榮觀房產網1. 房地產會存在哪些風險
房地產風險一般包括如下三個方面的風險
第一，房地產財產損失，分為直接損失即房地產財產因自然風險或行為風險等作用而造成的房屋本身的損壞，引致房地產資產貶值，如洪水、火災造成的損失，就屬直接損失；間接損即房地產財產價值因其他財產的直接損失而降低以及因財產接損失而使未來營業收入減少或支出增加等。
第二，房地產任損失，發生在房屋的設計。營建、銷售。消費和服務等環的責任損失。如房屋所有人或使用人擅自移動，改變房屋結而影響鄰居，導致他人財產損失或人身傷亡所應負有的賠償任。
2. 中國的房地產市場風險到底有多大
市場上有一條不成文的公理：回報越高、風險越大。
最近十多年房地產有多火，造就了多少富翁，把房價炒到何種高度，盡人皆知。回想一下，你家前十年買得房子多少錢？現在值多少錢？因此最高時期，房地產商的利潤可達200%。
房地產的主要風險：一、項目策劃有問題，市場定位不準等等諸多原因，你的房子賣不出去，你就會背著一屁股債。極可能破產。二、除了大型房地產商，人家那是不差錢。資金鏈不會出現問題。小房地產商則是通過融資、貸款、施工方墊資等形式完成項目，你的資金鏈萬一斷裂，那么你的房產根本就完不成。這樣比第一項更慘。
3. 房地產市場在什么情況下最危險
房地產市場在什么情況下最危險？ 中國房地產市場冰火兩重天，一些城市房價在上升，而部分前期上漲過快、經濟低迷、結構調整的中小城市房地產價格大幅下挫，典型的如鄂爾多斯、集寧等城市。
曾經有觀點認為，軌道交通下的城市化將讓大城市周邊的中小城市成為洼地，這個觀點并不準確。以軌道交通最發達的日本、法國來看，資源都集聚在東京與巴黎都市圈，商業租金最高的在城市的核心商圈，住宅價格較為堅挺的是城市周邊交通便捷、上班族樂于居住的成熟社區。
商品房限購之初，房地產熱點溢出大城市，向不限購或者限購不嚴的中小城市擴散。調控成為常態之后，一些前期上漲過快、產業結構不合理的中小城市顯示出疲態。
而北京、上海等城市的房價依然較為堅挺，尤其以資源最集中的北京論，其商業物業租金已經創出天價。據高和資本的數據，10月位于東三環的高和萃項目的最高價格已達28萬元每平米，超過了此前世茂工三的24萬元每平米，成為北京鋪王，寫字樓、商鋪輪番上漲，而北京四環內幾乎已經不存在新的住宅物業空間。
2012年房地產形勢動蕩，省會城市除貴陽等少數城市外，房價相對堅挺，如杭州二手房價近期雖然下行，相比于溫州、義烏等地走勢穩健。最近兩年gdp上升較快的地區，如湖南、湖北等地，核心城市房地產走勢穩中有升。
今年前10個月，一線城市一房和二房的供應面積與成交面積的比例大體分別為1:1.07和1:1.16，稍稍供不應求；三房、四房分別為1:0.61、1:0.43，明顯供大于求。貴陽房地產市場之所以引起關注，在于投資者對于當地兩個千萬平方米級別的大盤心存懷疑，認為供應規模超過了當地人口與資金聚集的速度。
在嚴厲調控的限購期，開發商傾向于在三四線城市拿地，投資者轉向大城市周邊的中小城市，房地產價格便宜、城市化布局成為重要著眼點。 便宜未必能上漲。
這些開發商首先忽略了三四線城市資源集聚能力不足，根據研究報告的數據，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。這些城市的發展不能夠吸附房地產消費人群。
以邯鄲為例，作為河北省三線城市，其房價也就四五千元，但當地房地產泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。2008-2011年，邯鄲市主城區售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預售建筑總面積1615.5萬平方米，目前當地在售和預售的房產共約3480萬平方米。
業內人士分析，按照中國人均居住面積31.6平方米，商業用房人均面積1.5平方米計算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納105萬人。而當地非農人口樂觀估計也不足160萬人。
如果考慮到2012年當地新建樓盤建筑面積不會低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當地2011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米，以此測算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。
不僅如此，開發商與投資者被短暫的資金熱情沖昏了頭腦，忽略了產業結構調整、經濟景氣與房地產之間的關系。已經被當作典型案例的鄂爾多斯，當煤炭價格下降、民間借貸市場崩潰之后，房地產市場隨之崩盤，不僅沒有新的產業吸附當地人口，常住人口反而回速離開。
一旦經濟一行伴隨著資金與人口雙降現象，當地房地產市場便岌岌可危。其他值得關注的中小城市包括溫州、義烏、東莞等城市的房地產，這些城市得市場風氣之先，房價一直處于高位。
但在2008年后，隨著出口下降、低端制造業清理，這些地區都面臨著房地產從原有的出租獲利模式向中端制造業轉型、廠房商鋪空置率上升的陣痛中。隨著經濟轉型的深入，貨幣趨于穩定，投資客的數量將逐步減少，這對于試圖以旅游與養老吸引全國客戶的桂林、日照等城市，可不是個好消息。
中國的城市化是個溢出過程，各省級大城市作為核心城市，吸引本地人口，隨著房價上漲逐漸向周邊軌交經過的二三線城市蔓延，最終達到平衡。前期房價上漲快、推地多、實體經濟景氣下行的中小城市，有一部分已經站在懸崖邊。
4. 當前房地產的風險到底在哪
一直以來，所有人都在說房地產的風險，如果我們違心的說中國的房地產沒有風險，這個分明就是睜著眼睛說瞎話了。
房地產肯定有風險的，但是風險是什么呢？正如前文所說的，中國的房子市場擁有著極為多元化的供給結構，整個產業鏈的環節非常之多，雖然接盤的人很多，但是這么多的環節就如多米諾骨牌一樣，只要有一個地方有風險，就會出現風險。 并且，任何一個單一產業的發展都不可能逃離經濟的大環境，如果真正的經濟大環境產生影響，房地產市場也不可能獨善其身。
從瀚哥自己的觀察來看，房地產閑置可能存在的脆弱多米諾骨牌痛點主要有三個： 一是宏觀經濟的大環境到底如何？房地產不管怎么樣都是一種商品，既然是商品就會受到宏觀經濟大環境的影響，在經濟學的視角來說，就會受到經濟周期的制約，如果中國經濟進入了一種較長時間的階段性中高速增長的話，正如年前只發一元年終獎的商業銀行，連往年最賺錢的商業銀行都地主家沒有余糧了，其他行業的困局可想而知。 一旦大家的收入增加不及預期，甚至收入減少的話，恐怕支撐房地產市場的基礎就會被動搖，風險就會出現。
二是接盤的人如果不夠怎么辦？我們現在需求的分析都基于一個前提假設，這就是城市的人口是流入的，接盤的人是足夠多的，但是我們不能忽視的是，作為第一人口紅利的農民工正在銳減，不少地方都出現了用工荒的問題，現在支撐房地產發展的還是第二人口紅利，這就是每年都在增加大大學畢業生，這些人是城市購買力人口的流入主流。 然而不少地方已經開始出現了高考招生人數的減少，如果未來流入的人口減少將會怎么辦？因為人們再怎么樣面對著高昂的房價所形成的遷徙壁壘終歸有一天會超過自己承擔的極限，而丈母娘需求再厲害總不能讓自己無法生存，最終如果沒有了接盤俠，這場擊鼓傳花的游戲還怎么玩下去？ 三是利率水平的提升怎么破？一直以來，我們的貨幣*策都處于一種放松的狀態，借錢很容易，因此，很多人都會選擇只用30%甚至更少的首付比例來買房，現在美聯儲已經開始加息了，央行加息已經成為大概率事件，一旦我們的利率水平回歸到較高的水準，那么很多人甚至可能還不起房貸，這樣的話很可能會出現較大的風險事件。