榮觀房產網1. 房地產各個方面的專題研究合集
房地產各個方面的專題研究合集-232頁.rar 房地產專題研究 （文摘整理） SYS-TAN賽斯顧問 2006-10 systan@* systan@* 目 錄 一、解讀房地產金融 二、中國住房金融的發展與改革 三、構建我國住房消費信貸風險防范體系的條件、難點和對策分析 四、關于我國房地產證券化的若干思考 五、加快房地產投融資與國際接軌 六、*府干預房地產金融的范圍設置 七、房地產投資基金的設立壁壘及經營瓶頸因素分析 八、房貸證券化未成曲調先有情 九、房地產證券化的可行性分析 十、房地產證券化的兩種類型 十一、關于證券化啟動我國房地產有效需求的若干思考 十二、美國*府在住房貸款證券化中的作用及其對我國的借鑒 十三、培育基金新品種，推動住房抵押貸款證券化 十四、淺談房地產證券化 十五、如何發展房地產證券化 十六、我國住房抵押貸款及擔保體制現狀 十七、形成住房抵押信貸良性循環的主要矛盾及其對策 十八、房地產公司發行股票特別規定（附全文） 十九、房地產拉動經濟增長的原由及策略 二十、房屋銀行運行風險及規避 二十一、城市土地證券化 二十二、銀行債務重組與資產證券化 二十三、*不動產證券化展望 二十四、房地產證券化的可行性分析 二十五、淺議ABS融資方式與中國證券市場的發展 二十六、資產證券化在我國可行嗎？ 二十七、中國推行資產證券化的難點及對策 二十八、信貸資產證券化的交易結構 二十九、住房抵押貸款證券化的模式 三十、MPF挑戰MBS——一種新的住房融資選擇 三十一、荷蘭LABSII公司的資產證券化 三十二、中色建設房地產公司資產重組回顧 三十三、資產重組、資本市場與投資銀行 三十四、房地產開發企業融資渠道分析 三十五、論銀行不良資產剝離和資產管理公司的運作 三十六、資產證券化與其他融資方式的比較 三十七、資產證券化的基本交易過程 三十八、服務商在證券化交易中的作用 三十九、資產證券化與機構投資者 四十、銀行擔保貸款支撐債券（CLO） 四十一、RTC與資產證券化 四十二、資產證券化的案例分析——討論稿 四十三、亞洲的資產證券化發展與原因剖析 四十四、論資產管理公司的運作——金融過濾工程分析 四十五、資產證券化與金融資產管理 四十六、中國房地產投資基金主攻權益性投資 解讀房地產金融 在我國，住宅產業還剛剛起步，需要一個發育、成長、完善的過程，在這一過程中資金融通始終是房地產交易的基礎，是困擾開發商和購房者的難題。
解決房地產企業的資金問題，沒有房地產金融的參與是做不到的…… 一、我國房地產金融業的發展現狀 隨著國家加快住宅產業的發展，居民住房消費商品化水平的提高，房地產金融業的規模正在不斷擴大，占商業銀行業務的比重不斷提高；中國人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業務的經營機構也由過去建設銀行等少數銀行經營發展成為多家商業銀行共同經營，住房金融市場已經開始由過去少數銀行壟斷經營發展到多家銀行為重新分割市場份額而進行激烈的競爭。 1、住房消費貸款蓬勃發展，但各地發展態勢不平衡。
為深化住房制度改革，促進住房建設與消費，國家先后出臺了一系列的住房與金融*策，為住房消費貸款業務提供了良好的發展契機。各家商業銀行根據國家的*策導向相繼采取各種措施，加大住房金融業務的經營力度，使得住房消費信貸業務取得前所未有的快速發展，但由于受當地經濟發展狀況及房改進程的制約，個人住房貸款業務發展較快的地區多集中于東南沿海地區，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業務量的50%以上。
中西部地區發展雖有起色但仍較落后，這與該地區經濟發展狀況、居民收入水平、個人商品意識和資信度等緊密相關，體現了資金運動的特征和規律。
2. 房地產市場調研需要注意的問題都有哪些
前期主要有項目可行行調研 （位置；資金；人員；競爭對手；*府規劃等等） 中期主要是項目定位方面牽扯的調研 （人口；文化；學歷；收入；商業形態；媒體等） 后期主要是項目推廣的調研 房地產市場調研和策劃 房地產調研是項目策劃和決策的基礎， 一房地產的市場調研 房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。
由于土地和房屋的“不動性”，房地產市場調查有很深的地域特征和專指性。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點（單個樓盤）到線、面（區域98市場），再由線、面（區域市場）到體（宏觀環境）；然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。
一、點——單個樓盤 對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。 單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項： 第一項是分析樓盤的地理位置。
大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性（商業中心、工業中心、學院社區等）；了解區域交通狀況，（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等）；因或公共配套設施（水、電煤等市*配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套）和人文環境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰？它的進出道路如何？是否臨街……等等。
和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。 第二項是分析產品。
這是樓盤市凋的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建筑設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。
產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰？他們的資質如何？彼此間是如何合作的？……，從而評估樓盤的資信度。 第三項是剖析價格組合。
即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。
剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。 第四項是了解廣告策略。
廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。 第五項是銷售執行。
這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行……，另一方面則是指什么樣的房型最好賣？什么樣的總價最為市場所接受？吸引客戶最主要的地方是什么？購房客戶群有什么特征……，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。
二、線和面——區域市場 對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特征這三個方面。
區域分析 區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特征和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。
如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良**通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。 區域產品 區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。
分析區域產品關鍵在于認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。
需求特征 需求特征是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣嗜好……，需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特征是不斷創新的動力與源泉。 區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。
要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……， 由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。
三、體——宏觀環境 對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體 。
3. 求房地產類論文
論房地產開發項目全面風險管理 來源：中國論文下載中心 [ 08-11-11 13:59:00 ] 編輯：cw2112549 摘 要：目前我國房地產開發企業普遍存在“小，散，差”的特點，房地產開發只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、風險管理手段單一，使房地產項目中的諸多風險因素得不到有效的控制，導致房地產項目的失敗。
為了避免和減少風險因素對項目的影響，認真探究了房地產開發項目全面風險管理的相關內容，以期能夠為有效化解房地產開發項目運行中的風險提供一些參考。 關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目 中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198(2008)08-0075-02 1 房地產開發項目全面風險管理的方法 全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。
經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。
各個體系的具體關系（如圖1）。 2 房地產開發項目全面風險管理的流程 2.1 房地產開發項目風險識別 房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。
主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。
不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。 2.2 房地產開發項目風險評估 房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。
值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。 2.3 房地產開發項目風險監控 房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。
風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。 3 房地產開發項目全面風險的應對策略 3.1 風險回避 風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。
通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。
可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。
所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。 3.2 風險控制 風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。
根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。
風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。
由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。
3.3 風險轉移 風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。
風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。 風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。
合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。
4. 關于房地產的知識
房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。
目前，對于中國房地產行業在未來經濟中地位之最大質疑，莫過于2007年4月份，由國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組完成的一份名為《宏觀調控：重點調整過剩流動性的流向》的專題報告，文中建議*府高層放棄房地產支柱地位，徹底改變房地產依賴型的經濟模式，主要理由為：以房地產為支柱行業，將導致大量的資金和其他資源過度地追逐房地產，從而使制造業升級缺乏資金、技術和人力資源等方面的支持。因此呼吁國家和地方要在發展*策上改變“房地產偏好”。報告還指出，經驗證明，發達國家在其工業化的過程中都沒有把房地產作為支柱產業，經濟發展對它的依賴性不強。相反，那些在工業化過程中過度發展（或過度依賴）房地產的國家如東南亞“四小虎”卻遭遇了嚴重的經濟危機。 對于以上的觀點，我的看法是，雖然從中國未來經濟發展的總體趨勢看，實現產業升級尤其是制造業升級換代是一個必然趨勢。但報告作者把限制制造業升級的大部分原因，歸咎于房地產行業，顯然屬于沒有搞清楚房地產行業與制造業的本質。 首先，就房地產行業來說，地區發展過度依賴房地產行業，確實容易引發投資泡沫與經濟過熱現象。因此相對而言，發展以制造業升級為經濟支柱的新型工業化道路，也確實是未來中國經濟發展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認為，制造業升級可以馬上替代房地產行業，成為各地區發展的新支柱產業，無疑是片面而書本化的。原因如下：
第一，報告對制造業發展阻力的認識不足。
作為一個發展中國家，中國在現代化進程中所處的后發地位是一個具有本質性的最大劣勢。由于早先加入這一進程的西方國家已跑出很遠并取得巨大的成功，決定了后發國家在開始走向現代化時便已處于明顯的劣勢地位，難以實現持續高效且大規模地發展工業。資金缺乏、技術落后、人口包袱、環境壓力、傳統重負，以及國際*治經濟環境的變化，都會使后來者的現代化進程阻力重重。因此，雖然中國制造業的發展已形成一定規模，但目前在全球產業價值鏈中，仍然處于垂直分工體系低端，只能逐步的向高端分工轉移，無法一蹴而就。像當前制約中國低端制造業的外貿需求瓶頸，與制約高端制造業的核心技術瓶頸，并不是靠*策重點扶持與大量注入資金就能解決，而是必然要經歷一個“摸著石頭過河”的漫長發展過程。
第二，報告對房地產業的產業特性認識不足
與發展制造業阻力重重相比，房地產業的最大優勢之一，是它并不像工業制造業那樣需要一些承載基礎，而是在任何一個城市里都可以催生，并在短時間內匯集巨額資金，拉動無數投資機會。對于象中國這樣一個工業承載基礎薄弱，又處于后發劣勢的發展中國家，需要一個像房地產行業那樣能大范圍帶動經濟尤其是落后地區經濟的支柱型產業，在這一點上不能盲目與發達國家相比。 至于房地產與制造業的關系，我們認為不但不是相互排擠與競爭資源的關系，而是互相推動、相互促進的關系。即通過對生活配套、商務配套、工業配套的打造，在原有地區產業承載基礎上，增加對外來人口、技術、資金的吸引力，而當工業制造業發展后，又會反過來成為推動房地產發展的最好動力。至于出現所謂“過度發展房地產業”的現象，在很多情況下，是由于工業制造業升級的困難阻力巨大，導致其發展速度遠遠不及房地產業，因而造成房地產行業“一枝獨秀”的現象，在很多人眼中，這樣的局面就成了“過度依賴”房地產行業了。
第三，報告對房地產業的經濟重要性認識不足
房地產行業對國民經濟的影響，主要體現在拉動經濟與穩定經濟的重要性。首先，從拉動經濟方面來看，房地產業可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產業的發展，據統計房地產行業直接或間接影響60余個行業。考慮到房地產開發投資通過關聯產業和拉動消費對GDP的拉動，當前房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率超過20%。其次，從穩定經濟方面來看，由于產業關聯度高，房地產開發投資的大幅波動，可以帶動其它相關產業也出現波動，最終必然會引起經濟的波動。同時，由于開發商與個人購房者的資金中有相當一部分為銀行貸款，所以實際的房地產開發投資中至少超過40%的來自于銀行貸款，因此保持房地產開發投資的平穩增長，對國民經濟持續穩定發展也具有重要意義。