榮觀房產網1. 對于目前昆明房價的趨勢,專家們是怎么看待昆明的房價的
作為房地產產品，它不同于普通商品，通俗的來講是消費品和投資品的結合體.目前而言，價格盡管也受供求關系的影響，但某種程度上這樣的影響沒有想象的那么大.就市場狀況來看，是KFS在引導著消費者消費，昆明樓市價格的控制權主要還是集中在KFS手中.由于產品周期比較長，價格的波動沒有那么頻繁，在昆明這個地方，總體上來說，房地產市場并不是太活躍，所以分析這幾年的走勢，價格基本上是向上的趨勢.就開發住宅產品而已，好象還沒有出現過KFS虧本銷售的.這一點可能跟我在昆明時間還不長，了解不多有關。
看多樓市的最基本的一個理由在于不動產具有保值升值的功能，按照一般經濟規律，在人民幣升值這個周期中，以人民幣計價的資產會得到更大的體現.這幾年下來，感覺我們人民幣是升值了，但這個只是對美元而言，畢竟人民幣直接掛口的是美元，當然現在逐步在調整，所謂一藍子貨幣計劃就是調整的方向.自2000年10月以來人民幣對美元充其量也就5%不到的升值，而毆元對美元已經有50%以上的升值，日元對美元有15%左右的升值.從這個角度來看人民幣還是被低估了，相對于國際其他資產，人民幣計價的資產價格也被低估了，因為美元在下跌.所以人民幣現在只是在價值回歸.這個是個前提，似乎和昆明的情況不搭界，但卻很重要，所以我拿出來提一下。先說看跌的理由 第一條，就是國家宏觀調控，接二連三的*策目的就是打壓房價，如果還打壓不下，那還有后續的*策跟上，畢竟中央要做的事情就沒有做不到的. 第二條，就是供應量太大，從供求關系上來說，加大供應，價格就會往下走，不管怎么說，房地產也應該受供求關系影響的. 第三條，從昆明的需求關系來說，集資房比較多，買得起房的消費者的部分通過集資房有了自己的房，而且這兩年的大供應也消化了其他一些買房者，后續需求是個問題. 第四條，昆明的經濟水平和沿海有差距，也不像上海，北京這樣有持續移民來消化房屋，收入水平不支持昆明這樣的房價. 第五條，房屋價格的連續上漲已經提前透支了未來幾年的空間，仔細算算昆明的房屋價格也已經上漲比較多了，沒有感覺出來是因為本來基數小，所以感受不是太明顯.但確實對昆明這個地方來說已經漲的很厲害了.也需要調整了. 第六條，看看已經建成的小區，空置率太高了。
說完看空，也說說看多的理由 第一條，昆明的房價周期和全國特別是一些發達城市并不是同步，之所以這樣是因為99年世博會的因素.所以昆明的房價理應還往上走； 第二條，受前幾天只拆不建*策影響昆明的城市改造才開始，按照城市改造一般經驗，會創造剛性需求，同時拉升房價。 第三條，作為云南的核心，昆明是全云南的昆明，輻射面比較廣，這點和沿海城市不一樣，需求將是持續的.而且昆明有40%的房屋被非昆明人所購買，說明昆明這個城市的魅力； 第四條，房屋可以抵御通貨膨脹帶來的貨幣貶值； 第五條，國家*策調控本質上是增加了交易成本，這樣反而會推高房價，這一點可以從稅收*策和土地*策上看出來. 第六條，*府是房價上漲的受益者，不會輕易讓出這樣的既得利益，而且集資房越來越少，完全市場化將更推高房價，昆明房價之所以漲的沒有那么大，就是因為集資房的功勞，現在全部市場化后，隨著土地成本的上漲，房價不漲才怪.參考資料56.,jn。
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