榮觀房產網1. 我國房地產評估運用市場法現狀概述
我國房地產評估住宅基本上是市場法，商業房基本是收益法，工業基本是成本法。
市場法有分為市場比較法、人工神經網絡法、特征價格法，市場價格包括掛牌價和成交價，其實成交價和掛牌價都是市場價的具體表現，用于評估案例時都要按要求作出調整，比如稅費承擔情況、是否急于買入或賣出等等。但是以互聯網信息技術特別是移動互聯網技術的發展，依賴評估師提供估價信息的方式必將會被計算機數據挖掘技術人工智能評估新技術替代。
目前絕大部分估價師評估房地產用于抵押貸款都是參考各大房地產網站的掛牌價，由于評估機構的實力和眼界目前尚無一個通用性的開放的房地產評估信息數據平臺，但是未來五年必將出現，現有的不符合經濟規律的所謂評估機構執業模式將面臨新技術挑戰，預計80%房地產、土地評估機構現行業務會被計算機人工智能技術與數據庫平臺結合以及新的商業模式特別是打破信息屏障的分散式共同創造和計算機自動評估技術所替代，這是一個最基本的趨勢，因為房地產估價師簡單重復的無創造性不動產位置固定性等特征使得必將會被替代，預計房地產估價師將是首先消失的專業資格。
2. 運用市場法對房地產進行評估應具備哪些條件
以福建省為例，房地產價格評估機構資質應當符合《福建省房地產價格評估管理辦法》（省*府48號令）、《福建省房地產價格評估機構資質等級管理若干暫行辦法》（閩房價估[1998]3號）、《福建省房地產價格評估管理委員會關于進一步規范房地產價格評估管理的通知》（閩房價估[2002]6號）和國家及我省有關經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制等文件規定的條件：
（一）由具有專業執業資格的人員投資發起設立，合伙制由2名以上具有專業執業資格的人員合伙發起設立；有限責任公司由5名以上具有專業執業資格的人員共同出資發起設立。
（二）房地產價格評估機構資質分為甲級、乙級、丙級，實行資質等級管理。
1、丙級房地產價格評估機構應當具備下列條件
(1)有符合法律規定的章程或合伙協議；
(2)有自己的名稱和組織機構；
(3)有固定的服務場所和從事服務的必要條件；
(4)具有3名以上專職評估執業人員（其中注冊房地產估價師應不少于2名，注冊土地估價師不少于2名）；
(5)具有經濟、會計及建筑工程的專業人員；
(6)注冊資金不少于10萬元人民幣；
(7)法律、法規規定的其他條件。
2、乙級房地產價格評估機構應當具備下列條件
(1)具備丙級房地產價格評估機構第一、二、三項規定的條件；
(2)具有5名以上專職評估執業人員（其中注冊房地產估價師應不少于2名，注冊土地估價師不少于2名）；
(3)具有經濟、會計及建筑工程專業的初、中級職稱的技術人員；
(4)注冊資金符合工商行*管理部門的有關規定；
(5)以房地產價格評估為主營業務；
(6)從事房地產價格評估業務連續2年以上；
(7)法律、法規規定的其他條件。
3、甲級房地產價格評估機構應當具備下列條件
(1)具備丙級房地產價格評估機構第一、二、三項規定的條件；
(2)具有7名以上專職評估執業人員（其中注冊房地產估價師應不少于3名，注冊土地估價師不少于2名）；
(3)具有經濟、會計及建筑工程專業的中、高級職稱的技術人員；
(4)注冊資金符合工商行*管理部門的有關規定；
(5)以房地產價格評估為主營業務；
(6)取得乙級房地產價格評估機構資質連續2年以上；
(7)法律、法規規定的其他條件。
（三）設立房地產價格評估分支機構應當具備的條件
1、房地產價格評估分支機構是評估有限公司或事務所的派出機構，評估有限公司或事務所在本省范圍內設立房地產價格評估分支機構（如分公司、分所或辦事處等）應當具備下列條件：
(1)總公司或事務所應對其分支機構的人事、財務、執業標準、質量控制、人員培訓等實行統一管理；
(2)具有乙級（含乙級）以上房地產價格評估資質的評估機構；
(3)評估機構依法設立并執業3年以上，具有規范和完善的評估業務質量控制制度、風險控制制度和健全的內部機構管理制度；
(4)有限責任評估公司或事務所注冊資本在人民幣50萬元以上，合伙制評估機構凈資產在人民幣30萬元以上；
(5)從業人員12名以上，其中包括8名以上注冊評估師；
(6)近三年年平均評估業務收入在人民幣50萬元以上；
(7)按照有關規定提取風險儲備金；
(8)按照有關規定提取事業發展基金；
(9)在以往兩年經營活動中沒有因違反評估執業準則、規則及其他法律、法規受到行*處罰；
(10)省評估委規定的其它條件。
2、分支機構必須具備下列條件：
(1)分支機構名稱統一采用“有限公司或事務所名稱+分支機構所在地地名+分支機構”的稱謂，一個分支機構只能使用一個名稱；
(2)8名以上的專業職齡人員，其中包括3名以上注冊評估師（其中注冊房地產估價師和注冊土地估價師分別不少于1名），且注冊評估師、從業人員不得在總公司（事務所）和其他分支機構從業；
(3)一定數額的營運資金（由申請設立分支機構的有限責任公司或事務所提供，有限責任公司或事務所應提供人民幣20萬元以上，合伙制評估機構應提供人民幣10萬元以上）；
(4)固定的辦公場所和必要的經營條件；
(5)省評估委規定的其它條件。
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