榮觀房產網1. 房地產開發公司轉讓股權是否需要繳納土地增值稅
因土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，而房地產開發公司轉讓一定涉及了土地使用權、地上的建筑物及其附著物等，所以房地產開發公司的100%股權轉讓是需要繳納土地增值稅的。
2. 房地產企業股東股權轉讓需繳納哪些稅費
《土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。
《個人所得稅法》及其《實施條例》規定，財產轉讓所得應納個人所得稅。財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。
《印花稅暫行條例》第二條規定，權轉移書據為應納稅憑證。 產權轉移書據包括財產所有權和版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權等轉移書據。
根據上述規定，自然人股東將持有的企業股權轉讓，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不繳納營業稅和土地增值稅。自然人股東應按所載金額萬分之五繳納印花稅，應以股權轉讓收入額減除原股東向公司投資成本和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照財產轉讓所得項目適用20%稅率繳納個人所得稅。
3. 以股權轉讓名義轉讓房地產要繳納土地增值稅嗎
一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》規定，轉讓國有土地使用權、房地產，并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。
其主要形式是通過更名完成土地使用權或房屋產權過戶，而對于土地使用權或房屋產權無需更名的股權轉讓是否要征土地增值稅，《暫行條例》和《實施細則》及后續文件均未作普遍規定。二、根據《財*部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，在投資過戶環節要繳納土地增值稅。
根據本條規定，如果投資方和被投資方均非房地產開發企業則在投資過戶環節不用繳納土地增值稅。所以企業為了規避繳納土地增值稅，根據以上兩條規定，把直接轉讓土地使用權或房屋產權改為以股權轉讓的形式把土地使用權或房屋產權轉讓給受讓方，以達到投資和轉讓兩個環節均不繳土地增值稅的目的。
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4. 以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅怎么操作
當前，通過股權轉讓的方式轉讓房地產成為常見的稅收籌劃方式。
該方式被普遍認為可以暫免征收土地增值稅，從而為企業節約稅收成本。但是通過對于土地增值稅自身特點以及相關稅收優惠的分析，股權轉讓方式并未達到實際的節稅效果。
引言 財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48 號）（以下簡稱“48 號文”）規定：“三、關于企業兼并轉讓房地產的征免稅問題：在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。”根據上述規定，企業為了規避轉讓房地產過程中發生的土地增值稅，常常會以股權轉讓的方式轉讓房地產。
然而本文認為根據土地增值稅稅額隨流轉而生以及使用四級累進稅率的特點，前一環節暫免繳納的土地增值稅會在后續的交易環節中予以填補，股權轉讓房地產的方式并不能夠真正達到節約稅收成本的目的。 一、以股權轉讓方式轉讓房地產的土地增值稅相關規定梳理 中國自1994 年實施《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（**令[1993]第138 號），開征土地增值稅。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。
對于企業兼并過程中的房地產轉讓行為，根據48 號文的規定，可暫免征收土地增值稅。當時恰逢20 世紀90 年代中期國企改革的浪潮，大量的小型國企被大國企或經營良好的民營企業兼并。
國家對于企業兼并中的房地產轉讓暫免征收土地增值稅的規定是對于企業兼并的鼓勵措施。①但是，48 號文在實施的過程中卻遇到了大量企業或個人以股權轉讓方式轉讓房地產的問題。
2000 年，廣西壯族自治區地稅曾就此請示國家稅務總局。而國家稅務總局在其《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687 號）中回復稱：《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[2000]32 號）收悉。
鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。 根據該批復，以股權轉讓之名行房地產轉讓之實的行為是應當按照土地增值稅的規定進行征稅的。
但是該文件有兩個問題：一是其自身的效力問題，二是該文件所規范的行為界定問題。 第一，國稅函[2000]687 號是國家稅務總局答復廣西壯族自治區地方稅務局的文件，對廣西壯族自治區地方稅務局及抄送的機關有法律效力，但其他稅務機關遇到相同情形事項是否參照執行一直存在爭議。
依據相關行*法規和國稅發[2004]132 號規定，國稅函屬部門規范性文件，具有一定的法律效力，效力位階在稅收法律、行*法規、部門規章之后。批復是用于答復下級機關請示事項的公文。
因此嚴格地來說687 號文只是對請示稅務機關所請示的事項具有法律效力，同時也對抄送的機關也有法律效力，但是其他稅務機關遇到性質相同的事項也是可以選擇參照執行的。現在全國各地稅務機關對該文件執行口徑不一致，有參照執行的，也有未按照執行的。
①執行與不執行的選擇權力在主管稅務機關。 第二，該批復僅是根據個案的批復，并未給出適用情形的界定標準。
例如，在一定期間多次轉讓是否會認定為“一次性”？轉讓100%以下股權就可以不征？“以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？在該文件效力不明且文件所規范的行為界定不清的情況下，財*部、國家稅務總局于2006 年出臺了規范土地增值稅稅收優惠問題的規定。根據《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）規定，“五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048 號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。”
然而，該文件只對財稅[1995]48 號文的第一條以房地產進行投資或聯營的征免稅問題進行了重新明確，但有關合作建房、企業兼并轉讓房地產的征免稅問題新文件并沒有包括其中。也就是說，48 號文中的關于企業兼并轉讓房地產的暫免征收土地增值稅的規定依然有效。
那么在2000 年已經出現相關批復的情況下，為何財稅[2006]21 號文未將這種“以股權轉讓之名行轉讓房地產之實”的行為明確排除在48 號文“暫免征收”的情形之外呢？下文通過對土地增值稅的性質以及中國稅法中關于股權轉讓中土地增值稅的規定分析，認為上述行為無法達到節約稅收成本的目的。 二、土地增值稅的特征及股權轉讓中享受的稅收優惠分析 （一）土地增值稅隨“流轉”而生，適。
5. 公司有地,100%股權轉讓是否要繳土地增值稅
應依法繳納土地增值稅。
企業為了規避繳納土地增值稅，把直接轉讓土地使用權或房屋產權改為以股權轉讓的形式把土地使用權或房屋產權轉讓給受讓方，以達到投資和轉讓兩個環節均不繳土地增值稅的目的。
對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，在投資過戶環節要繳納土地增值稅。
擴展資料：
國家稅務總局對股權轉讓土地增值稅的繳納規定：
房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等。
發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
1、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定.
2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
參考資料來源：
國家稅務總局—關于企業土地增值稅清算管理
百度百科—土地增值稅
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