榮觀房產網1. 中國房地產行業發展報告
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大規模供給沖擊將影響中國的房地產市場。大量供給將在明年上半年進入市場，致使一些二線城市和眾多三線城市的房價調頭回落。但一線城市新增供給的缺乏將為價格帶來支撐。
? 如果中央能堅持推行現有調控*策，市場需求將保持低位。若繼續加息數次或開征房產稅試點，則市場情緒可能出現反轉，價格或將溫和下調。不過，如果宏觀經濟數據走弱，則市場將預期北京出臺寬松*策。
? 目前房地產建設活動增速仍保持上升，但鑒于即將到來的全國范圍內的庫存增加，我們預計開發商將在明年一季度減少建設活動。這將成為2011 年大宗商品（鋼鐵和銅）市場的一大風險。
? 規模較大、業務分布較廣、杠桿率較低且有能力售出庫存房屋的開發商經營狀況將比較樂觀，而中小規模開發商或將受到沖擊。
? 如果一些根本性問題得不到解決，即使2011 年房價調控成功，中國房地產市場的長期預期也不會改變，一旦貨幣*策再次放松，中國的房地產泡沫問題將重新顯現。
在北京，決策層仍在等待房價出現回落。繼*府出臺提高首付比率、調高抵押貸款利率、限制購房套數、提供居住證明，增加保障房供給等一連串調控*策后——甚至在開征房產稅的熱議中——大多數城市的房價卻未見明顯回落。一些開發商的新開盤項目降價5-10%，但與大城市房價的下跌情況相比，較小城市房價上漲的情況顯然更加普遍。
盡管決策層似乎相信隨著調控*策效果顯現價格將有所下滑，大多數普通百姓好像并不這么認為。中國人民銀行在8 月的一項調查顯示，36.6%的受訪者認為未來三個月內房價將繼續上漲，而5 月份持此觀點的人只占29%。在一、二線城市（見圖1、圖2）,5 月至9 月間成交量持續攀升——9 月的銷售尤為強勁——到10 月份成交量才有所回落。
那么，中國的房地產市場究竟是處在一輪更大回調的邊緣抑或已渡過最壞的時期？以下三個因素可導致價格下跌：
1. 供給沖擊：大量新房入市缺乏購買者
2. 現有*策效力：已出臺的措施繼續發揮效力，打擊市場信心，限制開發商融資，并最終逆轉市場走勢
3. 推出新*：推出一項大規模新*組合從根本上改變市場情緒并壓低價格
本篇“特別報告”分為三部分，我們將分別來分析以下問題。
? 我們認為房地產市場將受到一輪新房供給的沖擊，并將需要很長一段時間來消化。不過，這一供給沖擊主要集中在三、四線城市，而一線城市及許多二線城市（價格最不合理的地方）的供給仍十分有限
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2. 中國未來房地產行業發展前景
相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》 房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。
在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。 趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低并趨于合理水平 過去的10年，房地產處于上升期。
由于主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣*策、快速的城鎮化進程和地方*府對土地財*的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長（沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本），遠超其它行業的平均利潤水平。 國土資源部2011年5月發布的數據顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%~40%。
根據中國社科院（住房綠皮書《中國住房發展報告（2010-2011）》）的數據顯示，我國房地產業平均毛利率為55.72%，相對于國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。 隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。
未來10年房地產業利潤水平將逐步回歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%~10%之間，暴利時代將不復存在。 趨勢之二，積極采用新材料、新技術，大力發 展綠色建筑 鼓勵應用建筑節能新技術、新材料，大力發展綠色建筑是國家下一步發展的重點。
比如，采用改進房屋建筑門窗保溫氣密性能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃；應用優質新型墻體材料；利用地下熱能保持房間恒溫的地源熱泵技術；因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財*部、住建部專門發文，鼓勵在公共建筑、民用建筑集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建筑應用水平。
今年光電建筑應用*策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的項目傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建筑應用比例作為約束性指標，綠色建筑應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。
除了鼓勵性*策以外（包括財稅部門給予相應的稅費減免），國家還會采取強制性措施，推動綠色建筑的發展。按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。
如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。
報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。
例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。
未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。 目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。
從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工項目，都將參照不低于綠色建筑一星的標準進行設計和建造。
趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作 目前國內多數房地產開發商，往往既是投資商又是開發商，項目開發的資金來源除了自籌之外，主要依賴于銀行等融資渠道和購房款。一些開發商還有自己的設計單位、營銷公司、施工承包隊伍和物業公司等。
隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由 高度專業化的公司分別承擔。
隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是。
3. 中國房地產開發業應該如何創新
房地產業自身如何防范泡沫化 2005-8-24 內容摘要：本文首先分析在現有的經濟制度之下房地產泡沫的成因，說明房地產泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產經營方式，以期通過房地產業自身的發展來防范房地產泡沫的不良影響。
關鍵詞：房地產泡沫 房屋租賃 風險 恩格爾系數 不確定性 房地產泡沫的成因 以金融制度因素為代表的內在因素 泡沫作為市場經濟中的一種現象，主要表現為房地產泡沫和金融泡沫。 應該指出，中國的房地產業與金融業的結合還不完全，聯系并沒有達到房地產業發達國家的水平，但是一方面這個結合正在進一步加速，另一方面，房地產業，因其產業鏈跨度大，產業高度化明顯，產業附加值較高且具有較高的關聯效應和擴散效應，作為國民經濟增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業有脫不了的干系。
以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析： 貨幣制度 現代貨幣是不兌現的紙幣，作為價值的表現形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數量的現代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發展又導致貨幣越來越遠離實質經濟。
這使在現代貨幣制度下，蘊含著泡沫產生的可能性。 銀行制度 在現代銀行制度下，只要中央銀行不斷發行貨幣，商業銀行便能不斷創造貨幣。
這決定了銀行系統的貨幣供給具有內在膨脹性，導致貨幣供給遠遠超過貨幣的需求，從而為泡沫的產生提供了適宜的外部環境。 信用制度 信用是商品經濟發展到一定階段的產物。
貨幣產生后，當它執行支付手段職能、充當延期支付的工具時，就產生了信用。信用的產生與發展也帶動了金融機構的發展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機構也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉化過程中發揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉化為投資。
這些投資有的進入了實質經濟系統，有的進入了符號經濟系統。進入實質經濟領域的借貸資本由于投資策略而導致生產經營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機構產生呆賬和壞賬，形成金融系統的不良資產；進入符號經濟領域的借貸資本則到處投機，沖擊各個市場，造成資產價格波動，產生經濟泡沫，也就是說信用的產生、發展和運作，給泡沫的產生創造了基礎條件。
以不確定條件為代表的環境下的投資行為 由于環境、條件及有關因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎數據、基本指標和項目的經濟效益結論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預測和估計，這種現象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經濟活動的那些難以完全和準確地加以觀察、測定、分析和預見的各種內生因素和外生因素。
在現在的經濟生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據數學期望來決定的”。這也許是市場中的不確定性在投資者內心中，留下了太深的印象所致。
房地產投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因為房地產從建設到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經濟*策和法規、建設的各種費用、建設工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項目的經濟效益產生影響。要真正做到心中有數，并采取相應的措施，談何容易。
不僅如此，現在雖然已經步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現象：“不完全的信息條件”。企業對各種廣告方式的如此重視就是這種現象的明證。
在不完全的信息條件下（其實不完全信息條件也是不確定性的一方面，因為信息的掌握程度，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監督機制不建全、市場效率不高的國家，如大多數發展中國家，很容易就發生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發生局部的投資過度，這就是房地產泡沫的直接動因。 綜上所述，在現存的經濟制度之下，房地產泡沫是一定存在的，而且，房地產業自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉移風險、抑制房地產的不良影響的。
本文以下將討論通過發展以房地產租賃為代表的多元化經營的方式來轉移風險、抑制房地產的不良影響。 以房地產租賃為代表多元經營方式 房地產泡沫認識上的歧途 房地產是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破。
現在，認為房地產業過度發展，房地產泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。 看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當地居民只能望樓興嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產泡沫的明證”。
由此認為中國房地產業已經發展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認為：僅根據十六大報告的全面建設小康社會的藍圖，到2020年，中國城鎮居民總數。
4. 2017中國房地產行業現狀是怎樣的
隨著*策逐步落地以及銷售增速進一步回落，房地產開發投資增速繼續沖高動能不足，且在一二線土地市場降溫以及三四線土地難維持火熱的狀態下，對未來房產投資回升可持續性保持謹慎樂觀，預計二季度開發投資增速仍保持平穩，三季度繼續小幅回落。
據《中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》數據顯示，2017年1-5月份，全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。
住宅投資占房地產開發投資的比重為67.6%。
5. 2017中國房地產行業現狀是怎樣的
隨著*策逐步落地以及銷售增速進一步回落，房地產開發投資增速繼續沖高動能不足，且在一二線土地市場降溫以及三四線土地難維持火熱的狀態下，對未來房產投資回升可持續性保持謹慎樂觀，預計二季度開發投資增速仍保持平穩，三季度繼續小幅回落。
據《中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》數據顯示，2017年1-5月份，全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.6%。
6. 我國房地產品牌發展的現狀及趨勢
一、中國房地產業發展現狀 1.房地產投資狀況 從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。
這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了2008年有較小回落，2004年至2010年都保持了高速增長狀態，2011年隨著國內房地產調控*策的出臺，這一數據又逐漸開始歸落。
從投資結構來看，投資對象則逐漸由商業營業用房轉向住宅投資。 2.房地產開發狀況 根據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。
隨著國內對房地產市場*策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。
隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方*府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。國家審計署發布的《24個市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問題，實際情況可能遠不止如此。
國土資源部和監察部2010年聯合召開的電視電話會議中，通報了2007年10月至2009年10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省（區、市）不同程度存在“未報即用”違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點項目。至今年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
3.房地產銷售狀況 從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，從2004年至2010年，銷售量不斷增加，即使在2008年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開發投資全年同比增速仍然達到33.2%。
但是這一情況到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。
從房地產市場的需求來看，受中國城鎮化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產的剛性需求依然很強，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮化是目前世界上有人類歷史以來最大規模的城鎮化，在“十一五”期間城鎮化已經到了46.6%，規模是非常巨大的，這場城鎮化運動也使中國人的生活發生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產的火熱。
另外，國家高等教育持續擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續，國內實體經濟以及股市的低迷，房地產市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。
綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內市場對房地產的剛興需求依然強烈。 二、中國房地產業的發展趨勢分析 從國外發達國家的歷史發展來看，房地產市場都曾為這些國家的經濟發展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產而失足的例子，像是日本持續十年的經濟衰退，根源就是房地產泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產企業和銀行引發，那么國內房地產市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。
2012年4月18日，國家統計局發布了3月份70個大中城市的房價數據，房地產投資、土地供應量進一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統計數據顯示，與2012年3月相比，70個大城市中新房價格下降的城市是46個，持平的城市是16個，上漲的城市8個，環比價格上漲的城市中漲幅都沒有超過0.2%。
從同比來看，與2011年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市38個，比2月份增加了11個，這是自2011年9月個別城市再次出現價格同比下降以來，下降城市個數最多的月份。從環比數據看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環比連續6個月下降。
東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環比降幅也進一步擴大，3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。 以上數據說明，國內的房地產市場依然會有較大的發展空間，據此可以判斷中國的房地產市場進入了一個特殊的發展階段，房地產市場的現實需求。
7. 中國房地產行業規模經濟性分析
據前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》顯示， 房地產業是進行房地產類投資、開發、經營、管理和服務的行業，屬于第三產業。
主要包括：土地開發、房屋的建設、轉讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產業是我國支柱性產業，是具有基礎性和先導性的產業。
房地產業在國民經濟中起重要作用，是增強國民經濟和改善人民生活的重要產業。由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的重要產業。
投資、消費、進出口三項是國民經濟增長的發動機，而房地產業是構成投資、消費、進出口三大增長發動機的主要拉動力量。前瞻產業研究院報告顯示，我國自1998年實行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產業進入持續穩定發展的時期，對經濟增長的貢獻不斷增大。
從1998年到2007年，房地產開發固定資產投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元，年均增長24.14%；房地產業增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元，年均增長14.76%；高于年均國內生產總值12.8%的增長速度。 當前我國宏觀經濟焦點并不是怎樣結束房地產調整，而是如何更快推進大眾創業創新態勢的形成。
經濟轉型和產業結構調整是宏觀經濟當務之急，雖然有國家產業導向調整，但更需要市場動力驅動。讓房價適度回歸，才會減少大眾創業創新的成本，才有可能激發大眾創業創新熱情，真正推動實體經濟規模的擴張。
一個熱衷于房地產投資投機的社會氛圍，很難會產生經濟轉型與結構調整的原動力。
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