榮觀房產網1. 什么是需求分析
所謂"需求分析"，是指對要解決的問題進行詳細的分析，弄清楚問題的要求，包括需要輸入什么數據，要得到什么結果，最后應輸出什么。
可以說，“需求分析”就是確定要計算機“做什么”。 編輯本段特點 需求分析是一項重要的工作，也是最困難的工作。
該階段工作有以下特點： （1）用戶與開發人員很難進行交流 在軟件生存周期中，其它四個階段都是面向軟件技術問題，只有本階段是面向用戶的。需求分析是對用戶的業務活動進行分析，明確在用戶的業務環境中軟件系統應該"做什么"。
但是在開始時，開發人員和用戶雙方都不能準確地提出系統要"做什么？"。因為軟件開發人員不是用戶問題領域的專家，不熟悉用戶的業務活動和業務環境，又不可能在短期內搞清楚；而用戶不熟悉計算機應用的有關問題。
由于雙方互相不了解對方的工作，又缺乏共同語言，所以在交流時存在著隔閡。 （2）用戶的需求是動態變化的 對于一個大型而復雜的軟件系統，用戶很難精確完整地提出它的功能和性能要求。
一開始只能提出一個大概、模糊的功能，只有經過長時間的反復認識才逐步明確。有時進入到設計、編程階段才能明確，更有甚者，到開發后期還在提新的要求。
這無疑給軟件開發帶來困難。 （3）系統變更的代價呈非線性增長 需求分析是軟件開發的基礎。
假定在該階段發現一個錯誤，解決它需要用一小時的時間，到設計、編程、測試和維護階段解決，則要花2.5、5、25、100倍的時間。 因此，對于大型復雜系統而言，首先要進行可行性研究。
開發人員對用戶的要求及現實環境進行調查、了解，從技術、經濟和社會因素三個方面進行研究并論證該軟件項目的可行性，根據可行性研究的結果，決定項目的取舍。 編輯本段方法 ⑴首先調查組織機構情況 包括了解該組織的部門組成情況，各部門的職能等，為分析信息流程作準備。
⑵然后調查各部門的業務活動情況 包括了解各個部門輸入和使用什么數據，如何加工處理這些數據，輸出什么信息，輸出到什么部門，輸出結果的格式是什么。 ⑶協助用戶明確對新系統的各種要求 包括信息要求、處理要求、完全性與完整性要求。
⑷確定新系統的邊界 確定哪些功能由計算機完成或將來準備讓計算機完成，哪些活動由人工完成。由計算機完成的功能就是新系統應該實現的功能。
常用的調查方法有： ⑴跟班作業 通過親身參加業務工作來了解業務活動的情況。這種方法可以比較準確地理解用戶的需求，但比較耗費時間。
⑵開調查會 通過與用戶座談來了解業務活動情況及用戶需求。座談時，參加者之間可以相互啟發。
⑶請專人介紹。 ⑷詢問 對某些調查中的問題，可以找專人詢問。
⑸設計調查表請用戶填寫 如果調查表設計得合理，這種方法是很有效，也很易于為用戶接受的。 ⑹查閱記錄 即查閱與原系統有關的數據記錄，包括原始單據、賬簿、報表等。
通過調查了解了用戶需求后，還需要進一步分析和表達用戶的需求。 分析和表達用戶需求的方法主要包括自頂向下和自底向上兩類方法。
編輯本段案例 （1）需求分析報告的編寫目的 本需求分析報告的目的是規范化本軟件的編寫，旨在于提高軟件開發過程中的能見度，便于對軟件開發過程中的控制與管理，同時提出了本鐵路售票系統的軟件開發過程，便于程序員與客戶之間的交流、協作，并作為工作成果的原始依據，同時也表明了本軟件的共性，以期能夠獲得更大范圍的應用。 （2）產品背景明細 軟件名稱：鐵路售票系統 （3）縮寫及縮略語 鐵路售票應用系統軟件：基本元素為構成鐵路售票及相關行為所必須的各種部分。
需求：用戶解決問題或達到目標所需的條件或功能；系統或系統部件要滿足合同、標準，規范或其它正式規定文檔所需具有的條件或權能。 需求分析：包括提煉，分析和仔細審查已收集到的需求，以確保所有的風險承擔者都明其含義并找出其中的錯誤，遺憾或其它不足的地方。
模塊的獨立性：是指軟件系統中每個模塊只涉及軟件要求的具體的子功能，而和軟件系統中其他的模塊的接口是簡單的。 本工程描述： （1）軟件開發的目標： 完善目前鐵路售票系統，使之能跟上時代的發展。
同時通過實踐來提高自己的動手能力。 （2）應用范圍： 理論上能夠實現于鐵路部門的售票系統，其目的在于在原有的系統基礎使得鐵路售票實名化，以期實現完善日常生活中鐵路售票的各種缺陷。
2. 簡述房地產市場分析的內容是什么
房地產市場分析方法和內容 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。
本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。 一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。
區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。
專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。
房地產市場分析方法和內容 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。
一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。 區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。
它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。 專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。
它側重于專業市場供求分析內容。 項目房地產市場分析 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。
它側重于項目競爭能力分析等內容。 2、房地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。
各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。
地區經濟分析 是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析；⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。
但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。 區位分析 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。
它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。
市場概況分析 它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共*策、經濟、法律是否支持該項目。③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。
專業市場供求分析 它包含①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；②細分市場，進行產品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。
項目競爭分析 它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；②根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。
當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。
售價和租金預測是通過。
3. 房地產可行性分析報告需要什么資料
房地產項目可行性研究的步驟和內容可行性研究的步驟（1）組織準備。
進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。
（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市*基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。
收集的資料主要有*府的方針*策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。（3）開發方案的設計、評價和選擇。
這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家*策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。
（4） 詳細研究。采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。
（5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。
房地產可行性研究的內容按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。
其具體內容如下：1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市*基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。
大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。5）項目投資估算。
項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。
房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。7）財務評價。
財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。8）風險分析。
風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、*策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。
它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。
國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。
財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
10）結論。運用可行性。
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