榮觀房產網1. 中國房地產租售比為什么低 知乎
威脅 盡管面臨宏觀經濟和房地產行業雙重調控*策的威脅，但是，對于房地產業的未來，對于房地產行業的投資價值，我們的看法不會因調控而產生動搖，相反，行業發展趨勢以及宏觀調控*策使我們有理由超配地產股，并將投資的重點集中于行業龍頭和區域龍頭。
萬科A、保利地產、招商地產、金地集團、華僑城A、中糧地產等已經奠定了全國行業龍頭地位的企業無疑是我們最好的選擇，而區域龍頭如北京城建、中華企業、上實發展、棲霞建設、華發股份等也是我們可以放心選擇的優良品種。那些通過資產注入、整體上市在全國快速擴張從而躋身行業或區域龍頭圈子的企業也將成為給投資者帶來超常收益率的黑馬。
機會隨著外圍經濟繼續動蕩，國內經濟景氣度也不可避免的受到了一些影響，幾個月前，央行的重點還放在“控通脹”上，而近期連續兩次降息意味著*府正將重心轉向“保增長”，同時也標志我國已進入降息周期。 降息對地產行業確實是實質性的利好，能夠降低地產公司的財務成本，也是放松銀根的表現，使地產公司更易獲得貸款，同時能夠降低購房者的負擔，有助于刺激住房消費等。
降息以及地方*府的救市措施對房地產行業確實都是實質性的利好，我們不否認這一點，但我們認為此輪房地產調整的根源是房價過高，在房價剛開始調整，還存在強烈降價預期的階段，目前這些措施尚不能解決這個根本性的問題。 從地產股與市場的關系來看，市場基本面不變，地產股的長期趨勢難改。
但在目前的淡市中，市場存在“預期帶來的階段性機會”。我們在四季度的策略報告中指出，若房地產市場已發生較大調整，則對基本面已調整到位的預期會帶來一波較大行情。
從目前的情況來看，行業還沒到這個階段。但在市場低迷以及宏觀經濟減速的背景下，對*府調控*策或者相關宏觀*策變動的預期也會帶來階段性的行情。
香港的情況表明：在*策預期的帶動下，地產股在短期內存在跑贏大盤的機會，但需大盤配合，逆勢而上的機會較少，而且一旦*策效應消失，預期發生反轉，其下跌的幅度相對大盤也將更大。因此，要把握波段行情，及時獲利了結是一個前提。
從日本的情況來看，由于缺乏具體的數據，無法考察短期內*策對股市的影響，但從長期來看，持續的降息并未阻止地價的繼續下降，降息初期地產股跑贏大盤也比較少。另外，考察其1975-1976和1990年的情況，無論行業處于調整還是崩盤時期，降息初期，行業最糟糕的時候都還沒有來，地產股也不具備跑贏大盤的基礎。
行業還將繼續調整，經濟下行風險初露，無論是對行業調控*策放松的預期還是對諸如降息的宏觀*策預期還將存在，因此，階段性的機會依然會出現，淡市沒有盛宴，但不是沒有任何機會。 二、“*策放松預期”會帶來階段性的機會 1998年初，軟化8.5萬個建屋計劃，2-3月，地產市場出現一個小陽春。
3月份，一年期最優貸款利率從10.25%下調至10.23%,4月再下調至10%。 從股市的情況來看，也確實存在階段性的機會。
1998年5月，*府采取系列救市措施。其中包括：將樓花預售期由完成前的15個月延長到20個月，超過1200萬元的豪宅可豁免需抽簽的規定，暫時取消四項針對樓花轉售及公司買家的限制炒賣樓花措施，簡化購買住宅樓宇按揭計劃以使銀行確切知道可以得到多少流動資金去擬定貸款計劃。
1998年6月23日，*府宣布推出9項紓解民困的措施，包括將1998/1999財*年度預留“首次置業貸款”的36億元增加到72億元，希望藉此將合資格家庭從6000戶增加到12000戶；提供“置業貸款”的名額從4500增加到10000；免繳當年第四季度差餉等等。其中最矚目的，就是即時停止賣地9個月。
2. 租售比如何計算
房屋租售比計算公式： 租售比 = 每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房價= 月租金/房價 房屋租售比每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。
國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1:200到1:300之間。 這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月（大致相當于16年至25年）內能收回房款，買房就是劃算的。
如果租售比低于1:300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。 擴展資料 租售比的市場影響 1、租售比很好的解決了供求關系的干擾，成為判斷炒作程度的試金石，因為沒有任何開發商會去炒作租金水平。
2、在實際應用中與經濟發展趨勢和通貨膨脹預期相結合，國際上通行的標準是在經濟發展緩慢穩定和貨幣穩定的情況下形成的，無論是在美國金融危機的情況下還是在中國高速發展的情況下，合理的租售比有一定的漂移。 3、作為相對指標衡量價值，比如判斷某一個城市、區域甚至樓盤的價值相對于同類型的單位。
經濟發展速度相同的地區，無論城市大小，租售比應該接近，否則就有不合理性。 參考資料來源：百度百科—租售比。
3. 中國的房地產市場租售比情況如何呢
我們從房價開始暴漲的北京奧運那一年說起。
在2008年，發改委對于全國70個城市抽樣調查結顯示：國內平均的房屋租售比為1比400，即使當時租金較高的北京也是1比325，均超過了國際警戒的底線。從2008年至今，中國房屋租售比這些年來越來越嚴重的偏離了國際的警戒線標準。
據統計，2016年租售比偏離值全國最高的城市深圳，其租售比為1比732，北京為1比625，上海為1比607。這些年下來，房租增加的速度遠遠趕不上房價增加的速度。
比如，北京海淀黃莊的一套一居室，房租從當年的2500元漲到現在的7500元，看起來比原來增加了2倍，但同樣一套房子的每平單價已從當年的2萬出頭漲到了現在的8萬左右，增加了約3倍。也就是說，在相同的時期內，房價基本上比房租多漲了一倍。
為什么會出現這樣的情況？簡單的說，買房的永遠是高收入者，租房的永遠是低收入者。
4. 房屋租售比如何計算
租售比= 月租金/房價
1、例如大連某小區：81m2電梯戶型帶家具，1600元/月租金，賣價1萬每m2，按此價格和租金水平計算，其租售比=1600元/（1萬*81m2），租售比約為1:506。 超過1:200一倍多，說明泡沫很大，不適合投資。
2、北環某小區一套120平方米的住房，目前售價3000元/平方米，月租600元（帶部分家具），合每平方米租金5元。租售比約1∶600，是1∶300的國際標準線的一倍（說明該 房價泡沫嚴重）。
擴展資料
租售比作為房地產投資價值體系的體系指標，需要結合完全的指標體系進行演算，需對照所不同國家的各種情況進行合理調整。國家不同時期的房產*策的出臺也會影響到租售比變化。
一、國家房地產等不動產稅率情況：不動產稅決定著有多少剩余的投資進入房地產市場，決定著有多少空置住房的比例。
二、關于房地產消費者的宏觀貸款*策：例如我國出臺的房貸新*中大幅下調了自住型住房的首付比例和還款利率，而對于非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率都規定了嚴格的上限。
參考資料：搜狗百科-房屋租售比
5. 為什么”租售比”決定不了中國房價
租售比在穩定的市場經濟條件下才具有現實意義，在中國當前國情這是不存在的。
所以在中國用租售比來討論房價是不理性的，至少應該考慮較長周期內成本和收益：1. 房產的買入成本：各種稅費、中介費、貸款利息、其他費用；2. 房產的持有成本：房產稅、物業費、環保稅、保險費、維修費、房租稅和空置費（若出租）；3. 房產賣出成本：賣房的各種稅費、中介費、賣房個人所得稅（可能征收高達20%以上），當前存量由于房產原值憑證缺失個稅能征收力度不大，但從長期角度以后逃稅的可能性越來越小；綜合以上因素測算出的房價的漲幅才具有實際意義，我們基于以下現實：1. 假設我們持有的房產在未來預期收益 （扣除各種成本）能和國際房價的平均收益率持平。聽說美國房價漲自2009年以來漲幅達60%，加上美國每年租金回報率4%，那么美國持有房產年化收益率將達10%，持有房產15年意味著房價累計應該漲到當初買入價的419%;2. 在中國也以持有房產15年來考慮，那么我們持有的房產在15年后的房價應該達到美國同等的水平，即419%;3. 假設房價未來回歸理性，即未來15年漲幅從x%-6.125%(4.9%上浮25%)間線性變化。
考慮上海等一線城市當前租金回報率僅2.08%（租售比1:576），那么可以測算出我國房價的初期漲幅x%。基于房產稅的現狀，我至少得的以下漲幅x%，供買房者參考：1. 賣房個稅20%+房產稅0%情況：中國明年的房價至少要漲20.6%;2. 賣房個稅20%+房產稅0.6%情況：中國明年的房價至少要漲21.3%;3. 賣房個稅20%+房產稅2.5%情況：中國明年的房價至少要漲23.8%；所以基于我自己的判斷，無法相信專家說的房產稅會導致降房價。
我的結論是房產稅落地的那一刻，就是房價報復性上漲的一刻！！！考慮中國房價的非理性和瘋狂因素以及個人收入持續增長的現實，估計房價實際漲幅比要我上面估算的還要在加15%左右。
6. 租售比多少才合理
一般在1:250以內才算是合理的。
什么是租售比： 1、租售比的具體含義。租售比，一般情況下指普通消費者都把它歸納為房屋租金與售價的比例，通常我們所說的租售比，是指每個月的月租與房屋總價的比值。
房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一，國際標準通常為1:100到1:200。比值越高，說明房價中的需求越大。
2、舉例：房屋的租售比和租賃公司設備的租售比。所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。
在正常的房地產市場中，租金與售價之間存在一個較為固定的比例關系，其租售比大致為1:100。 租售比應該是多少才合理： 1、國際上通行的標準認為，合理的房價租售比應在1:250以內。
這個比值意味著，如果把房子按現在的租金出租，100個月至250個月（大致相當10年至20年）內能收回房款，買房就是合算的。而比值越高，說明房價中的需求越大。
如果回收期長于這個時間，租房就更加劃得來。人們往往借此指標來衡量房地產的價值。
2、根據我愛我家、鏈家地產等房產經紀公司的統計，北京、深圳、上海、杭州等城 城區的“租售比”已經高達1:270至1:400。由于租房體現的是一種真實的居住需求，因此當一個城市的房產價格迅速上升而房屋租賃市場的價格卻沒有隨之出現明顯增長時，就表明該地區的房產市場存在著價格虛高或投機行為。
7. 如何通過房屋租售比來判斷房產的價值或泡沫
國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。
如果租售比高于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果低于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶300還是低于1∶200，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。
所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。計算方法即：租售比= 月租金/房價[舉例]1. 例如大連某小區：81m2電梯戶型帶家具，1600元/月租金，賣價1萬每m2，按此價格和租金水平計算，其租售比=1600元/（1萬*81m2），租售比約為1:506。
超過1:200一倍多，說明泡沫很大，不適合投資。2. 北環某小區一套120平方米的住房，目前售價3000元/平方米，月租600元（帶部分家具），合每平方米租金5元。
租售比約1∶600，是1∶300的國際標準線的一倍（說明該房價泡沫嚴重）。不考慮其他情況，在年息6%以上的情況下，只要房屋租售比超過1:200，那買房就是不劃算的。
你手頭有100萬，放在那里光利息收入一年就有6萬元，而買房的話如果月租金不到5000塊自然不劃算——目前北京一套售價100萬的房子，一般只能收到約2000元錢的月租。部分地區高達1:500至1:700，說明泡沫嚴重。
目前影響租售比的因素主要有：一、國家房地產等不動產稅率情況不動產稅決定著有多少剩余的投資進入房地產市場，決定著有多少空置住房的比例。假定某一城市有10萬套可以用來出租的住房，由于沒有不動產稅的擠壓，可能有5萬套就不進入租房市場，因此這時候的“租售比”的數據是不是完全的“租售比”值。
如果不動產稅出臺，另外的5萬套的空置房可能有90%以上進入租房市場，這樣必然會導致租金大幅度下降，這時候的“租售比”就會發生巨大的變化，在房價上升的勢態中，如果開征不動產稅或我國所謂物業持有稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房不使用就會受到極大的制約。二、關于房地產消費者的宏觀貸款*策。
例如我國出臺的房貸新*中大幅下調了自住型住房的首付比例和還款利率，而對于非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率都規定了嚴格的上限。二手房*策更是沒有任何松綁跡象。
這一*策的實施目的是保證投資者不能借用銀行的錢進行大量的投資或投機活動，防止他們把泡沫風險轉嫁給銀行。只有完全用自有資金才能炒作第3套甚至第 4套房。
這樣投資者的風險飆升，限制了投資人的投資需求。投資者就敢于將大量的投資房閑置在那里并不出租，坐而等待房地產的增值，利率也是如此。
顯[1] 然，這個貸款*策也是直接制約“租售比”比值的重要條件。三、*府對大部分人的自住房需求的扶持與優惠*策實施情況。
由于住房權利是公民的生存權利的一部分，也是社會穩定與和諧發展的重要基礎，所以*府要以盡可能低的價格滿足這一主體需求，減少相關稅賦，擴大貸款年限，實行優惠利率，甚至直接提供*府補貼，例如中央房貸新*提出加大保障性住房的力度、減少個人購房契稅和首次購房利息等*策，都是主要針對中低收入階層解決自住房問題的措施，這一措施將大大減少租房者，租房者數量的減少直接導致“租售比”的變化。四、房地產開發商建設房屋的銷售程序及法律規定。
我國的房地產預售制度是房地產開發初期的一種特殊的鼓勵*策，在市場已經高度發展后仍被沿用。加之價格在炒作中的飆升，開發商有大量的閑置房既不進入銷售市場，也不進入租房市場，等待暴漲后的增值，這和我國實行的預售制度有極大關系。
在這樣的背景下的“租售比”數值會發生很大變化。我國出現的開發商主動地延緩銷售，建成了不開盤，甚至把大盤變成多個小盤開盤，實施變相囤積來推高房價，這是與我國實施的商品房預售制度有著重大關系的。
一旦取消預售制度，房價將有大幅度下滑。惜售，不租，主動放緩建設與銷售步伐，只有在現行的預售制度下占有購房戶全部房款的條件下才能發生。
五、國家用于住房開發的土地供給情況。如果*府對土地*府控制嚴緊，將導致住房需求加大，從而推動房價的上升；如果*府放大土地供應，或者對土地開發不制定開發時間表，不設置約束措施，這樣就會由于城市土地的資源有限與區位優勢，導致開發商囤地囤房，決定著何時向市場提供，影響房價變化，因此，土地供應情況將嚴重影響市場“租售比”。
同時，土地價格的提升及其出讓操作過程是否透明、競爭與規范，也導致“租售比”中的租的比例放大或縮小，從而使“租售比”的數值發生變化。六、住房市場的國內外開放條件限制。
住房對外開放條件松緊也影響著房價的“租售比”。住房對外開放條件松緊也影響著房價的“租售比”。
城市*府的職責就是要率先保證本地人、本國人的住房需要，對外國人與外國資本購房或炒房應當嚴加限制。如果有相當多的人對住房*策有意見，那么*府就可能在選舉中失去選票。
為了保證本地人的住房需求，許多國家都采取了不同措施對外國人購房加以管制，防止推動房價，擴大供需矛盾。我國處于市場經濟的初級階段，由于認識的不。