榮觀房產網1. 現在房地產行業面臨的困境是什么
如果我們把土地市場比作面粉，把房地產產品比作面包，回顧近兩年的房地產市場，我們可以發現在一段時期以來，面粉的價格總是在不斷的魚躍面包的價格，也就是導致很多人的判斷，在面粉比面包貴的時候，將來面包會更貴，而在面粉大幅度跌價的時候，人們通常會對面包行業產生悲觀，從而導致更大程度的面包價格的下落。
從今年的房地產市場上來看，各地的房地產市場狀況不容樂觀，相關的房地產企業的經營狀況也面臨困境，特別是一些上市房地產公司，由于股市的縮水，更是加劇了資金鏈的緊繃，甚至是斷裂。就房地產市場本身而言，和資本市場類似的心態，導致去年的交易多呈現了“追漲殺跌”態勢，去年房地產市場火爆，價格井噴，就供求關系而言，全國市場都透支了今年的消費，今年整個需求市場將產生萎縮，同比于去年市場會產生巨大幅度的下落；而從供應市場來說，因為房產的特殊性，需求市場對供應市場的反映最終市場表現會滯后一年以上。
因此去年的房地產熱從供應市場反應來說，今年才是具體的體現年，因此從供需市場來說，今年的房地產市場都會存在供過于求的這樣一種行業狀態。今年人民幣升值幅度加大，如果人民幣升值幅度加大，那么不排除大量的資金涌入到房地產行業。
這會對房地產行業需求形成有效的支撐，從而緩減今年供應過剩的壓力，對整個房地產市場起到穩定的作用。國外熱錢涌入后落地的最佳載體仍然是房地產行業，但是因為量的關系，熱錢更愿意落在資金量比較大的土地與房地產供應市場上，而利用房地產項目來做衍生金融工具，從而產生套利行為。
對于國家今年的貨幣*策與財**策來說，將采取相對從緊的貨幣*策與相對寬松的財**策。國家不僅要控制CPI還要防止通貨緊縮所產生對經濟的破壞性作用。
這個體現在房地產市場上，就是供應方籌措資金的渠道來源的控制和緊縮。經濟適用房限價房等保障類型住房*策執行的力度，基本上會從根本上決定今年房產市場的最終走向，如果國家大面積的推行經濟適用房，那么至少在今年對商品房市場產生巨大的沖擊作用，甚至產生毀滅性的打擊。
因為中國的消費者對房產市場的認識還處于非理性階段，在非理性階段不同產品的價格價值傳導機制會異常的發達，會形成行業的蝴蝶效應，從而波及到整個房地產市場的各個不同產品。最后形成如2007年恐慌性上漲之后的恐慌性下跌。
畢竟我們的市場缺乏理性，不論是開發者還是消費者。資本對今年的房地產市場是非常矛盾的，也救贖月看出目前在資本市場中，房地產公司的IPO面臨極大的難度，而相關不明來路的資金悄悄的進入地產市場。
這樣一方面膨脹的資產泡沫必將推動房地產升值，另一方面全球性的房產價格下跌，讓房產產品從天堂回到了人家。越來越多的金融工具性產品的價值體系的破壞，會波及到人們對房地產的信心。
如果這個信心體系一旦破壞，那么會極大破壞資本對房產市場的信心，因此而阻止資本進入到地產市場中來，從而導致地產行業的資本緊縮。銀行業對房地產的支持主要從兩個方面，一是供應支持，即對開發商的貸款滿足程度，二是對需求的支持，對個貸的支持程度，從目前來看，銀行對這兩方面都產生本能性的防御而減少了對房地產行業的支持，隨著房地產價格波動，房地產負資產的出現，銀行風險的加大，導致銀行主動放棄個貸市場，而隨著所有房地產行業的資金鏈條緊張，銷售形勢嚴峻，房地產企業自身的經營問題出現巨大的問題，銀行貸款給房地產企業自身風險也越來越大，因此更傾向于收縮房地產市場的貸款沖動。
二級市場直接會決定一級市場的走向。而國家隊土地市場的調控已經從以下角度來進行，一是加大經濟適用房的出讓力度，二是加大對已經購買土地的催款工作；三是加大對已購土地的開發速度的控制；四是加大對土地出讓方式公開化透明化的執行力度。
從現有房地產行業的內部表現來看，正在發生一個深刻的變化，就是一種開發商開發盈利模式的改變，不是靠土地升值盈利，而是必須要靠房產建設開發來盈利，因此對于囤地動機的開發商來說，將是致命的。因此所有已經囤地的開發商將放棄繼續囤地，轉而笑話手中存量土地。
因此土地市場表現出冷清，很多地區的很多土地交易是低價成交，甚至是流拍，甚至有的開發商打算退地。總的來說，今年土地市場將會呈現出比二級市場更大的滑坡，而這種滑坡會刺激到二級市場的價格支撐體系，也就是價值的評估標準，在去年牛市的時候，二級市場的產品是以一級市場的價值作為價值來進行評估的；而在今年二級市場仍然會用一級市場的價值進行評估，隨著一級市場的冷清與滑落，這將會對二級市場的信心產生嚴重的打擊。
在面粉比面包貴的時候的假設判斷是將來面包會更貴，而在面粉大幅度跌價的時候，人們通常會對面包行業產生悲觀，從而導致更大程度的面包價格的下落。救贖與出路先不說消費者的需求，因為這個在很多專家學者那里認為依然是剛性的，是旺盛的，但是我認為在經歷了一番“磨難”以后，剛性將變成彈性和部分的理性。
也就是說購房需求的絕對數量正在減少，放棄的數量正在增加，而不是簡單。
2. 現在房地產行業面臨的困境是什么
如果我們把土地市場比作面粉，把房地產產品比作面包，回顧近兩年的房地產市場，我們可以發現在一段時期以來，面粉的價格總是在不斷的魚躍面包的價格，也就是導致很多人的判斷，在面粉比面包貴的時候，將來面包會更貴，而在面粉大幅度跌價的時候，人們通常會對面包行業產生悲觀，從而導致更大程度的面包價格的下落。
從今年的房地產市場上來看，各地的房地產市場狀況不容樂觀，相關的房地產企業的經營狀況也面臨困境，特別是一些上市房地產公司，由于股市的縮水，更是加劇了資金鏈的緊繃，甚至是斷裂。就房地產市場本身而言，和資本市場類似的心態，導致去年的交易多呈現了“追漲殺跌”態勢，去年房地產市場火爆，價格井噴，就供求關系而言，全國市場都透支了今年的消費，今年整個需求市場將產生萎縮，同比于去年市場會產生巨大幅度的下落；而從供應市場來說，因為房產的特殊性，需求市場對供應市場的反映最終市場表現會滯后一年以上。
因此去年的房地產熱從供應市場反應來說，今年才是具體的體現年，因此從供需市場來說，今年的房地產市場都會存在供過于求的這樣一種行業狀態。今年人民幣升值幅度加大，如果人民幣升值幅度加大，那么不排除大量的資金涌入到房地產行業。
這會對房地產行業需求形成有效的支撐，從而緩減今年供應過剩的壓力，對整個房地產市場起到穩定的作用。國外熱錢涌入后落地的最佳載體仍然是房地產行業，但是因為量的關系，熱錢更愿意落在資金量比較大的土地與房地產供應市場上，而利用房地產項目來做衍生金融工具，從而產生套利行為。
對于國家今年的貨幣*策與財**策來說，將采取相對從緊的貨幣*策與相對寬松的財**策。國家不僅要控制CPI還要防止通貨緊縮所產生對經濟的破壞性作用。
這個體現在房地產市場上，就是供應方籌措資金的渠道來源的控制和緊縮。經濟適用房限價房等保障類型住房*策執行的力度，基本上會從根本上決定今年房產市場的最終走向，如果國家大面積的推行經濟適用房，那么至少在今年對商品房市場產生巨大的沖擊作用，甚至產生毀滅性的打擊。
因為中國的消費者對房產市場的認識還處于非理性階段，在非理性階段不同產品的價格價值傳導機制會異常的發達，會形成行業的蝴蝶效應，從而波及到整個房地產市場的各個不同產品。最后形成如2007年恐慌性上漲之后的恐慌性下跌。
畢竟我們的市場缺乏理性，不論是開發者還是消費者。資本對今年的房地產市場是非常矛盾的，也救贖月看出目前在資本市場中，房地產公司的IPO面臨極大的難度，而相關不明來路的資金悄悄的進入地產市場。
這樣一方面膨脹的資產泡沫必將推動房地產升值，另一方面全球性的房產價格下跌，讓房產產品從天堂回到了人家。越來越多的金融工具性產品的價值體系的破壞，會波及到人們對房地產的信心。
如果這個信心體系一旦破壞，那么會極大破壞資本對房產市場的信心，因此而阻止資本進入到地產市場中來，從而導致地產行業的資本緊縮。銀行業對房地產的支持主要從兩個方面，一是供應支持，即對開發商的貸款滿足程度，二是對需求的支持，對個貸的支持程度，從目前來看，銀行對這兩方面都產生本能性的防御而減少了對房地產行業的支持，隨著房地產價格波動，房地產負資產的出現，銀行風險的加大，導致銀行主動放棄個貸市場，而隨著所有房地產行業的資金鏈條緊張，銷售形勢嚴峻，房地產企業自身的經營問題出現巨大的問題，銀行貸款給房地產企業自身風險也越來越大，因此更傾向于收縮房地產市場的貸款沖動。
二級市場直接會決定一級市場的走向。而國家隊土地市場的調控已經從以下角度來進行，一是加大經濟適用房的出讓力度，二是加大對已經購買土地的催款工作；三是加大對已購土地的開發速度的控制；四是加大對土地出讓方式公開化透明化的執行力度。
從現有房地產行業的內部表現來看，正在發生一個深刻的變化，就是一種開發商開發盈利模式的改變，不是靠土地升值盈利，而是必須要靠房產建設開發來盈利，因此對于囤地動機的開發商來說，將是致命的。因此所有已經囤地的開發商將放棄繼續囤地，轉而笑話手中存量土地。
因此土地市場表現出冷清，很多地區的很多土地交易是低價成交，甚至是流拍，甚至有的開發商打算退地。總的來說，今年土地市場將會呈現出比二級市場更大的滑坡，而這種滑坡會刺激到二級市場的價格支撐體系，也就是價值的評估標準，在去年牛市的時候，二級市場的產品是以一級市場的價值作為價值來進行評估的；而在今年二級市場仍然會用一級市場的價值進行評估，隨著一級市場的冷清與滑落，這將會對二級市場的信心產生嚴重的打擊。
在面粉比面包貴的時候的假設判斷是將來面包會更貴，而在面粉大幅度跌價的時候，人們通常會對面包行業產生悲觀，從而導致更大程度的面包價格的下落。救贖與出路先不說消費者的需求，因為這個在很多專家學者那里認為依然是剛性的，是旺盛的，但是我認為在經歷了一番“磨難”以后，剛性將變成彈性和部分的理性。
也就是說購房需求的絕對數量正在減少，放棄的數量正在增加，而不是簡單。
3. 房地產行業的問題
房地產泡沫主要表現在：1、地產價格泡沫。
土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。
地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。2、房屋空置泡沫。
在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。
如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失。3、房地產投資泡沫。
一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。
4、房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。
此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。是否存在房地產泡沫的判斷標準：1、出售價格過高。
房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。
國際上合適的房價收入比一般在1:2-6之間，我國平均房價收入比接近1:8；不少城市在1比10以上。2、出售價格快速上漲。
房地產價格持續急劇上揚是房地產泡沫的重要表現。合理的出售價格增長不應高于可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續。
建設部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。2003年以來，我國房地產價格快速上漲，2004年1-9月份房屋銷售價格增長率比去年同期上漲13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增長率（經CPI指數調整后）。
3、出售價格全面上漲。房地產價格全面上揚是房地產泡沫的重要表現。
2004年1-9月份，全國各地房地產銷售價格都在上漲，有些地區的銷售價格增長率達到20%左右。4、實際租金下跌。
房地產市場總體可分為房地產銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠準確反映真實的消費需求，當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產的租賃價格下降。房地產租售房價上漲低于物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。
2004年1-9月份，房屋的租賃價格增長率為2.1%，遠低于城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。 5、投資者對形勢十分樂觀。
投資者樂觀是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀心理改變也是導致泡沫破滅的充分必要條件。直到目前中國的開發商幾乎完全一致地對房地產市場形勢持樂觀態度，對房地產泡沫持反對態度。
而至少在加息前，許多熱情的投資者，對房地產形勢十分樂觀，個別城市的投資者幾近瘋狂狀態。但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態度。
2004年11月初，友邦顧問作的一項調查顯示：74.9%的被調查者認為有泡沫，7.2%的被調查者認為不存在泡沫。6、房屋銷售額超常增長。
房屋銷售額增長率應以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。2003年和2004年1-9月份，房屋銷售額增長率以遠高于社會消費品零售總額的速度增長，達到27.2%-39.7%，高出社會消費品零售總額增長率18.1-28.2個百分點。
而1992-1993年房地產過熱期，房屋銷售額增長率達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增長率25-27.5個百分點。這表明房地產銷售市場存在著大量的投機需求。
7、抵押貸款爆炸性增長。房地產真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長。
因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。近年來，個人住房貸款高速增長，1999-2003年個人住房貸款余額同比增長分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%,2003年個人住房貸款余額達到11779.74億元，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款余額已經達到12000億元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增長。
由于住房抵押貸款的基數低，不能簡單地根據該指標持續增長得出市場泡沫的結論，但這個增長確實很超常。 8、居民儲蓄快速減少。
存款增速連續下降，可能意味著居民開始從銀行把錢取出來，進行消費或投資保值品。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%，到2004年9月下降為49%。
2004年以來人民幣儲蓄存款已連續7個月同比少增，1-8月，人民幣儲蓄存款累計增加10863億元，同比少增1406億元。 9、國際熱錢大量流入。
國際游資大量流入并投資房地產，將帶動投機需求。目前國際游資以各種隱蔽的方式大量進入中國。
據有關專家估計：目前我國約5100億美元的外匯儲備中，貿易順差約1000億美元，外商直接投資。