榮觀房產網1. 企業融資租賃房產的稅務處理
1.租賃開始日的會計處理 第一步，判斷租賃類型 本例中租賃期（3年）占租賃資產尚可使用年限（5年）的60%（小于75%），沒有滿足融資租賃的第3條標準；另外最低租賃付款額的現值為2 577 100元（計算過程見后）大于租賃資產原賬面價值的90%，即（2 600 000*90%）2 340 000元，滿足融資租賃的第4條標準，因此，A公司應當將該項租賃認定為融資租賃。
第二步，計算租賃開始日最低租賃付款額的現值，確定租賃資產的入賬價值 本例中A公司不知道出租人的租賃內含利率，因此應選擇租賃合同規定的利率8%作為最低租賃付款額的折現率。 最低租賃付款額=各期租金之和+承租人擔保的資產余值 =1 000 000*3+0=3 000 000（元） 計算現值的過程如下： 每期租金1 000 000元的年金現值=1 000 000*(P/A,3,8%)查表得知： （P/A,3,8%） [white5]=2.5771 每期租金的現值之和=1 000 000*2.5771=2 577 100（元）小于租賃資產公允價值2 600 000元。
根據孰低原則，租賃資產的入賬價值應為其折現值2 577 100元。 第三步，計算未確認融資費用 未確認融資費用=最低租賃付款額-最低租賃付款額現值 =3 000 000-2 577 100=422 900（元） 第四步，將初始直接費用計入資產價值 初始直接費用是指在租賃談判和簽訂租賃協議的過程中發生的可直接歸屬于租賃項目的費用。
承租人發生的初始直接費用，通常有印花稅、傭金、律師費、差旅費、談判費等。承租人發生的初始直接費用，應當計入租入資產價值。
賬務處理為： 20*2年1月1日，租入程控生產線： 借：固定資產——融資租人固定資產 2 587 100 未確認融資費用 422 900 貸：長期應付款——應付融資租賃款 3 000 000 銀行存款 10 000 2.分攤未確認融資費用的會計處理 第一步，確定融資費用分攤率 由于租賃資產的入賬價值為其最低租賃付款額的折現值，因此該折現率就是其融資費用分攤率，即8%。 第二步，在租賃期內采用實際利率法分攤未確認融資費用 第三步，會計處理為： 20*2年12月31日，支付第一期租金： 借：長期應付款——應付融資租賃款 1 000 000 貸：銀行存款 1 000 000 20*2年1~12月，每月分攤未確認融資費用時，每月財務費用為： 206 168÷12=17 180.67（元）。
借：財務費用 17 180.67 貸：未確認融資費用 17 180.67 20*3年12月31日，支付第二期租金： 借：長期應付款——應付融資租賃款 1 000 000 貸：銀行存款 1 000 000 20*3年1~12月，每月分攤未確認融資費用時，每月財務費用為： 142 661.44÷12=11 888.45（元）。 借：財務費用 11 888.45 貸：未確認融資費用 11 888.45 20*4年12月31日，支付第三期租金： 借：長期應付款——應付融資租賃款 1 000 000 貸：銀行存款 1 000 000 20*4年1~12月，每月分攤未確認融資費用時，每月財務費用為： 74 070.56÷12=6 172.55（元）。
借：財務費用 6 172.55 貸：未確認融資費用 6 172.55 3.計提租賃資產折舊的會計處理 第一步，融資租入固定資產折舊的計算 第二步，會計處理 20*2年2月28日，計提本月折舊=813 088.57÷11=73 917.14（元） 借：制造費用——折舊費 73 917.14 貸：累計折舊 73 917.14 20*2年3月~20*4年12月的會計分錄，同上。 根據合同規定，由于A公司無法合理確定在租賃期屆滿時能夠取得租賃資產的所有權，因此，應當在租賃期與租賃資產尚可使用年限兩者中的較短的期間內計提折舊。
本例中租賃期為3年，短于租賃資產尚可使用年限5年，因此應按3年計提折舊。同時，根據“當月增加的固定資產，當月不提折舊，從下月起計提折舊”這一規定，本租賃合同應按35個月計提折舊，即20*2年應按11個月計提折舊，其他2年分別按12個月計提折舊。
4.或有租金的會計處理 20*3年12月31日，根據合同規定應向B公司支付經營分享收入100 000元： 借：銷售費用 100 000 貸：其他應付款—— B公司 100 000 20*4年12月31日，根據合同規定應向B公司支付經營分享收入150 000元： 借：銷售費用 150 000 貸：其他應付款——B公司 150 000 5.租賃期屆滿時的會計處理 20*4年12月31日，將該生產線退還B公司： 借：累計折舊 2 587 100 貸：固定資產——融資租入固定資產 2 587 100。
2. 房地產融資租賃的稅務風險有哪些
1、警惕融資租賃交易中是否存在價外費用通常，計算貨物勞務涉及的流轉稅計稅依據時，都會確認是否要將價外費用考慮進去。
就營業稅而言，其計稅依據即營業額應包括全部的價款與價外費用。在房地產售后回租交易中，稅務機關會根據此業務的相關交易文件，評估房地產企業是否以低于市場公允價值的售價吸引商鋪購買者，使得這些商鋪的購買者在未來一段時期無償或低于市價將商鋪交予房地產企業進行管理，并由房地產企業獲得相關收益。
如果經審查確實存在這種狀況，那么稅務機關就會認為房地產企業在銷售商鋪時無償或低于市價取得了購房者日后一段期間不動產的使用權，即稅法規定的“其他經濟利益”（屬于價外費用的一種）。在這種情況下，稅務機關有權重新核定營業稅的計稅依據。
舉個例子來說，大成房地產開發企業開發的商鋪市場價值為200萬，為了在未來一段時期無償或低于市價得到這些商鋪的管理權，大成房地產開發企業確定促銷價為170萬元，條件是以后三年商鋪必須無償交由大成房地產開發企業統一經營管理。稅務機關核定營業稅計稅依據時，即使此房地產開發企業獲得了170萬，但因為以后三年都享有了商鋪的管理使用權，這些無形的利益也應計入營業稅的計稅依據，保障稅收收入。
因此，在這種情況下，營業稅為200*5%=10萬，而不是原來的170*5%=8.5萬。2、謹防計稅基礎與會計核算中的差異由于會計制度和稅法存在差異，因此會產生一些列的稅務風險。
就房地產售后回租業務來說，會計處理是把與資產賬面價值相關的收益遞延到以后各期，但企業所得稅的處理是于當期確認全部的銷售收入。因此，在房地產銷售當期會形成遞延所得稅資產，留待以后各期轉回。
鑒于此，每一納稅年度進行企業所得稅匯算清繳時應作相應的納稅調整。首先，從稅法有關融資租賃計稅基礎的規定可以看出，其并未規定計算最低租賃付款額的現值，這與會計準則的規定是有差異的。
對于售后回租房地產的入賬價值，會計處理時會考慮最低租賃付款額現值以及其他相關費用，但稅法僅按照實際支付的款項作為資產的計稅基礎。由此可見，稅法規定融資租入的固定資產的計稅基礎與會計上該資產的入賬價值是存在差異的，需進行納稅調整。
由于不涉及損益類科目，所以不會產生遞延所得稅。此外，會計處理要對未確認融資費用加以確認，而稅務處理并不確認，因此，對于以后年度逐年確認財務費用的會計處理，稅法上還需要沖回，所得稅的年度匯算清繳也應針對此作納稅調整。
對于融資租回房地產的資產折舊，因為回租房地產的價值不同，折舊也會不同，對此年度匯算清繳也應作相應的納稅調整。同時，在會計上未計入資產成本的未確認融資費用，因其實際已經包含在計稅基礎中，按規定應當以折舊的方式在固定資產的使用期限里分期扣除，不得在稅前直接扣除，應調增應納稅所得額。
3、產權發生變動的情況下需繳契稅《契稅暫行條例》第二條規定，本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：（一）國有土地使用權出讓；（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；（三）房屋買賣；（四）房屋贈與；（五）房屋交換。房地產的融資租賃，實質上是出租人轉移了與其房地產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。
由于在融資租賃期間房產的所有權仍屬于出租方，還沒有發生轉移變動，因此，融資租賃期間的房產不交契稅。但是如果在融資租賃期過后，租賃雙方的房屋所有權發生轉移，則承租方應按照規定繳納契稅。
3. 企業融資租賃房產的稅務處理
1.租賃開始日的會計處理 第一步，判斷租賃類型 本例中租賃期（3年）占租賃資產尚可使用年限（5年）的60%（小于75%），沒有滿足融資租賃的第3條標準；另外最低租賃付款額的現值為2 577 100元（計算過程見后）大于租賃資產原賬面價值的90%，即（2 600 000*90%）2 340 000元，滿足融資租賃的第4條標準，因此，A公司應當將該項租賃認定為融資租賃。
第二步，計算租賃開始日最低租賃付款額的現值，確定租賃資產的入賬價值 本例中A公司不知道出租人的租賃內含利率，因此應選擇租賃合同規定的利率8%作為最低租賃付款額的折現率。 最低租賃付款額=各期租金之和+承租人擔保的資產余值 =1 000 000*3+0=3 000 000（元） 計算現值的過程如下： 每期租金1 000 000元的年金現值=1 000 000*(P/A,3,8%)查表得知： （P/A,3,8%） [white5]=2.5771 每期租金的現值之和=1 000 000*2.5771=2 577 100（元）小于租賃資產公允價值2 600 000元。
根據孰低原則，租賃資產的入賬價值應為其折現值2 577 100元。 第三步，計算未確認融資費用 未確認融資費用=最低租賃付款額-最低租賃付款額現值 =3 000 000-2 577 100=422 900（元） 第四步，將初始直接費用計入資產價值 初始直接費用是指在租賃談判和簽訂租賃協議的過程中發生的可直接歸屬于租賃項目的費用。
承租人發生的初始直接費用，通常有印花稅、傭金、律師費、差旅費、談判費等。承租人發生的初始直接費用，應當計入租入資產價值。
賬務處理為： 20*2年1月1日，租入程控生產線： 借：固定資產——融資租人固定資產 2 587 100 未確認融資費用 422 900 貸：長期應付款——應付融資租賃款 3 000 000 銀行存款 10 000 2.分攤未確認融資費用的會計處理 第一步，確定融資費用分攤率 由于租賃資產的入賬價值為其最低租賃付款額的折現值，因此該折現率就是其融資費用分攤率，即8%。 第二步，在租賃期內采用實際利率法分攤未確認融資費用 第三步，會計處理為： 20*2年12月31日，支付第一期租金： 借：長期應付款——應付融資租賃款 1 000 000 貸：銀行存款 1 000 000 20*2年1~12月，每月分攤未確認融資費用時，每月財務費用為： 206 168÷12=17 180.67（元）。
借：財務費用 17 180.67 貸：未確認融資費用 17 180.67 20*3年12月31日，支付第二期租金： 借：長期應付款——應付融資租賃款 1 000 000 貸：銀行存款 1 000 000 20*3年1~12月，每月分攤未確認融資費用時，每月財務費用為： 142 661.44÷12=11 888.45（元）。 借：財務費用 11 888.45 貸：未確認融資費用 11 888.45 20*4年12月31日，支付第三期租金： 借：長期應付款——應付融資租賃款 1 000 000 貸：銀行存款 1 000 000 20*4年1~12月，每月分攤未確認融資費用時，每月財務費用為： 74 070.56÷12=6 172.55（元）。
借：財務費用 6 172.55 貸：未確認融資費用 6 172.55 3.計提租賃資產折舊的會計處理 第一步，融資租入固定資產折舊的計算 第二步，會計處理 20*2年2月28日，計提本月折舊=813 088.57÷11=73 917.14（元） 借：制造費用——折舊費 73 917.14 貸：累計折舊 73 917.14 20*2年3月~20*4年12月的會計分錄，同上。 根據合同規定，由于A公司無法合理確定在租賃期屆滿時能夠取得租賃資產的所有權，因此，應當在租賃期與租賃資產尚可使用年限兩者中的較短的期間內計提折舊。
本例中租賃期為3年，短于租賃資產尚可使用年限5年，因此應按3年計提折舊。同時，根據“當月增加的固定資產，當月不提折舊，從下月起計提折舊”這一規定，本租賃合同應按35個月計提折舊，即20*2年應按11個月計提折舊，其他2年分別按12個月計提折舊。
4.或有租金的會計處理 20*3年12月31日，根據合同規定應向B公司支付經營分享收入100 000元： 借：銷售費用 100 000 貸：其他應付款—— B公司 100 000 20*4年12月31日，根據合同規定應向B公司支付經營分享收入150 000元： 借：銷售費用 150 000 貸：其他應付款——B公司 150 000 5.租賃期屆滿時的會計處理 20*4年12月31日，將該生產線退還B公司： 借：累計折舊 2 587 100 貸：固定資產——融資租入固定資產 2 587 100。
4. 房地產融資租賃的稅務風險有哪些
1、警惕融資租賃交易中是否存在價外費用
通常，計算貨物勞務涉及的流轉稅計稅依據時，都會確認是否要將價外費用考慮進去。就營業稅而言，其計稅依據即營業額應包括全部的價款與價外費用。
在房地產售后回租交易中，稅務機關會根據此業務的相關交易文件，評估房地產企業是否以低于市場公允價值的售價吸引商鋪購買者，使得這些商鋪的購買者在未來一段時期無償或低于市價將商鋪交予房地產企業進行管理，并由房地產企業獲得相關收益。如果經審查確實存在這種狀況，那么稅務機關就會認為房地產企業在銷售商鋪時無償或低于市價取得了購房者日后一段期間不動產的使用權，即稅法規定的“其他經濟利益”（屬于價外費用的一種）。在這種情況下，稅務機關有權重新核定營業稅的計稅依據。
舉個例子來說，大成房地產開發企業開發的商鋪市場價值為200萬，為了在未來一段時期無償或低于市價得到這些商鋪的管理權，大成房地產開發企業確定促銷價為170萬元，條件是以后三年商鋪必須無償交由大成房地產開發企業統一經營管理。稅務機關核定營業稅計稅依據時，即使此房地產開發企業獲得了170萬，但因為以后三年都享有了商鋪的管理使用權，這些無形的利益也應計入營業稅的計稅依據，保障稅收收入。因此，在這種情況下，營業稅為200*5%=10萬，而不是原來的170*5%=8.5萬。
2、謹防計稅基礎與會計核算中的差異
由于會計制度和稅法存在差異，因此會產生一些列的稅務風險。就房地產售后回租業務來說，會計處理是把與資產賬面價值相關的收益遞延到以后各期，但企業所得稅的處理是于當期確認全部的銷售收入。因此，在房地產銷售當期會形成遞延所得稅資產，留待以后各期轉回。鑒于此，每一納稅年度進行企業所得稅匯算清繳時應作相應的納稅調整。
首先，從稅法有關融資租賃計稅基礎的規定可以看出，其并未規定計算最低租賃付款額的現值，這與會計準則的規定是有差異的。對于售后回租房地產的入賬價值，會計處理時會考慮最低租賃付款額現值以及其他相關費用，但稅法僅按照實際支付的款項作為資產的計稅基礎。由此可見，稅法規定融資租入的固定資產的計稅基礎與會計上該資產的入賬價值是存在差異的，需進行納稅調整。由于不涉及損益類科目，所以不會產生遞延所得稅。
此外，會計處理要對未確認融資費用加以確認，而稅務處理并不確認，因此，對于以后年度逐年確認財務費用的會計處理，稅法上還需要沖回，所得稅的年度匯算清繳也應針對此作納稅調整。對于融資租回房地產的資產折舊，因為回租房地產的價值不同，折舊也會不同，對此年度匯算清繳也應作相應的納稅調整。同時，在會計上未計入資產成本的未確認融資費用，因其實際已經包含在計稅基礎中，按規定應當以折舊的方式在固定資產的使用期限里分期扣除，不得在稅前直接扣除，應調增應納稅所得額。
3、產權發生變動的情況下需繳契稅
《契稅暫行條例》第二條規定，本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
（一）國有土地使用權出讓；
（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；
（三）房屋買賣；
（四）房屋贈與；
（五）房屋交換。
房地產的融資租賃，實質上是出租人轉移了與其房地產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。由于在融資租賃期間房產的所有權仍屬于出租方，還沒有發生轉移變動，因此，融資租賃期間的房產不交契稅。但是如果在融資租賃期過后，租賃雙方的房屋所有權發生轉移，則承租方應按照規定繳納契稅。
5. 融資租賃有哪些稅收*策
有關融資租賃涉及的一些稅收*策，下面就是相關的資料內容，歡迎大家閱讀了解。
一、增值稅 1. 征稅范圍 《財*部 國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵*業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2013]106號）附件1：營業稅改征增值稅試點實施辦法后附的應稅服務范圍注釋規定，有形動產租賃，包括有形動產融資租賃和有形動產經營性租賃。有形動產融資租賃，是指具有融資性質和所有權轉移特點的有形動產租賃業務活動。
即出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產租賃給承租人，合同期內設備所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入有形動產，以擁有其所有權。不論出租人是否將有形動產殘值銷售給承租人，均屬于融資租賃。
2. 稅目及稅率 《財*部 國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵*業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2013]106號）附件一、營業稅改征增值稅試點實施辦法第十二條規定，提供有形動產租賃服務，稅率為17%。 3. 銷售額的確定 《財*部國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵*業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2013]106號）附件一、營業稅改征增值稅試點實施辦法第三十三條規定，銷售額，是指納稅人提供應稅服務取得的全部價款和價外費用融資租賃涉及的稅收*策融資租賃涉及的稅收*策。
價外費用，是指價外收取的各種性質的價外收費，但不包括同時符合下列條件代為收取的*府性基金或者行*事業性收費： （1） 由**或者財*部批準設立的*府性基金，由**或者省級人民*府及其財*、價格主管部門批準設立的行*事業性收費； （2） 收取時開具省級以上財*部門印制的財*票據； （3） 所收款項全額上繳財*。 《財*部、國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵*業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2013]106號）附件2：營業稅改征增值稅試點有關事項第1條規定，經中國人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的納稅人，提供除融資性售后回租以外的有形動產融資租賃服務，以收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息、保險費、安裝費和車輛購置稅后的余額為銷售額。
4. 關于融資性售后回租 最近總局出臺了《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）指出，融資性售后回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業務的企業后，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售后回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移融資租賃涉及的稅收*策文章融資租賃涉及的稅收*策出自，轉載請保留此鏈接。
根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售后回租業務中承租方出售資產的行為，不屬于增值稅和營業稅征收范圍，不征收增值稅和營業稅。 二、企業所得稅 1. 稅收規定 《企業所得稅法實施條例》第五十八條規定，融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎；租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎。
《企業所得稅實施條例》第四十七條規定，以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。 2. 新企業準則規定 《新企業會計準則第21號——租賃》第十一條規定，在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。
承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的，可歸屬于租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產價值 同時第十五條、十六條還規定未確認融資費用應當在租賃期內各個期間進行分攤融資租賃涉及的稅收*策投資創業。承租人應當采取實際利率法計算確認當期的融資費用。
承租人應當采用與自有固定資產相一致的折舊*策計提租賃資產折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產所有權的，應當在租賃資產使用壽命內計提折舊。
無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產所有權的，應當在租賃期與租賃資產使用壽命兩者中較短的期間內計提折舊。 3. 會計成本與計稅基礎的差異 從稅法有關融資租賃計稅基礎的規定可以看出，條例并未規定計算最低租賃付款額的現值，這與會計準則的規定是有差異的。
條例采用相對簡化的處理方式，按合同規定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產的入賬價值，將會計準則中確認的未實現融資費用直接計入固定資產原值，然后分期計提折舊。由此可見，稅法規定融資租入的固定資產的計稅基礎與會計上該資產的入賬價值是存在差異的，需進行納稅調整。
在會計上未計入資產成本的未確認。
6. 融資租賃期間房產需要繳稅嗎
解答：契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收
的一種財產稅。《契稅暫行條例》第二條規定， 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是
指下列行為：
1.國有土地使用權出讓
2.土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換
3.房屋買賣
4.房屋贈與
5.房屋交換。
融資租賃：是指實質上出租人轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的
租賃。資產的所有權最終可以轉移，也可以不轉移。由于在融資租賃期間房產的所
有權仍屬于出租方，還沒有發生轉移變動，因此，融資租賃期間的房產不繳納契稅。
但是如果在融資租賃期過后，租賃雙方的房屋所有權發生轉移，則承租方應按規定繳納契稅。
7. 融資租賃的房產,誰來繳納房產稅啊
《財*部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第三條關于融資租賃房產的房產稅問題規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。
合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。 因此，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。
我來說一下為什么由租房子的人承擔。因為融資租賃相當于比如A是漁民想買條船，但是A沒錢。
但是B是一家融資租賃公司，他知道了A的需求就幫A買了條船，然后讓A分期付款。相當于A向B借錢買了條船。
那您覺得誰有義務交房產稅呢？。