2019房地產宏觀經濟分析

2. 房地產宏觀經濟分析2014

房地產宏觀經濟環境分析

1. 房地產行業目前所處的宏觀環境是什么

房地產行業依舊是國家宏觀調控的行業，目前股市上的地產股上漲主要是因為資產價值增值的通脹預期造成的，加上目前調控的最后一道*策也拿出來了，所以有另外一只靴子落地的感覺，地產股跟隨大漲。

國家的經濟發展離不開房地產行業，但是又不能讓房價過于猛烈地上漲帶來的泡沫給經濟造成沖擊，所以在十大支柱產業里面也不能列入。一方面，商品房價因為通脹預期物價上漲帶動樓市成本上漲，一方面地方*府的徒弟財*的現狀無法得到流轉，眼下接近年底，地方*府的長官要保住烏紗帽還得要顧忌**給下的抑制房價*令狀，依靠增加公租房、廉租房、保障性租房的投放力度并在輿論上加大宣傳，做出房價在下跌的數據樣兒來保住位置。

所以，房地產行業面臨的是*府的抑制房價調控與市場剛性需求之間的矛盾沖突，不過剛性需求和賺錢效應不是短期內輿論可以掩蓋的事實。

2. 簡述房地產市場環境分析的基本內容并舉例分析

房地產市場環境是在不斷變化的。

為了實現營銷目標，制訂相應的營銷策略，經營房地產企業必須分析和研究市場環境。在現在的房地產局勢下，分析市場環境的目的，一方面可尋求的新的市場機會，另一方面可避免環境威脅。

在激烈而又復雜的市場競爭中，機會與威脅并存，而不斷變化的市場環境又不斷造成新的機會與新的威脅。曾經看過很多代理公司的市場環境分析，也是分為了宏觀環境分析與微觀環境分析，感覺沒有自己的東西。

那么，我們所說的所謂的市場環境，就是影響房地產企業的市場和營銷活動的不可控制的參與者與影響力。第一，宏觀環境分析。

宏觀環境就是間接影響與制約企業營銷活動的社會力量。這里面的兩個重點詞語就是間接與社會力量。

宏觀環境包括了經濟因素、*治因素、人口因素、*策法規與稅制因素。我們房地產企業的所處的微觀環境都是在這些宏觀力量的控制與影響之下的。

1、經濟因素：包括了市場所處的宏觀經濟條件和經濟收入水平兩類因素。經濟高峰時期，百業具興，房地產需求旺盛；經濟低谷，市場疲軟，房地產作為衡量當地經濟的杠桿首當其沖要受到影響，很多家庭會取消或者推遲對房屋這樣耐用品的消費，其他支出的減少導致商業不景氣，商業樓宇的價格可能會下跌。

經濟收入水平在市場上表現為實際購買力，他是構成市場的基本要素。市場容量的大小，歸根結底取決于消費者購買力的大小。

大家都知道，我們在滿足我們的購買需求時，都會考慮到我們的實際經濟收入，所以，從市場營銷的角度，我們把經濟收入分為國民收入、個人收入、個人可支配收入、個人可任意支配收入，我認為其中后兩者可以合并為恩格爾系數分析法則。 2、*治因素：*局上，在安定的*治環境下，房地產投資回報才有保障，經營者才有信心。

*策上，國家的開放程度與*策的連續性對房地產市場也有巨大影響。 3、人口因素：人口決定了房地產市場的規模與發展趨勢。

人口規模（其中可以考慮到生育高峰）不但影響到住宅房地產的開發，還直接影響商業與工業對房地產的需求，所以在做商業地產中要充分考慮該項目所處地區的流動人口與常住人口的數量。現在的趨勢就是人口不斷地從農村流向城市，城市花水平急速提高。

此外，家庭的結構變化趨勢也在人口因素的考慮之列，這會對房地產產品的戶型配比起到了一個導視作用。 4、*策法規與利率稅制：“國八條”也好，“國六條”也好，都是國家通過*策法規與利率稅制進行房地產調控的手段，既體現了尊重經濟規律，又帶有行*干預的色彩。

第二、微觀環境分析。微觀環境是房地產經營業務往來過程中的直接影響因素。

包括供應者、營銷中介、顧客、競爭者和社會公眾等因素。顧客是房地產產品的直接購買和使用者，任何產品，只能滿足其特定的目標市場需求。

如住宅小區靠近知名學校，即制訂以強調子女教育為主題的營銷策略，占領中小學生家庭的住宅市場；小區靠近公園綠地，即強調運動與休閑，以重點贏得中老年家庭的青睞。房地產企業市場環境還包括各類公眾，如融資公司（開發商獲得資金支持的可依賴者）、媒介公眾（開發商聲譽的保障者）、*府公眾（這個不說也明白）、公民團體公眾（商業地產中的重點）、當地公眾（為施工騷擾安撫民心）、一般公眾（散戶）、內部公眾（樹立開發信心的源泉）。

在房地產開發企業中，好的產品才有好的市場，物業第一、營銷第二。

3. 南寧市的房地產宏觀經濟環境分析.

一、南寧市宏觀經濟分析1、地理位置及人口狀況南寧位于廣西的西南部，毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞，是連接東南沿海與西南內陸的重要樞紐，也是西部重要的省會城市。

同時是國家級經濟區——北部灣經濟區建設的核心城市，擁有沿海城市待遇和稅收等多項優惠待遇。2004年起，“中國—東盟博覽會”永久落戶南寧，并每年舉辦一次，使南寧成為中國對外開放的前沿城市之一。

2009年6月9-13日，南寧還舉行了泛珠江三角洲會議。南寧市人口已經突破700萬人，2009年，南寧全市總人口為717萬人。

市區（即六城區）259.77萬人；漢族人口占70%以上。南寧地理位置優越，是西南地區的中等發達城市。

2、環境氣候及人文南寧位于北回歸線以南，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪，氣候溫和，夏長冬短，年平均氣溫在21.6℃。冬季最冷的1月平均12.8℃，夏季最熱的7、8月平均28.2℃，極端最低氣溫—2.1℃，極端最高氣溫40.4℃。

年均降雨量達1304.2毫米。南寧的城市建設與生態環境建設，建國以來，一直追求和諧發展，以人為本，郭沫若先生曾在南寧留下“半城綠樹半城樓”的詩句。

自實施城市建設“136”重點工程以來，以營造優美舒適、最適合人居條件的園林綠化、生態環境為基礎，開展規劃有序的城市建設。目前，寬廣筆直、綠化美麗的外環高速和快速環道已投入使用，改擴建市內多條交通主干道和美化亮化大小街道同步進行，建成南湖名樹博覽園、民生廣場、民歌廣場、南寧國際會展中心等一批富有城市特點的標志性建筑及公共設施。

全市園林綠化居全國前列，建成區綠化覆蓋率39%，人均公共綠地面積9.8平方米。先后成為國家衛生城、園林城市、優秀旅游城市，2000年更成為迪拜國際改善居住環境的最高范例，2002年榮獲了首屆“中國人居環境獎”，成為中國最適合人類居住的五個城市之一。

2007年南寧獲得“聯合國人居獎”南寧氣候宜人，環境優美，是理想的居住城市。3、交通狀況鐵路：南寧鐵路線通過湘桂、黔桂、黎湛、南防、南昆等干線，北與全國各干線相連接，向東可達湛江、廣州，向南可達欽州、防城、北海，西南可至越南河內。

南寧火車站位于中華路市中心地段，交通方便，在火車站公交車場可乘坐5、6、8、9、10、32、33、37、41、52、66、213、301、801路、西鄉塘專線、大沙田專線等車到達民族廣場、朝陽廣場、吳圩機場、幾個長途客運站等市內各主要地區。公路：南寧距北海、欽州、防城港市分別只有204公里、104公里、172公里，距中越邊境僅180多公里。

南寧的公路有包括209國道（呼北線）、210國道（包南線）、322國道（衡友線）、324國道（福昆線）、325國道（廣南線）以及渝湛線（重慶——貴陽南寧——湛江）和衡昆線（衡陽——南寧——昆明）等8條國道在此匯集，可通達廣西各市、縣和全國各主要城市、地區。高速公路：南寧環城高速全長約82公里，將目前南寧市核心區圍成一個圈，設有8個主要出口。

南友高速公路全長180公里，連接南寧到中越邊境友誼關的高速公路，與越南國家1號高速公路對接。桂海高速公路全長652公里，北與湖南連接，貫穿桂林、柳州、南寧并連接欽州、北海、防城港三個港口城市的高速公路。

南百高速公路全長257公里，南寧連接百色通往昆明的高速道路。都南高速公路全長141公里，南寧連接都安縣并通往貴陽、重慶的高速道路。

南梧高速公路全長344公里。南寧區域交通輻射面廣，是西南地區重要的交通樞紐和物流集散地。

4、整體經濟運行概況 07年 GDP 1062.99億元，同比增長17.5% ，工業總值830.88億元 29.97%。 08年 GDP 1316.21億元，同比增長14.5% ，工業總值1050億元 26.5%。

09年 GDP 1492.38億元，同比增長15%。全市2008年工業企業總產值首次突破千億元大關，達1040億元，同比增長25.3%，其中規模以上工業完成總產值850億元，同比增長26.5%；產值超億元工業企業185家，同比增加30家，億元企業共完成工業總產值596億元，產值占規模以上工業企業產值70%，億元工業企業總數繼續穩居全區首位。

南寧市2009年財*收入累計231.20億元，比上年增長20.93%，超額完成自治區下達的227.5億元的任務。 2009年全市地區生產總值近1500億元人民幣，達1492.38億元，比上年增長15%，增速比全國高6.3個百分點。

南寧經濟運行情況良好，各項經濟指標連年增長，體現出強力的發展后勁。5、一、二、三產業發展概況農業生產已形成了以糧食為基礎，菜、果、蔗為龍頭，種、養、加工并舉的高產、高效、優質的城郊型農業格局；工業經濟突出科技進步和信息化的推動作用，高新技術應用廣泛，形成以制糖、造紙、機械、化工、建材為主導的工業體系；三產發展勢頭強勁，已形成以商貿、餐飲、房地產等為支柱，金融、通信、旅游、會展、倉儲、服務等為新支撐點的服務體系。

產業發展符合經濟運行規律，有力的推動了經濟的良好發展。6、人均收入和消費情況2008年南寧市城市居民年人均可支配收入達到14983.46元，同比增加2028.27元，增長15.7%，扣除物價增長因素，收入實際增長6.7%。

城市居民人均醫療保健消。

房地產宏觀經濟分析2014

1. 2014年我國國民經濟形勢處于什么階段且對房地產的影

2014年，世界經濟增長情況有望好于2013年，增長格局逐步由新興經濟體主導轉變為發達經濟體主導，國際貨幣基金組織預測世界總產出2013年增長2。

9%,2014年增長 3。6%，提高0。

7個百分點。一是美、歐、日等發達國家經濟延續復蘇態勢。

美國實施產業結構升級、出口倍增計劃、頁巖氣革命、綠色發展等眾多刺激經濟增長、改善經濟結構的戰略措施，宏觀經濟逐步走出低谷，房地產市場明顯好轉、私人消費增長回升，社會消費與投資信心增強，2014年經濟增長有望延續復蘇勢頭，總體形勢好于2013年。歐洲主權債務危機有所緩解，德國經濟增長強勁帶動整個歐元區向好，國際資本回流歐洲市場，出口競爭力回升，2014年歐元區經濟有望實現微弱增長。

日本經濟在安倍經濟學刺激下，仍將保持溫和增長態勢。二是新興經濟體增長動能疲弱。

當前金磚四國經濟增長出現分化，資源型國家增長遲緩，大部分新興經濟體結構性矛盾突出。 2014年在增長放緩、資本外流和本幣貶值三者疊加下，部分新興國家金融乃至實體經濟可能出現危機，成為世界經濟中的不穩定因素。

三是影響全球經濟穩定的不確定因素仍然存在。縱觀世界經濟，發達國家新的增長動力尚不明朗，美國等國家貨幣*策存在退出可能，世界貿易投資格局變化方向不確定，全球債務風險沒有完全得到解決，區域動蕩給世界經濟帶來不穩定性。

國際環境整體有利于中國經濟穩步運行，但新興經濟體減速將對外需造成一定沖擊。（二）國內宏觀調控*策綜述當前，中國經濟潛在增長率下行，要素稟賦情況發生變化，經濟領域呈現出若干問題，十八屆三中全會與中央經濟會議針對中國經濟發展階段長期與短期特征、問題，提出中長期改革方向與2014年宏觀調控思路。

*策取向將顯著影響今年宏觀經濟走勢與結構調整取向。 “穩中求進、改革創新”是2014年經濟工作的核心內容。

在經濟體制改革方面，十八屆三中全會明確表示將處理好*府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用；完善立法，建立現代財*制度，改進預算管理制度；深化投資體制改革，確立企業投資的主體地位；建設城鄉統一的建設用地市場，同價同權；允許更多國有經濟和其他所有制經濟發展成為混合所有制經濟等等。新一輪經濟體制改革將深刻影響未來經濟發展方向。

中央工作會議全面貫徹了新時期改革的精神，一是更加注重發揮市場的力量，減少*府在經濟領域中的干預，強調堅持穩中求進工作總基調，把改革創新貫穿與經濟社會發展的各個領域各個環節。經濟工作六大任務中，沒有將“宏觀調控”放置首位，顯示出發揮“市場決定性作用”的決心。

二是更加注重*策的連續性與穩定性，繼續實施積極的財**策和穩健的貨幣*策，調整財*支出結構，完善結構性減稅*策，保持貨幣信貸及社會融資規模合理增長，提高直接融資比重，推進利率與匯率機制改革。財**策與貨幣*策的定力將進一步增強，只要經濟處于合理運行區間，*府將主要通過改革的思路來完善宏觀調控。

三是更加注重釋放有效需求，強調發揮消費的基礎作用、投資的關鍵作用、出口的支撐作用，培育消費新增長點，改善消費環境，深化投資體制改革，鼓勵民間投資，提高對外開放水平，推進絲綢之路經濟帶、21世紀海上絲綢之路建設。四是更加注重方式轉變與結構調整。

六大任務中，保障國家糧食安全，調整產業結構，促進區域協調，保證和改善民生等方面都體現了轉方式、調結構的理念，并提出了重點領域具體推進措施。五是更加注重化解和防范經濟領域的問題與風險，針對產能過剩、財*金融風險等問題，工作會議提出通過市場競爭實現優勝劣汰，通過創新發展推動產業升級，通過制度建設解決債務風險等措施。

二、2014年基本經濟走勢根據國內外經濟發展環境分析和2014年中國經濟*策導向，2014年中國經濟增速有望保持基本穩定。國民經濟保持中高速平穩增長態勢。

從經濟增長速度看，經濟運行中存在的新矛盾和新問題會加大經濟下行的壓力，而釋放改革紅利、基礎設施投資和庫存回補因素將推動中國經濟穩定增長。國家信息中心開發的經濟景氣系統顯示，至2013年11月，包括廣義貨幣、財*支出、固定資產計劃投資額、汽車產量、粗鋼產量、產成品庫存、美國先行指數在內中國綜合先行指數已連續22個月處于平穩態勢，先行指數一般領先工業等指標約6個月，表明經濟2014年上半年仍會延續2013年下半年走勢，保持平穩增長。

預計全年中國國內生產總值將增長7。5%左右，工業增加值增長9。

5%，繼續處于中高速增長階段。內需結構有所改善。

2014年，固定資產投資增長將略低于2013年。投資內部結構呈現一定變化，制造業產能過剩降低工業企業投資意愿；開工面積連續兩年增速較慢和部分地區銷量遲滯影響房地產投資增長；營業稅改增值稅試點范圍和領域擴大有利于服務業投資提速。

*策導向繼續支持基建投資穩步增長，一方面國家允許平臺公司發行部分債券對“高利短期債務”進行置換，加大債務重組力度，對符合國家產業*策和固定資產投資管理規定的前提下延長還款期限，確保不出現“半拉子”工程；。

2. 2020年宏觀經濟的展望分析報告

試讀結束，如需閱讀或下載，請點擊購買> 原發布者：報告幫手 2020年宏觀經濟的展望分析報告2019年11月12日核心觀點0、觀點回顧：準確判斷經濟走向和市場大勢。

——【經濟暫穩不等于內生企穩】（20190413報告）——【股市進入震蕩調整期】（20190415報告）——【美國失業率拐點】（20190726報告）1、時代背景：全球經濟仍處于深度調整之中。2020年，預計全球經濟仍處于深度調整之中。

美國、歐洲、日本、新興經濟體經濟同步放緩，全球經濟景氣放緩從制造業進一步傳導到服務業。2、增長底線：房地產高投資還能持續多久？2019年房地產高投資源于房住不炒調控高壓下，開發商采取了搶施工搶銷售的應對策略。

但施工增長快于銷售不可持續，2020年一季度起施工面積增速面臨回落壓力，屆時房地產投資可能快速下滑，需要高度重視中國經濟守住增長底線的重要性和緊迫性。3、風險底線：防范金融風險處于何種位置？2014-2016年是我國快速加杠桿時期，*府部門和企業部門債務均快速積累，2020年仍處于債務到期高峰。

經濟下行期疊加債務到期高峰，需要高度重視防范金融風險，尤其需要警惕債務違約風險和不良貸款率上升風險。4、轉型底線：中國經濟轉型升級路在何方？2020年需做好防通脹和防通縮、穩增長和防風險、穩外貿和促轉型等多種關系的均衡，貨幣*策、財**策、結構性改革宜匯聚一心，共同發力。

風險提示：全球經濟不確定性仍然較高，中國逆周期調節不及預期等。2目錄1.時代背景：全球經濟仍處于深度調整之中2.增長底線：房地產高。

3. 針對房地產行業,如何解讀宏觀經濟數據

1、報告期社會經濟發展概況。反映房地產市場發展的宏觀背景。包括地區生產總值（GDP）、固定資產投資規模及其變化情況（時間序列數據及同比、環比、占比等，下同）；城鎮居民可支配收入及其變化情況等。此部分數據以統計部門提供的統計快報數據為準。

2、報告期房地產開發情況。可同時作為反映市場后續發展趨勢的先行指標。包括房地產開發資金來源構成、投資完成額、土地購置面積、土地開發面積、新開發面積、施工面積、竣工面積等指標的數量及其變化情況等。除總量數據外，應按住宅、非住宅進行細分。此部分數據以統計部門提供的開發統計快報數據為主，并注意結合國土資源、規劃、建設等部門提供的相關數據。

3、報告期房地產市場供求總量及對比情況。對于增量房市場（最好能區分預售和現房銷售），應包括：批準預（銷）售面積（套數，針對住宅，下同）、累計可售面積（套數）等側重反映供應的指標及其變化情況；登記銷售面積（套數）、消費意愿、消費者價格預期等側重反映需求指標及其變化情況。除總量數據外，還應按住宅、非住宅進行細分。對于存量房市場，應包括存量房規模、二手房交易面積（套數）、租賃面積（套數）等指標及其變化情況。此部分數據以城市房地產市場信息系統數據為準，并注意結合住房狀況調查、居民住房需求調查等專項調研成果。此部分內容參見附表1-2。

4、報告期房地產市場結構情況。此部分主要針對增量房市場中的住宅，應包括按下列標準劃分的各子市場中的供應量、需求量、供求關系、價格走勢等指標及其變化情況，以及各子市場供應量、需求量占總體市場的份額及其變化情況。子市場劃分依據在各報告期中應保持一致，出現調整時應在報告中加以說明。此部分數據以城市房地產市場信息系統數據為準。

解讀的話要給數據分類，有的是是影響房地產有的是房地產發展帶來的結果有的是*府干預或者控制得手段有市場數據有調控數據

4. 房地產發展趨勢是什么

1、*策面將依然對房價有保有壓 2015年的市場，開發商無可奈何，老百姓彷徨失措，不過有一位估計很氣定神閑，那就是最高管理層。

理由很簡單，今年的房價沒大跌，這樣就沒有過分拖累經濟全局；同時也沒大漲，兼顧民生方面也交得起答卷。這一年，憑心而論，是房地產調控這些年在平衡性方面把握得最好的一年。

從各種大型會議和領導人言論中，我們其實很容易觀察出，房價大起大落是*府執*的大忌。今年的一個典型例子就是北京市*府東遷導致通州房價大漲，當時準備投資押漲的大有人在，但隨后便被*府的一紙嚴厲限購令強排在外。

這一年，哪個地方的房子越熱，哪個*府的壓力就越大。同樣，出手保房價也是毫不遲疑，今年出臺了多少明暗支持三四線樓市的*策，大家心里都應該有數。

所以，在拉動經濟的新引擎還未找到之前，這種對房價有保有壓的調控還會持續。在此背景下，任何導致市場大起大落的*策可能都不會出臺。

2、高端市場限購將可能很快打開土地制度、限量供給和招投標制度，所有這些讓重點城市土地價格高到了不可思議的地步。北京今年拿到的純商品住宅土地，未來幾乎全部都是單價10+以上豪宅矗立的地方。

北京孫河，是近來拿地比較熱門的區域，從這些年樓面價的變化情況就可見目前土地市場的瘋狂。就北京而言，如何把未來上千套的豪宅賣出去是個大問題。

2015年是公認的豪宅元年，即便如此，全年最多也就成交250多套。在限購條件下，未來高端客源枯竭和開發商虧損套牢是看得到的結局。

這對于地方*府來說并不妙。化解的辦法只有一個，那就是打開高端市場限購，讓全國想進來的土豪幫忙消化，這是一個三方共贏的方案。

其實，可以感覺到在土地交易上地方*府和房企多年來所達成的一種心照不宣的“默契”：一個是土地財*需要有人來買單，另一個則心領神會地遞上大把鈔票，這是一個渠道順暢的雙向循環。但如果遞鈔票的難以為繼了，另一個當然也會為舊拍檔分憂？？那就打開高端限購。

這其中有一條重要邏輯是，高端市場已然絕緣于普通商品房市場，也就是說這個市場打不打開和一般老百姓沒有半毛錢關系，反正你也買不起！這種思路實際并不新鮮，過去打開對高端市場限價，對個別市場個別對待就是源頭，如今重復用一遍又有何妨！ 3、一線城市普通工薪層將漸次進入保障房序列從目前的地價飆漲情況看，普通工薪層將徹底無緣純商品新房，未來對接這部分需求的將是各種保障房，包括自住房、限價房、公租房等等。二手商品房價將受制于自住房等保障房價格。

大部分一線城市將會建立清晰的住房分層體系，高端市場歸市場，保障的歸保障，這是一種類似于新加坡的住房分層設計。目前，北京的保障房建設占所有在建房屋的比重在逐年增加： 4、重點城市土地市場將由博傻進入均衡狀態目前，幾乎所有全國性房企全部回歸重點城市拼搶土地，這也是土地價格不斷創出新高的主要原因之一。

在離奇的高地價面前，房企的心態也在發生改變。像最近碧桂園北京退地一事，正反映了高地價面前房企矛盾復雜的心理。

從短期趨勢看，還看不到地價要下降的可能性。這也預示著，擁有類似像碧桂園心態的房企只能有增無減。

一直減下去，到了剩下某些特定數量房企的時候，便可能會形成一種納什均衡，即：如果既不增加，也不減少競爭房企數量，地價便會大致停留在大家都可接納的價格范圍內（當然指的是一種動態的增減）。從這一點看，長期地價的上漲空間將會有所節制。

5、市場全面進入產品多元化時代自1998年房改以來，國內房地產第一次進入買方市場。在總量總體過剩的前提下，考驗房企開發能力的時代到來了。

同樣拿一塊地，過去可能只要蓋房子就會賺錢，將來就行不通。

5. 中國房地產宏觀環境分析

*策上：限制房價上漲，提高按揭利率，適度建設兩限房，經濟適用房及廉租房和集資房

經濟上：有效抑制泡沫房產經濟，防止通貨膨脹、物價上漲、金融危機。

社會上：嚴格制定針對流動人口的購房及居住的條例規范，控制人口增長，合理規范房產市場，擬制良性房產圈

技術上沒什么說的，從宏觀上沒法分析。

還有，07-08年物價上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房價有很大關系，國家也在盡可能地防止經濟危機，控制房價。

6. 2014年國家對房地產調控是什么是什么

2014的房地產市場暫時還沒有新*策出臺，看“兩會”是否有新策微調。從整體上看，2014年的*策環境與2013年并無根本性的差異，決定房地產運行曲線的幾個重要因素，供求關系、兩會土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，2014的房地產市場仍然會維持上升趨勢。

雖然去年11月以來后，一批二線城市收緊了調控*策，加上此前的一線城市，總共有18個城市出臺了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標準，但這種調整相當溫和，不會對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了一小部分的潛在購房需求立即兌現。

同時，2013年下半年以來，不少城市加快了土地供應速度，這有助于緩解2014年的住房供求關系。但值得注意的是，地價一直在上漲，有些城市的地價漲幅還超過房價，甚至多次出現面粉貴過面包的現象。在貨幣*策方面，預計2014年的調性也不會改變。2013年國有土地出讓收入達4.12萬億元，同比增長44.6%。土地出讓金占地方收入的大頭，在這樣的利益格局下，地方*府對打壓地價注定難有太多作為。

綜合以上因素，房地產市場仍將會在現有的上升通道微速運行，但房價漲幅會縮小，成交量也不會高于2013年。

2014年房地產*策有沒有發生重大逆轉的可能？這種情況基本上是不可能發生。我國正在推進經濟結構調整，但穩增長的基調未變，也就是說，穩增長要為深化改革提供基礎，而房地產是影響經濟增長的重要行業，如果房地產短時發生重大的下滑，必須會對經濟全局產生牽引性的擴散效應，這在現階段改革還沒有邁出實質步子的時候，是不允許的。這也就是為什么2013年以來，中央高層從未公開表態要抑制房價，對房地產的調子一直是保持房地產穩定健康發展。房地產的穩定，包括房價、成交量和*策的穩定。雖然2013年部分城市的房價漲幅仍然偏高，但尚在中央可接受范圍，所以只是由主管部門打招呼讓這些城市略為收緊調控*策，而沒有再由中央層面施加壓力。現有跡象表明，保持房地產成交量、價格和*策三方面的穩定，仍將是2014年的基調。

當宏觀經濟不好的時候，房地產市場一般都很好，因為房地產已經成為拉動中國經濟增長最主要的產業，經濟越低迷*府越不敢打壓房地產。

針對上海和北京所推出的共有產權房和自住型商品房等最新的房地產業態，可能也存在統計學意義上的若干難點和問題。比如業主在購買共有產權住房時會少獲取一定比例產權，但是數年后進行二手房交易時卻按照全部產權價格進行計算，這會帶來房價在統計學上的偏差，這是相關*策制定者在制定共有產權房*策時沒有考慮到的問題。

許多人都在大罵房價，大罵開發商，恰恰說明還有人在關注著購房的市場。北京的搖號自住房又在漲價到2.8萬元/平米了。是*府在推動漲價，還是開發商在推動漲價呢或許*府保障低層，幫助中低層，放開高端，各取所需，將成為長效。擺正*府與市場的位置，市場決定資源配置和市場決定價格將是改革的趨勢。

根據2013年的數據和宏觀經濟運行趨勢，在現*策條件不變的情況下，銷售，價格，投資三個增幅都會下降，但仍是上升。去年土地供給增加會短期改變市場供求關系，部分地區庫存有待消化。但并未改變預售遠大于竣工的比例關系。銀行的個貸會影響居民的可支付能力，但不等于釋放了需求。預期也不會逆轉。

中國的經濟不可能在短期內改變投資占主導地位的拉動，也不會在短期內忽略房地產投資對經濟的影響。不可否認有城市間的差別。但不改變整個行業的發展趨勢。

7. 如何看待2014年中國的宏觀經濟形勢

今年3月份以來，中國財*支出力度有所加大，貨幣市場資金緊張的局面有所緩解，社會融資總量有所增加，各方面的改革在加快推進，今年上半年，中國經濟不會出現大的波動。

如果貨幣市場利率的下行不能引導實體部門的融資成本降低，對利率最為敏感的房地產市場將承受更大的壓力，一旦房地產出現量價齊跌和投資大幅下降的局面，2014年下半年，中國經濟將出現較大的下行壓力。當前經濟增長穩中趨緩，在合理增長區間內運行1.經濟增長減慢，供給結構優化。

2014年一季度，中國GDP增長7.4%，較上年同期和全年均放緩0.3個百分點，是2009年一季度之后的最低增速。規模以上工業增加值同比增長8.7%，增幅較上年同期和全年分別放緩0.8和1個百分點，也創國際金融危機以來的新低，但經濟增長速度仍在年度7.5%左右的預期調控目標范圍之內。

從各產業增長看，采掘業、粗鋼、水泥、玻璃、有色金屬等過剩行業產量增速放緩較大，是導致工業增速減慢的主要因素，而醫藥等高技術產業、裝備制造業繼續保持較快增長。農業發展平穩，第三產業增長7.8%，繼續延續2013年以來的增長勢頭并快于第二產業，旅游、文化、信息、現代物流等服務業發展較快。

三次產業結構和工業內部產業結構符合經濟轉型的要求，趨于優化過程中。2.消費和出口基本穩定，固定資產投資減速。

一季度，社會消費品零售總額同比名義增長12%，增幅較上年同期放緩0.4個百分點，扣除價格因素實際增長10.9%，較上年同期微增0.1個百分點。從外貿統計數據看，一季度，中國出口大幅下降，增速下降3.4%，同比回落21.8個百分點；進口增長1.6%，同比回落6.8個百分點；貿易順差167億美元，同比下降61%。

如果剔除去年1-4月份大量套利資金通過貿易渠道流入中國的影響，一季度中國出口接近7%左右，與世界經濟和國際貿易增速基本吻合。從套利資金流入較多的香港貿易看，一季度內地對香港出口大幅下降31.3%，直接影響總體出口增速下降7.2個百分點，僅僅剔除對港出口中國整體出口增長3.8%。

固定資產投資增長17.6%，增幅分別較上年同期和全年放緩3.3和2個百分點，是一季度經濟減緩的主要因素。其中，制造業增長15.2%，同比放緩3.5個百分點，今年以來增速穩定；基礎設施投資增長20.9%，同比放緩4.7個百分點，今年增速逐月提高；房地產開發投資增長16.8%，同比3.4個百分點，但增速逐月回落。

3.就業形勢穩定。雖然經濟增速有所回落，但就業形勢較好，一季度城鎮新增就業超過300萬人，與去年同期基本持平；外出農民工增加288萬人，就業崗位繼續增加，失業率維持在合理水平。

居民收入較快增長，一季度，全國農村居民人均現金收入3224元，同比名義增長12.3%，扣除價格因素實際增長10.1%。全國城鎮居民人均可支配收入8155元，同比名義增長9.8%，扣除價格因素實際增長7.2%。

根據從2012年四季度起實施的城鄉一體化住戶調查，2014年一季度全國居民人均可支配收入5562元，同比名義增長11.1%，扣除價格因素實際增長8.6%。4.物價水平穩中趨降。

一季度，中國居民消費價格上漲2.3%，漲幅同比放緩0.1個百分點；工業生產者出廠價格下降2%，跌幅同比擴大0.3個百分點，已經連續25個月呈現下跌態勢；房地產價格漲勢趨緩，按照住房銷售額和銷售面積計算的商品房價格下降1.5%，而去年同期為上漲17.7%；綜合反映價格總水平的國內生產總值縮減指數上漲0.4%。物價總水平特別是工業價格表明，制造業的需求仍低于供給能力，潛在經濟增長能力高于實際增長，但綜合就業、價格、經濟增長等指標看，中國經濟仍然處在合理增長區間內。

當前經濟增長減慢的原因當前經濟增長減慢并低于潛在經濟增長速度，既有2013年下半年以來積極的財**策擴張力度不夠、穩健的貨幣*策寬松力度不足的宏觀調控*策主動調整原因，更重要的是結構和體制問題制約宏觀調控*策的效果，并影響社會預期。一是投資面臨一定的資金約束。

2013年下半年以來，央行加強銀行體系流動性管理，控制貨幣信貸和社會融資總量適度增長，2013年下半年社會融資規模為7.14 萬億元，比上半年減少3.01萬億元；2014年一季度社會融資總量為5.6 萬億元，比上年同期減少5700億元。貨幣供給增速也有所降低，廣義貨幣M2由2013年4月的16.1%回落到2013年年底的13.6%,2014年3月進一步回落到12.1%。

積極的財**策執行力度弱于往年水平，2013年財*收入增長達到10.1%，超出預算目標2.1個百分點，而財*支出與預算數基本持平，僅增長10.9%，而2013年財*支出得以完成全年預算支出目標主要靠年終“突擊花錢”，1-11月財*支出持續低于10%的預算增長目標，12月份當月公共財*支出同比增幅高達20.3%。2014年1-2月份，全國財*收入增長11.1%，財*支出增長6%，均低于預算8%和9.5%的水平。

考慮到資金投放滯后半年對經濟增長發揮作用，2013年上半年融資總量擴大和下半年減少是2013年下半年經濟穩中有升的原因，也是今年上半年經濟減緩的主要因素。二是融資成本居高不下。

現階段，不管是人民幣貸款、中期票據還是房地產信托的融資成本，均。

8. 中國房地產行業規模經濟性分析

據前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》顯示，房地產業是進行房地產類投資、開發、經營、管理和服務的行業，屬于第三產業。

主要包括：土地開發、房屋的建設、轉讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產業是我國支柱性產業，是具有基礎性和先導性的產業。

房地產業在國民經濟中起重要作用，是增強國民經濟和改善人民生活的重要產業。由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的重要產業。

投資、消費、進出口三項是國民經濟增長的發動機，而房地產業是構成投資、消費、進出口三大增長發動機的主要拉動力量。前瞻產業研究院報告顯示，我國自1998年實行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產業進入持續穩定發展的時期，對經濟增長的貢獻不斷增大。

從1998年到2007年，房地產開發固定資產投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元，年均增長24.14%；房地產業增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元，年均增長14.76%；高于年均國內生產總值12.8%的增長速度。當前我國宏觀經濟焦點并不是怎樣結束房地產調整，而是如何更快推進大眾創業創新態勢的形成。

經濟轉型和產業結構調整是宏觀經濟當務之急，雖然有國家產業導向調整，但更需要市場動力驅動。讓房價適度回歸，才會減少大眾創業創新的成本，才有可能激發大眾創業創新熱情，真正推動實體經濟規模的擴張。

一個熱衷于房地產投資投機的社會氛圍，很難會產生經濟轉型與結構調整的原動力。