榮觀房產網1. 房地產企業營改增會計怎么做賬
營改增后房地產開發企業賬務處理方式的轉變
（一）核算方式變化.
1、以往繳納營業稅時，稅率為5%，營改增后其稅率和計稅方法也發生了變化.一般納稅人適用一般計稅方法，如不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權等，稅率為11%；小規模納稅人以及二手房交易等則適用簡易計稅方法，按照5%的征收率征收增值稅.
2、對于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產開發商一般納稅人，在計算銷售房地產增值稅額時，向*府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除.此外，開發成本占比較大的建安成本也納入進項稅抵扣.3、房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.
（二）會計處理的變化.
房地產開發企業在實行營改增之后，企業需要繳納的增值稅應該屬于價外稅，也就是房地產開發企業銷售總額度中劃去一部分，因此，房地產開發企業的總營業收入將會一定程度上減少.由于營改增之后購買的商品以及獲得的勞務取得的進項稅額可以按照稅額抵扣辦法進行相應抵扣，可以看出，房地產開發企業的營業成本將會得到一定的降低.而后房地產開發企業實施營改增之后不用繳納營業稅，企業的營業稅額也將大幅度降低.最終，依據上述營業收入、營業成本以及營業稅額的變化最終將導致房地產開發企業的利潤總額以及凈利潤將會減少.
2. 營改增房地產會計人員該怎樣正確進行會計處理
營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下： 1. 稅收負擔與經營成本的影響：房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的。
首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。
依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，“營改增”稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。
一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發企業的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是上述1中企業3階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。
3. 企業融資與現金流的影響 由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。
營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。
3. 營改增后房地產開發商預收款開發票后會計分錄怎么處理
營改增試點納稅人收到預收款時，根據行業或經營業務不同，稅務處理也有所不同。
預收款的稅務處理不同，主要是納稅義務發生時間不同。對此，《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定了納稅義務發生時間的判定規則，其中：（一）一般情況為納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。案例一： 一般企業收到預收款的稅務處理甲為交通運輸企業，與托運人簽訂運輸合同，合同約定，簽訂合同時托運人預付1000000元，一個月后裝貨出運。
稅務處理：此時甲預收1000000元，但未提供應稅服務，不符合“發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據”的要件，納稅義務未發生，不需要做稅務處理。納稅人將收到的款項計入預收賬款即可。
案例二：提供建筑服務收到預收款的稅務處理乙為注冊在某省A市的建筑公司，屬于一般納稅人，2016年5月7日與同省B市的某房地產公司簽訂建設合同，合同簽訂時取得預收款1000000元。不存在其他可以選擇簡易計稅的情形。
根據財稅〔2016〕36號文件的規定：“納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”因此，乙在收到預收款時納稅義務發生。
《國家稅務總局關于發布〈納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第17號） 第四條規定：“一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。”該公告第十一條進一步規定：“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務預繳稅款時間，按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務發生時間和納稅期限執行。”
所以，乙跨縣（市、區）提供該建筑服務，適用一般計稅方法，應向服務發生地的稅務機關預繳稅款：1000000÷（1+11%）*2%=18018.01（元），填報《增值稅預繳稅款表》，在《增值稅預繳稅款表》中第1行的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預征率”填寫2%，第4列“預征稅額”填寫18018.01。根據國家稅務總局公告2016年第17號第八條規定，“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，向建筑服務發生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。
納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。”當月申報確認增值稅應稅收入時，銷項稅額為：1000000÷（1+11%）*11%=99099.09（元），假設預繳的增值稅稅款可以在當期增值稅應納稅額中全額抵減且沒有起初余額，則在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號3“建筑服務預征繳納稅款”的第2列“本期發生額”和第4列“本期實際抵減稅額”各填寫18018.01，該數據對應《增值稅納稅申報表》主表“一般項目”列“本月數”欄目內填寫或生成如下數字：第27欄“本期已繳稅額”（=28欄“分次預繳稅額”）18018.01，并提供預繳稅款完稅憑證原件及復印件。
案例三：房地產企業收到預收款的稅務處理丙公司為房地產開發企業，為一般納稅人，機構所在地為A區，開發的房地產項目也在A區。項目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2016年4月30日前，計稅方法選擇簡易征收。
2016年5月5日預售，取得預收款1000000元。根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條規定：“ 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。”
該公告第十九條也規定小規模納稅人也應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。因為丙公司采取預收款的方式銷售自行開發的房地產項目，取得收入1000000元，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅：1000000÷（1+5%）*3%= 28571.42（元），在《增值稅預繳稅款表》中第2行“銷售不動產”的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預征率”填寫3%，第4列“預征稅額”填寫28571.42。
根據國家稅務總局公告2016年第18號第十五條規定，“一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照財稅〔2016〕36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”
在增值稅納稅義務發生確認增值稅應稅收入時，假設預繳稅款足以全額抵減，在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號4“銷售不動產預征繳納稅款”的第1列“期初余額”和第4列。
4. 房地產企業營改增會計應該怎么建賬
營改增后房地產企業賬務處理怎么做？ 房地產開發企業會計核算處理 根據《財*部關于印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》（財會〔2016〕22號）規定，發生相關成本費用允許扣減銷售額即增值稅差額納稅（房地產行業為差額納稅）的，房地產企業按照規定土地價款等允許抵扣的稅額，沖減房地產企業主營業務成本，即在會計核算，按規定土地成本銷項抵減的稅額不沖減收入，直接沖減成本，會計分錄如下： 借：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵減） 貸：主營業務成本 營改增后房地產開發企業賬務處理方式的轉變 （一）核算方式變化. 1、以往繳納營業稅時，稅率為5%，營改增后其稅率和計稅方法也發生了變化.一般納稅人適用一般計稅方法，如不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權等，稅率為11%；小規模納稅人以及二手房交易等則適用簡易計稅方法，按照5%的征收率征收增值稅. 2、對于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產開發商一般納稅人，在計算銷售房地產增值稅額時，向*府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除.此外，開發成本占比較大的建安成本也納入進項稅抵扣.3、房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅. （二）會計處理的變化. 房地產開發企業在實行營改增之后，企業需要繳納的增值稅應該屬于價外稅，也就是房地產開發企業銷售總額度中劃去一部分，因此，房地產開發企業的總營業收入將會一定程度上減少.由于營改增之后購買的商品以及獲得的勞務取得的進項稅額可以按照稅額抵扣辦法進行相應抵扣，可以看出，房地產開發企業的營業成本將會得到一定的降低.而后房地產開發企業實施營改增之后不用繳納營業稅，企業的營業稅額也將大幅度降低.最終，依據上述營業收入、營業成本以及營業稅額的變化最終將導致房地產開發企業的利潤總額以及凈利潤將會減少。
5. 營改增對房地產企業會計處理具體有什么影響
營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下： 1. 稅收負擔與經營成本的影響 1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的。
首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。
依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，“營改增”稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。
一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發企業的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是上述1中企業3階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。
3. 企業融資與現金流的影響 由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。
營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。
6. 營改增后房地產企業要繳納的稅有哪些
一、營改增后，房地產開發企業由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。
稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。
因此，能否取得增值稅專用發票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。二、會計處理的變化營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。
假設企業銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下：借：銀行存款1000貸：主營業務收入1000借：營業稅金及附加50貸：應交稅費——應交營業稅50借：營業稅金及附加6貸：應交稅費——應交城市維護建設稅3.5貸：應交稅費——應交教育費附加1.5貸：應交稅費——應交地方教育附加1營改增后，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。
同樣的條件，相關的會計處理如下：借：銀行存款1000貸：主營業務收入900.90應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）99.10不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：借：營業稅金及附加11.89貸：應交稅費——應交城市維護建設稅6.94貸：應交稅費——應交教育費附加2.97貸：應交稅費——應交地方教育附加1.98。
7. 營改增房地產預收房款怎么會計處理
營改增后，房地產企業預收房款的稅會處理 營業稅時期，房地產企業在預收房款時，即達到營業稅納稅義務時間，在不動產所在地申報繳納營業稅。
營改增后，房地產企業預收房款，未達到增值稅納稅義務時間，只是需要在不動產所在地預繳增值稅。但如果對預收款開具了發票，則達到了納稅義務發生時間，需要在機構所在地申報增值稅，當然現在很多地方*策對預收房款要求不開發票不申報等，這個要注意賬務處理是不同的。
最終確認收入時，還需要計提增值稅，如何即反應業務實質，又帳表相符，賬務核算又簡便易行，就此筆者談談自己的觀點。以一般納稅人房地產企業選擇一般計稅方式為例： 1、預收房款111萬元，并開具發票 借：銀行存款 111 貸：預收賬款——已開票 111 2、在不動產所在地預繳增值稅 借：應繳稅費——未交增值稅 3(111÷1.11*3%) 貸：銀行存款 3 文件依據：（國家稅務總局2016年第18號） 應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
3、在機構所在地申報 借：其他應收款——預繳稅款 11(111÷1.11*11%) 貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額） 11 文件依據：財稅2016年36號文件規定，納稅義務發生時間，先開具發票的，為開具發票的當天。開具了發票，應在機構所在地申報增值稅。
說明：對于房地產企業預收款，現在很多地方*策，一般要求不開具發票，或者開具零稅率發票，或者只預繳稅款不申報，這些情況下，就不需做以上分錄，后續也不需沖銷上述分錄。而是待達到納稅義務一并申報時賬務處理。
本文主要涉及在預收房款開具發票申報時對重復計稅的賬務處理。 說明，這里的“其他應收款”科目，是筆者個人的建議。
原因是如果沖減預收賬款，則將預收賬款沖成不含稅價，一是不好對賬，二是非常容易混亂，這也是在實踐中的經驗教訓。當然也可選擇適合自己企業的處理方式。
4、取得進項稅2萬元。 借：應繳稅費——應交增值稅（進項稅額） 2 貸：應付賬款等 2 5、轉出未交增值稅 借：應繳稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅） 9(11-2) 貸：應繳稅費——未交增值稅 9 說明：房地產企業在預收房款開具發票時，即達到了增值稅納稅義務時間，筆者認為此時即可計算扣除預收房款對應的土地款，為行文簡便，土地扣除放在后面一起處理，結果是一致的，特此說明。
6、繳納增值稅 借：應繳稅費——未交增值稅 6(9-3) 貸：銀行存款 6 共應繳納增值稅=11-2=9萬元；預繳了3萬元，補繳了6萬元，合計繳納9萬元，核對相符。 7、實現收入，假設房款為333萬元。
借：應收賬款 333萬 貸：主營業務收入 300 貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額） 33 借：預收賬款——已開票 111 貸：應收賬款 111 說明：預收賬款和應收賬款互相沖銷，是筆者個人的建議，主要是因為之后需要沖銷因預收房款重復計提的增值稅，按照預收賬款的余額可以有一個核對的關系。 8、土地款差額扣除 計算的可以差額扣除的土地款為33.3萬元。
借：應繳稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）3.3(33.3÷1.11*11%) 貸：主營業務成本——土地成本 3.3 9、沖銷重復計提的增值稅 借：其他應收款——預繳稅款 -11 貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額） -11 可借鑒以下公式： 應沖銷的稅額=（預收賬款期末余額-預收賬款期初余額）÷1.11*11%=(0-111)÷1.11*11%=-11 如果預收賬款（已開票）期末余額大于期初余額，說明應補提增值稅。 說明：雖然收入為300萬元，銷項稅額為33萬元，但開具發票只能開具222萬元（333-111），銷項稅額為22萬元。
因之前已經開具了111萬元的發票。申報表中的銷項稅額為22萬元，賬務上的銷項稅額也是22萬元，帳表相符。
10、轉出未交增值稅 借：應繳稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅） 18.7(33-11-3.3) 貸：應繳稅費——未交增值稅 18.7 繳納增值稅： 借：應繳稅費——未交增值稅 18.7 貸：銀行存款 18.7 統算：應納增值稅=銷項稅33-進項稅2-土地扣除3.3=27.7萬元； 預繳增值稅3+補繳增值稅6+繳納增值稅18.7=27.7萬元 核對相符。
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