榮觀房產網1. 房地產項目投資發生的成本及簡單估算
一個房地產開發項目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量資金。為了對項目進行經濟效益評價并作出投資決策，必須對項目的投資進行準確的估算。
投資估算所考慮的范圍包括土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、財務費、銷售費用及有關稅費等項目全部成本和費用投入。各項成本費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的項目的成本費用構成有一定的差異。
項目開發成本費用構成如下：
1.土地費用
土地費用是指為取得項目用地使用權而發生的費用。包括（1）土地使用權出讓金、征地費；（2）城市建設配套費；（3）拆遷安置補償費。
(1)土地使用權出讓金：土地使用權出讓金的估算一般可參照*府近期出讓的類似地塊金額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓、周圍環境及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據*府頒布的城市基準地價，根據項目所處的地段等級、用途容積率、使用年限等因素修正得到。
(2)土地征用費：征用農村土地發生的費用主要有土地補償費，土地投資補償費等。國家和各省市對各項費用的標準都作出了具體的規定，因此農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關標準進行。
(3)城市建設配套費：指因*府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等建設而由受益人分攤的費用，有時該項費用還包括非營業性的配套設施，如居委會，派出所、幼兒園、中小學等的建設費的分攤，統稱配套設施建設費。這些費用的估算可根據各地的具體規定或標準進行。
(4)拆遷安置補償費：拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所用權人，依據有關規定給予補償所需的費用。
2.前期工程費
前期工程費主要包括項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及“三通一平”等土地開發工程費支出。項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工程量，參照有關計費標準估算。
3.房屋開發費
房屋開發費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。
(1)建安工程費：建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝修家具費。
(2)附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調壓站、車棚及信報箱等建設費用。
(3)室外工程費包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、室外照明等的建設費用。
在可行性研究階段，房屋開發費尤其是其中的建筑安裝工程費的估算，可以工程量來計算。
4.管理費
管理費是指企業行*管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，包括公司經費、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。管理費可按項目投資或前三項直接費用的一個百分比計算。
5.銷售費用
銷售費用是指開發項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、廣告宣傳費、代理費等。該項費用一般按銷售收入的一個百分比計算。
6.財務費用
財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費以及企業籌資發生的其他財務費用。
7.其他費用
其他費用主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算、標底編制費、工程合同預算、標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公正費，工程監理費等雜項費用。這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。
8.不可預見費
不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3%—7%估算。
9.稅費
指項目所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。
2. 房地產開發項目投資估算中,各種費用的比例大致是多少,想土地費用
下面是我之前做過的一個項目的開發成本預算，總建筑面積為41895，里面的數據可以供你參考一下；
1、土地費用
土地成本 3341.69元/平方米*41895平方米=14000萬元
2、前期工程費
地質勘探 5元/平方米*9500平方米=4.75萬元
設計費 15元/平方米*41895平方米=62.84萬元
環保排污費 1元/平方米*41895平方米=4.19萬元
三通工程費 4元/平方米*41895平方米=16.76萬元
散裝水泥基金 2元/平方米*41895平方米=8.38萬元
白蟻防治費 1.5元/平方米*41895平方米=6.28萬元
商砼交易費 3元/平方米*41895平方米=12.57萬元
施工許可證辦理費用 1元/平方米*41895平方米=4.19萬元
工程質量監督費 1.65元/平方米*41895平方米=6.91萬元
其他費用 5元/平方米*41895平方米=20.95萬元
3、建安工程費
樁基工程 160元/平方米*41895平方米=670.32萬元
土方工程 50元/平方米*41895平方米=209.48萬元
土建及水電工程 730元/平方米*41895平方米=3058.34萬元
門窗工程 63元/平方米*41895平方米=263.94萬元
分包工程 35元/平方米*41895平方米=146.63萬元
屋面防水 10元/平方米*41895平方米=41.90萬元
住宅垂直電梯 95元/平方米*41895平方米=398.00萬元 以1梯1戶預估
發電機組 11元/平方米*41895平方米=46.08萬元
一般消防及報警設施 13元/平方米*41895平方米=54.46萬元
智能化及弱電系統 76元/平方米*41895平方米=318.40萬元 以8000元/戶配置預算
4、室內設施工程
區外市*道路建設 20元/平方米*41895平方米=83.79萬元
區內道路建設 15元/平方米*41895平方米=62.84萬元
綠化、園藝 100元/平方米*41895平方米=418.95萬元
高低壓配電 50元/平方米*41895平方米=209.48萬元
泵房及自來水加壓 6元/平方米*41895平方米=25.14萬元
供水設施 25元/平方米*41895平方米=104.74萬元
管道煤氣 30元/平方米*41895平方米=125.69萬元
5、公建設施費
人防工程費 1600元/平方米*9950平方米=1592.00萬元
教育設施費 20元/平方米*41895平方米=83.79萬元
基礎設施配套費 40元/平方米*41895平方米=167.58萬元
綠化易地建設費 4元/平方米*41895平方米=16.76萬元
垃圾處理費 12元/平方米*41895平方米=50.27萬元
6、工程監理費
21元/平方米*41895平方米=87.98萬元
7、財務費用
房屋維修基金 27元/平方米*41895平方米=113.12萬元
銀行貸款利息 132.47元/平方米*41895平方米=555.00萬元 貸5000萬
物業啟動資金 21元/平方米*41895平方米=87.98萬元
8、開發商管理費
110元/平方米*41895平方米=460.85萬元
9、不可預見費
165元/平方米*41895平方米=691.27萬元
10、銷售費用
357元/平方米*41895平方米=1495.65萬元 包含廣告費用
合 計 25788.25萬元
3. 項目的總成本費用估算表如何編制
房地產開發項目投資與成本費用估算表 序號 計算依據 單價（元/㎡） 合價（萬元） 1 開發成本 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8 1.1 土地使用權出讓金 1.2 土地征用及拆遷安置補償費 1.3 前期工程費 1.4 建安工程費 1.5 基礎設施費 1.6 公共配套設施費 1.7 開發期間稅費 1.8 不可預見費 （1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）*3%~5% 2 開發費用 2.1+2.2+2.3 2.1 管理費用 1*3% 2.2 銷售費用 銷售收入*4%~6% 2.3 財務費用 貸款還本付息 3 合計 1+2。
4. 工地項目投資估算表怎么做啊
把下面的這些信息做到表格里，根據你的情況修改一下，就行了。
填寫一下相關的參數。希望能幫到你！ 項目投資概算（估算）表 項目名稱： 單位：萬元 工程項目或費用名稱 技術經濟指標 投資（萬元） 備注 單位 數量 單位價值（元） 工程建設投資 第一部分工程費用 建筑安裝工程費 XX地塊 1 XX戶型 m2 2 地下室工程 m2 3 室外綠化景觀工程 m2 4 室外道路場地工程 m2 5 室外給排水及電氣照明工程 m2 設備及工器具購置費 XX地塊 1 電梯 部 2 柴油發電機 臺 第二部分工程建設其他費用 建設管理費 1 建設單位管理費（項目代建管理費） 2 施工圖設計審查費 3 招標代理費 3.1 工程招標代理費 3.2 貨物招標代理費 3.3 服務招標代理費 4 工程造價咨詢費 4.1 工程量清單編制費 4.2 工程量清單計價文件編制費 4.3 工程結算編制費 4.4 竣工決算編制 5 工程監理費 6 工程質量監督費 建設用地費 1 土地出讓金 2 土地交易契稅 3 土地使用稅 4 土地印花稅 5 土地登記費 可行性研究費 研究試驗費 勘察設計費 1 工程勘察費 2 初步設計費 3 施工圖設計費 4 施工圖預算編制費 5 竣工圖編制費 環評、水保、勞動安全 1 環境影響評價及驗收費 2 水土保持評價及驗收費 3 勞動安全衛生評價及驗收費 場地準備及臨時設施費 引進技術和引進設備其他費 工程保險費 聯合試運轉費 特殊設備安全監督檢查費 市*公用設施費 1.1 住宅部分 1.2 商業部分 專利及專有技術使用費 生產準備及開辦費 其他費用 1 防空地下室異地建設費 2 新建住宅供配電設施工程建設費 3 給水工程費 4 煤氣工程費 5 交通評價費 6 抗震設防專項審批費 7 樁基檢測費 8 工程實體檢測費 9 室內環境檢測費 10 沉降觀測費 11 消防安全檢測費 12 防雷檢測費 13 房產測繪費 14 地震安全性評價費 15 消防專項審批 16 地形圖購置費 17 畫道路紅線費 18 規劃放線費 19 環保竣工驗收檢測費 20 勞動安全衛生評審費 21 地下管網檢測費 22 房屋產權登記費 23 地質災害評估費 24 項目建議書編制及評審 25 散水泥保證金 26 新型墻體材料費 小計： 第三部分預備費用 基本預備費 價差預備費 建設期利息 固定資產投資方向調節稅（暫停征收） 流動資金 項目概算（估算）總投資。
5. 房地產企業的投資估算怎么計算
在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷售計劃、資金計劃、現金流量等內容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經驗估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設置計算依據等方式，均可以實現上述估算計算。在PM2中的具體實現如下：
1.核算項目設置，相當于設置不同的項目執行方案，例如：不同的容積率、服務性設施所有權等，對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比。
2.收支項目（成本項目）設置
相當于是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進展，成本項目的劃分也越來越細。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。
3.收支估算（成本估算）
隨著收支項目（成本項目）的設定，根據項目的開發周期資金需求量，就需要計劃不同時期內的資金收支計劃。在PM2系統中，就是按預先設定的費用項目指標錄入/計算/調整估算數據。包括成本估算、資金來源、現金流量等各種財務分析報表。
由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設定各種項目建筑指標及相關的計算關系，例如：根據單方成本、建筑面積計算總成本，設置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。
房地產開發中，建設項目做量于：成本計劃
在制定項目成本目標時，與項目整體的進度計劃關聯，可以從項目/任務計劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關費用的計劃數字，并自動按日期和成本項目匯總，從而構成整個項目的成本計劃。
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