生原因所掌握信息不全、不準，投資決策草率。
所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。
這在經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行*策和銀行信貸*策；三是房地產供求形勢的變化。
房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產*策及由此形成的大氣候。
如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產*策，金融*策的理解、判斷或把握上出現偏差。
具體表現為：發展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的發展商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經營實力（開發實力、管理能力、行銷能力）不足或較弱，項目運作中難于實現預期的經營業績。
此外，自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。[編輯]房地產投資風險的識別如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢？通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
（一）采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別1.投資房地產的營業率。一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。
以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。
計算公式為：營業率=年營業總費用/年計劃總收入據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。
營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。
太低或太高都說明風險太大。2.償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。
償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。
其計算公式為：保本占用率=f年營業總費用+要求的年償債額），年計劃總收入保本占用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85%—90% 。
（二）概率與數理統計的方法由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。
而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。
這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
二、風險因素1、地段買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價就可能相差很大。所以在商鋪的選址時，要對地段進行詳盡的調查分析，才能達到預期目的。
商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務圈--在經濟活動最活躍的地區。這樣的地區往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。
第二類是成型中的商圈。這些地區多臨近大型的住宅區或就業中心區（能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區），并且交通、通訊、基礎設施的管線網絡發達。
第三類是住宅小區內部。小區配套種類齊全，這也同樣等于增加了人們可及的資源量和可選擇性。
后兩類應是一般投資人的投資重點。就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力，也為商鋪的迅猛發展創造了條件。
而商鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯的提高，這反過來又會令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區內的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區內消費僅僅為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。
適宜投資的小區內商鋪，一般應具有足夠大的規模，或者是開放式小區，有寬敞的街區道路。2、環境生態、人文、經濟等環境條件的改善會使房產升值。
生態環境要看小區能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重。
4. 房地產開發的環境包括哪幾方面
第一章 資源整合
第一節 房地產發展方向
第二節 公司核心競爭力
第三節 公司發展戰略
第四節 資源整合
第二章 市場調查
第一節 市場調查的目的
第二節 市場調查的內容和方法
第三節 區域市調報告的撰寫
第三章 用地潛力分析
第一節 用地潛力分析的內容
第二節 用地潛力分析的成果
第四章 土地決策
第一節 土地管理的基本術語
第二節 獲取土地的方式
第三節 征地拆遷及其土地出讓的程序
第四節 土地獲取時應注意的主要問題
第五章 項目投資成本與費用的估算
第一節 項目投資成本與費用的基本概念
第二節 開發建設投資的費用構成
第六章 項目投資效益的多方案比較以及綜合評估
第一節 項目財務評價的主要內容
第二節 項目評價的基本方法
第七章 市場定位
第一節 市場定位的依據
第二節 產品品質
第三節 面積配比和格局配比
第四節 房型設計
第五節 營銷主題
第八章 規劃設計
第一節 規劃和設計的要點
第二節 規劃和設計應考慮的因素
第三節 我國居住區規劃經歷過程
第四節 當代規劃和設計的發展方向
第九章 工程建設
第十章 營銷推廣
第一節 價格策略
第二節 廣告策略
第三節 營銷策略
第四節 銷售執行
第十一章 物業管理
5. 項目投資環境主要評估哪些內容
①社會*治環境評估，主要包括對*治環境、社會意識形態和法制建設等的評估。
②經濟環境評估，主要對經濟發展水平、經濟結構和生產要素市場及其結構的評估。
③自然、技術和物質環境的評估，主要包括對自然環境、技術環境和基礎設施的評估。
在項目評估時，還應對以下與項目有關的軟環境與硬環境進行具體分類評估：
①工業建設的優惠*策和措施；②資源、市場、社會協作條件；③可供利用的基礎設施；④建設用地條件；⑤自然資源和地理位置情況；⑥勞動力來源與可供量；⑦其他推動或吸引投資者提出建設意向的背景材料。
6. 房地產項目投資如何分析
房地產項目可行性研究的步驟和內容 可行性研究的步驟。
（1）組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。
其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。 （2）現場調查與資料收集。
現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市*基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有*府的方針*策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。
（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家*策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。
當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。 （4） 詳細研究。
采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。 （5） 編寫研究報告書。
可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。 房地產可行性研究的內容。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。
其具體內容如下： 1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市*基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。
大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。 5）項目投資估算。
項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。
房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。 7）財務評價。
財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。 8）風險分析。
風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、*策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。
它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。
國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。 財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。
財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
10）結論。運用可行性研究。
7. 我國房地產市場發展問題的探討
中國房地產投資環境的地區差異分析
摘要：房地產投資環境優劣對城市和區域經濟發展具有重大影響。本文從房地產開發企業微觀決策的角度出發，抽象出企業進行房地產投資決策的決策模型，并依據該模型，建立房地產投資環境分析的指標體系。在指標體系的基礎上，根據各省相關統計數據，運用地理信息系統（GIS）軟件對我國房地產投資環境的地區差異進行顯示和分析，最后提出改善各地區房地產投資環境的相關對策建議以促進區域經濟發展。
關鍵詞：房地產 投資環境 地區差異 地理信息系統
1 引言
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。其具有高投資、高回報、高風險，綜合性強、關聯效應大等特征。從1979年的住房制度改革以來，我國房地產業已經經歷了20多年的潮漲潮落。經濟學家們的論證和實際事實都證明，我國目前正經歷房地產業投資的第三輪快速增長。在這種形勢下，①系統地研究分析在一定時空范圍內，影響房地產投資活動（特指掌握項目決策權的實業投資活動）的各種外部環境即房地產投資環境，探討我國房地產投資環境的地區差異和成因，相信可以在一定程度上為企業進行房地產投資的區位選擇和*府有針對性地改善房地產投資環境提供參考，以避免投資的盲目性。
2 理論基礎
為科學地分析評價房地產投資環境，我們必須首先建立投資環境分析的理論模型，并從該模型出發建立相應的指標體系，選擇系列合適的指標。目前比較成熟的投資環境評價方法有多因素分析法、等級尺度法、系統計量法、冷熱國法、道氏公司評估法、風險評估法、投入產出法、系統動力學方法等多種，這些方法在分析投資環境時有一個共同之處，即都基本上是從宏觀的角度出發較系統地分析區域投資環境的各個影響因素，并進而建立相應的指標體系。然而由于缺乏微觀分析基礎，這類評價方法是否真正體現了微觀主體投資者的利益，反映了他們的決策選擇，卻值得懷疑。由于本文分析的是一個產業的投資環境，而作出產業投資決策的主體是微觀企業，這更要求本文要建立基于企業微觀決策的分析模型。
2.1 假設
假設1：企業追求利潤最大化，并設企業利潤為 （p-c）y(1+r)，其中p為房地產單位價格，c為房地產單位成本，y為企業如果進入市場會提供的房地產數量，r指房地產的增值能力。由于房地產開發具有周期長、投資數額和風險大等特征，因而這里我們假設企業在進行投資決策時，會以當前市場上的房地產投資收益狀況為基礎，若收益為正，則預測房地產建成時的房地產投資收益；如果當前市場上房地產投資收益為負，則不進行投資。
假設2：房地產開發企業是同質的。因而有，y=Y/Nc，其中Y為一個區域的房地產需要量，Nc指該區域的房地產開發企業個數。作這個假設是基于數據的可獲得性。
假設3：我們定義A為一個區域人們的住房投資傾向因子，即人們愿意將可支配收入的多大比例用于住房消費。我們可以用pc/p來對其進行描述，其中pc指居民消費價格指數。
8. 房地產項目投資如何分析
房地產項目可行性研究的步驟和內容 可行性研究的步驟。
（1）組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。
其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。 （2）現場調查與資料收集。
現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市*基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有*府的方針*策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。
（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家*策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。
當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。 （4） 詳細研究。
采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。 （5） 編寫研究報告書。
可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。 房地產可行性研究的內容。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。
其具體內容如下： 1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市*基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。
大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。 5）項目投資估算。
項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。
房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。 7）財務評價。
財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。 8）風險分析。
風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、*策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。
它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。
國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。 財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。
財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
10）結論。
9. 在當前的條件下,哪些環境對房地產企業有利
（一）人民幣升值的刺激
在對人民幣升值的預期下，外部資金千方百計想進入中國境內，以獲得人民幣升值帶來的好處。但中國目前資本項目不對外開放，直接進入有一定的困難。中國房地產業一直以來將房地產投資歸為國際收支經常項目管理，屬對外開發行業。特別是2002年以后，國家取消了內銷房和外銷房的區別*策，對境外機構和個人投資房地產沒有任何限制。這就刺激了希望豪賭人民幣升值的國外資金進入中國房地產市場。
（二）流動性和規模優于其他資產市場
當國際游資進入一國市場時，需要在該國資產市場尋找安全性、收益性、流動性較佳的投放場所，特別是對流動性要求較高。在金融市場開放度較高的國家，國際投資選擇的通常是東道國的證券、期貨等金融市場，但中國大陸金融服務業市場開放度不高，而且資本項目管制較為嚴格，證券和期貨市場流動性一般。相反，房地產市場在實踐中對外資基本上是全面開放，外資購買房地產納入經常項目交易。加之中國大陸房地產市場容量足夠龐大，超過證券、期貨等其他金融市場，還有龐大的房地產存量可供買賣交易或租憑，房地產交易日益便捷，房地產市場流動性在未來相當長一段時期內將日趨加大。
（三）龐大的市場需要
上海易居房地產研究院最新發布的“我國房地產業中長期發展目標研究”指出：預計到2020年，中國人口總量將達到13.97億人。按照城鎮常住人口計算的城鎮化率將達到57.69%左右。未來十年，中國房地產市場需求依然旺盛。
（四）高額的預期收益
房地產作為居民的固定資產消費，需要量會隨著消費水平的提高而提高。中國的房地產仍然處在產業發展的初級階段，還有廣闊的成長空間。同時，老百姓的住宅需求正在向舒適性轉變，高檔公寓、寫字樓、酒店等需求旺盛，使得中國房地產投資的高額利潤在全球絕無僅有。