榮觀房產網1. 房地產開發企業的土地增值稅在什么情況下應當核定征收
根據《國家稅務總局關于房地產開發抄企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定：七、土地增值稅的核定征收 房地產開發企業有下列情形之一襲的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： （一）依照法律、行*法2113規的規定應當設置但未設置賬簿的； （5261二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，4102未按照規定的期限清算手續1653，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
2. 房地產開發企業的土地增值稅在什么情況下應當核定征收
國稅發[2006]187號：房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： （一）依照法律、行*法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
3. 最新房地產開發企業土地增值稅*策
關于房地產開發企業土地增值稅清算管理通知 【2007.01.17 17:28】 來源：國家稅務總局網站 國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，*、寧夏自治區國家稅務局：？ 為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：？ 一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。？ 二、土地增值稅的清算條件？ （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：？ 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；？ 2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；？ 3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：？ 1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；？ 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；？ 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；？ 4.省稅務機關規定的其他情況。？ 三、非直接銷售和自用房地產的收入確定？ （一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認： ？ 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；？ 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。？ 四、土地增值稅的扣除項目？ （一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。
除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
具體核定方法由省稅務機關確定。？ （三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：？ 1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給*府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； ？ 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。？ 房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。？ 五、土地增值稅清算應報送的資料？ 符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。
納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：？ （一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；？ （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；？ （三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。？ 納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
六、土地增值稅清算項目的審核鑒證？ 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。？ 七、土地增值稅的核定征收？ 房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機。
4. 土地增值稅的核定征收有什么規定
房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：?（一）依照法律、行*法規的規定應當設置但未設置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；?（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；?（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；?（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
土地增值稅的清算規定：近年來，房價屢創新高，為發揮稅收調節經濟的作用，國家稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號，下稱《通知》）。《通知》規定了土地增值稅的清算單位、清算條件和土地增值稅的核定征收等。
具體是：1、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。?開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
?2、土地增值稅的清算條件?（1）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：?一是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；?二是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；?三是直接轉讓土地使用權的。 ?（2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：?一是已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；?二是取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；?三是納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；?四是省稅務機關規定的其他情況。
5. 房地產企業土地增值稅怎么計算
房地產企業土地增值稅計算方法如下： 房地產企業土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行的（一般的預征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的）： 1、先計算可以扣除項目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除等） 2、計算收入 3、收入-扣除項目金額=增值額 4、增值額/扣除項目金額=增值率 5、按稅率計算稅額 基本步驟如下： 計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額*稅率 1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 計算增值額的扣除項目： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金； （5）財*部規定的其他扣除項目。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規定，該扣除項目為“根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發土地的成本、費用”之和的20%。 但上述加計扣除項目，并不是所有的房地產轉讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。
一是必須是從事房地產開發的納稅人，也就是具有開發資質的企業；二是必須實際從事了房地產開發業務，對只從事房地產二手轉讓的企業，不得減除加計扣除項目。 根據國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理： 第一，對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。
這樣規定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規定加計扣除項目。
第二，對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。
需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。 第三，對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。
這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發的積極性。需要納稅人注意的是，在計算開發建造房屋轉讓銷售的加計扣除項目時，不僅允許對開發成本加計扣除，對土地成本價款也允許加計扣除。
第四，轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉讓時繳納的有關稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。
而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉讓舊房的情況也不允許加計扣除。
此外，對于轉讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發票，還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法。財*部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）項、第（三）項規定的扣除項目的金額（即土地價和房屋建筑物評估價），可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》第三十五條的規定，實行核定征收。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。 納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法： 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額*30% （二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過1。
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