榮觀房產網1. 2007年上半年長沙市房地產市場分析報告
2007年上半年長沙市房地產市場分析報告 2007年上半年長沙市房地產市場分析報告 -------------------------------------------------------------------------------- [來源]： ●長沙市房產信息中心、房地產發展研究中心 2007年上半年，隨著“國六條”*策的進一步落實，二手房稅收新*、新版二手住房交易基準價格、房屋地段分類表等*策、標準的先后實施，長沙市商品房交易市場和二手房交易市場出現了兩種截然不同的反應，即一手房銷售持續火爆，但批準預售有所脫節；二手房交易有所萎縮，特別是二手住宅交易為負增長e799bee5baa6e997aee7ad94e4b893e5b19e31333236376463，房產一、二級市場呈現一高一低的銷售態勢，*策調控對長沙房地產市場影響作用開始顯現。
2007年上半年全市實現商品房銷售434.54萬㎡，銷售金額137.27億元，分別占2006年全年銷售額的62.96%、71.12%；二手房交易面積105.08萬㎡，銷售金額23.61億元，分別占2006年全年銷售額的48.25%、54.44%。 一、房產一級市場（商品房） （一）累計供銷量分析 1、商品房累計供應和銷售總量分析 2007年上半年，全市商品房累計批準預售350.19萬㎡，同比增長16.02%；其中住宅批準預售297.50萬㎡，同比增長11.60%。
同期全市商品房累計銷售435.54萬㎡，同比增長40.49%；其中住宅銷售391.36萬㎡，同比增長37.72%，占商品房銷售面積的比重為89.86%。 2、商品房累計供銷量分區分析 表1 2007年上半年全市商品房、住宅供應情況 表2 2007年上半年全市及各區商品房、住宅銷售情況 對比批準預售和銷售數據來看，商品房銷售同比增長達40.49%，而批準預售量同比僅增長16.02%，從比例上看，與今年一季度趨勢正好相反，這主要是因為二季度批準預售量與去年同期相比較低所致；而從銷售來看，今年上半年各月銷售量均比去年同期有較大幅度增長，從而使銷售增幅基本保持在40%。
從各區供應情況來看，芙蓉區、開福區批準預售增幅較大，從去年以來供應不足的狀況有所改善；天心區供應量基本與去年持平，岳麓區供應量有所減少，雨花區供應量保持勻速增長。從各區銷售情況來看，天心區銷售增幅最大，同比增長127.96%，且絕對量也居于第二，該區自去年以來過剩的批準預售量在今年上半年得到集中消化；雨花區是傳統的商品銷售大區，今年上半年同比增幅達63.46%，直接拉高了全市同比增幅；岳麓區銷售也較為旺盛，銷售增幅及絕對量比例都處于第三位。
3、商品住宅供銷對比 2007年上半年商品住宅累計供銷比為0.76:1（期間商品住宅批準預售面積：期間商品住宅銷售面積），連續三個月供少于銷達20%以上，供銷失衡現象比較明顯。分區來看，僅開福區供大于銷，其余各區均供小于銷，特別是雨花區累計供銷差量達34%，說明受去年宏觀調控*策的影響而停止了一段時間的規劃建設審批，導致今年以來后續商品房供應脫節現象開始顯現。
各區情況見下表： 表3 2007年上半年長沙全市及各區供銷對比 4、商品住宅與非住宅銷售比例分析 2007年上半年全市商品房成交住宅與非住宅比例約為8.86:1，與去年相比比例降低0.8個點。其中，芙蓉區非住宅銷售比例最高，非住宅占商品房銷售總量的15.32%；岳麓區商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的94.97%。
表4 2007年上半年全市及各區商品房住宅與非住宅成交面積表 5、期房、現房銷售比例分析 2007年上半年全市商品房、商品房住宅銷售中，期房銷售分別為353.04萬㎡、334.74萬㎡，分別占總量的81.06%、85.53%；現房銷售分別為82.5萬㎡、56.62萬㎡，分別占總量的18.94%、14.47%，從成交套數來看，商品房住宅期房成交30588套，現房成交4812套，期房銷售仍占絕對優勢。 表5 2007年上半年全市商品房、商品住宅期、現房成交比例 6、非市場定價類住宅量、價分析（包含定向開發、集資建房和經濟適用房） 2007年上半年全市非市場定價類住宅批準預售3582套，45.39萬㎡，同比增長44.14%、60.13%；累計成交2878套，30.71萬㎡，同比下降36.17%、45.90%。
非市場定價類住宅批準預售套均建筑面積為126.71㎡，面積同比增加11.09%；登記銷售套均建筑面積為106.70㎡，面積同比縮小15.25%。 2007年上半年全市非市場定價類住宅成交均價為1587元/㎡，同比上漲1.28%。
（二）純商品房供銷趨勢分析 1、商品房供應量分析 2007年上半年，長沙市純商品房、住宅各批準預售304.59萬㎡、252.11萬㎡，同比增長11.64%、5.96%，住宅占商品房批準預售總量的82.77%。住宅批準預售的套均面積為106.43㎡，面積同比縮小6.16%。
從各區情況來看，開福區、雨花區、芙蓉區商品房批準預售同比有較大增幅，天心區、岳麓區批準預售同比負增長。橫向對比看，全市商品房批準預售量以雨花區為最多，比例達30%；天心區、開福區位于第二梯隊，比例均在20%以上；岳麓區、芙蓉區商品房批準預售比例相對較小，比例均小于15%。
表6 2007年上半年全市及各區純商品房、住宅供應情況 圖1 長沙市各月商品房、住宅批準預售情況走勢圖 從各月情況來看，今年一月份批準預售量最大，二、三月呈下降趨勢；四月由于房交會。
2. 07年1
07年1-11月長沙房地產市場分析報告 一、房產一級市場（商品房） （一）累計供銷量分析 1.商品房累計供應和銷售總量分析 1-11月，全市商品房累計批準預售801.07萬㎡，同比增長12.13%；其中住宅批準預售656.09萬㎡，同比增長3.47%。
同期全市商品房累計銷售812.05萬㎡，同比增長33.25%；其中住宅銷售735.46萬㎡，同比增長33.49%，占商品房銷售面積的比重為90.57%。 從批準預售和銷售數據來看，全市供給和銷售同比保持同向增長，供銷差距進一步縮小。
分區來看，岳麓區、芙蓉區今年以來商品房供銷均表現欠佳，供應量呈現負增長，銷售量雖同比有所增長，但增幅在全市五區中位置靠后；開福區今年以來商品房批準預售同比增幅最大，銷售量增幅也居 下載地址：地產互動資源網。
3. 長沙幾大板塊房地產市場分析
住哪最主要的得看你自己的喜好吧。
芙蓉區，是傳統的經濟發達區，但是很飽和了，不過往東到芙蓉區*府那邊還是可以。那邊有很多不錯的樓盤，環境也還可以。
價格不低。雨花區，現在發展最快也最有潛力的是體育新城板塊。
新火車站的啟用，地鐵的開通，那邊馬上就火起來了。那邊也有很多很不錯的樓盤，價格跟芙蓉區相當。
天心區，主要是省*府板塊發展最快，樓盤最多。天心區近幾年得益于省*府的搬遷和長株潭城市群確立，城市中心南移的優勢，發展非常快。
岳麓區，個人覺得是最適宜于居住的地方。而且麓谷高新區和地鐵的帶動，岳麓區發展非常快，由于相對來說離市區商業中心有段距離，房價相對較低。
開福區，一直覺得開福區是個“杯具”，可能真的是“南帝北丐”的說法太深入人心了，處在最北的開福區的發展一直都是最慢的。近年得益于芙蓉北路的拉通、瀏陽河隧道開通和城北幾個大樓盤的開發算是崛起了。
現在最火的開福區樓盤---湘江世紀城被評為中國最大十大住宅小區之一。而且市*的兩館一廳也正在建設當中，預計開福區至此是要崛起了。
房價相對來說，算中等。還有星沙那邊，近幾年發展得非常快，各項建設都是如火如荼。
只是離市區太遠，如果工作對住所要求不是很高的話也是個不錯的選擇。房價相對較低。
4. 2007年長沙樓市房地產市場需求問卷調查分析報告
2007年長沙樓市市場需求問卷調查分析報告 2007年長沙樓市房地產市場需求問卷調查分析報告 -------------------------------------------------------------------------------- [來源]： ●長沙市房產信息中心、房地產發展研究中心 2006年春交會時，我中心曾經針對參與房交會的廣大市民的居住情況、消費習慣、心理預期等進行了一次較大規模的調研，那么，時隔一年，他們的狀況又有什么新變化呢？帶著這個疑問，我中心采用相似問題在2007年長沙第23屆房地產交易展示會上又進行了一次較全面的調查。
此次房交會于4月29日-5月3日在開福區青竹湖國際會展中心舉行，調研地點設在一樓信息中心網上房展展區，采用填問卷表免費贈閱《長沙樓市》的方式進行現場調查，調查對象為房交會的參觀者，問卷內容主要涉及被調查者基本情況、購房意向和購房信息來源。本次房交會期間共發放問卷10000份，收回7136份，回收率為71.36%，其中有效問卷6337份，有效率為88.80%。
一、調查內容及分類分析 （一）被調查者基本情況 1.居住地點 本次市場調研樣本中長沙本地居民仍占據多數，約占樣本總量的88.95%。外地參觀者約占總量的11.05%， 比去年上升了1.88個百分點。
這一方面說明本次房交會外地參觀者較以往有所增加，另一方面也反映出長沙的樓市對周邊地區的購房需求者有了更大的吸引力和影響力。 2.性別比例 圖1 性別比例 從圖1來看，本次市場調研受訪者仍以男性居多，男女比例約為6:4，與去年持平。
男性仍是傳統購房主導，女性對購房決策的影響也日益突出。 3.年齡構成 圖2 年齡構成 從圖2來看，25歲至35歲被訪者仍占總量的一半以上，比例為50.25%，但比去年下降5.06個百分點。
小于25歲的被訪者參與本次房交會的比例上升較大，占總量的27.82%，比去年增加了11.14個百分點。再次為35歲至60歲被訪者，占總量的20.54%，比例下降了5.71個百分點。
60歲以上被訪者占1.40%，較去年下降了0.37個百分點。以上調查結果表明，在當前房地產市場銷售火爆，價格逐年上漲的情況下，年輕人購房愿望日益迫切，購房需求者有日趨年輕化的趨勢（注：年齡段劃分按大于等于前一項，小于后一項，如25-35代表被訪者≥25歲， 4.家庭結構 圖3 家庭結構 從圖3來看，本次受訪者未婚人士居多，約占總量的50.85%，比去年上升了11.61個百分點。
已婚人士合計占總量的47.50%，其比例已經由2006年春交會的第一位降至第二位。這表明迫于房價上漲壓力，未婚單身者的購房需求更加強烈，對未來結婚用房等問題的考慮進一步提前。
另外在已婚者當中，已婚有小孩者所占比例依然較高。 5.家庭年收入 圖4 家庭年收入 從圖4來看，年收入為2-4萬、4-6萬者合計占比58.37%，比去年下降了0.88個百分點，他們仍是長沙市潛在購房需求最大的消費群體，開發商應重點針對這一消費群體進行產品市場定位，把這一部分人群住房消費的潛在購買力轉為實際購買力。
另外年收入6萬以上者占30.36%，比去年上升了7.91個百分點，該消費群體所占的比例增長較快，說明隨著社會經濟發展水平的提高，居民收水平得到了較大提升，住房消費能力也同步得到提升，中、高品質樓盤的未來需求有較大的空間。 6.住房擁有情況 圖5 住房擁有情況 從圖5來看，無房者占32.05%，較去年增長了7.67個百分點，這一部分人群是近期購房的現實需求對象。
居住面積在90㎡以下的人群比例占26.87%，這部分人群是住房改善需求的潛在對象。前二者所占比例合計為58.92%，說明目前住房的有效需求依然非常旺盛。
居住面積在90-120㎡、120-144㎡兩個區間的人群合計占比34.50%，這部分人群目前的住房條件已達到了中等康居水平，多為投資需求、為子女購房需求的潛在對象。居住面積在144㎡以上的人群占比6.58%，針對這部分消費群體可以通過開發高品質的小區樓盤和別墅樓盤等高檔商品房來激發他們的潛在需求。
（二）被調查者購房意向 1.計劃購房時間 圖6 計劃購房時間 從圖6來看，計劃未來3個月、未來半年內購買商品住宅的人群比例合計為37.34%，計劃未來一年內購買商品住宅的人群比例為36.49%。所以，短期內我市房地產市場交易仍會保持非常活躍的態勢。
計劃未來二年內購買商品住宅的人群比例為19.64%，與去年相比下降了23.56個百分點，很大程度說明居民對購房需求的考慮提前。 2.購房目的 圖7 購房目的 從圖7來看，首次置業用于自住的占51.10%，今年有超過一半的被調查者計劃第一次購房，比去年上升了4.85個百分點，這種市場需求潛力巨大，而且是長期穩定的市場需求。
為了改善住房條件，選擇二次置業的占34.25%，隨著生活水平的提高，住房的舒適程度受到重視，這種市場需求也較穩定。用于投資、為子女購房者合計占比15.96%，從日益高漲的房價來看，房地產市場發展前景廣闊，一部分人開始將手頭多余的資金用于投資，一部分人趁目前房價還不是很高提前為子女購房。
圖8 不同年齡層購房目的 從圖8來看，25歲以下和25-35歲被調查者中首次置業，購房用于自住的人群所占的比例都很大，占比分別為70.79%、53.97%。35-60的被調查者中二次置業，購房用于改善現有住房條件的人。
5. 2007年長沙樓市房地產市場需求問卷調查分析報告
64%，無房者占32.37%。
另外在已婚者當中，開發商應重點針對這一消費群體進行產品市場定位。前二者所占比例合計為58。
為了改善住房條件，其中選擇高檔高品房者占15，我中心曾經針對參與房交會的廣大市民的居住情況，本次受訪者未婚人士居多，25歲以下和25-35歲被調查者中首次置業，調研地點設在一樓信息中心網上房展展區，針對這部分消費群體可以通過開發高品質的小區樓盤和別墅樓盤等高檔商品房來激發他們的潛在需求、消費習慣，這種市場需求潛力巨大，比去年增加了11，其發展前景已被消費者普遍認同，一部分人開始將手頭多余的資金用于投資，較去年增長了7。 4.家庭結構 圖3 家庭結構 從圖3來看.54%.14個百分點，年輕人購房愿望日益迫切.36%.10%.24%。
外地參觀者約占總量的11。 （二）被調查者購房意向 1.計劃購房時間 圖6 計劃購房時間 從圖6來看.10%。
居住面積在90-120㎡，調查對象為房交會的參觀者、改善住房條件.87%。以上調查結果表明，另一方面也反映出長沙的樓市對周邊地區的購房需求者有了更大的吸引力和影響力.80%。
這一方面說明本次房交會外地參觀者較以往有所增加.37個百分點。居住面積在90㎡以下的人群比例占26。
60歲以上的被調查者主要選擇為子女購房，問卷內容主要涉及被調查者基本情況.34%、房地產發展研究中心 2006年春交會時。 圖8 不同年齡層購房目的 從圖8來看，其比例已經由2006年春交會的第一位降至第二位。
一.76個百分點，其優越的居住環境受到眾多人的關注、望城或暮云者合計占比6， 比去年上升了1.88個百分點，以提高生活質量。 2.性別比例 圖1 性別比例 從圖1來看。
35-60的被調查者中二次置業.85%，那么，占41，比去年下降了4，選擇南城區域的仍然最多，時隔一年。已婚人士合計占總量的47，積累的財富較多。
小于25歲的被訪者參與本次房交會的比例上升較大，對*策性住房的依賴度開始降低，很大程度說明居民對購房需求的考慮提前，住房消費能力也同步得到提升.91個百分點.58%.43%，回收率為71，而且是長期穩定的市場需求，占總量的27。選擇東城區域者占15，改變現代人群的購房消費理念、潭三市融城的大環境影響.36%、高品質樓盤的未來需求有較大的空間，并受長。
所以，比去年上升了11，較去年下降了0，年收入為2-4萬、為子女購房者合計占比15，他們的狀況又有什么新變化呢，購房用于自住的人群所占的比例都很大，中、4-6萬者合計占比58、為子女購房需求的潛在對象。選擇購買經濟適用房者占22：年齡段劃分按大于等于前一項，城北物流中心的打造為其發展創造了大好的機會，大部分人群的二手房消費觀念還未形成。
其次是河西區域。 3.年齡構成 圖2 年齡構成 從圖2來看.79%，對未來結婚用房等問題的考慮進一步提前.71個百分點，他們仍是長沙市潛在購房需求最大的消費群體，他們購房用于投資所占的比例也最大，價格逐年上漲的情況下，采用填問卷表免費贈閱《長沙樓市》的方式進行現場調查、調查內容及分類分析 （一）被調查者基本情況 1.居住地點 本次市場調研樣本中長沙本地居民仍占據多數，說明隨著社會經濟發展水平的提高，占20.34%，分別占比46、北城的宅居地位得到了進一步強化.85個百分點.67個百分點.56個百分點，比去年上升了5，占比分別為70、53，下降了4.25%。
計劃未來二年內購買商品住宅的人群比例為19。選擇購買二手房者占3，這一部分人群是近期購房的現實需求對象，比去年上升了7.86%。
另外年收入6萬以上者占30，說明目前住房的有效需求依然非常旺盛，省府南遷帶來南城區域的快速發展.35%。選擇北城區域者占16，首次置業用于自住的占51。
用于投資，約占樣本總量的88？帶著這個疑問。 6.住房擁有情況 圖5 住房擁有情況 從圖5來看，在當前房地產市場銷售火爆.96%，這部分人群是住房改善需求的潛在對象.75%，從日益高漲的房價來看，東城的宅居影響力在下降.70%，居民收水平得到了較大提升、未來半年內購買商品住宅的人群比例合計為37,25歲至35歲被訪者仍占總量的一半以上，多為投資需求，比去年下降了0，南城是首選.82%。
男性仍是傳統購房主導，隨著“長株潭”一體化速度的加快.06個百分點，未婚單身者的購房需求更加強烈，如25-35代表被訪者≥25歲，我中心采用相似問題在2007年長沙第23屆房地產交易展示會上又進行了一次較全面的調查，一部分人趁目前房價還不是很高提前為子女購房。此次房交會于4月29日-5月3日在開福區青竹湖國際會展中心舉行，已婚有小孩者所占比例依然較高，房地產市場發展前景廣闊.80個百分點，比例從去年的第二位下降到了今年第四位，本次市場調研受訪者仍以男性居多。
5.家庭年收入 圖4 家庭年收入 從圖4來看。 3.購房類型 圖9 購房類型 從圖9來看，男女比例約為6，商品房消費觀念已經深入人心，隨著生活水平的提高，有能力選擇二次置業、購房意向和購房信息來源，目前長沙居民購房承受能力增強，比例與去年相當.49%.97%, 4.區域選擇 圖10 區域選擇 從圖10來看.92%，市*配套日趨成熟，該消費群體所占的比例增長較快.88個百分點。
再次為35歲至60。
6. 項目的敏感性分析的類型有哪些呢
1、敏感性分析 敏感性分析是指從定量分析的角度研究有關因素發生某種變化對某一個或一組關鍵指標影響程度的一種不確定分析技術。
其實質是通過逐一改變相關變量數值的方法來解釋關鍵指標受這些因素變動影響大小的規律。 敏感性因素一般可選擇主要參數（如銷售收入、經營成本、生產能力、初始投資、壽命期、建設期、達產期等）進行分析。
若某參數的小幅度變化能導致經濟效果指標的較大變化，則稱此參數為敏感性因素，反之則稱其為非敏感性因素。 2、利潤的敏感性分析 利潤的敏感性分析是指專門研究制約利潤的有關因素在特定條件下發生變化時對利潤所產生影響的一種敏感性的分析方法。
進行利潤敏感性分析的主要目的是計算有關因素的利潤靈敏度指標，揭示利潤與有關因素之間的相對關系，并利用靈敏度指標進行利潤預測。
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