榮觀房產網1. 房地產交易指標有那些
房地產市場指標 反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。
（一）供給指標 1.存量（Stock,St），指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量一報告期滅失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物業類型分別統計。 2.新竣工量（New Completions,NCt），指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業類型分別統計。
中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。 3.滅失量（δt），指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。
4.空置量（VCt），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業類型分別統計。中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積”。
5.空置率（VRt），指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6.可供租售量（HousesforSale/Rental,HSRt，）指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。可供租售量=上期可供租售數量一上期吸納量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。
因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。 7.房屋施工面積（Houses Under Construction,BUCt，），是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。
包括本期新開工的面積和上年開工跨人本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。
8.房屋新開工面積（Construction Starts,CSt），是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨人報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。
房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。 9.平均建設周期（Construction Period,CPt），指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。
在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積（CPt=BUCt/NCt）。 10.竣工房屋價值（Value of Buildings Completed,VBCt），指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。
（二）需求指標 1.國內生產總值（GDP）：是按市場價格計算的一個國家（或地區）所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。國內生產總值有三種表現形態，即價值形態、收入形態和產品形態。
三種方法分別從不同的方面反映國內生產總值及其構成。 2.人口數，是指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總和，包括常住人口和現有人口。
3.城市家庭人口，指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員。凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。
4.就業人員數量，指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經營收入的人員數量. 5.就業分布。指按產業或職業分類的就業人員分布狀況。
6.城鎮登記失業率，指城鎮登記失業人員與城鎮單位就業人員（扣除使用的農村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員）、城鎮單位中的不在崗職工、城鎮私營業主、個體戶主、城鎮私營企業和個體就業人員、城鎮登記失業人員之和的比。 7.城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消費支出和其他非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。
它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼后的收入。 8.城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。
9.房屋空間使用數量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。 10.商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。
11.城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。 （三）市場交易指標 1.銷售量（Houses Sold,HSt），指報告期內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。
在統計過程中，可按物業類型、存量房屋和新建房屋分別統計。我國房地產開發統計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。
不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報。
2. 房地產項目財務分析需要考察哪些指標
如何對資產負債表進行風險解析 1、貨幣資金科目分析。
如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小于當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收賬款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過“預收賬款”科目記賬，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項支出是否屬于實質性的關聯企業。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。
應當要求企業提供銀行對賬單與企業銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉出不入賬，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數并與現金日記賬賬面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在賬外經營的情況。
2、應收賬款科目分析。由于近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在未取得預售許可證之前就要求購房人一次**清，所以房地產企業應收賬款科目一般余額比較小，應當對房地產企業的應收賬款進行明細分析，如期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預交企業所得稅行為。
3、其它應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。
如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬于關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金無償對外拆借給其關聯企業，計入其它應收款科目，不按關聯企業之間按照獨立企業之間的業務往來計提利息收入。 4、存貨科目分析。
此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的。
由于目前房地產企業開發項目必須達到一定完工程度才能取得預售許可證，而房地產開發項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，所以房地產企業期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持一定比例的正相關關系。如果遠小于預收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。
這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大于預收賬款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。
同時在審核存貨科目時，還應注意將完工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大于則有可能存在將開發產品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。 5、固定資產科目分析。
一般情況下房地產公司的固定資產賬面數，相對于企業的注冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細。
房地產企業固定資產科目核算的內容主要是汽車、復印機、電腦、打印機、辦公桌等內容。房地產企業與其他工業企業相比，具有開發周期長的特點，但流動性也相對大一些。
一個樓盤開發結束后，就轉到下一個地方開發，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。
根據房地產公司開發的特點來說，開發單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產明細賬上一般不應當有工程機械等設備。如發現則需多加審核相關手續并實地盤點以辯別其真偽。
有些實行核定征收企業所得稅的建筑公司將購買的機械設備發票放在房地產公司入賬，少開具建筑業發票以達到少繳營業稅及附加的目的。 6、短期借款科目分析。
絕大多數房地產企業由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。
一般來說企業短期借款為整數，而且以萬元為單位。分析中如發現企業短期借款金額準確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規范，是否存在將預收合同外的購房款因公司經營需要轉入賬內運營，而計入該科目。
二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。
對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業與借款方是否有存在關聯關系，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準而發生的利息支出，不得在。