榮觀房產網1. 在宏觀調控*策及措施作用下,當前我國的房地產市場運行呈現出哪些
在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是*府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。
純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，*府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。
房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中占有重要地位。各國*府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。
干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，*府對市場干預較少。
而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，*府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟后*府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。 我國的房地產市場是在*府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化后才開始起步。
房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由于起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特征，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。
在這種情況下，*府通常會采取一些經濟、法律、行*的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。*府在推出一項*策前，首先應該明確，基于我國當前房地產市場的實際情況，我國*府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。
經濟學上對*府*策進行評價，很重要的一點是看該項*策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國*府當前若干房地產宏觀調控*策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，并在此基礎上給出相關*策建議。
一、房地產產業*策分析 產業*策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟*策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構*策、產業組織*策、產業促進和限制*策等。
產業*策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。*府在實施產業*策時，其取向是產業發展目標的體現。
而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特征決定了房地產產業*策目標在于完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。
這需要*府采取恰當的產業組織*策。產業組織*策包括產業競爭和反壟斷*策、產業聯合和集團*策等。
在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量*策和結構*策，也需要有合理的組織*策。
由于房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。
規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也占有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。
這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利于節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合并、兼并等經濟機制來實現的。
由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，并優化房地產企業的規模結構。 我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。
以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場占有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。
而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恒生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場占有率等主要指標要占到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恒基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象征。
滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地*府對房地產業產業*策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至*府正式文件上，經常有報導宣稱*府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。
但在具體實施*策時，有關方面采取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以采取凍結上市的做法，管理層是出于對房地產泡沫。
2. 宏觀調控*策對房地產市場發展的影響
1.宏觀調控是*府干預經濟最直接、最有效的方式，通過房價最高限價，從法律法規層面上對炒房、套房的行為做出了嚴格限制，同時國家下定決心勒令與房地產業務無關的國有大中型企業退出房地產業，賣掉通過競拍獲得而又長達數年不開工的土地。（企業低價買入土地，等待土地成本價格上升時在開始施工，從中牟取暴利）
2.國家出面調控房地產市場，也給狂熱的炒房消費者打了一針鎮定劑，使其投資更趨于理性，很多投資資本因此退出房地產市場轉而投向古玩玉器市場，形成了一個新的經濟推動點。國家通過規范消費者的消費行為，最終達到合理調控房價的目的。
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