榮觀房產網1. 產品標準化之后,房地產業的營銷如何實現標準化
看看其中的概念和觀點如何能夠幫助你解決貴公司在營銷方面所面臨的問題。
作為一家大型房地產公司，我們在市場營銷方面所面臨的最為關鍵的問題： 1/在未來住宅產業化，產品標準化之后，房地產的市場營銷如何實現標準化？ 從教材中沒有找到相關的內容可以供參考，以下是個人思考： 房地產有三個要素：土地/產品和客戶，只有三者完全匹配才是一個成功地項目。 不同于日用消費品或工業產品，每個房地產項目都有土地的唯一性，每一套房子也有唯一性，各地客戶千差萬別，即使同一客戶的每次購房的需求也不同，從嚴格意義上說房地產是無法實現標準化。
未來通過工廠化實現了產品標準化，但是土地和客戶無法標準化（即使我們有一個相對清晰的土地和客戶的分類體系）。聚焦在土地/產品/客戶三個方面的房地產營銷也很難實現標準化。
我個人把房地產的市場營銷分為三個階段：市場定位/營銷推廣/銷售管理。 有了土地分類標準以及產品標準化之后，在市場定位階段可以實現相對的標準化，或者說有了一個評價標準； 營銷推廣有很多渠道，在客戶知曉/好感/了解/登門/購買/推薦或再購等6個環節分別起到不同的作用，并且各種推廣相互作用，而目前我們能夠定量的評價標準只有購買，我們如何評價各類推廣的作用？如何量化計算投入產出比？在某種層面的廣告標準化之外，我們還應該標準化哪些營銷推廣環節？ 銷售管理環節。
房地產銷售管理有個重要的特點是我們可以銷售控制，人為調整銷售節奏等，這也是房地產非常獨特的。在這個環節是否需要標準化？以及如何實現標準化？我想決不會只簡單是銷售資料標準化。
學習汽車行業，我們可以在客戶和產品兩個要素實現標準化，但是缺少最重要的土地；酒店業包括土地/客戶/產品三個要素，酒店的標準化和我們的房地產標準化有點類似，但是在營銷推廣和銷售管理環節又有本質區別。地產營銷標準化的標竿行業是什么？房地產的營銷標準化怎么做？還是說這就是一個偽命題？。
2. 什么是房地產產品標準化
首先要明白房地產產品是什么，包括哪些內容？就住宅來說，其產品就是房屋，而房屋又包括哪些構件呢？直觀而言有外墻、門、窗、電梯等等，還有一些看不見的比如鋼筋、保溫層、防水層等等。這些構件不論外觀、技術參數、價格、品牌等都不同，這些叫做產品標準，而某一類的房屋可以采用相對固定標準的構件組合，這就是產品標準化。房屋又是如何分類的呢？常見的就是根據客戶類型進行劃分，比如萬科就從家庭構成、收入構成、年齡等多個維度對客戶需求進行總結和分析，每種客戶類型對應一種產品類型，以后只要拿了土地、項目定了位，就能確定產品類型及其構件的組合。
現在很多開發商都開始或已經建立了自己的“產品線”，這是產品標準化的產物，既可以加強品牌建設，又能通過集中采購節約成本
3. 房地產商圈分析標準化策略是什么
房地產商圈分析標準化策略 1.商圈范圍界定 商業物業商圈是指商業物業的目標顧客分布有地理區域范圍，商圈范圍的大小決定了商業物業的市場容量和經營規模，商圈人群的結構特點決定了商業物業的經營特征，準確地進行商圈分析對商業物業的開發經營至關重要。
商業物業是有良好規劃的商業區，是由多個零售商店有計劃地組合而成的，具有購物、飲食、休閑、娛樂等多種功能，商業物業各個零售商店的商圈范圍不盡相同，它們各具不同的商圈范圍特點。 商業物業的商圈范圍是指商業物業顧客的地理分布范圍，包括來到商業物業的所有顧客，與各個零售商店的商圈相比，其商圈范圍最廣，并具有綜合性、宏觀性的特征。
大多數零售商店的商圈范圍與商業物業的商圈范圍大體上基本相同，但并非完全雷同，有的零售商店的商圈可能比商業物業的商圈范圍小，其目標客源主要只是附近的居民；有的零售商店本身并沒有自己的商圈，只是寄生的附帶性的消費。 同時，商業物業的各個零售商店的商圈針對性較強，一般只是針對某一類的消費者，其市場層面相對較窄，如高檔男裝店，具有較強購買力的男士是主要的購買消費對象；而商業物業一般是多個零售商店組合而成的綜合性的消費場所，是為了滿足多層次消費者的購買消費需要，其商圈針對的消費層面廣，市場面較寬。
因此，相比較而言，商業物業商圈具有綜合性、宏觀性的特征。 商圈可按經營業種可分為日常用品商圈和非常用品商圈；商圈按規模大小可分為近鄰型商圈、地域型商圈、廣域型商圈、超廣域商圈。
2.影響商圈范圍的主要因素 商圈范圍，即指商圈規模。商業物業商圈范圍的大小對商業物業的開發經營具有決定性的影響，商業物業的外在因素和內在因素都會影響其商圈范圍，外在因素主要是指商業物業地段環境中的各種條件狀況，其中地段的居民環境、交通環境、商業環境是影響商業物業商圈范圍的主要因素；內在因素則是指商業物業的經營規模、各種構成元素的組合以及促銷廣告活動等。
（1）外在因素 居民環境 周邊居民的居住密度越大，人口總量越多，商圈規模越大，周邊居民分布越集中，并且主要集中在商業物業地段附近，就可增強居民到達商業物業的便利性，提高商業物業對居民的吸納力，擴大商業物業的商圈規模，對于一些小型鄰里商業物業、社區商業物業，周邊居民的居住密度、分布方式對其商圈范圍的影響尤為明顯。 交通條件 地段交通條件越發達，交通輻射范圍越廣，那么更廣泛區域的居民到達商業物業的地段就越便利，吸納地址：地產互動資源信息網。
4. 房地產細分化標準和方法
準確資料目標市場的選擇
一、市場細分
由于消費者構成極為復雜，不便于市場把控。因此，在這里我們以產品為細分對象，依據總價和單價指標，將市場細分為低端、中低端、中端、中高端及高端市場。
表1——產品價格指標比較表：
低端 中低端 中端 中高端 高端
總價 15萬以下 15~20萬 20萬~30萬 30~50萬 50萬以上
單價 1500-2000 2000-2500 2500-3000 3000-3500 3500以上
二、細分市場輪廓描述
1. 低端市場
(1) 市場特征：該類產品一般為低總價（15萬以內），低單價，或小戶型；產品品質較低，大多為滿足人們最基本的居住需要。開發技術層面要求不高。
(2) 目標客戶群：
l 年齡：主要集中在30周歲以下的未婚人士和其他年齡段的低收入者
l 收入：年收入大多在3.5萬以下
l 家庭結構：2人及以下，比例為24%(2001年*府權威部門調查)
l 受教育程度：他們大多受過較高的教育
l 置業情況：大多為第一次置業，現在主要以租房為主
l 購房目的：成家立業的需要，作為過渡性住房，解決基本的居住問題。
● 購買行為：注重產品的經濟實用，對品牌基本沒有要求。
2. 中低端市場
(1)市場特征：該類產品總價主要集中在15~20萬，單價多為1500~2000元；產品品質一般，產品變現速度較快，對開發商市場運作能力要求不高，因此，競爭對手該市場較為容易。
(2)目標客戶群：
l 年齡：這個階層的年齡范圍較廣，界定這個階層主要以收入和購買能力為標準，年齡主要集中在40歲以下
l 收入情況：年收入3萬—5萬
l 家庭結構：這部分人群大多已經成家，家庭人口以3人為主，或3人以上
l 職業狀況：企事業單位的普通職工、公司員工
l 受教育程度：受教育程度普遍不高
l 置業情況：第一次置業為主，二次置業為輔
l 購房目的：家庭居住需要，迫切需要改變居住環境。
l 購買行為：對價格特別敏感，注重產品的實用性和舒適性，對品牌基本沒有要求。
3. 中端市場
(1) 市場特征：該類產品總價大多在20~30萬，單價在2000~2500元，產品品質較好，配套設施比較齊全，環境較好，因此銷售速度一般較快。該市場開發商進入的難度較中低端市場大些。
(2) 目標客戶：
l 年齡：30—40歲，這部分人群也屬于有效消費的主力人群，在中成公司2002年的市場調查中，這個年齡段的人群占到了14.2%，與華西都市報所做的市場調查的結果和本公司在2002年3月做的視察調查的結果大致相同。
l 收入：他們的收入在5萬—8萬之間，有一部分積蓄
l 家庭結構：三口之家為主
l 置業情況：相當大的一部分為二次置業
l 購房目的：改善居住環境，提高居住水平。
l 購房行為：比較理智，除實用外，比較注重產品的舒適性，對品牌有一定的要求。
4. 中高端市場
(1)市場特征：該類市場總價在30~50萬，單價在2500~3000元，產品品質較高，建筑結構多為框剪，戶型設計新穎，配套設施齊全，注重小區環境，運用新型建筑材料或建筑技術，對開發商運作水平要求較高。
(2)目標客戶群：
l 年齡：30—40歲，這部分人群也屬于有效消費的主力人群，在中成公司2002年的市場調查中，這個年齡段的人群占到了14.2%，與華西都市報所做的市場調查的結果和本公司在2002年3月做的視察調查的結果大致相同。
l 收入：在5萬—8萬之間，有一部分積蓄
l 家庭結構：三口之家為主
l 置業情況：相當大的一部分為二次置業
l 購房目的：改善居住環境，提高居住水平。
l 購房行為：比較理智，注重產品的舒適性，注重產品品質、品牌。
5.高端市場
(1) 市場特征：該類市場總價大多在50萬以上，單價在3000元以上，產品品質高，設施設備檔次高，大量運用高新技術產品，多為低層，環境優美，對開發商動作水平要求高。
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