榮觀房產網1. 有關煙臺房地產現在所處的狀況以及其發展前景
房地產業是國民經濟發展的重要支柱產業，是拉動內需的主要動力之一，對發展城市經濟、完善城市功能、聚攏城市人氣、改善人居環境具有至關重要的作用，新年伊始煙臺有關部門出臺《關于促進煙臺市房地產市場平穩健康發展的若干意見》以保證2009年煙臺房地產市場平穩健康發展。
《若干意見》共有18條，涉及稅收、信貸、*府規費的調整，以及對購房者、房地產企業的優惠*策等，新*策規定對個人購買普通存量住宅免收購房者房屋登記費和交易手續費，同時對個人購房在契稅方面給予適當補貼，對個人購買市區范圍內90平米以下普通商品住宅的，按其所繳納地方的契稅數額的60%給予補貼；對購買90平米以上、144平米以下普通商品住宅的，按其所繳納地方的契稅數額的30%給予補貼。通過對購房者“減免補”和對開發商“減免緩”等一系列措施*策，將促進煙臺房地產市場平穩健康發展。《若干意見》還鼓勵促進住房消費信貸，引導市民運用住房消費貸款購買住房。同時放寬住房公積金貸款*策。新建商品房住房公積金貸款額度由20萬提高到30萬，貸款最長期限由20年延長到30年；二手房住房公積金貸款額度由10萬提高到20萬，貸款最長期限由10年延長到20年。這些都增加了消費者的支付能力，有利于擴大住房消費需求，該將執行到2009年12月31日。
預計出臺這樣的*策能夠回暖一下煙臺的房地產不景氣的局面！
2. 煙臺市房地產發展歷史
煙臺房地產經歷的幾個階段， “稚嫩的萌芽期”（1985-1991年）、“超前的過熱期”（1992-1994年）、“寒冷的冬蟄期”（1995-1998年）、“溫和的復蘇期”（1999-2002年）、“全面的爆發期”（2003年至今）。
改革開放前，煙臺房地產處于停滯狀態，百姓居住十分緊張。1974年，職工住房由工作單位統一承租、統一分配，租價最初為平均每間房月租為2斤玉米。
1980年，煙臺人均居住面積只有6.39平方米。 上世紀80年代中期到90年代初是煙臺商品房發展的萌芽期，煙臺成為國家房改試點之一，商品住宅進入實質性的市場運作。
此后，“公房”從人們視野中漸漸消失，福利分房被叫停，住房實現貨幣化。人們的居住觀念也從被動等待福利分房，到逐漸認可“房子也是商品”，開始通過購房改善居住條件和居住環境。
從一個人人“廉租房”時代，進入了一個全民“商品房”時代，煙臺的房價相應經歷了幾起幾伏。 1988-1993年是持續上升階段，年均增幅由23.21%上升了29.84%;1993-1999年是持續下降階段，到1999年均增幅為-0.47%。
1999-2005年是持續上升階段。1999年以后商品房銷售價格增速恢復上升趨勢，增速逐年提高，到2005年年均增幅又提高到19.46%。
**發展研究中心今年發布《中國房地產發展狀況與發展趨勢預測分析》中顯示，2000年到2004年期間，全國商品房銷售價格提高了30%。房價，緣何“步步高”煙臺的房價到底漲了多少？家住葡萄山路的王大娘保存著一張泛黃的2000年的報紙，上面刊登了一則海邊某樓盤廣告，1916元/m2起價！讓我們再看一組數字，今年上半年，煙臺市房地產開發完成投資53.7億元，商品房銷售面積156.6萬平方米，同比分別增長31.3%和35.5%。
商品房銷售均價為2857元/m2，同比上漲5.4%。而東郊海邊的房價，現在的起價最低達到了5000/m2，最高的已經超過了1萬元/m2。
僅僅五六年時間，煙臺海景房的起步價便漲了兩倍還多。煙臺房價緣何連連攀升？恒基東方（北京）地產顧問機構曾參與煙臺幾個大型知名樓盤的策劃，該公司董事、行銷總監向前靜分析原因：原因一：供小于求。
煙臺市民生活水平提高，消費經歷了千元級（洗衣機、冰箱、電視機）、萬元級（計算機），逐漸將步入十萬元級，這主要包括汽車和購房消費，許多市民沒房要買房、小房換大房、舊房換新房和二次置業。此外，城市化進程加快、舊城拆遷改造力度加大、外來人口數量劇增也是重要原因。
原因二：成本增加。我市住宅建設成本高的原因，一是土地成本大；二是收費項目多；三是拆遷安置費用大；四是建筑材料價格上漲。
原因三：住房回歸商品屬性。過去，煙臺居民解決住房問題還主要是依靠原來計劃體制下的住宅存量。
一般情況下這部分住宅購置成本極低，當房價上漲時，這部分住宅的市場價值就隨之上升。由于煙臺房價起點較低、增幅大，人們沒有足夠的心理預期。
原因四：投資渠道與消費觀念。改革開放后，一部分人暴富，中國投資渠道沒有國外那么多，因此許多人投資買房。
另外，中國人自古就講究“安家”，尤其膠東人更講究置業，“無房不是家”、“無房不婚”等傳統觀念根深蒂固。原因五：房貸制度的影響。
美國老太太和中國老太太購房的故事深入人心，房地產按揭制度的推行使得房價能夠水漲船高，允許個人貸款了，需求量劇增，越來越多人做起“負翁”來，等等。“價格泡沫”PK“房價不跌”2006年是房地產業不平凡的一年。
房市“熱”得燙手：從新*出臺“一石激起千層浪”、房價漲跌之爭、“房奴”怨聲一片到個人集資建房，已然演變成為一場“口水戰”，房市喧囂讓人暈頭轉向。未來煙臺房價是漲還是跌呢？業界人士對此議論不一，一場房價漲跌的觀點博弈也由此展開。
有人認為會“跌”，這無疑迎合了絕大多數消費者的愿望。理由是房價已遠遠超過其價值，已出現價格泡沫。
就像電腦、手機等商品一樣，當供大于求時價格自然會降。有人認為會“漲”，他們認為只存在漲幅大小的問題，不存在漲跌的爭論。
理由是房地產作為不動產是一種特殊商品，它有稀缺性、單件性、固定性、不可復制性、居住性、增值性等屬性。目前煙臺房市不存在泡沫問題，未來一個時期，市場需求仍遠大于供給，加上城市化進程加快、舊城改造、人口增加、建設成本增加等因素，房價不存在跌的可能。
根據國際通行算法，當城市人均GDP在1000-3000美元、且人均住房面積不足30平方米時，住房需求都會處于一個相對旺盛期；當人均住房面積在30-50平方米之間，需求會趨于平穩。而目前我市正處于相對旺盛期。
許多旁觀者表示，只有歷史會給出最終答案。但據煙臺建設部門有關人士介紹，從今年上半年的情況看，盡管國家相關*策的集中“亮相”給市場帶來強烈震動，但由于*策剛剛出臺，還有待進一步的細化。
從目前的統計數據來看，煙臺樓市并沒有出現明顯的“退燒”跡象。當前我市經濟增幅較快，房價起點比較低，因此煙臺市的房地產業還不存在“虛熱”問題，一年期以上的商品房空置面積較以往明顯下降，也表明我市商品房的銷售情況良好，房地產市場運行態勢還比較健康。
安居不等于“居者購其屋”近日，國。
3. 煙臺房地產未來怎樣
一定會漲價的，買房子趁現在買吧，以后價格會更高的。
就目前的形式，房貸利率會進一步提高，土地價格在國家大力控制建筑用地后還會一直上漲，加上人工費用高，開發商為了不虧損，會繼續提高房屋的價格，基本是不會回落的，除非全國房地產老板紛紛跳樓
房價上漲是在所難免的，隨著生活水平的提高，城市人口的膨脹，房價會一直漲，這個事情是國家越打壓他就漲的越快！！跟彈簧的原理是一樣的！國家剛說不練，害的還是老百姓！
除非國家撥款每個省份蓋上很多的房子！只要成年的男性都可以便宜買到，那時候供過于求自然房價就下來了！！你們說對不對~
大城市的房價畸高，不具備典型性。我們這里的分析以西部城市西安為例來分析。根據官方（陜西省物價局）所公布的資料顯示，西安房價的結構如下：
磚混結構建筑普通住宅售價在2200~3100元/平方米，均價2600元/平方米，框架結構住宅售價3200~4000元/平方米，均價3600元/平方米，寫字樓售價5500元/平方米。
以磚混結構建筑普通住宅為例，售價構成：
前期費用160~200元/平方米（這個費用是很讓人生疑的，都是些什么樣的費用？能公布其細目嗎？竟占到房價的近1/10）。
土地成本600~900元。這是房價中最大的一塊，占到了房價的30~40%！甚至超過了建房的成本，讓人不禁要問：到底是房貴還是地貴？這一塊收入是裝進了*府的口袋。而*府的土地是從哪里來的？是在拆遷過程中，向私宅戶主無償收繳的，是沒有成本可言的土地。既然如此，為什么又賣得這樣貴，這合理嗎？讓我們再往下看：
建筑及拆遷安置費：700~800元/平方米。
看看這個數字你就會明白，建房的成本實際上是很便宜的。實際上不過500~600元/平方米，這才是房地產商的成本線。
稅收：200~300元/平方米。
管理費：200~300元/平方米。
僅這兩項便占到了房價的25% ！如再加上土地費，*府在售房的收入中拿走了超過了一半。
看了上面的分析，你就會明白，房子為什么如此貴。
而且我們還沒有計算房地產商的15%~20%的利潤。而美國（所有的發達國家）房地產商的利潤只有5%。在中國，房地產是產生百萬富翁最多的暴利行業。
我國是個人口大國，再加之我國已經加入WTO，外來人口也會倍增。
雖然國家進行了調控，也出臺了一些房改措施，但效果依然不明顯。
所以分析未來幾年內房價肯定還會穩中增高。
具體漲多少很難預計。
房價為什么會暴漲？
最近一年多以來，各地的房價基本上都翻了一翻，有人說這是炒作，有人說這是泡沫，我不這么認為，
試想一下，想把什么東西炒起來絕不是幾個奸商能做得到的，這一定是有著巨大的社會需求為后盾的，否則要是沒人買，你房價再漲也是每人買，房子要是真的多的買不出去自然會跌。
那到底是什么樣的需求在推動房價呢？
我來告訴你，80年代初期，大批的知識青年返城后成家立業，基本上6-70年代十幾年的積累的年輕人都集中在80年代初結婚生子，而25年后的現在正是那一批獨生子女成家立業的時候了，這年頭沒有年輕人在愿意和父母住一起了，又都是獨生子女，父母就是 傾家蕩產也要為孩子們置辦個小家的，所以說有如此大量的社會需求為后盾才是奸商們爆炒的基礎，誰讓你非要結婚呢？ 結婚沒房子行嗎？ 還有現在誰不想在繁華的街市里生活，也是人的思想變化，認命吧，房價短期內不會跌的。
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