房地產投資分析報告案例

日本房地產投資分析報告

1. 日本房產投資為什么這么火爆

日本房產投資火爆有空間大、省心、省力、穩收入等原因：

1、日本經濟位于主要投資移民國家前列，GDP世界第三，投資空間大；

2、日元匯率波動穩定，低匯率，良好的避險貨幣和理財貨幣；

3、日本資產經歷過泡沫時期，資產估值較低，購買日本房產的最佳時機；

4、2020年東京奧運會-增值契機申奧成功：

從歷史上舉辦奧運會的城市房價上漲情況來看看，日本因為2020年東京奧運會，房價將會迎來一個必然的上漲時機。

日本經濟新聞報道，大量海外資金正在流入日本房地產市場，隨著日元貶值等因素，購買日本房產的案例在不斷增加，很多海外投資者將資金轉移到房地產價格有望上漲的日本，這一趨勢在不斷擴大；

5、日本不動產的投資趨勢：

經濟泡沫后，日本房價持續下跌10年，到2008年，房價有短暫的上升，2010-2012年穩定在低谷。2013年開始逐年上漲，2015-2016兩年間，東京地區二手房房價上漲幅度超過45%，大阪府接近35%，并且還在持續升溫。其中，華人投資比例占90%，大陸、香港和*為三大主力。

6、永久性：

日本的房屋所有權，包括土地所有權，完全屬于個人私有所有，可自由重建、改裝；（中國只有使用權，無所有權，不可重建，中國的土地使用權最長為70年）

7、省心、省力、穩收入：

日本房屋全是精裝修（免除裝修之苦，省錢、省力、省時）立即可以出租；日本房屋出租時，不需要配備任何家具電器，直接出租；日本有專業的管理公司為您管理，清掃房屋，安排入住者；每個月有房租作為穩定的現金收入；日本面積表示的都是使用面積，且不包括陽臺；購房時，沒有資產來源要求及背景調查。

8、長遠性：

購買日本房產有機會辦理一年至三年投資簽證，一定時期后可以辦永久居民證；日本房產是永久性的，可以代代相傳，土地所有權都可以留給子孫后代；

在如此多的優勢下，也難怪日本房產會成為全世界受歡迎的投資項目了。

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2. 日本房產投資什么樣的房子風險低,回報率相對高一些

針對這個問題，其實投資都是有風險的，只不過房地產能夠相對穩定一些，這也要看你選擇投資什么樣的日本房產，提供幾個關鍵詞吧

城市（別只盯著東京東京的）

位置（主要盯著交通和其他設施，比如超市商場之類的）

房源情況（房齡，建筑材料，朝向啊等等）

數據（以前的租金，附近的租金，甚至是看看人口趨勢，*府未來規劃啊等等）

最后可能需要一點點運氣（好房源轉手很快的）

什么回報率啊，能升值多少啊，這些數據本質上都是由上面這些來決定的，你預測不了一個城市明年房價到底能漲多少，也沒人給你保證房產回報率每年肯定超過百分之10（畢竟空室風險是日本房產投資中必然存在的），但是你能找到滿足上面條件的好房子，你就早晚能嘗到甜頭。

3. 對比日本：中國房地產市場處在什么樣的發展階段

（一）與日本相比，中國新建住房存量仍處于總量不足、戶型不平衡，同時結構問題也十分突出的階段 與日本相比，中國住房市場存量有兩個特征：其一，城鎮住房存量中新建住房占比仍較低。

2009年中國城鎮住房存量約為170億平方米，其中1997年房改以來新建住宅存量約為50億平方米，總體上新建住房占比為30%，相比而言，截至1975年，日本的住房存量幾乎已經全部更新換代。再從城鎮家庭住房解決方式來看，根據抽樣調查結果，城鎮家庭自建住房、購買商品房、購買經濟適用房、購買原有公房、租賃住房的比重分別為20%、20%、9%、32%、15%。

由此可見，在中國當前的住房存量中，原有公房仍占較大比重。其二，截至2009年，中國戶均住房套數約為0.9，扣除非成套房，這一數字約為0.7，但中國的人均住房面積已經達到28平方米，超過日本20世紀80年代的水平。

這反映了中國的成套房大戶型占比不斷加大的趨勢。從相關數據上分析，近年來，城鎮竣工住房中90~120平方米的住房占比由9%提高到22%、120平方米以上的住房比例由13%提高到28%、90平方米以下的住房比例由77%下降到50%，說明近年來戶型面積有擴大的趨勢，小面積住房占比則不斷下降。

其三，是面向中低收入階層的保障性住房占比過低，供應嚴重不足。 （二）與日本相比，中國的住宅地產仍將主導未來城市化推進階段的商品房市場發展，保障性住房需加快發展 日本在20世紀80年代房地產泡沫膨脹期間一個突出特征是商業地產和商業用地價格的迅速上漲，這取決于以下幾個因素：其一，80年代，日本已完成工業化，工業用地需求擴張的空間已經十分有限，工業用地價格基本停止了上漲的趨勢；其二，80年代，日本的住宅存量已基本達到上限，新建住房已幾乎全部取代舊房，戶均住房套數已超過1，整體上住宅市場的發展空間已經不太大，而且由于城市化接近尾聲，人口老齡化的來臨，整個住宅需求也不存在太大的增長空間。

與日本相比，在城市化推進的階段，中國房地產市場上的地價與房價上漲仍將由住宅地產所推動，但商業地產的上漲趨勢也將比較明顯，原因在于：其一，中國目前的住宅存量中，新建住房占比仍較低，未來以新換舊的空間較大；其二，中國的城市化進程相當于日本50年代中期的水平，還有較大的空間，而且長期以來，房地產市場發展滯后于經濟發展，未來城市化所釋放的真實需求仍將為房地產需求增加提供穩定的支持；其三，由于中國特殊的發展模式，工業用地價格一直保持在低位，且十分穩定，但住宅與商業用地的價格一直穩步上升，未來這一趨勢仍將延續；其四，當前保障性住房占比過低，這一住房結構與當前的經濟發展水平有明顯脫節，需要加快建設，以形成“市場軌”和“保障軌”并行的房地產格局。 （作者系**發展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業協會首席經濟學家）。

4. 房地產項目投資分析報告模板

房地產項目投資分析報告 一、說明： 1、根據規劃設計的要求及對市場的調查與分析，在該地塊興建。

2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考**市市場行情及有關國家地方收費標準并結合實踐經驗確定。

項目面積參數表 表4-1 項目總占地（m2） 總建筑面積（m2） 沿街商業建筑（m2） 住宅面積（m2） 配套設施面積（m2） 地下停車場（m2） 二、項目開發成本費用的估算： 本項目開發由土地成本，前期開發費，建安工程成本費，基礎設施費，房地產各項稅費，管理、銷售及財務費用，不可預見費等構成。鑒于工程建設周期不長，本案采用靜態分析法進行估算，各項費用詳見以下列表： （一）土地費用 表4-2 序號 項目 金額（萬元） 備注 1 土地使用權出讓金 2 征地費 3 拆遷安置補償費 合計 （二）前期工程費估算表 表4-3 序號 項目 金額（萬元） 取費標準（元/m2） 1 規劃、設計、可研費 1.1 規劃費 2.00 1.2 設計費 20.00 1.3 可研費 5.00 2 水文、地質勘察費 2.1 測繪費 0.10 2.2 勘探費 1.00 3 策劃費 合計 （三）建安工程費 表4-4 序號 建安項目 總造價（萬元） 單方造價（元/m2） 1 沿街商業建筑土建 670 2 農貿市場土建 670 3 西側二層門面土建 480 4 地下車庫 1700 5 水電設備 80 6 內部裝修 合計 （四）基礎設施費 表4-5 序號 項目 單方造價（元/m2） 總造價（萬元） 基礎設施（含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網） （五）開發期稅費估算表 表4-6 序號 項 目 金額（萬元） 估算說明（元/m2） 1 固定資產投資方向調節稅 5% 2 配套費 80 3 質檢費 3 4 建筑管理費 1.2 5 衛評費 1.4 6 環評費 1.2 7 墻改基金 12 8 綠化費 0.1 9 白蟻防治費 2.3 10 土地使用費 4 11 再就業基金 10 12 教育專項基金 10 13 編標費 2 14 招標費 1 15 規劃許可工本費 0.5 16 土地證工本費 0.5 17 施工許可證 0.5 合計 （六）不可預見費 表4-7 序號 項目 金額（萬元） 說明 1 土地費 2 建安工程費 3 前期工程費 （一）+（二）+（三）+（四）*3% 4 基礎設施費 總計 （七）管理銷售費用 表4-8 序號 項 目 金額（萬元） 估算說明（元/m2） 1 廣告 2 售樓處 3 售樓許可 6 監理費 15 7 物業管理基金 8 公用設施維修基金 25 9 管理費 16 合計。

5. 在在日本買房投資有前景嗎

1、從經濟角度看：1992年開始后20年日本屬于經濟低迷時期，日本國內需求投資不旺盛，海外回流的資金重新投回海外，導致失業率增長。2015年開始日本持續低估的房地產開始漸漸升溫。伴隨奧運會的臨近，日本游客人數的不斷增長，無形之中也將提高了投資者的收益。

2、從環境角度看：日本的自然環境、醫療、治安等等都是得到大家認可的。日本是世界最宜居的城市2018年上榜前十。

投資日本房產：哪里房產具有投資價值？

投資日本房產，具有價值的肯定是東京、大阪、京都等大城市，也是經濟文化交流的集中地。單就風險角度來看，不建議在較為偏遠的地方投資，首先流動人口少、租房穩定性不確定、客源量不足等問題。

與其他國家投資相比，在日本投資，像東京這類大城市投資只需要一百萬人民幣或者更加便宜的價格。

在眾多海外房產市場中，對于國人來說，日本房產投資無疑是一個新興的房地產市場。更多關于日本房產相關問題可小窗提問

6. 在日本買房當做投資怎么樣

可以，在日本做投資可以投資公寓、一戶建、土地。

1、在日本買房相當于買地，日本房產都是永久產權的；

2、在日本買房投資的價格和門檻都是比較低的，如果在日本買房的話，哪怕是起始資金比較少，也同樣不影響投資者成為有前途的包租婆（公）；

3、日本房屋質量非常好，日本房屋定期要進行修繕的，所以房屋質量是可以保證的；

4、日本買房做投資投資回報率高，日本的房屋租賃市場非常活躍，所以投資者在購買了日本房屋后，只要房屋沒有什么太大的缺點，都是能租出去從而獲得回報的；

5、日本房價相對國內來說是較低的，不僅單價比較低，門檻也是很低。

7. 投資日本房產的租房回報率到底是什么樣的

您好，這個問題詳細整理了一下，希望對您有幫助~ 日本全國地產價格趨勢圖標2016日本都道府縣地價統計2016日本沿線地價統計2016日本東京各區地價統計 分析一下中國人去日本買房的原因無非有以下幾種：1 、資產保值型 目前在國內，最痛苦的是手頭有1-2處房產，同時擁有100-500萬現金的中產階級。

痛苦的原因在于，手頭的錢如果想在國內投資，除了P2P理財之外，似乎并沒有什么好的渠道。投資國內房地產錢不夠，股市又動蕩不安。

P2P理財雖然收益不錯，但未來性很不確定。而現金留在手里或者銀行，又有很大的可能性貶值。

因此，在多重壓力下考慮找到可以保值甚至穩定升值的市場。而現在歐洲已經無法進入（整個局勢非常惡劣，未來一定是大面積崩潰的局面），美國在特朗普上臺后，也充滿了不確定因素。

東南亞本身就不是一個穩定的市場。澳新，加拿大則是地廣人稀，房地產市場并不理想。

而在2016年一系列黑天鵝事件后，日本市場無論是股市，匯市，還是不動產市場均逆市上揚，也說明了日本作為一個全球資產避風港已經被全球資本熱錢所認可。所以，中國人選擇日本作為資產保值的第一選擇也不奇怪了。

2、資產抄底型 這類一般是富裕階層或者企業行為為主。日本市場經歷了連續27年的經濟下滑，目前不動產市場處于最谷底。

再加上老齡化明顯，很多地產主由于年齡身體和經營問題，只能把自己的物產便宜出售。特別是溫泉酒店，度假村，滑雪場，農場等，目前是一個極佳的抄底場所。

再加上日本銀行的貸款利率極低，導致了大量海外資本紛紛進入。3、投資升值型 這類一般就是經營民宿，謀求房地產價值升值的一類人。

這一部分我會在下面詳細的說。二 日本投資房地產的優勢到底在哪里？1、日本的租金回報率真的很高嗎？很多公司為了招攬中國買家去日本買房，會打出年回報率10%-12%這樣的誘人數字。

而事實上，這樣的回報率在日本很少見。以公寓出租為例，表面年回報率一般在5%-9%。

還要考慮到每年的房產稅、管理費等各類費用，可以按1.5%來預估。那么，實際回報率大概在4%-7%。

有人問，民宿會不會收益更高一些？答案是對的。一般一間房子，做民宿短租的收益可能會比長租收益要高50%-100%。

這樣算下來，如果做民宿，每年的回報率能在6%-10%。那是不是這樣？其實不是。

首先，你做民宿短租不可能保證每天都有客戶。而且日本新的法律規定的民宿運營一年不能超過180天。

再加上民宿的運營成本。其實你一年下來的回報率能在5%-7%就很好了。

但是！還是要說，這個回報率比中國要高得多。現在北京和上海的城區，基本上年化回報率在1.5%-2%，郊區低的能到0.5%-1%。

所以，即使日本的房地產租售比沒有很多地方吹噓的那么高，但比中國還是要高不少的。不要一味追求回報率，回報率高的房產不一定是優良房產，回報率高往往房齡都很久遠或者位置不好。

房齡久遠并不是說房子不堅固，而是房子格局以及設備趕不上現代人的要求，就難以招租。因此，房產顧問的物件評估及建議是很有必要的。

2、投資日本房地產，未來能升值嗎？這個問題要分開來說。如果是普通公寓，那么我可以保證的說，基本不會有升值空間（或者說即使有，也非常的小）。

這里面的主要原因就是日本人是不怎么買二手房的。房子在日本就像車子一樣，只要到了用戶的手里，它的價值就在一天天的下跌（這里插一句這也是為什么如果你想考慮在日本做民宿收益的話，主要考慮老房子的原因，老房子售價便宜，但租金不會和新房子差的那么大）。

所以，即使考慮到奧運因素，海外用戶過來購買這些情況，日本的公寓的漲幅也不會有多明顯。獨棟別墅就更不保值了。

一般獨棟別墅的價值只在地上面，別墅20-30年肯定要重新建造。但是，我們換另一個維度，如果是收購日本的酒店，寫字樓等大型物產，他們未來的漲幅還是可以期待的。

這里面的主要判斷因素就是資源的稀缺性。比如高爾夫球場，最近3年，基本上已經漲了1-2倍。

接下來的價格低谷在溫泉酒店上面。三、中國人到底應該抱著什么心態去投資日本房地產？再次闡述一下一開始的觀點：日本房地產是保值用的，而不是升值用的。

如果你想像中國一樣，短短幾年間得到很高的回報，那么日本一定不是一個好的選擇。日本房地產的最大價值是確保你的資產不至于貶值，并且有一定的盈余。

所以，如果你是一個有一定資產，對未來求穩定的穩健性用戶，日本市場則是一個最好的選擇。

萬科房地產投資分析報告

1. 萬科的投資分析有哪些

1：說出目前全國或世界范圍內房地產的一些基本面及*策面的情況 今年中國房價上漲幅度將大大低于去年，但出現房價拐點的可能性不大。

從基本面看，中國房地產市場還不具有整體走熊的條件。\ 但是地震的巨大負面影響將使部分購房者暫緩入市，從而使原本低迷的市場更加下滑，全國房價盤整甚至下跌的可能性增大。

*策面上近期仍會加強調控，特別是對于投資住房等行為國家加大泡沫防控力度，但是宏觀*策有利于房地產長期發展。 2：未來房地產的趨勢 整體趨穩，受地震影響會小幅下滑，但由于市場需求旺盛，如果國家不出臺有效措施解決群眾住房問題，即使短期下滑，長期仍呈現價格上漲趨勢。

3：萬科以及一些大型房產集團的競爭能力分析（包括利潤，運營能力等等越詳細越好） 整體競爭能力居于同行業前列。 A、業績增長符合預期 公司2007 年基本每股收益0。

73 元（全面攤薄每股收益0。70 元）基本符合我們預期的0。

71 元。 B、2007年業績回顧 2007 年公司完成新開工面積776。

7 萬平方米，竣工面積445。3 萬平方米，分別比2006 年增長55。

2%和36。0%；銷售面積613。

7 萬平方米，銷售金額523。6 億元，分別比2006 年增長90。

1%1 和146。6%。

占全國住宅市場的份額達到2。07%。

2007 年，公司結算面積393。7 萬平方米，同比增長35。

9%，結算收入351。8 億元，同比增長99。

1%。公司實現營業收入355。

3 億元，增長98。3%，凈利潤48。

4億元，增長110。8%。

2007 年公司已售未結算金額為238。1 億元，這些項目大多數將在2008 年竣工，為2008 年業績增長奠定良好基礎。

C、適度項目儲備，保障持續經營和增長 2007 年公司新增項目規劃建筑面積合計1142 萬平方米，按萬科權益計算的建筑面積934 萬平方米。 新增項目中41%是通過收購公司或合作方式取得的。

截至2007 年末，公司規劃中項目權益建筑面積為1821 萬平方米，能夠保障未來兩年快速發展所需。 F、2008 年計劃竣工面積仍將快速增長，而計劃新開工面積增速放緩 公司計劃2008 年竣工面積689 萬平方米，與2007 年實際竣工面積相比增長55%，仍將保持快速增長，這將是2008 年業績的良好保障；計劃2008 年新開工面積848 萬平方米，與2007 年實際新開工面積相比增長9%，增速明顯放緩。

我們認為，公司計劃2008 年新開工面積僅以9%小幅增長的主要原因是2008 年實行從緊的貨幣*策，房地產開發貸款受到限制。 若2008 年實際新開工面積增速明顯放緩，將會對2009 年業績增長產生一定影響。

另一方面，公司減緩新的項目的投資進度，可以更有利的利用公司優勢進行行業整合，低成本獲取更多優質資源。 4：介紹萬科A股的投資前景。

（越詳細越好） 考慮到房地產市場的調整以及公司2008年計劃新開工面積低于我們預期，我們調低前期對公司2008~2009年的業績預測，但是考慮到地震該類產業的推動作用，維持“強烈推薦、A”的投資評級。

2. 房地產項目的投資分析報告怎樣寫

原發布者：福祥

房地產項目投資分析報告

一、說明

1、根據規劃設計的要求及對市場的調查分析，在該地塊興建。

2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考**市市場行情及有關國家地方收費標準并結合實際經驗確定。

項目面積參數表

項目總占地（m2）|建筑總面積（m2）|沿街商業建筑（m2）|住宅面積（m2）|配套設施面積（m2）|地下停車場（m2）|

二、項目成本開發成本估算：

本項目開發由土地成本，前期開發費，建安工程成本費，基礎設施費，房地產各種稅費，管理銷售及財務費用，不可預見費構成。鑒于工程建設周期不長，本案采取靜態分析法進行估算，各項費用詳見下表。

序號|項目（萬元）|金額（萬元）|備注|

1|土地使用權出讓金|2|征地費|3|拆遷安置補償費|合計|

（一）土地費用

（二）前期工程費估算表

序號|項目|金額（萬元）|收費標準（元/m2）|

1|規劃、設計、可研費|1.1|規劃費|1.2|設計費|1.3|可研費|2|水文、地質勘查費|2.1|測繪費|2.2|勘探費|3|策劃費|合計|

（三）建安工程費

序號|建安項目|總造價（萬元）|單位地價（元/m2）|

1|沿街建筑土建|2|農用市販土建|3|兩側二層門面土建|4|地下車庫|5|水電設備|6|內部裝修|合計|

（三）損益表

3. 萬科基本情況分析

最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：蘇蘇老師 一、萬科基本情況介紹：萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一。

至2003年12月31日止，公司總資產105.6億元，凈資產47.01億元。1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規模迅速擴大。

1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發展。

1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為萬科的核心業務，萬科開始進行業務調整。1993年3月，本公司發行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。

B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發，房地產核心業務進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個臺階。

2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。

2002年6月，萬科發行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發展房地產核心業務的資金實力。公司于1988年介入房地產領域，1992年正式確定大眾住宅開發為核心業務，截止2002年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發，。

4. 誰有“萬科房地產近年的財務報告”

萬科房地產公司財務分析報告 實習對象 ： 實習名稱 ： 財務報表分析 小組成員 ： 實習時間 ：2011.1.5~2011.1.11 萬科房地產集團財務分析一. 企業簡介 一企業概況 萬科集團股份有限公司成立于 1984 年 5 月， 以房地產為核心業務， 是中國大陸 首批公開上市的企業之一。

至 2003 年 6 月 30 日止，公司總資產 94.73 億元，凈資 產 42.85 億元。 1988 年 12 月，公司公開向社會發行股票 2800 萬股，集資人民幣 2800 萬元， 資產及經營規模迅速擴大。

1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳證券交易所掛牌 交易。 1991 年 6 月，公司通過配售和定向發行新股 2836 萬股， 集資人民幣 1.27 億元， 公司開始跨地域發展。

1992 年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為萬 科的核心業務，萬科開始進行業務調整。 1993 年 3 月，本公司發行 4500 萬股 B 股，該等股份于 1993 年 5 月 28 日在深 圳證券交易所上市。

B 股募股資金 45135 萬港元，主要投資于房地產開發，房地產 核心業務進一步突顯。1997 年 6 月，公司增資配股募集資金人民幣 3.83 億元，主要 投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個臺階。

2000 年初，公司增 資配股募集資金人民幣 6.25 億元，公司實力進一步增強。 公司于 2001 年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司 72的股份轉讓予中 國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。

2002 年 6 月，萬科發行可轉換公司債券，募集資金 15 億，進一步增強了發展 房地產核心業務的資金實力。 公司于 1988 年介入房地產領域，1992 年正式確定大眾住宅開發為核心業務， 截止 2002 年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發，2003 年上半年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州， 目前萬科業務已經擴展到 15 個大中城市憑借一貫的創新精神及專業開發優勢， 公司 樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。

（二）股本結構 變動日 2010‐06‐30 2009‐12‐29 2009‐06‐30 2008‐12‐31 2008‐06‐19 期 公 告 日 2010‐08‐10 2009‐12‐26 2009‐08‐04 2009‐03‐10 2008‐06‐05 期 變 動 原 定期報告 其它上市 定期報告 定期報告 送、轉股 因 總股本 1099521.022 萬 1099521.022 萬 1099521.022 萬 1099521.022 1099521.022 股 股 股 萬股 萬股 流通股 流通 A 股 965607.991 萬股 965609.491 萬 939209.491 萬 939021.765 941385.831 股 股 萬股 萬股 高管股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 限售 A 股 2417.484 萬股 2415.984 萬股 28815.984 萬股 29003.71 萬 26639.643 萬 股 股 流通 B 股 131495.547 萬股 131495.547 萬 131495.547 萬 131495.547 股 股 萬股 流通 H 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 股 國家股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 國 有 法 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 人股 境 內 法 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 人股 境 內 發 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 起人股 募 集 法 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 人股 一般法 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 人股 戰 略 投 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 資 者 持 股 基金持 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 股 轉配股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 內 部 職 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 工股 優先股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股二. 企業財務分析（一） 償債能力分析 能否到期償債是企業生存的根本問題 償債能力是決定企業財務狀況的重要因素之一。下面從短期和長期兩個方面來分析萬科的償債能力。

1. 短期償債能力分析（見下表） 2004 2005 2006 2007 2008 2009流動比率 1.99 1.99 2.51 2.13 2.14 1.83速動比率 0.53 0.37 0.57 0.32 0.73 0.46現金比率 —— —— 0.142 ‐0.208 0.266 0.178 在短期償債能力的分析中 流動比率是一個重要指標 近年來該指標呈波浪式變動趨勢 07 年流動比率降低源于短期借款的增加 08 年的回款情況良好使其上升09 年降低 0.58 但仍然高于同年行業 0.539 的平均水平。由于存貨存在銷售及壓價的風險 且房地產行業存在存貨比例高的特點 因此速動比率比流動比率更具有參考價值。

07 年萬科經營規模擴大、項目儲備增加的同時也使短期借款、應付賬款等流動負債增加 因此指標在 07 年降低了 0.2808 年銷售情況向好 比率上升有所上升 09 年再次低于同年行業平均值。究其原因 房地產企業在收到預售的樓款時只能計入流動負債中的預收賬款 相應的存貨尚不能結轉 由于預售樓宇增加 09 年流動負債中預收賬款較去年增長 3 倍 萬科實際的償債能力因而得以提高 但反映在財務指標上 則流動負債增加 速動比率下降。

以上兩比率均處于行業中上游水平。再來關注反映經營成果償還短期債務的能力的現金流動比率 其現金償債能力較弱 但近年來呈上升趨勢。

07 年房地產項目支出增多 比率為負 09 年有所下降 但該年流動負債結構有所變化 流動負債中預收賬款增長較多但沒有償債壓力。就本行業來說 萬科短期償債能力較好 且逐步提高但應重視現金為王的原則 加強現金流的管理。

2. 長期償債能力 1 資本資產結構分析。為保證長期債務的安全性 企。

5. 000002萬科A投資價值分析

一、基本面分析： 萬科企業股份有限公司（股票代碼：000002），上世紀90年代初上市，屬第一批上市公司，公司主營房地產開發、物業管理、投資咨詢等項目。

因人民幣升值關系，作為地產藍籌股的萬科得到了市場資金的熱烈追捧，不到一年的時間，其股價已翻越6倍，其走勢表現十分堅挺。預計未來公司業績3年將能保持30%以上的增長，公司2006、2007年EPS分別為0.51元和0.68元。

公司在20多個城市的區域布局，能有力降低區域市場波動風險；而卓越的行業整合能力將使公司在未來行業“洗牌”中占盡先機。 研究結果表明，未來十年全國城鎮人口人口增長、家庭規模小型化和人口老齡化，合計每年需求5.35億平方米，對比目前每年3.38億平方米的商品住宅供應量，未來需求旺盛。

行業調控的持續深入，為公司提供了絕佳的擴張機遇。公司加大資源整合力度、加快項目儲備工作。

公司本年度通過公開方式及已完成有關轉讓手續的新增項目38個，總占地面積約789.2萬平方米，規劃建筑面積971.2萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積776.8萬平方米。此外，14個新增項目正在辦理有關轉讓手續，占地面積合計174.1萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積合計276.7萬平方米。

公司今年4月實現銷售面積34.6萬平方米，銷售金額24.9億元。公司最新公告稱5月份公司實現銷售面積61.7萬平方米，銷售金額47.1億元，5月銷售面積及收入均較上月大幅增長。

2007 年公司將進一步增加1000 萬平方米左右的項目資源。預計公司近3 年凈利潤實現超過50%的快速增長，復合增長率達57.04%，近 3 年EPS 的復合增長率達41%，預計公司07、08 每股收益分別為0.76、0.99 元。

在宏觀調控勢必使行業集中度將大大提高的背景下，公司擁有穩定持續的盈利能力、快速擴張的發展能力以及行業集中度提高趨勢下的行業資源整合者地位。 業務構成及毛利率： 公司主營收入及成本： （注：主營業務收入、主營業務成本單位為萬元） 利潤構成： 通過上面數張圖表，我們可以清楚的看到萬科公司的財務數據，其毛利率主要來自房地產開發和銷售，這給公司的業績有了一個很大的支撐作用，因為人民幣升值是長期的過程，這將帶動公司的業績長期向好。

二、技術分析： 長期走勢（2006年8月11日~2007年6月15日）： 萬科A 同期上證指數 該股走勢良好，始終在上升通道內震蕩上升。 萬科長期漲幅5倍，而同期大盤只漲了1倍多 中期走勢（2006年12月20日~2007年6月15日）： 萬科A 突破三角形整理后，該股打開向上空間。

中期調整與大盤基本一致。 同期上證指數 短期走勢（2007年5月8日~2007年6月15日）： 萬科A 同期上證指數 5.30因消息面利空大盤下挫，而萬科逆勢收陽，近日反彈又創新高，可謂王者風范，14、15號是創新高后的整理走勢，有望再創新高。

6. 000002萬科A投資價值分析

一、基本面分析：

萬科企業股份有限公司（股票代碼：000002），上世紀90年代初上市，屬第一批上市公司，公司主營房地產開發、物業管理、投資咨詢等項目。因人民幣升值關系，作為地產藍籌股的萬科得到了市場資金的熱烈追捧，不到一年的時間，其股價已翻越6倍，其走勢表現十分堅挺。預計未來公司業績3年將能保持30%以上的增長，公司2006、2007年EPS分別為0.51元和0.68元。公司在20多個城市的區域布局，能有力降低區域市場波動風險；而卓越的行業整合能力將使公司在未來行業“洗牌”中占盡先機。

研究結果表明，未來十年全國城鎮人口人口增長、家庭規模小型化和人口老齡化，合計每年需求5.35億平方米，對比目前每年3.38億平方米的商品住宅供應量，未來需求旺盛。行業調控的持續深入，為公司提供了絕佳的擴張機遇。公司加大資源整合力度、加快項目儲備工作。公司本年度通過公開方式及已完成有關轉讓手續的新增項目38個，總占地面積約789.2萬平方米，規劃建筑面積971.2萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積776.8萬平方米。此外，14個新增項目正在辦理有關轉讓手續，占地面積合計174.1萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積合計276.7萬平方米。公司今年4月實現銷售面積34.6萬平方米，銷售金額24.9億元。公司最新公告稱5月份公司實現銷售面積61.7萬平方米，銷售金額47.1億元，5月銷售面積及收入均較上月大幅增長。

2007 年公司將進一步增加1000 萬平方米左右的項目資源。預計公司近3 年凈利潤實現超過50%的快速增長，復合增長率達57.04%，近 3 年EPS 的復合增長率達41%，預計公司07、08 每股收益分別為0.76、0.99 元。在宏觀調控勢必使行業集中度將大大提高的背景下，公司擁有穩定持續的盈利能力、快速擴張的發展能力以及行業集中度提高趨勢下的行業資源整合者地位。

業務構成及毛利率：

公司主營收入及成本：

（注：主營業務收入、主營業務成本單位為萬元）

利潤構成：

通過上面數張圖表，我們可以清楚的看到萬科公司的財務數據，其毛利率主要來自房地產開發和銷售，這給公司的業績有了一個很大的支撐作用，因為人民幣升值是長期的過程，這將帶動公司的業績長期向好。

二、技術分析：

長期走勢（2006年8月11日~2007年6月15日）：

萬科A 同期上證指數

該股走勢良好，始終在上升通道內震蕩上升。

萬科長期漲幅5倍，而同期大盤只漲了1倍多

中期走勢（2006年12月20日~2007年6月15日）：

萬科A

突破三角形整理后，該股打開向上空間。

中期調整與大盤基本一致。

同期上證指數

短期走勢（2007年5月8日~2007年6月15日）：

萬科A 同期上證指數

5.30因消息面利空大盤下挫，而萬科逆勢收陽，近日反彈又創新高，可謂王者風范，14、15號是創新高后的整理走勢，有望再創新高！

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