榮觀房產網1. 萬科的投資分析有哪些
1：說出目前全國或世界范圍內房地產的一些基本面及*策面的情況 今年中國房價上漲幅度將大大低于去年，但出現房價拐點的可能性不大。
從基本面看，中國房地產市場還不具有整體走熊的條件。\ 但是地震的巨大負面影響將使部分購房者暫緩入市，從而使原本低迷的市場更加下滑，全國房價盤整甚至下跌的可能性增大。
*策面上近期仍會加強調控，特別是對于投資住房等行為國家加大泡沫防控力度，但是宏觀*策有利于房地產長期發展。 2：未來房地產的趨勢 整體趨穩，受地震影響會小幅下滑，但由于市場需求旺盛，如果國家不出臺有效措施解決群眾住房問題，即使短期下滑，長期仍呈現價格上漲趨勢。
3：萬科以及一些大型房產集團的競爭能力分析（包括利潤，運營能力等等越詳細越好） 整體競爭能力居于同行業前列。 A、業績增長符合預期 公司2007 年基本每股收益0。
73 元（全面攤薄每股收益0。70 元）基本符合我們預期的0。
71 元。 B、2007年業績回顧 2007 年公司完成新開工面積776。
7 萬平方米，竣工面積445。3 萬平方米，分別比2006 年增長55。
2%和36。0%；銷售面積613。
7 萬平方米，銷售金額523。6 億元，分別比2006 年增長90。
1%1 和146。6%。
占全國住宅市場的份額達到2。07%。
2007 年，公司結算面積393。7 萬平方米，同比增長35。
9%，結算收入351。8 億元，同比增長99。
1%。公司實現營業收入355。
3 億元，增長98。3%，凈利潤48。
4億元，增長110。8%。
2007 年公司已售未結算金額為238。1 億元，這些項目大多數將在2008 年竣工，為2008 年業績增長奠定良好基礎。
C、適度項目儲備，保障持續經營和增長 2007 年公司新增項目規劃建筑面積合計1142 萬平方米，按萬科權益計算的建筑面積934 萬平方米。 新增項目中41%是通過收購公司或合作方式取得的。
截至2007 年末，公司規劃中項目權益建筑面積為1821 萬平方米，能夠保障未來兩年快速發展所需。 F、2008 年計劃竣工面積仍將快速增長，而計劃新開工面積增速放緩 公司計劃2008 年竣工面積689 萬平方米，與2007 年實際竣工面積相比增長55%，仍將保持快速增長，這將是2008 年業績的良好保障；計劃2008 年新開工面積848 萬平方米，與2007 年實際新開工面積相比增長9%，增速明顯放緩。
我們認為，公司計劃2008 年新開工面積僅以9%小幅增長的主要原因是2008 年實行從緊的貨幣*策，房地產開發貸款受到限制。 若2008 年實際新開工面積增速明顯放緩，將會對2009 年業績增長產生一定影響。
另一方面，公司減緩新的項目的投資進度，可以更有利的利用公司優勢進行行業整合，低成本獲取更多優質資源。 4：介紹萬科A股的投資前景。
（越詳細越好） 考慮到房地產市場的調整以及公司2008年計劃新開工面積低于我們預期，我們調低前期對公司2008~2009年的業績預測，但是考慮到地震該類產業的推動作用，維持“強烈推薦、A”的投資評級。
2. 房地產項目的投資分析報告怎樣寫
原發布者：福祥
房地產項目投資分析報告
一、說明
1、根據規劃設計的要求及對市場的調查分析，在該地塊興建。
2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考**市市場行情及有關國家地方收費標準并結合實際經驗確定。
項目面積參數表
項目總占地（m2）|建筑總面積（m2）|沿街商業建筑（m2）|住宅面積（m2）|配套設施面積（m2）|地下停車場（m2）|
二、項目成本開發成本估算：
本項目開發由土地成本，前期開發費，建安工程成本費，基礎設施費，房地產各種稅費，管理銷售及財務費用，不可預見費構成。鑒于工程建設周期不長，本案采取靜態分析法進行估算，各項費用詳見下表。
序號|項目（萬元）|金額（萬元）|備注|
1|土地使用權出讓金|2|征地費|3|拆遷安置補償費|合計|
（一）土地費用
（二）前期工程費估算表
序號|項目|金額（萬元）|收費標準（元/m2）|
1|規劃、設計、可研費|1.1|規劃費|1.2|設計費|1.3|可研費|2|水文、地質勘查費|2.1|測繪費|2.2|勘探費|3|策劃費|合計|
（三）建安工程費
序號|建安項目|總造價（萬元）|單位地價（元/m2）|
1|沿街建筑土建|2|農用市販土建|3|兩側二層門面土建|4|地下車庫|5|水電設備|6|內部裝修|合計|
（三）損益表
3. 萬科基本情況分析
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：蘇蘇老師 一、萬科基本情況介紹：萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。
至2003年12月31日止，公司總資產105.6億元，凈資產47.01億元。1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規模迅速擴大。
1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發展。
1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為萬科的核心業務，萬科開始進行業務調整。1993年3月，本公司發行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。
B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發，房地產核心業務進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個臺階。
2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。
2002年6月，萬科發行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發展房地產核心業務的資金實力。公司于1988年介入房地產領域，1992年正式確定大眾住宅開發為核心業務，截止2002年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發，。
4. 誰有“萬科房地產近年的財務報告”
萬科房地產公司財務分析報告 實習對象 ： 實習名稱 ： 財務報表分析 小組成員 ： 實習時間 ：2011.1.5~2011.1.11 萬科房地產集團財務分析一. 企業簡介 一企業概況 萬科集團股份有限公司成立于 1984 年 5 月， 以房地產為核心業務， 是中國大陸 首批公開上市的企業之一。
至 2003 年 6 月 30 日止，公司總資產 94.73 億元，凈資 產 42.85 億元。 1988 年 12 月，公司公開向社會發行股票 2800 萬股，集資人民幣 2800 萬元， 資產及經營規模迅速擴大。
1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳證券交易所掛牌 交易。 1991 年 6 月，公司通過配售和定向發行新股 2836 萬股， 集資人民幣 1.27 億元， 公司開始跨地域發展。
1992 年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為萬 科的核心業務，萬科開始進行業務調整。 1993 年 3 月，本公司發行 4500 萬股 B 股，該等股份于 1993 年 5 月 28 日在深 圳證券交易所上市。
B 股募股資金 45135 萬港元，主要投資于房地產開發，房地產 核心業務進一步突顯。1997 年 6 月，公司增資配股募集資金人民幣 3.83 億元，主要 投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個臺階。
2000 年初，公司增 資配股募集資金人民幣 6.25 億元，公司實力進一步增強。 公司于 2001 年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司 72的股份轉讓予中 國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。
2002 年 6 月，萬科發行可轉換公司債券，募集資金 15 億，進一步增強了發展 房地產核心業務的資金實力。 公司于 1988 年介入房地產領域，1992 年正式確定大眾住宅開發為核心業務， 截止 2002 年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發，2003 年上半年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州， 目前萬科業務已經擴展到 15 個大中城市憑借一貫的創新精神及專業開發優勢， 公司 樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。
（二）股本結構 變動日 2010‐06‐30 2009‐12‐29 2009‐06‐30 2008‐12‐31 2008‐06‐19 期 公 告 日 2010‐08‐10 2009‐12‐26 2009‐08‐04 2009‐03‐10 2008‐06‐05 期 變 動 原 定期報告 其它上市 定期報告 定期報告 送、轉股 因 總股本 1099521.022 萬 1099521.022 萬 1099521.022 萬 1099521.022 1099521.022 股 股 股 萬股 萬股 流通股 流通 A 股 965607.991 萬股 965609.491 萬 939209.491 萬 939021.765 941385.831 股 股 萬股 萬股 高管股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 限售 A 股 2417.484 萬股 2415.984 萬股 28815.984 萬股 29003.71 萬 26639.643 萬 股 股 流通 B 股 131495.547 萬股 131495.547 萬 131495.547 萬 131495.547 股 股 萬股 流通 H 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 股 國家股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 國 有 法 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 人股 境 內 法 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 人股 境 內 發 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 起人股 募 集 法 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 人股 一般法 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 人股 戰 略 投 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 資 者 持 股 基金持 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 股 轉配股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 內 部 職 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 工股 優先股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股二. 企業財務分析（一） 償債能力分析 能否到期償債是企業生存的根本問題 償債能力是決定企業財務狀況的重要因素之一。下面從短期和長期兩個方面來分析萬科的償債能力。
1. 短期償債能力分析（見下表） 2004 2005 2006 2007 2008 2009流動比率 1.99 1.99 2.51 2.13 2.14 1.83速動比率 0.53 0.37 0.57 0.32 0.73 0.46現金比率 —— —— 0.142 ‐0.208 0.266 0.178 在短期償債能力的分析中 流動比率是一個重要指標 近年來該指標呈波浪式變動趨勢 07 年流動比率降低源于短期借款的增加 08 年的回款情況良好使其上升09 年降低 0.58 但仍然高于同年行業 0.539 的平均水平。由于存貨存在銷售及壓價的風險 且房地產行業存在存貨比例高的特點 因此速動比率比流動比率更具有參考價值。
07 年萬科經營規模擴大、項目儲備增加的同時也使短期借款、應付賬款等流動負債增加 因此指標在 07 年降低了 0.2808 年銷售情況向好 比率上升有所上升 09 年再次低于同年行業平均值。究其原因 房地產企業在收到預售的樓款時只能計入流動負債中的預收賬款 相應的存貨尚不能結轉 由于預售樓宇增加 09 年流動負債中預收賬款較去年增長 3 倍 萬科實際的償債能力因而得以提高 但反映在財務指標上 則流動負債增加 速動比率下降。
以上兩比率均處于行業中上游水平。再來關注反映經營成果償還短期債務的能力的現金流動比率 其現金償債能力較弱 但近年來呈上升趨勢。
07 年房地產項目支出增多 比率為負 09 年有所下降 但該年流動負債結構有所變化 流動負債中預收賬款增長較多但沒有償債壓力。就本行業來說 萬科短期償債能力較好 且逐步提高但應重視現金為王的原則 加強現金流的管理。
2. 長期償債能力 1 資本資產結構分析。為保證長期債務的安全性 企。
5. 000002萬科A投資價值分析
一、基本面分析： 萬科企業股份有限公司（股票代碼：000002），上世紀90年代初上市，屬第一批上市公司，公司主營房地產開發、物業管理、投資咨詢等項目。
因人民幣升值關系，作為地產藍籌股的萬科得到了市場資金的熱烈追捧，不到一年的時間，其股價已翻越6倍，其走勢表現十分堅挺。預計未來公司業績3年將能保持30%以上的增長，公司2006、2007年EPS分別為0.51元和0.68元。
公司在20多個城市的區域布局，能有力降低區域市場波動風險；而卓越的行業整合能力將使公司在未來行業“洗牌”中占盡先機。 研究結果表明，未來十年全國城鎮人口人口增長、家庭規模小型化和人口老齡化，合計每年需求5.35億平方米，對比目前每年3.38億平方米的商品住宅供應量，未來需求旺盛。
行業調控的持續深入，為公司提供了絕佳的擴張機遇。公司加大資源整合力度、加快項目儲備工作。
公司本年度通過公開方式及已完成有關轉讓手續的新增項目38個，總占地面積約789.2萬平方米，規劃建筑面積971.2萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積776.8萬平方米。此外，14個新增項目正在辦理有關轉讓手續，占地面積合計174.1萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積合計276.7萬平方米。
公司今年4月實現銷售面積34.6萬平方米，銷售金額24.9億元。公司最新公告稱5月份公司實現銷售面積61.7萬平方米，銷售金額47.1億元，5月銷售面積及收入均較上月大幅增長。
2007 年公司將進一步增加1000 萬平方米左右的項目資源。預計公司近3 年凈利潤實現超過50%的快速增長，復合增長率達57.04%，近 3 年EPS 的復合增長率達41%，預計公司07、08 每股收益分別為0.76、0.99 元。
在宏觀調控勢必使行業集中度將大大提高的背景下，公司擁有穩定持續的盈利能力、快速擴張的發展能力以及行業集中度提高趨勢下的行業資源整合者地位。 業務構成及毛利率： 公司主營收入及成本： （注：主營業務收入、主營業務成本單位為萬元） 利潤構成： 通過上面數張圖表，我們可以清楚的看到萬科公司的財務數據，其毛利率主要來自房地產開發和銷售，這給公司的業績有了一個很大的支撐作用，因為人民幣升值是長期的過程，這將帶動公司的業績長期向好。
二、技術分析： 長期走勢（2006年8月11日~2007年6月15日）： 萬科A 同期上證指數 該股走勢良好，始終在上升通道內震蕩上升。 萬科長期漲幅5倍，而同期大盤只漲了1倍多 中期走勢（2006年12月20日~2007年6月15日）： 萬科A 突破三角形整理后，該股打開向上空間。
中期調整與大盤基本一致。 同期上證指數 短期走勢（2007年5月8日~2007年6月15日）： 萬科A 同期上證指數 5.30因消息面利空大盤下挫，而萬科逆勢收陽，近日反彈又創新高，可謂王者風范，14、15號是創新高后的整理走勢，有望再創新高。
6. 000002萬科A投資價值分析
一、基本面分析：
萬科企業股份有限公司（股票代碼：000002），上世紀90年代初上市，屬第一批上市公司，公司主營房地產開發、物業管理、投資咨詢等項目。因人民幣升值關系，作為地產藍籌股的萬科得到了市場資金的熱烈追捧，不到一年的時間，其股價已翻越6倍，其走勢表現十分堅挺。預計未來公司業績3年將能保持30%以上的增長，公司2006、2007年EPS分別為0.51元和0.68元。公司在20多個城市的區域布局，能有力降低區域市場波動風險；而卓越的行業整合能力將使公司在未來行業“洗牌”中占盡先機。
研究結果表明，未來十年全國城鎮人口人口增長、家庭規模小型化和人口老齡化，合計每年需求5.35億平方米，對比目前每年3.38億平方米的商品住宅供應量，未來需求旺盛。行業調控的持續深入，為公司提供了絕佳的擴張機遇。公司加大資源整合力度、加快項目儲備工作。公司本年度通過公開方式及已完成有關轉讓手續的新增項目38個，總占地面積約789.2萬平方米，規劃建筑面積971.2萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積776.8萬平方米。此外，14個新增項目正在辦理有關轉讓手續，占地面積合計174.1萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積合計276.7萬平方米。公司今年4月實現銷售面積34.6萬平方米，銷售金額24.9億元。公司最新公告稱5月份公司實現銷售面積61.7萬平方米，銷售金額47.1億元，5月銷售面積及收入均較上月大幅增長。
2007 年公司將進一步增加1000 萬平方米左右的項目資源。預計公司近3 年凈利潤實現超過50%的快速增長，復合增長率達57.04%，近 3 年EPS 的復合增長率達41%，預計公司07、08 每股收益分別為0.76、0.99 元。在宏觀調控勢必使行業集中度將大大提高的背景下，公司擁有穩定持續的盈利能力、快速擴張的發展能力以及行業集中度提高趨勢下的行業資源整合者地位。
業務構成及毛利率：
公司主營收入及成本：
（注：主營業務收入、主營業務成本單位為萬元）
利潤構成：
通過上面數張圖表，我們可以清楚的看到萬科公司的財務數據，其毛利率主要來自房地產開發和銷售，這給公司的業績有了一個很大的支撐作用，因為人民幣升值是長期的過程，這將帶動公司的業績長期向好。
二、技術分析：
長期走勢（2006年8月11日~2007年6月15日）：
萬科A 同期上證指數
該股走勢良好，始終在上升通道內震蕩上升。
萬科長期漲幅5倍，而同期大盤只漲了1倍多
中期走勢（2006年12月20日~2007年6月15日）：
萬科A
突破三角形整理后，該股打開向上空間。
中期調整與大盤基本一致。
同期上證指數
短期走勢（2007年5月8日~2007年6月15日）：
萬科A 同期上證指數
5.30因消息面利空大盤下挫，而萬科逆勢收陽，近日反彈又創新高，可謂王者風范，14、15號是創新高后的整理走勢，有望再創新高！
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