榮觀房產網1. 房地產價格的基本類型
房地產價格可以根據不同分類標準劃分：（一）按房地產權益劃分的房地產價格類型從房地產權益劃分為房地產所有權價格和房地產他項權利價格兩大類。
房地產所有權價格，特指房地產市場上商品房買賣價格，包括新增商品房（增量房）買賣價格和存量房買賣價格，通過商品房買賣的所有權由賣方轉移到買方，體現了房地產產權關系的變化，所以俗稱為“產權價格”。這類價格在商品房市場上占主導地位。
房地產他項權利價格可細分為租賃權價格（通常稱為租金）、抵押權價格、地上權價格、地役權價格、典權價格等，它們都是從房地產所有權價格派生出來并與之有密切聯系的價格。在中國大陸境內流行的主要是租賃價格和抵押權價格，典當權價格剛開始試行。
租賃權價格包括商品住房、工業廠房、商鋪和辦公樓等出租價格，租賃權價格的形成隨行就市。抵押權價格則通常由經濟評估機構對用于抵押的房地產所評估的價格。
地上權、地役權、典權等他項權利主要在中國港澳臺地區實行。（二）按物質實體形態劃分的房地產價格類型從房地產總體的物質實體劃分，可以分為三種物質形態：土地、單獨的房屋建筑物、“連房帶地”的房地產整體。
與此相應也可分為土地價格、房屋建筑物價格、“連房帶地”的房地產價格。土地價格包括土地所有權價格（在中國特指對農村集體土地征用時的補償價格）、土地使用權出讓和轉讓價格。
單獨的建筑物價格只是在特定的情況下存在，例如國家將公有住房按優惠*策出售給原租戶，屬于房改*策性住房建筑物價格，減免土地出讓金的經濟適用房，出售給中低收入戶，屬于住房保障性的住房建筑物價格。而在一般情況下，商品房的出售價格都是“連房帶地”的房地產價格。
此外，按房地產物質實體的種類或用途劃分，還可以細分為：商品住宅價格、工業廠房價格、商鋪價格、辦公樓價格等。由于其建造成本和用途不同，也存在著不同的房地產價格。
（三）按形成方式劃分的房地產價格類型根據價格形成的方式不同，房地產價格可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。理論價格是指房地產內在價值的貨幣表現，也可稱之為基礎價格。
評估價格是指專業的房地產評估人員根據科學的方法對房地產的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。實際成交價格是指房地產交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關系、競爭烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。
房地產價格形成方式還可從價格形式的角度進行劃分，可分為：自由市場價、*府指導價、*府定價三種類型。自由市場價是完全由市場自發調節并由企業自主確定的房地產價格，這是主體，商品房市場價格屬于這種類型。
*府指導價是由*府物價部門規定基準價并允許在一定幅度內上下浮動的房地產價格，具有社會保障性質的專門供應給中低收入戶的經濟適用房價格屬于這種類型，實際是準商品房價格。*府定價專指供應給低收入戶的廉租住房的租賃價格，尚未出售的公有住房租賃價格也可包括在內，由于其是社會保障性住房，含有*府的房租補貼，所以租金較低。
（四）按計價單位劃分的房地產價格類型按計價單位的不同，房地產價格可以分為總價和單價兩種。總價是指一套房地產總價格，即每套價格。
單價是指一套房地產總價分攤到該套房地產面積上所得到的單位面積價格。對于“連房帶地”的房地產，通常采用按套內面積分攤到每平方米建筑面積的單位價格。
房地產每套總價在其他因素不變的前提下，主要取決于套內建筑面積的大小，如一套住宅建筑面積為150平方米，每平方米為6000元，套總價為90萬元，如為100平方米，套總價為60萬元，如為70平方米，則套總價為42萬元。使用套總價的意義在于能更好地根據居民家庭的收入狀況和支付能力，確定房型和套內面積，提供適銷對路的住房，促進銷售，滿足不同層次消費者的需求。
而對于土地，可以有兩種單價形式：一種是一宗土地的總面積分攤的單價，稱為“土地單價”。另一種是按城市規劃所規定的該宗土地可建筑的最大建筑面積來分攤的單價，稱為“樓面地價”，樓面地價與土地單價的換算關系是：土地單價=樓面地價*容積率 。
按樓面地價計算房地產開發中的土地成本較為準確。
2. 房地產估價報告中的價值定義有哪幾種
房地產估價報告中的價值定義是要說明本次估價所評估的價值類型及其內涵。
價值類型是指在某個房地產估價項目中根據估價對象由估價目的決定的某種具體類型的房地產價值。不同估價對象、甚至同一估價對象也往往具有不同類型的價值。因此，估價結果報告中不同價值類型的價值定義的表述應不同，具體舉例如下：
(1)抵押估價價值定義表述為：“估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優先受償權利下的市場價值（或有限市場價值）扣除法定優先受償款后的余額”；
(2)城市房屋拆遷估價的價值定義表述為：“為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”；
(3)房地產轉讓價值定義可表述為：“為公開市場價值”；
(4)房地產投資決策分析和咨詢服務價值定義可表述為：“為投資價值，是一種基于市場價值和特定投資人自身條件所決定的價值依據”。
3. 房地產價格的基本類型
房地產價格可以根據不同分類標準劃分：
（一）按房地產權益劃分的房地產價格類型
從房地產權益劃分為房地產所有權價格和房地產他項權利價格兩大類。
房地產所有權價格，特指房地產市場上商品房買賣價格，包括新增商品房（增量房）買賣價格和存量房買賣價格，通過商品房買賣的所有權由賣方轉移到買方，體現了房地產產權關系的變化，所以俗稱為“產權價格”。這類價格在商品房市場上占主導地位。
房地產他項權利價格可細分為租賃權價格（通常稱為租金）、抵押權價格、地上權價格、地役權價格、典權價格等，它們都是從房地產所有權價格派生出來并與之有密切聯系的價格。在中國大陸境內流行的主要是租賃價格和抵押權價格，典當權價格剛開始試行。租賃權價格包括商品住房、工業廠房、商鋪和辦公樓等出租價格，租賃權價格的形成隨行就市。抵押權價格則通常由經濟評估機構對用于抵押的房地產所評估的價格。地上權、地役權、典權等他項權利主要在中國港澳臺地區實行。
（二）按物質實體形態劃分的房地產價格類型
從房地產總體的物質實體劃分，可以分為三種物質形態：土地、單獨的房屋建筑物、“連房帶地”的房地產整體。與此相應也可分為土地價格、房屋建筑物價格、“連房帶地”的房地產價格。
土地價格包括土地所有權價格（在中國特指對農村集體土地征用時的補償價格）、土地使用權出讓和轉讓價格。
單獨的建筑物價格只是在特定的情況下存在，例如國家將公有住房按優惠*策出售給原租戶，屬于房改*策性住房建筑物價格，減免土地出讓金的經濟適用房，出售給中低收入戶，屬于住房保障性的住房建筑物價格。
而在一般情況下，商品房的出售價格都是“連房帶地”的房地產價格。
此外，按房地產物質實體的種類或用途劃分，還可以細分為：商品住宅價格、工業廠房價格、商鋪價格、辦公樓價格等。由于其建造成本和用途不同，也存在著不同的房地產價格。
（三）按形成方式劃分的房地產價格類型
根據價格形成的方式不同，房地產價格可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。
理論價格是指房地產內在價值的貨幣表現，也可稱之為基礎價格。
評估價格是指專業的房地產評估人員根據科學的方法對房地產的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。
實際成交價格是指房地產交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關系、競爭烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。
房地產價格形成方式還可從價格形式的角度進行劃分，可分為：自由市場價、*府指導價、*府定價三種類型。
自由市場價是完全由市場自發調節并由企業自主確定的房地產價格，這是主體，商品房市場價格屬于這種類型。
*府指導價是由*府物價部門規定基準價并允許在一定幅度內上下浮動的房地產價格，具有社會保障性質的專門供應給中低收入戶的經濟適用房價格屬于這種類型，實際是準商品房價格。
*府定價專指供應給低收入戶的廉租住房的租賃價格，尚未出售的公有住房租賃價格也可包括在內，由于其是社會保障性住房，含有*府的房租補貼，所以租金較低。
（四）按計價單位劃分的房地產價格類型
按計價單位的不同，房地產價格可以分為總價和單價兩種。
總價是指一套房地產總價格，即每套價格。
單價是指一套房地產總價分攤到該套房地產面積上所得到的單位面積價格。
對于“連房帶地”的房地產，通常采用按套內面積分攤到每平方米建筑面積的單位價格。房地產每套總價在其他因素不變的前提下，主要取決于套內建筑面積的大小，如一套住宅建筑面積為150平方米，每平方米為6000元，套總價為90萬元，如為100平方米，套總價為60萬元，如為70平方米，則套總價為42萬元。使用套總價的意義在于能更好地根據居民家庭的收入狀況和支付能力，確定房型和套內面積，提供適銷對路的住房，促進銷售，滿足不同層次消費者的需求。而對于土地，可以有兩種單價形式：
一種是一宗土地的總面積分攤的單價，稱為“土地單價”。
另一種是按城市規劃所規定的該宗土地可建筑的最大建筑面積來分攤的單價，稱為“樓面地價”，樓面地價與土地單價的換算關系是：土地單價=樓面地價*容積率 。按樓面地價計算房地產開發中的土地成本較為準確。
4. 價值類型有哪些
價值類型（types of value）有兩種含義，一是指價值的種類，二是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的某種價值——特定價值。
房地產估價雖然總的講是評估房地產的價值，但因為價值的種類很多，每種價值的含義和大小不同，所以針對一個具體的估價項目，不能籠統地說是評估房地產的價值，而應弄清是評估哪種價值，并在估價報告中說明“評估的價值類型及其定義”。 同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。
但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。 例如，同一宗房地產，在買賣的情況下雖然實際的成交價格有高有低，但客觀上有其正常的買賣價格；在征收征用的情況下雖然實際的補償金額可能有多有少，但客觀上有其合理的補償金額；在抵押的情況下雖然不同的人對抵押價值有高低不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。
而上述正常的買賣價格、合理的補償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不完全相同的。
5. 什么叫房地產的價值屬性
房地產具備兩重屬性，即商品屬性和資產屬性。
其中，商品屬性還可以再細分，一是自然屬性，即房子用來住，體現出使用價值；二是社會屬性，即房子可以買賣和出租，體現為價值。商品屬性之一：成本定價是個夢倘若按馬克思的勞動價值論來給房地產定價，那么“天下寒士”將“俱歡顏”了。
因為勞動價值論要旨是凝結在物品中的勞動，價值圍繞使用價值。簡化為成本定價，也就是房價以鋼筋水泥加磚頭的價格來計算。
但這樣的話，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本最高也不超過2000元/平方米，而且這些年來增幅并不明顯，至于中西部就更低了。 當然還有建房子的土地，好比生產面包的面粉。
不過，即便算上地價、開發費用等，開發商合理的利潤率，房價也不會高到哪里去，房地產就不會成為一個主要的社會矛盾了。但作為一種人類生活必需品，商品住宅的價格真的可以超出成本很多倍，像奢侈品一樣嗎？顯然不是，除非稀有的北京四合院、上海市區的民國別墅。
商品屬性之二：提折舊就是書呆子如果用現代經濟學的供求關系來給房地產定價，就會發現供不應求之時，房價就會上漲，供過于求之時，房價就會下跌。現實中，商品住宅供給加大或者庫存增加確實會影響到房價，譬如2014年3月末，杭州為了托市，當地房地產主管部門竟然修改了房屋的庫存數量，從11萬套減少到7萬套。
只是，理論畢竟只是理論，現實中還要更復雜，每一套房子都有大小、戶型差異，而商品住宅的開發售賣周期較長，很難像教科書上一般商品那樣迅速出清。因而供需關系只是決定房價的一個重要要素，但不是最重要的。
也有人會用租金回報率來測算房價，但實際上這有點類似雞和蛋的關系，上海商品住宅一般租金回報在1%~2%，假如合理值在5%~8%，又怎么能說是作為分子的租金低了，還是作為分母的房價高了呢？此外，既然是商品，房屋作為固定資產，那么房價估算是要計算折舊的，但在現實中，提折舊勢必要被笑話為書呆子。 所以，用商品屬性來分析房價還是有些蒼白的。
