房地產宏觀經濟環境分析

1. 房地產行業目前所處的宏觀環境是什么

房地產行業依舊是國家宏觀調控的行業，目前股市上的地產股上漲主要是因為資產價值增值的通脹預期造成的，加上目前調控的最后一道*策也拿出來了，所以有另外一只靴子落地的感覺，地產股跟隨大漲。

國家的經濟發展離不開房地產行業，但是又不能讓房價過于猛烈地上漲帶來的泡沫給經濟造成沖擊，所以在十大支柱產業里面也不能列入。一方面，商品房價因為通脹預期物價上漲帶動樓市成本上漲，一方面地方*府的徒弟財*的現狀無法得到流轉，眼下接近年底，地方*府的長官要保住烏紗帽還得要顧忌**給下的抑制房價*令狀，依靠增加公租房、廉租房、保障性租房的投放力度并在輿論上加大宣傳，做出房價在下跌的數據樣兒來保住位置。

所以，房地產行業面臨的是*府的抑制房價調控與市場剛性需求之間的矛盾沖突，不過剛性需求和賺錢效應不是短期內輿論可以掩蓋的事實。

2. 簡述房地產市場環境分析的基本內容并舉例分析

房地產市場環境是在不斷變化的。

為了實現營銷目標，制訂相應的營銷策略，經營房地產企業必須分析和研究市場環境。 在現在的房地產局勢下，分析市場環境的目的，一方面可尋求的新的市場機會，另一方面可避免環境威脅。

在激烈而又復雜的市場競爭中，機會與威脅并存，而不斷變化的市場環境又不斷造成新的機會與新的威脅。 曾經看過很多代理公司的市場環境分析，也是分為了宏觀環境分析與微觀環境分析，感覺沒有自己的東西。

那么，我們所說的所謂的市場環境，就是影響房地產企業的市場和營銷活動的不可控制的參與者與影響力。 第一，宏觀環境分析。

宏觀環境就是間接影響與制約企業營銷活動的社會力量。這里面的兩個重點詞語就是間接與社會力量。

宏觀環境包括了經濟因素、*治因素、人口因素、*策法規與稅制因素。我們房地產企業的所處的微觀環境都是在這些宏觀力量的控制與影響之下的。

1、經濟因素：包括了市場所處的宏觀經濟條件和經濟收入水平兩類因素。 經濟高峰時期，百業具興，房地產需求旺盛；經濟低谷，市場疲軟，房地產作為衡量當地經濟的杠桿首當其沖要受到影響，很多家庭會取消或者推遲對房屋這樣耐用品的消費，其他支出的減少導致商業不景氣，商業樓宇的價格可能會下跌。

經濟收入水平在市場上表現為實際購買力，他是構成市場的基本要素。市場容量的大小，歸根結底取決于消費者購買力的大小。

大家都知道，我們在滿足我們的購買需求時，都會考慮到我們的實際經濟收入，所以，從市場營銷的角度，我們把經濟收入分為國民收入、個人收入、個人可支配收入、個人可任意支配收入，我認為其中后兩者可以合并為恩格爾系數分析法則。 2、*治因素：*局上，在安定的*治環境下，房地產投資回報才有保障，經營者才有信心。

*策上，國家的開放程度與*策的連續性對房地產市場也有巨大影響。 3、人口因素：人口決定了房地產市場的規模與發展趨勢。

人口規模（其中可以考慮到生育高峰）不但影響到住宅房地產的開發，還直接影響商業與工業對房地產的需求，所以在做商業地產中要充分考慮該項目所處地區的流動人口與常住人口的數量。現在的趨勢就是人口不斷地從農村流向城市，城市花水平急速提高。

此外，家庭的結構變化趨勢也在人口因素的考慮之列，這會對房地產產品的戶型配比起到了一個導視作用。 4、*策法規與利率稅制：“國八條”也好，“國六條”也好，都是國家通過*策法規與利率稅制進行房地產調控的手段，既體現了尊重經濟規律，又帶有行*干預的色彩。

第二、微觀環境分析。 微觀環境是房地產經營業務往來過程中的直接影響因素。

包括供應者、營銷中介、顧客、競爭者和社會公眾等因素。 顧客是房地產產品的直接購買和使用者，任何產品，只能滿足其特定的目標市場需求。

如住宅小區靠近知名學校，即制訂以強調子女教育為主題的營銷策略，占領中小學生家庭的住宅市場；小區靠近公園綠地，即強調運動與休閑，以重點贏得中老年家庭的青睞。 房地產企業市場環境還包括各類公眾，如融資公司（開發商獲得資金支持的可依賴者）、媒介公眾（開發商聲譽的保障者）、*府公眾（這個不說也明白）、公民團體公眾（商業地產中的重點）、當地公眾（為施工騷擾安撫民心）、一般公眾（散戶）、內部公眾（樹立開發信心的源泉）。

在房地產開發企業中，好的產品才有好的市場，物業第一、營銷第二。

3. 南寧市的房地產宏觀經濟環境分析.

一、南寧市宏觀經濟分析1、地理位置及人口狀況 南寧位于廣西的西南部，毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞，是連接東南沿海與西南內陸的重要樞紐，也是西部重要的省會城市。

同時是國家級經濟區——北部灣經濟區建設的核心城市，擁有沿海城市待遇和稅收等多項優惠待遇。2004年起，“中國—東盟博覽會”永久落戶南寧，并每年舉辦一次，使南寧成為中國對外開放的前沿城市之一。

2009年6月9-13日，南寧還舉行了泛珠江三角洲會議。南寧市人口已經突破700萬人，2009年，南寧全市總人口為717萬人。

市區（即六城區）259.77萬人；漢族人口占70%以上。南寧地理位置優越，是西南地區的中等發達城市。

2、環境氣候及人文 南寧位于北回歸線以南，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪，氣候溫和，夏長冬短，年平均氣溫在21.6℃。冬季最冷的1月平均12.8℃，夏季最熱的7、8月平均28.2℃，極端最低氣溫—2.1℃，極端最高氣溫40.4℃。

年均降雨量達1304.2毫米。南寧的城市建設與生態環境建設，建國以來，一直追求和諧發展，以人為本，郭沫若先生曾在南寧留下“半城綠樹半城樓”的詩句。

自實施城市建設“136”重點工程以來，以營造優美舒適、最適合人居條件的園林綠化、生態環境為基礎，開展規劃有序的城市建設。目前，寬廣筆直、綠化美麗的外環高速和快速環道已投入使用，改擴建市內多條交通主干道和美化亮化大小街道同步進行，建成南湖名樹博覽園、民生廣場、民歌廣場、南寧國際會展中心等一批富有城市特點的標志性建筑及公共設施。

全市園林綠化居全國前列，建成區綠化覆蓋率39%，人均公共綠地面積9.8平方米。先后成為國家衛生城、園林城市、優秀旅游城市，2000年更成為迪拜國際改善居住環境的最高范例，2002年榮獲了首屆“中國人居環境獎”，成為中國最適合人類居住的五個城市之一。

2007年南寧獲得“聯合國人居獎”南寧氣候宜人，環境優美，是理想的居住城市。3、交通狀況鐵路： 南寧鐵路線通過湘桂、黔桂、黎湛、南防、南昆等干線，北與全國各干線相連接，向東可達湛江、廣州，向南可達欽州、防城、北海，西南可至越南河內。

南寧火車站位于中華路市中心地段，交通方便，在火車站公交車場可乘坐5、6、8、9、10、32、33、37、41、52、66、213、301、801路、西鄉塘專線、大沙田專線等車到達民族廣場、朝陽廣場、吳圩機場、幾個長途客運站等市內各主要地區。 公路：南寧距北海、欽州、防城港市分別只有204公里、104公里、172公里，距中越邊境僅180多公里。

南寧的公路有包括209國道（呼北線）、210國道（包南線）、322國道（衡友線）、324國道（福昆線）、325國道（廣南線）以及渝湛線（重慶——貴陽南寧——湛江）和衡昆線（衡陽——南寧——昆明）等8條國道在此匯集，可通達廣西各市、縣和全國各主要城市、地區。高速公路：南寧環城高速 全長約82公里，將目前南寧市核心區圍成一個圈，設有8個主要出口。

南友高速公路 全長180公里，連接南寧到中越邊境友誼關的高速公路，與越南國家1號高速公路對接。 桂海高速公路 全長652公里，北與湖南連接，貫穿桂林、柳州、南寧并連接欽州、北海、防城港三個港口城市的高速公路。

南百高速公路 全長257公里，南寧連接百色通往昆明的高速道路。 都南高速公路 全長141公里，南寧連接都安縣并通往貴陽、重慶的高速道路。

南梧高速公路 全長344公里。 南寧區域交通輻射面廣，是西南地區重要的交通樞紐和物流集散地。

4、整體經濟運行概況 07年 GDP 1062.99億元，同比增長17.5% ，工業總值830.88億元 29.97%。 08年 GDP 1316.21億元，同比增長14.5% ，工業總值1050億元 26.5%。

09年 GDP 1492.38億元，同比增長15%。全市2008年工業企業總產值首次突破千億元大關，達1040億元，同比增長25.3%，其中規模以上工業完成總產值850億元，同比增長26.5%；產值超億元工業企業185家，同比增加30家，億元企業共完成工業總產值596億元，產值占規模以上工業企業產值70%，億元工業企業總數繼續穩居全區首位。

南寧市2009年財*收入累計231.20億元，比上年增長20.93%，超額完成自治區下達的227.5億元的任務。 2009年全市地區生產總值近1500億元人民幣，達1492.38億元，比上年增長15%，增速比全國高6.3個百分點。

南寧經濟運行情況良好，各項經濟指標連年增長，體現出強力的發展后勁。5、一、二、三產業發展概況農業生產已形成了以糧食為基礎，菜、果、蔗為龍頭，種、養、加工并舉的高產、高效、優質的城郊型農業格局；工業經濟突出科技進步和信息化的推動作用，高新技術應用廣泛，形成以制糖、造紙、機械、化工、建材為主導的工業體系；三產發展勢頭強勁，已形成以商貿、餐飲、房地產等為支柱，金融、通信、旅游、會展、倉儲、服務等為新支撐點的服務體系。

產業發展符合經濟運行規律，有力的推動了經濟的良好發展。6、人均收入和消費情況2008年南寧市城市居民年人均可支配收入達到14983.46元，同比增加2028.27元，增長15.7%，扣除物價增長因素，收入實際增長6.7%。

城市居民人均醫療保健消。

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