榮觀房產網1. 房地產估價有什么作用
土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。
在實際評估中，經常遇到的是宗地估價。 1.土地的分類。
依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可采用假設開發法及基準地價修正法評估。
2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。
（l）坐落位置； （2）面積大小； （3）形狀； （4）周圍環境； （5）土地權利狀況； （6）土地利用現狀； （7）規劃設計要求； （8）生熟地程度； （9）地質、水文和氣象條件； （10）其他。 三、房地產估價的特點 由于房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業務具有許多特點，其中比較典型的特點如下： （一）房地產估價具有科學性 房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。
雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以準確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。
在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建筑、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。
因此，房地產估價雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質并不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。 （二）房地產估價的藝術性 房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。
但又不能完全拘泥于有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。
房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面： 1.房地產估價人員需要有豐富的經驗。房地產估價是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出準確合理的判斷。
準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特征。
向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建筑物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對于某些房地產所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。
準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經驗。
其次，在運用某種估價方法評估某一房地產時，還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等，其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。 2.房地產估價需要很強的推理與判斷能力。
豐富的估價經驗是順利評估的前提，在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中，推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識，有時會表現出非邏輯性，體現為估價師的超常眼力。
房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由于房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產價格受區域市場影響較大，對區域市場的分析往往難以獲得十分準確的數據資料，由于范圍較小，一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業，如某些特殊的商業物業，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。
3.房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現在估價過程中，另一方面則體現在如何保證評估結果的權威性，保證委托人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。
在房地產估價過程中，涉及到準確核實待估房地產的權利狀態，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以后出現糾紛股些問題的處。
2. 房產評估有何作用
1、買房賣房交易時的參考標準
交易雙方為確定合理的交易價格，可以委托評估事務所進行評估，以評估價作為交易價格的參考。以避免交易雙方因對房產價值的不了解，期望值相差太遠而影響交易的正常進行。
推薦閱讀： 新手買房注意事項 關于購房合同的常見疑問 商品房購房合同范本一 2、繳納房產稅費的依據
交易雙方當事人向房地產管理部門申報其成交價格時，房地產管理部門如果認為明顯低于市場價值，會委托具有一定資質的專業評估機構對交易的房地產進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。
3、房產保險
房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估。房地產投保時的保險價值評估，是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。 4、申請銀行貸款
向銀行申請房地產抵押貸款時，
抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人抵押的房地產進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。
5、解決房產糾紛
3. 房地產評估需要什么資質
房地產估價機構管理辦法 第七條 房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。
**建設行*主管部門負責一級房地產估價機構資質許可。 省、自治區人民*府建設行*主管部門、直轄市人民*府房地產行*主管部門負責二、三級房地產估價機構資質許可，并接受**建設行*主管部門的指導和監督。
第八條 房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業形式設立。 第九條 各資質等級房地產估價機構的條件如下： （一）一級資質 1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣； 2.從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上； 3.有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業的出資額人民幣120萬元以上； 4.有15名以上專職注冊房地產估價師； 5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上； 6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師； 7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是。
房地產估價機構管理辦法 第七條 房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。 **建設行*主管部門負責一級房地產估價機構資質許可。
省、自治區人民*府建設行*主管部門、直轄市人民*府房地產行*主管部門負責二、三級房地產估價機構資質許可，并接受**建設行*主管部門的指導和監督。 第八條 房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業形式設立。
第九條 各資質等級房地產估價機構的條件如下： （一）一級資質 1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣； 2.從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上； 3.有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業的出資額人民幣120萬元以上； 4.有15名以上專職注冊房地產估價師； 5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上； 6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師； 7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師； 8.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%; 9.有固定的經營服務場所； 10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全； 11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求； 12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。 （二）二級資質 1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣； 2.取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續4年以上； 3.有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業的出資額人民幣60萬元以上； 4.有8名以上專職注冊房地產估價師； 5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上； 6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師； 7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師； 8.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%; 9.有固定的經營服務場所； 10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全； 11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求； 12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。
（三）三級資質 1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣； 2.有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業的出資額人民幣30萬元以上； 3.有3名以上專職注冊房地產估價師； 4.在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上； 5.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師； 6.有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師； 7.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%; 8.有固定的經營服務場所； 9.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全； 10.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求； 11.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。 第十條 申請核定房地產估價機構資質等級，應當如實向資質許可機關提交下列材料： 。
4. 取得房地產估價資質等級能從事哪些業務
從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。
一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。
二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。
三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。
暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務。
5. 房產中介資格證書的作用
我國《房地產管理法》第58條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。因此，房地產價格評估人員必須經房地產行*主管部門對其專業技能、職業道德和從業情況進行客觀的考核，經批準發給房地產價格評估資格證書后，才能持證上崗承擔評估工作。沒有取得這種資格的人就是非房地產價格評估人員，而非房地產價格評估人員是沒有資格進行房地產價格評估的，即使有些人違反規定對某些房地產進行了評估，這種評估也是無效的。
經考試合格并注冊登記取得估價師資格的人員，享有下列權利：
(1 )有執行房地產估價業務的權利；
(2 )有在房地產估價報告上簽字的權利；
(3 )有使用房地產估價師名稱的權利。
同時應當履行下列義務：
(1 )遵守房地產評估法規、技術規范和規程；
(2 )保證估價結果的客觀公正；
(3 )遵守行業管理規定和職業道德教育，不斷提高業務水平；
(4)為委托人保守商業秘密。
6. 房地產估價師資質證書是什么
房地產估價師是指經全國統一考試，取得房地產估價師《執業資格證書》，并注冊登記后從事房地產估價活動的人員。全國房地產估價師執業資格考試的科目包括房地產基本制度與*策、房地產開發經營與管理、房地產評估理論與方法、房地產估價案例與分析等。
房地產估價師執業資格考試成績實行以兩年為一個滾動周期的管理辦法，即獲取執業資格證書的條件是：參加考試的人員，必須在連續兩個考試年度通過應考的全部科目。 房地產估價師在國外已有幾百年的的歷史，最早產生于英國，理論基礎深厚，發展得比較成熟。1999年6月1日，我國房地產評估業第一部國家標準———《房地產估價規范》正式實施，對房地產估價原則、程序、方法、結果及評估師的職業道德都作了規范。