福州市房地產市場分析

1. 福州市的房地產前景如何

回顧上世紀90年代中期，有一個在全國房地產領域都熱得發燙的概念――“華南板塊”。

這個區域市場地處中國改革開放的最前沿――珠江三角洲地區，它經歷了十幾年的改革開放，積累了巨大的支撐房地產的經濟能量，有大量的區域內和港臺消費者支撐、房地產開發初期豐富的土地儲備，千畝的超級大盤，引領全國的開發理念……參看了那個區域的樓盤，幾乎所有的項目都有自己十分鮮明的訴求，吸引著消費者的注意力，對很多城市的房地產開發都產生了相當大的影響，但是，在那個區域，有一個現象是學不來的。在華南板塊，幾乎所有項目的小區道路都十分奢侈，雙向四車道加上兩旁的綠化，不亞于公共道路，一些超級大盤甚至直接把公交深入到小區內部，這個共性現象十分耐人尋味。

小區的道路如此奢華用地？有些像在玻璃制品中使用較多的黃金點綴！從經濟規律推測――形成這種局面的原因只有一種可能，土地資源的價格過于低廉！這么熱的市場，土地資源的價格怎么可能便宜到可以讓廠商奢華使用？據說華南板塊的很多項目都是在開發區熱時，以工業用途拿到的土地，計劃建設工廠的，后來經濟背景轉變，住宅市場看好，這些土地都適時地轉變為住宅用地，開發商才有資本奢華用地修建小區道路，這個說法應該可信。二、福州別墅的特別階段類似現象也可以用來分析、推測福州的別墅市場。

05年前后是福州別墅市場很熱的時間段，那個時候的別墅，很多別墅的價格都在每棟百萬元左右，而且產品多坐落在距離市中心不遠的地點，供應充足消費熱情，福州大有普及別墅的態勢。這種土地坐落本不應該開發成別墅的，道理很簡單，別墅是特別耗用土地的產品，因此它只能出現在土地價格更低廉的偏遠區域，汽車時代和別墅的消費者具有購買汽車的能力，形成了支撐別墅相輔相成的因素。

假設一棟別墅占地一畝，每棟別墅百萬元，看看開發成為公寓是什么結果？或者說開發別墅的機會成本是多少？假設土地的容積率為2，每平方米售價5000千元，那么，每畝土地的開發價值為600多萬元。之所以開發成為別墅，同樣也只有一種解釋，就是開發商獲取土地的成本比較低，單純從獲取成本角度來看，開發別墅還算經濟，只是機會成本比較高。

即使福州價格非常昂貴的別墅，例如每棟1000多萬元的江南水鄉溫泉別墅，如果臨江公寓按照每平方米20000元的價格計算，開發價值也在2000多萬元。再作一系列假設，如果擁有這些土地的開發商很清楚這種機會成本；如果擁有這些土地的開發商屬于戰略土地儲備，不是那么急于開發，福州或許不會出現這樣的別墅產品。

正是因為這些假設不成立，當時福州別墅的價值被嚴重低估了，形成了巨大的別墅炒作空間，多數別墅在短短半年多的時間內便在二手房市場上價格翻番，很多開發商也是在二期產品開盤時，“惡狠狠”地上調價格。說句題外話，如果沒有當時別墅價格的大幅度上升，福州大有普及別墅的勢頭，多虧了價格上升，才制止了這種消耗能源過高的產品，否則也是災難。

在論說這個問題的時候，還必須提及供求關系。福州別墅的價格之所以沒有更上一層樓，在06、07達到相對價格阻力位，是因為別墅供應比較豐富，在距離市中心不遠的區域，別墅項目很多，而福州的房地產市場又是一個輻射力有限的城市，別墅的消費市場不是很大。

如果這類現象出現在上海、杭州等輻射力較強的城市，紛至沓來的周邊城市消費者會簇擁別墅價格再上新臺階的。直到福州的住宅市場跨越閩江跳躍到烏龍江區域，福州，才顯出了真正意義上的別墅，請別誤解――是從別墅應該坐落地點角度而言。

如果，你對后勢國民經濟看好，居民收入還能夠提升，能夠逐漸派生出更多的別墅需求，慢慢消化最近幾年釋放的別墅供應量，就能為別墅價格提升奠定雄厚的基礎，具有特別時代的產品――在不應該建別墅地段上建造的別墅，應該具有很好的市場前景。三、福州的城市相對疆界中國城市的主流發展模式是攤大餅，上海、北京等城市的大餅已經攤得足夠大了，城市規模到了一個相對瓶頸的空間，動輒數小時的車程，很難想象城市區域再進一步擴展了。

這些城市的進一步發展，應該是整合周邊城市，和那些城市聯成城市群，形成更大的區域經濟。比如上海的白領開始居住在蘇州打“鐵的”（坐火車）上下班了，北京的消費者驅動了河北小城的住宅市場。

這樣的城市，如果別墅建設在恰當的區位上，相對位置不會有太大的變數了。與這些城市相比，福州的大餅剛剛開始攤開，即使現在坐落在比較邊緣區域的產品，與市中心都維持在30分鐘以內的車程距離，如果對福建（海西）未來看好，這個區域中心城市之一的福州（另外一個中心城市廈門受地理因素制約，很難攤大餅），它攤大餅的空間應該很大，未來福州市區會與閩侯、長樂、福清等縣級城市聯成一片，形成大福州概念。

如果城市擁有這樣的發展前景，福州目前的別墅在未來發展中的相對位置也會有變化的空間，這種變化的概率就是投資的收益率。

2. 福州市的房地產前景如何

回顧上世紀90年代中期，有一個在全國房地產領域都熱得發燙的概念――“華南板塊”。

這個區域市場地處中國改革開放的最前沿――珠江三角洲地區，它經歷了十幾年的改革開放，積累了巨大的支撐房地產的經濟能量，有大量的區域內和港臺消費者支撐、房地產開發初期豐富的土地儲備，千畝的超級大盤，引領全國的開發理念…… 參看了那個區域的樓盤，幾乎所有的項目都有自己十分鮮明的訴求，吸引著消費者的注意力，對很多城市的房地產開發都產生了相當大的影響，但是，在那個區域，有一個現象是學不來的。在華南板塊，幾乎所有項目的小區道路都十分奢侈，雙向四車道加上兩旁的綠化，不亞于公共道路，一些超級大盤甚至直接把公交深入到小區內部，這個共性現象十分耐人尋味。

小區的道路如此奢華用地？有些像在玻璃制品中使用較多的黃金點綴！從經濟規律推測――形成這種局面的原因只有一種可能，土地資源的價格過于低廉！這么熱的市場，土地資源的價格怎么可能便宜到可以讓廠商奢華使用？ 據說華南板塊的很多項目都是在開發區熱時，以工業用途拿到的土地，計劃建設工廠的，后來經濟背景轉變，住宅市場看好，這些土地都適時地轉變為住宅用地，開發商才有資本奢華用地修建小區道路，這個說法應該可信。 二、福州別墅的特別階段 類似現象也可以用來分析、推測福州的別墅市場。

05年前后是福州別墅市場很熱的時間段，那個時候的別墅，很多別墅的價格都在每棟百萬元左右，而且產品多坐落在距離市中心不遠的地點，供應充足消費熱情，福州大有普及別墅的態勢。 這種土地坐落本不應該開發成別墅的，道理很簡單，別墅是特別耗用土地的產品，因此它只能出現在土地價格更低廉的偏遠區域，汽車時代和別墅的消費者具有購買汽車的能力，形成了支撐別墅相輔相成的因素。

假設一棟別墅占地一畝，每棟別墅百萬元，看看開發成為公寓是什么結果？或者說開發別墅的機會成本是多少？假設土地的容積率為2，每平方米售價5000千元，那么，每畝土地的開發價值為600多萬元。之所以開發成為別墅，同樣也只有一種解釋，就是開發商獲取土地的成本比較低，單純從獲取成本角度來看，開發別墅還算經濟，只是機會成本比較高。

即使福州價格非常昂貴的別墅，例如每棟1000多萬元的江南水鄉溫泉別墅，如果臨江公寓按照每平方米20000元的價格計算，開發價值也在2000多萬元。 再作一系列假設，如果擁有這些土地的開發商很清楚這種機會成本；如果擁有這些土地的開發商屬于戰略土地儲備，不是那么急于開發，福州或許不會出現這樣的別墅產品。

正是因為這些假設不成立，當時福州別墅的價值被嚴重低估了，形成了巨大的別墅炒作空間，多數別墅在短短半年多的時間內便在二手房市場上價格翻番，很多開發商也是在二期產品開盤時，“惡狠狠”地上調價格。 說句題外話，如果沒有當時別墅價格的大幅度上升，福州大有普及別墅的勢頭，多虧了價格上升，才制止了這種消耗能源過高的產品，否則也是災難。

在論說這個問題的時候，還必須提及供求關系。福州別墅的價格之所以沒有更上一層樓，在06、07達到相對價格阻力位，是因為別墅供應比較豐富，在距離市中心不遠的區域，別墅項目很多，而福州的房地產市場又是一個輻射力有限的城市，別墅的消費市場不是很大。

如果這類現象出現在上海、杭州等輻射力較強的城市，紛至沓來的周邊城市消費者會簇擁別墅價格再上新臺階的。 直到福州的住宅市場跨越閩江跳躍到烏龍江區域，福州，才顯出了真正意義上的別墅，請別誤解――是從別墅應該坐落地點角度而言。

如果，你對后勢國民經濟看好，居民收入還能夠提升，能夠逐漸派生出更多的別墅需求，慢慢消化最近幾年釋放的別墅供應量，就能為別墅價格提升奠定雄厚的基礎，具有特別時代的產品――在不應該建別墅地段上建造的別墅，應該具有很好的市場前景。 三、福州的城市相對疆界 中國城市的主流發展模式是攤大餅，上海、北京等城市的大餅已經攤得足夠大了，城市規模到了一個相對瓶頸的空間，動輒數小時的車程，很難想象城市區域再進一步擴展了。

這些城市的進一步發展，應該是整合周邊城市，和那些城市聯成城市群，形成更大的區域經濟。比如上海的白領開始居住在蘇州打“鐵的”（坐火車）上下班了，北京的消費者驅動了河北小城的住宅市場。

這樣的城市，如果別墅建設在恰當的區位上，相對位置不會有太大的變數了。 與這些城市相比，福州的大餅剛剛開始攤開，即使現在坐落在比較邊緣區域的產品，與市中心都維持在30分鐘以內的車程距離，如果對福建（海西）未來看好，這個區域中心城市之一的福州（另外一個中心城市廈門受地理因素制約，很難攤大餅），它攤大餅的空間應該很大，未來福州市區會與閩侯、長樂、福清等縣級城市聯成一片，形成大福州概念。

如果城市擁有這樣的發展前景，福州目前的別墅在未來發展中的相對位置也會有變化的空間，這種變化的概率就是投資的收益率。

3. 結合房地產時常影響因素.談談你對福州房地產發展趨勢的看法

：目前形勢看，伴隨整體經濟快速發展的步伐，福州房地產投資將繼續看好，泡沫陰影不是不存在，但不會在07年現，更不會單獨在福州展現（08年奧運后倒是個檻，考驗國家宏觀調控能力了），相反，隨著海峽兩岸關系趨向穩定和海西效應的出現，增加了投資者信心，福州將繼續吸引周邊區縣及南平、寧德等大量新移民涌入，2007年福州住房供求兩旺，房價將進一步向沿海城市看齊，保持較大的跟進速度。

廢話少說，直入主題，按板塊區分一下均勢均價市中心——7500說明：高地價在2007年繼續釋放，但受其它板塊分流影響，漲幅正常北江濱——9500 說明土地稀缺，閩江駁岸及燈光改造的繼續投入，急劇聚集效應出現。南江濱——6500說明：土地稀缺，聚集效應出現，將成為07、08漲幅潛力最大的區域金山內部——5000說明：供求兩旺，建設水平較高、漲幅略高平均水平倉山南——4800說明：發展將比較熱火，漲幅略高平均水平烏龍江濱——4800說明：三環完成后，仍有巨大釋放潛力東區（不含江濱）——5800說明：市*府東遷不明確，潛力提前釋放，漲幅有限五四北——5500說明：土地稀缺，但受內澇陰影影響，漲幅一般馬尾板塊——3200說明：土地稀缺，但聚集能力也有限，正常漲幅而已烏龍江閩侯板塊——5000說明：目前只有別墅、但新板塊隨著大學城完工即將破殼而出正是總體均價將達到7000-8000左右，萬元以上樓盤（不含別墅）將不會在是鳳毛麟角，4000以內將逐漸趨少，只能靠更郊區的板塊彌補大量空缺。

這也是福州拓展的必然結果。預測07年10月達到這個水平9000平方-----10000平方。

4. 福州市房地產市場調查機構有哪些,順便附上公司簡介更加感謝

蓋洛特（福建）市場調查研究機構

蓋洛特（福建）市場調查研究機構簡介

招聘

蓋洛特（福建）調查研究機構是專業從事市場調查研究、營銷策劃和管理咨詢業務的服務型機構。本機構下設福州公司、廈門公司、泉州公司。因業務需要急聘。

有意者請將個人簡歷和相關證件復印件寄至本公司人力資源部或E-Mail至本公司 請注明應聘崗位，合者約試。

欲了解蓋洛特機構，詳請請登錄本公司網站。 蓋洛特（福建）市場調查研究機構

蓋洛特（福建）市場調查研究機構招聘職位

5. 福州房地產價格現狀及其影響因素是什么

中國指數研究院對本周福州房地產市場監測數據結果顯示：本周（2008.12.1-12.7）因國家降息房貸*次的出臺，福州樓市成交量持續上漲，成交面積環比漲幅逐步增加；商業從15.19% 上升到29.86%，商品房成交套數有所下降；商品房和商品住宅成交面積分別為8.02和7.78平方米，環比分別上升了3.07%；成交套數方面商品房和商品住宅分別為682套和799套，環比上周下降了14.64%；價格方面，本周由于商業成交比例加大，商品房成交價環比大幅上漲，漲幅達到47.65%。

本周是十二月的第一周，國家再次出臺新*，福州樓市成交量持續上周回升態勢，樓市呈現“量價齊升”態勢

多方因素影響樓市價格

專家提示影響房價最關鍵的因素是由供求關系決定的，當人們購房需求旺盛，熱銷房源供不應求時，加息盡管使開發商的開發貸款成本增加，但是開發商能夠輕易地將成本轉嫁到買房人身上。如果想讓房價保持合理水平，應該是要保證市場供求關系平衡

6. 請對中國近期房地產界發展趨勢進行分析

2011上半年全國房地產市場分析及下半年預測 今年初，**出臺了被稱為“史上最為嚴厲”的調控*策 “國八條”。

如今，上半年已經結束，整體市場運行情況如何？*策成效是否進一步體現？未來走勢又會怎樣？對此，我們在調控基調與后續*策、上半年及二季度全國各級市場表現、*策與市場趨勢三個層面上進行了闡述和分析。 第一部分，調控*策的基調與梳理 （一）總體基調 雖然“國八條”出臺后的諸多跡象表明*策已取得一定短期成效，但長遠來看*策的根本目標是為了逐漸平衡住房市場供需結構，引導房地產市場健康穩定發展。

因此，為了給長期調控爭取更多寶貴時間，“限貸”“限購”等短期*策暫時不會輕易松綁。此外，保障房建設、土地供應、市場監管等長期*策也正在朝著預定的方向完善與穩固。

（二）*策梳理 二季度新出*策主要是各部委及地方*府對“國八條”*策的積極跟進，對各項細則的深入落實。通過梳理發現，二季度*策內容主要體現在通過各種形式鼓勵支持保障房建設；各地嚴格按照“國八條”要求出臺年度供應計劃以落實土地供應；在一、二手房的銷售環節加強市場監管等幾方面。

另外，面對持續加大的通脹壓力，央行年內連續六次提高存款準備金率以收緊金融信貸。 第二部分，全國二季度各級市場分析 本部分從一級市場、二級市場、三級市場、租賃市場四個方面進行全方位解讀。

為了更好的總結各城市的成交特征，根據各城市出臺限購城市的嚴厲程度，將監控城市分為以下三類進行梳理： 一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。 限購*策嚴厲的二線城市：主要指限購范圍覆蓋全市、限購門檻高、無明確限購截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、海口、西寧、烏魯木齊、佛山。

限購*策不太嚴格的二線城市：主要指限購范圍僅限主城區、限購門檻低、有明確限購截止期限的城市，包括長沙、青島、昆明、濟南、貴陽、成都、長春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三亞、沈陽。 （一）一級市場：除限購較松的二線城市之外，上半年多數城市土地成交明顯放緩 根據國家統計局的統計數據顯示， 2011年上半年一線城市、限購較嚴的二線城市住宅用地成交面積同比明顯下降，降幅分別達到13.5%、44.0%；而限購較松的二線城市同比上漲23.3%。

二季度一線城市、限購較嚴的二線城市、限購較松的二線城市成交量環比均出現下滑，其中，限購較嚴的二線城市成交面積環比下降最為顯著，降幅高達38.5%；成交均價方面，一線城市、限購較嚴的二線城市、限購較松的二線城市環比均呈下降態勢。 通過二季度供需情況分析發現，需求方面來看，企業拿地速度有所放緩，十大標桿房企今年上半年新增土地儲備面積3971萬平方米，同比下降23%。

供應方面來看，進入二季度*府推地更為謹慎。一線城市、限購較嚴的二線城市、限購較松的二線城市住宅用地供應量均大幅下降。

（二）二級市場：上半年三類城市成交量環比出現不同程度下滑，二季度僅一線城市成交量環比回漲。 從各重點城市2011年上半年、各季度一手市場成交總體情況看：上半年全國各重點城市成交量環比均出現了明顯的下滑，達到23.0%至33.8%，同比則基本持平，漲跌幅均在10%以內。

一線城市二季度成交量有明顯的回漲，同比增長23.7%，環比增長16.4%；二線城市無論限購是否嚴厲，二季度均出現成交量持續下跌的態勢，下跌幅度相當，同環比均在10%至20%之間。 從供需及*策力度方面分析成交原因發現：*策適應能力強，供應放量，需求充足促使一線城市成交回暖；供應觀望，需求規模有限導致限購較嚴的二線城市成交尚未回暖；*策適應力弱，需求規模不足導致限購較松的城市成交走低。

（三）三級市場：上半年重點城市二手成交量大幅下降，二季度價格開始滯漲走跌 根據國家統計局統計數據顯示， 上半年各主要監控城市二手住宅市場量跌價升，各城市成交量環比去年下半年均有下降，降幅在5.1%-36.2%之間，同比來看，除上海增長以外，其他城市成交量同比去年上半年均大幅下降，降幅在23.3%-45.1%之間。成交均價各城市同比去年上半年、環比去年下半年均有上漲。

二季度各主要監控城市成交量環比均有下降，降幅在2.4%-39.5%之間，同比來看，除上海增長以外，其他城市成交量同比去年二季度均大幅下降，降幅在35.2%-61.3%之間。成交均價各城市同比去年二季度、環比今年一季度均有上漲。

其中，北京、天津同比漲幅超過15%，高于其他監控城市。 從當前供、需形勢分析成交原因發現：從需求方面看，隨著調控的持續，二季度樓市的需求方心態改變，對價格下行預期增強，因此購房決策更為慎重，成交達成更為困難；同時，由于一手住宅項目的集中放量，且一手住宅價格更低、交易稅費更低、房貸成本更低，部分需求被分流。

從供應方面來看，受各城市調控細則出臺影響，急于出手的二手業主在一季度已經集中完成放量，目前市場尚存的二手房業主惜售心態更為嚴重，并且，限購影響下，受限需求涌入租賃市場使租金價格上漲，部分二手房業。

7. 市場調查問卷怎么寫

調查問卷又稱調查表或詢問表，是以問題的形式系統地記載調查內容的一種印件。

問卷可以是表格式、卡片式或簿記式。設計問卷，是詢問調查的關鍵。

完美的問卷必須具備兩個功能，即能將問題傳達給被問的人和使被問者樂于回答。要完成這兩個功能，問卷設計時應當遵循一定的原則和程序，運用一定的技巧。

一、問卷設計的原則1.有明確的主題。根據調查主題，從實際出發擬題，問題目的明確，重點突出，沒有可有可無的問題。

2.結構合理、邏輯性強。問題的排列應有一定的邏輯順序e68a84e8a2ade799bee5baa631333332636434，符合應答者的思維程序。

一般是先易后難、先簡后繁、先具體后抽象。3.通俗易懂。

問卷應使應答者一目了然，并愿意如實回答。問卷中語氣要親切，符合應答者的理解能力和認識能力，避免使用專業術語。

對敏感性問題采取一定的技巧調查，使問卷具有合理性和可答性，避免主觀性和暗示性，以免答案失真。4.控制問卷的長度。

回答問卷的時間控制在20分鐘左右，問卷中既不浪費一個問句，也不遺漏一個問句。5.便于資料的校驗、整理和統計。

二、問卷設計的程序1.確定主題和資料范圍。根據調查目的的要求，研究調查內容、所需收集的資料及資料來源、調查范圍等，醞釀問卷的整體構思，將所需要的資料一一列出，分析哪些是主要資料，哪些是次要資料，哪些是可要可不要的資料，淘汰那些不需要的資料，再分析哪些資料需要通過問卷取得、需要向誰調查等，并確定調查地點、時間及對象。

2.分析樣本特征。分析了解各類調查對象的社會階層、社會環境、行為規范、觀念習俗等社會特征；需求動機、潛在欲望等心理特征；理解能力、文化程序、知識水平等學識特征，以便針對其特征來擬題。

3.擬定并編排問題。首先構想每項資料需要用什么樣的句型來提問，盡量詳盡地列出問題，然后對問題進行檢查、篩選，看它有無多余的問題，有無遺漏的問題，有無不適當的問句，以便進行刪、補、換。

4.進行試問試答。站在調查者的立場上試行提問，看看問題是否清楚明白，是否便于資料的記錄、整理；站在應答者的立場上試行回答，看看是否能答和愿答所有的問題，問題的順序是否符合思維邏輯。

估計回答時間是否合乎要求。有必要在小范圍進行實地試答，以檢查問卷的質量。

5.修改、復印。根據試答情況，進行修改，再試答，再修改，直到完全合格以后才定稿付印，制成正式問卷。

三、問題的形式1. 開放式問題2. 封閉式問題四、問卷調查設計技巧1. 事實性問題2. 意見性問題3. 困窘性問題（4）斷定性問題（5）假設性問題。五、問卷的結構調查問卷一般可以看成是由三大部分組成：卷首語（開場白）正文和結尾。

六、問卷設計應注意的問題1. 問卷的開場白2. 問題的字眼（語言）3. 問題的選擇及順序問卷中問題的順序一般按下列規則排列：（1）容易回答的問題放前面，較難回答的問題放稍后，困窘性問題放后面，個人資料的事實性問題放卷尾。（2）封閉式問題放前面，自由式問題放后面。

由于自由式問題往往需要時間來考慮答案和語言的組織，放在前面會引起應答者的厭煩情緒。（3）要注意問題的邏輯順序，按時間順序、類別順序等合理排列。

資料來源百度百科： /view/*?fr=ala0_1。

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