榮觀房產網1. 房地產市場的周期有哪幾個
(1)上升期。
在這一時期，需求不斷增加，房屋（房地產）供不應求。需求的增加主要是實質性的消費需求突然增加，因而多發生在人口大量遷入、經濟復蘇、收入增加等時期。
由于消費需求的突然增加，市場上的房屋（房地產）供給不足，租金和售價不斷上升；隨著租金和售價的上升，對房地產的投資需求也開始增加。 因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。
上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格上漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。
到這一階段的后期，房屋空置率下降到正常水平。 （2）高峰期。
這一時期，需求繼續增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現減少的勢頭。由于實質性的消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。
高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批房地產開發項目開工；房屋空置率也經歷了在上升期的基礎上繼續下降到該階段后期開始上升的過程。 （3）衰退期。
由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的房地產開發項目陸續完成并投放市場，因而房地產供給大于需求，價格出現下降。
這一時期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設法將自己持有的房地產脫手，舊房交易量大；售價以比租金快的多的速度下降；房屋空置率上升。 （4）低谷期。
需求繼續減少，新的供給不再產生或者很少產生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，買賣交易量很小；房地產開發項目開工率低；租金降到谷底，基本維持穩定。
2. 房地產市場周期為多久
從長期來看，房地產市場會呈現出一種有規律的上升和下降的周期**替變化。
當然，這種所謂的“周期”，不是數學上的嚴格意義上的周期，不像春、夏、秋、冬季節變化那樣有規律，而是大體上每隔一段時間出現市場行情的上漲或下跌，即經過一段時間的上漲之后，預示著可能會下跌；下跌到一定程度之后，預示著可能會上漲。 房地產市場周期大體有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四個階段。
（1）上升期。 在這一時期，需求不斷增加，房屋（房地產）供不應求。
需求的增加主要是實質性的消費需求突然增加，因而多發生在人口大量遷入、經濟復蘇、收入增加等時期。由于消費需求的突然增加，市場上的房屋（房地產）供給不足，租金和售價不斷上升；隨著租金和售價的上升，對房地產的投資需求也開始增加。
因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格上漲。
另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段的后期，房屋空置率下降到正常水平。
（2）高峰期。 這一時期，需求繼續增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現減少的勢頭。
由于實質性的消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批房地產開發項目開工；房屋空置率也經歷了在上升期的基礎上繼續下降到該階段后期開始上升的過程。
（3）衰退期。 由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。
而在高峰期大量開工的房地產開發項目陸續完成并投放市場，因而房地產供給大于需求，價格出現下降。這一時期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設法將自己持有的房地產脫手，舊房交易量大；售價以比租金快的多的速度下降；房屋空置率上升。
（4）低谷期。 需求繼續減少，新的供給不再產生或者很少產生。
這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，買賣交易量很小；房地產開發項目開工率低；租金降到谷底，基本維持穩定。
3. 房地產市場周期包括那幾個時期
1、上升期。
在這一時期，需求不斷增加，房屋供不應求。需求增加主要是實質性的消費需求的增加，因而多發生在人口大量遷入、經濟復蘇、收入增加等時期。
（消費需求夾雜著投資需求增加的時期） 主要特征：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格上漲。 2、高峰期。
實質性的消費需求在上升期基本上得到滿。（投資需求夾雜著消費需求增加的時期） 主要特征：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大。
3、衰退期。價格上升到頂點，期望通過價格差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲得利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。
主要特征：新房銷售困難；投資者紛紛設法將自己的房地產脫手，舊房交易量大；房屋空置率上升。 4、低谷期。
需求繼續減少，新的供給不再生產或很少產生。 主要特征：市場極為蕭條，交易量很小；房地產開發項目開工率低；。
4. 房地產開發業務有周期性嗎
有。
根據目前所搜集到的海外文獻資料和投資研究結果顯示，不同于“牛短熊長”的股票市場周期特征，房地產市場的周期特性卻是“牛長熊短”。房地產市場在所有國家都是占比最大的資產，超過股票和債券市場。
根據發達國家的數據，房地產市場的周期包括長達7—8年左右的較長上升周期，和3—5年左右相對較短的下降周期，從上升到下跌或者是下跌到上升的拐點都具有加速的特征。此外，西方國家的房地產市場波動往往滯后于正常的經濟調整，因為房地產市場的供給依賴于其他的諸多行業，導致滯后時間在世界范圍內平均水平大概是3—4年。
5. 房地產市場的投資周期是什么
1）當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產投資，更沒有資本投入新項目的開發建設。
在這段時間，市場上只有可以承受高風險的投資者。由于租金和經營現金流已經降到最低水平，存量房地產的價格達到或接近了最低點。
承受不住財務壓力的業主或開發商會忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業會被抵押權人收回拍賣。 （2）隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始回到市場，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產的機會。
這類資本的流入使房地產市場通過平衡點，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加。
（3）當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候，由于空置率低于平衡點水平，投資者繼續購買存量房地產并繼續開發新項目。由于資本不斷流向存量房地產和新項目的開發，所以此時房地產市場的流動性很高。
當投資者最終認識到市場轉向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預期，同時也降低購買存量房地產時的出價。 而存量房地產的業主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。
㈦房地產市場自然周期和投資周期之間的關系 。
6. 什么是周期性行業
周期性行業是指和國內或國際經濟波動相關性較強的行業，其中典型的周期性行業包括大宗原材料（如鋼鐵，煤炭等），工程機械，船舶等。
特征：周期性行業的特征就是產品價格呈周期性波動的，產品的市場價格是企業贏利的基礎。在市場經濟情況下，產品價格形成的基礎是供求關系，而不是成本，成本只是產品最低價的穩定器，但不是決定的基礎。
市場經濟的特征就是行業投資利潤的平均化，如果某一個行業的投資利潤率高了，那么就有人去投資，投資的人多了，投資利潤率就會下降，如此周而復始。舉例：銀行由于進入的門檻較高，且大多數國家對銀行的牌照發放均有嚴格限制。
因此銀行的周期性，不是由于行業平均利潤率高，導致該行業的投資增加，行業內企業增加、競爭激烈的。而是由于銀行是全社會的資金渠道和最大的間接融資渠道，其與全社會的經濟密切相關。
因此一國的經濟周期，會不可避免地明顯影響到銀行業，從而造成銀行業為周期性行業。分類：如果把一個公司的周期性分為行業的周期性和公司的周期性更為合理，一般意義上的周期性行業應該就是指資源類、大的工業原材料等，行業的周期性就是經濟周期，特征應該是產品的無差別性，品牌相對弱化，公司的競爭主要體現在成本的控制和產能的變化和周期的契合。
公司的周期性應該體現在產能和經濟周期的契合程度，公司是產能高速擴張還是在萎縮，產品結構是不是符合本周期的需求，如果這2個周期都能契合，那么這樣的公司會高速發展，典型的例子就是石化類中楊子石化、齊魯石化和吉林石化的對比，以及寶鋼、武鋼和邯鋼的對比，同樣的經濟周期，前面的公司正好趕上產能大幅增長，產品是市場最需要的，后者則沒有。包括行業：汽車、鋼鐵、房地產、有色金屬、石油化工等是典型的周期性行業，其他周期性行業還包括電力、煤炭、機械、造船、水泥、原料藥產業。
簡單來說，提供生活必需品的行業就是非周期性行業，提供生活非必需品的行業就是周期性行業。還有一些產業被稱之為防御性產業。
這些產業運動形態的存在是因為其產業的產品需求相對穩定，并不受經濟周期牌衰退階段的影響。在經濟衰退時，防御性產業或許會有實際增加，例如，食品業和公用事業屬于防御性產業。
周期性股票：周期性股票是數量最多的股票類型，是指支付股息非常高（當然股價也相對高），并隨著經濟周期的盛衰而漲落的股票。這類股票多為投機性的股票。
該類股票諸如汽車制造公司或房地產公司的股票，當整體經濟上升時，這些股票的價格也迅速上升；當整體經濟走下坡路時，這些股票的價格也下跌。與之對應的是非周期性股票，非周期性股票是那些生產必需品的公司，不論經濟走勢如何，人們對這些產品的需求都不會有太大變動，食品飲料、交通運輸、醫藥、商業等收益相對平穩的行業就是非周期性產業。
行業分類：周期性行業分為消費類周期性行業和工業類周期性行業。消費類消費類周期性行業包括房地產、銀行、證券、、保險、汽車、航空等，消費類周期性行業兼具了周期性行業和消費行業的特性。
它們的終端客戶大部分是個人消費者（銀行還包括企業），雖然品牌忠誠度較低，但仍具有一定的品牌效應。需求雖然出現波動但總體向上，而且在中國基本上是剛剛啟動的行業，市場前景巨大。
除汽車、航空外，屬于較輕資產型企業，行業景氣度低谷時規模的彈性較大。1、銀行銀行產品價格相對較穩定，需求波動也較小，其中零售占比大的銀行周期性更加弱化。
銀行業的盈利能力在幾個行業中比較穩定，但中國銀行業未來將面對利差逐步縮小和可能到來的利率市場化，還有房地產及金融風暴導致大量企業倒閉帶來的呆壞賬爆發的可能性。2、房地產房地產價格和需求雖然波動較大，但波動速度和幅度小于工業品行業，而且產品具有多樣性、差異化的特性，某些地區的產品更具有資源壟斷的特征。
龍頭企業具有較好的抗風險能力，行業低谷可以帶來低成本并購的機會，行業需求剛性和確定性較高。3、證券證券業的價格具有相對的穩定性，需求波動性很高。
證券業比較特殊的是投資者身處行業，周期轉換比較明顯，通過估值和成交量等指標比較容易地判斷出行業的拐點。4、保險保險實際不屬于周期性行業，但投資收益的存在，會呈現階段的強周期性，中國保險主業的高速增長使波動性弱化。
如果不是遇上大牛市或大熊市，保險業的周期性并不明顯。應該注意的是，在充分競爭的市場環境中保險業是容易發生價格戰的行業，為了獲得暫時的市場份額和領先地位，可能出現非理性的保單設計，保單大部分都延續數年、數十年，壞的結果可能很長時間后才顯現，投資者難以評估其中的風險。
現階段人壽和平安仍然處于寡頭壟斷競爭的地位，隨著*策管制的放寬，眾多的外資保險不斷進入中國，外資保險市場份額逐步擴大，市場競爭將越來越激烈。5、汽車汽車業車型換代迅速，技術更新較快，屬于重資產型企業，行業競爭激烈，對油價敏感，影響利潤的因素較多，盈利的判斷比較困難。
而且即使景氣度高峰期不同企業的盈利能力各異，且提升幅度未必很高。屬于糟時可能很糟，好時未必。
7. 房地產市場的調整周期還有多遠
房地產市場的發展是有波動的，并有一定經濟周期性。經濟周期是指經濟狀況按照大致相同的情況反復出現，每一次反復循環的時間間隔基本上是一致的，是一種有規律的波動。周期運行分別是峰頂、蕭條轉折點、谷底和擴張轉折點。目前階段本人認為屬于蕭條轉折點---谷底期間（蕭條期）.
房地產行業經過這幾年的快速和非理性發展必將由峰頂期轉入蕭條期，這是不可避免的經濟規律。但其不久的未來又將迎來一個新的巔峰期，據權威理論分析：房地產市場發展周期一般為7-9年（此理論僅供參考但有極高的參考價值）.
如果平均分配到每個時間區域段應該不會太久。這樣你可以算算離春天還有多久。
8. 我國房地產周期的實證分析
世界各國的經濟發展進程表明，在經濟總量增長過程中，不同時段的增長速度或增長率總是不一樣的，有的快有的慢，有的高有的低，這樣經濟總量在時間序列上總會呈現波浪式上升或波浪式下降的波浪現象。
這種具有不同表現特征的經濟波動便會構成所謂的經濟周期。 與其他產業經濟一樣，房地產業在實際經濟運行中也存在著較為明顯的周期波動現象。
雖然理論界對房地產經濟周期的定義有各種各樣不同表述，但對房地產經濟周期波動的表現形式還是相同的。認為：房地產經濟周期可以分為兩個過程，即擴張過程和收縮過程。
在這兩個過程中又可分為四個階段：復蘇與增長階段、繁榮階段、危機與衰退階段和蕭條階段。前兩個階段構成了房地產擴張過程，后兩個階段構成了房地產收縮過程。
當擴張過程轉為收縮過程時，房地產經濟達到繁榮階段的最高點，即波峰；當收縮過程轉為擴張階段過程時，房地產經濟達到蕭條階段的最低點，即谷地。 對房地產經濟周期性波動規律的把握，使得人們可以預知房地產市場未來的發展變動趨勢，便于投資者掌握投資時機，并使得*府能夠相機采取適時且適當的反周期調控。
下面我們對房地產經濟周期中四個階段的特點進行簡要分析： 1、復蘇與增長階段 在房地產周期波動過程中，承繼蕭條（波谷）而出現的復蘇與增長階段，一般會經歷較長的時間。這一階段的主要特征為： （1）復蘇階段初期，房地產供給仍大于需求，購房者在滿足自用的前提下進入市場，總體上看交易量不大，價格與租金水平處于較低位置，房價已經明顯止跌企穩并開始緩慢上行。
這一時期房地產投資量不大，房地產投機者也基本不存在。 （2）經過一段時間的恢復，特別是在宏觀經濟復蘇的影響下，房地產的需求開始上升，房地產供求關系開始逐步改善，購房者逐漸增多，并帶動期房的銷售；房地產交易量有所增加，同時由于建筑成本的增加，房價有所上升，房地產開發投資逐漸增多。
隨后由于房地產需求趨旺，進一步刺激房價回升，交易量的增加也推動房地產開發的上升，市場加速復蘇，少數房地產投機者開始入市尋找機會。 （3）在宏觀經濟加速復蘇的刺激下，房地產市場進一步回升，人們對日益好轉的房地產市場形勢充滿樂觀情緒，金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資，并帶動其他行業投資機構進入房地產領域。
隨著房地產投資者特別是炒家進一步涌入，各類房地產物業，尤其住宅價格上漲，租金飆升，同時房地產空置率大幅下降，房地產市場交易量快速上升，土地市場和三級市場開始活躍，物業開發與建設加速開展。伴隨著房地產快速增長，與房地產業具有密切相關的建筑業、建材業等行業也快速發展，帶資開發房地產項目的建筑企業數目明顯增加，由此推動了房地產業的進一步擴張。
2、繁榮階段 繼復蘇與增長階段后，房地產周期波動便進入持續時間相對較短的繁榮階段，并達到周期循環的波峰。這一階段主要特征是： （1）房地產開發企業對土地及物業的開發項目與建設數量進一步增大，其他行業的企業也因市場極度樂觀和高額利潤而進入房地產市場，且投資計劃大多雄心勃勃。
于是大量推出現房和期房，各級、各類市場交易數量激增。 （2）房地產價格越漲越高，舊房（三級）市場價格直逼新房（二級）市場價格，在房價上升過程中起帶頭拉動作用。
（3）房地產投機者與自用者均大量增加，人人歡欣鼓舞，市場一片樂觀情緒，迅速形成并不斷加大房地產泡沫。由于房地產投機者以更快速度增長，逐漸拉近與自用者人數的距離，并呈現出追趕后者的態勢，結果導致房地產市場炒風日熾，炒樓行為越來越為市場所注目。
在此壓力下，社會關于限制炒樓行為的呼聲也逐漸提高，*府開始出臺一系列限制炒樓的*策措施，如提高銀行利率、壓縮投資規模、實行保值儲蓄以及收緊銀根等*策手段。 （4）隨著房價高漲到市場無力負擔程度，真正自用購房者大多被迫退出市場，而留下炒家的投機資金支撐旺市，形成有價無市的局面，房地產空置率開始增加。
在這一時期，股市上的房地產概念股達到頂峰，房地產市場進入繁榮階段的峰頂，房地產泡沫達到極限。 （5）隨著*府出臺的收縮*策開始發生作用，房地產投資與交易過程中開始出現因利率提高、運營費用增加及財務壓力加大等原因導致的各種違約現象，新增房地產投資數量明顯下降，房地產投資總量也開始出現回落。
同時，以住宅為代表的各類物業銷售市場達到飽和極限，銷售難度明顯加大，銷售價格開始回調，房地產租賃市場交易量與租金水平也有所下降，房地產空置率現象進一步增加。在這一時期，房地產市場的全面樂觀情緒逐漸被悲觀情緒取代，房地產泡沫面臨萎縮甚至破滅的危險。
3、危機與衰退階段 當房地產價格高漲到把真正的用家排斥在市場之外，而僅靠投機資金支撐時，房地產周期也由盛轉衰，預示著危機與衰退階段的到來。這一階段主要特征為： （1）隨著房地產緊縮*策效應的進一步顯現，房地產市場在交易價格和交易數量兩個方面都出現萎縮、衰退的趨勢，房地產泡沫破滅的可能性增大。
在房地產價格方面，雖然不同樓盤的樓價有升有降，但市場上房。