榮觀房產網1. 中國房地產行業的發展歷程
2000年北京的房地產經紀可以說是魚龍混雜，那個階段很多現名為房地產經紀公司的一般都是房地產信息咨詢公司，投資顧問公司等等，可他們都在從事著中介業務，一般都是居間租賃（也就是代客戶看房成交之后收取傭金）和賣信息兩種方式。
那個時期下的廣告渠道一般都是報紙和網絡。之所以中介行業在北京的口碑很差，甚至很多人認為中介就是在騙！都是那個時期締造的。
他們一般采用業務和文秘分工的方式。業務員只負責帶求租者看房，文秘就是專職接電話。
利用廣告上的報價比較低的方式吸引求租者打電話進來，當時北京城區民宅租賃的市場均價為：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右。但是到了廣告上就是一居室700，兩居室1000、三居室1500.這樣的數字了。
可想而知每天的電話量會有多少。文秘一般根本不熟悉北京也不知道哪個地方有什么小區，所以那個時期對接電話的文秘培訓是十分嚴格的。
原則就是你可以哪里都不認識，但是你什么都要說的出來的原則。 求租者打進電話以后，肯定會問你在XXX小區的XXX房子租了么？文秘必須要這么回答，這個房子還在，我們是中介公司的。
我們有兩種方式，一個是給您提供房主的出租信息。租賃信息的收費是一居室我們一次性收您300、兩居室500、三居室700。
包您看到滿意為止。還有一種方式就是我們免費帶您看房，成交之后收您一個月的租金作為我們的中介費。
如果客戶選擇了第一種方式，那就是將求租者約到公司交錢。更有甚者幾個求租者爭搶一套出租房源。
交完錢后文秘會把“房主”的電話給求租者。每天也會給求租者幾個電話讓其自己聯系房主去看房，但是誰都可以想到，哪里有那么便宜的房子啊，所以一般會采取找人當托兒的手段，一般的托兒就是業務員。
求租者給“房主”打來電話，就以種種借口托辭。到最后跟求租者說我的房子已經租出去了。
求租者只能再打電話到公司找房源，基本幾次之后也就什么都明白了。如果求租者找到公司要求退錢，那一般就采取武力解決。
如果求租這選擇了第二中方式，也就是現在所說的居間服務。那回答就會是這樣了：求租者問，那套xxx小區房子還有么？文秘回答：這個房子還在，求租者哪里能放棄這個便宜呢？肯定會說你們的中介費用沒有問題，我現在是不是可以看看房子呢？文秘會用種種的說法說服客戶接手市場價，常用的說法有：1、哦，您說的我們廣告上的那套房子是筒子樓里的，不是真正的一居室。
2、這套房子價格e68a84e8a2ad62616964757a686964616f31333264643765的確低，但是我建議您不要去租，因為這個房子里面死過人，建議給您找別的房子。
等等說辭。
求租者聽到這種說法由于求租心切肯定不死心，所以肯定會問，其他房子多少錢啊？文秘的回答當然是市場價格了：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右…… 二、“房屋銀行”空手套白狼到了2002左右出現了一個新的說法叫房屋銀行，很多那會的房主聽到這個詞的時候會覺得是個不錯事情，在加上業務人員的忽悠，會覺得這個事情很靠譜。業務人員會在每天的房源上面尋找一些價格合適的房子去“代理”。
這個代理行內稱作壓房，壓房也分為名壓和暗壓兩種方式。先說明壓，明壓顧名思義就是明著跟房主說，我要代理你的房子，這里會涉及到一個免租期的問題，因為中介公司去幫房主租房子也是需要運轉時間的啊，這個是合乎情理的。
一般會這樣，給房主打電話，說自己是中介公司的，有客戶要看房，這里的客戶會由中介公司的令一名員工假扮，見到房主后，看房主的情況，如果價格合適而且房主又可以同意代理這種方式，那就跟房主談一下最底價格之后要出免租期，承諾房主，如果我們租不出去，我們會給您交房租，跟房主簽訂合同。但是中介公司給房主的付款方式是月付，但是真正的租戶的付款方式卻是季付以上。
這樣中間的差價第一次付房租的時候就出來了。如果房主不同意代理這種方式，而且價格什么的都合適，那假扮租房者的業務人員就起到作用了，他會毅然定下這套房子，跟房主說自己最近要出差，大概一個禮拜左右就能回來，但是為了表示誠意先給房主300-500元的房屋定金，但是要求房主交付定金的同時要把房子的鑰匙交給自己。
其實出差的借口就是在要的免租期，而要來鑰匙就是準備隨時帶真正的租房者來看房。即是暗壓房。
但是一定要建立在房主住的比較遠的情況下，其實說明白就是中介公司要把這套房子轉租出去，從中獲利。在民宅市場里價格合理，房子配置不錯的房子是很好出租的，一般好的房子一個星期足以被租完。
所以他們這樣做是基本沒有什么風險的。但大家都知道在中國只要是掙錢的事情，很快就會有很多人去模仿操作，到了2002年下半年的時候，房屋銀行慢慢的已經成為了一種惡性競爭了，都去這么壓房，哪里有房屋配置好，價格又合理的房子出租呢？要是有早就被中介公司壓到自己公司去了。
所以后來就是只要是房子就壓，大家可能要問了。中介公司不怕賠錢么？回答是怕，當然怕。
所以到了那個階段就出現了很多的惡性事件。一。
2. 房地產發展的歷史
第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年**在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。
3. 中國房地產行業的發展歷程
2000年北京的房地產經紀可以說是魚龍混雜，那個階段很多現名為房地產經紀公司的一般都是房地產信息咨詢公司，投資顧問公司等等，可他們都在從事著中介業務，一般都是居間租賃（也就是代客戶看房成交之后收取傭金）和賣信息兩種方式。
那個時期下的廣告渠道一般都是報紙和網絡。之所以中介行業在北京的口碑很差，甚至很多人認為中介就是在騙！都是那個時期締造的。
他們一般采用業務和文秘分工的方式。業務員只負責帶求租者看房，文秘就是專職接電話。
利用廣告上的報價比較低的方式吸引求租者打電話進來，當時北京城區民宅租賃的市場均價為：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右。但是到了廣告上就是一居室700，兩居室1000、三居室1500.這樣的數字了。
可想而知每天的電話量會有多少。文秘一般根本不熟悉北京也不知道哪個地方有什么小區，所以那個時期對接電話的文秘培訓是十分嚴格的。
原則就是你可以哪里都不認識，但是你什么都要說的出來的原則。 求租者打進電話以后，肯定會問你在XXX小區的XXX房子租了么？文秘必須要這么回答，這個房子還在，我們是中介公司的。
我們有兩種方式，一個是給您提供房主的出租信息。租賃信息的收費是一居室我們一次性收您300、兩居室500、三居室700。
包您看到滿意為止。還有一種方式就是我們免費帶您看房，成交之后收您一個月的租金作為我們的中介費。
如果客戶選擇了第一種方式，那就是將求租者約到公司交錢。更有甚者幾個求租者爭搶一套出租房源。
交完錢后文秘會把“房主”的電話給求租者。每天也會給求租者幾個電話讓其自己聯系房主去看房，但是誰都可以想到，哪里有那么便宜的房子啊，所以一般會采取找人當托兒的手段，一般的托兒就是業務員。
求租者給“房主”打來電話，就以種種借口托辭。到最后跟求租者說我的房子已經租出去了。
求租者只能再打電話到公司找房源，基本幾次之后也就什么都明白了。如果求租者找到公司要求退錢，那一般就采取武力解決。
如果求租這選擇了第二中方式，也就是現在所說的居間服務。那回答就會是這樣了：求租者問，那套xxx小區房子還有么？文秘回答：這個房子還在，求租者哪里能放棄這個便宜呢？肯定會說你們的中介費用沒有問題，我現在是不是可以看看房子呢？文秘會用種種的說法說服客戶接手市場價，常用的說法有：1、哦，您說的我們廣告上的那套房子是筒子樓里的，不是真正的一居室。
2、這套房子價格的確低，但是我建議您不要去租，因為這個房子里面死過人，建議給您找別的房子。
等等說辭。
求租者聽到這種說法由于求租心切肯定不死心，所以肯定會問，其他房子多少錢啊？文秘的回答當然是市場價格了：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右…… 二、“房屋銀行”空手套白狼到了2002左右出現了一個新的說法叫房屋銀行，很多那會的房主聽到這個詞的時候會覺得是個不錯事情，在加上業務人員的忽悠，會覺得這個事情很靠譜。業務人員會在每天的房源上面尋找一些價格合適的房子去“代理”。
這個代理行內稱作壓房，壓房也分為名壓和暗壓兩種方式。先說明壓，明壓顧名思義就是明著跟房主說，我要代理你的房子，這里會涉及到一個免租期的問題，因為中介公司去幫房主租房子也是需要運轉時間的啊，這個是合乎情理的。
一般會這樣，給房主打電話，說自己是中介公司的，有客戶要看房，這里的客戶會由中介公司的令一名員工假扮，見到房主后，看房主的情況，如果價格合適而且房主又可以同意代理這種方式，那就跟房主談一下最底價格之后要出免租期，承諾房主，如果我們租不出去，我們會給您交房租，跟房主簽訂合同。但是中介公司給房主的付款方式是月付，但是真正的租戶的付款方式卻是季付以上。
這樣中間的差價第一次付房租的時候就出來了。如果房主不同意代理這種方式，而且價格什么的都合適，那假扮租房者的業務人員就起到作用了，他會毅然定下這套房子，跟房主說自己最近要出差，大概一個禮拜左右就能回來，但是為了表示誠意先給房主300-500元的房屋定金，但是要求房主交付定金的同時要把房子的鑰匙交給自己。
其實出差的借口就是在要的免租期，而要來鑰匙就是準備隨時帶真正的租房者來看房。即是暗壓房。
但是一定要建立在房主住的比較遠的情況下，其實說明白就是中介公司要把這套房子轉租出去，從中獲利。在民宅市場里價格合理，房子配置不錯的房子是很好出租的，一般好的房子一個星期足以被租完。
所以他們這樣做是基本沒有什么風險的。但大家都知道在中國只要是掙錢的事情，很快就會有很多人去模仿操作，到了2002年下半年的時候，房屋銀行慢慢的已經成為了一種惡性競爭了，都去這么壓房，哪里有房屋配置好，價格又合理的房子出租呢？要是有早就被中介公司壓到自己公司去了。
所以后來就是只要是房子就壓，大家可能要問了。中介公司不怕賠錢么？回答是怕，當然怕。
所以到了那個階段就出現了很多的惡性事件。一般采取明壓方式的房子如果在免租期內沒有租出去的情況下，。
4. 急
專欄1：中國房地產市場發展的歷史
第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年**在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段（2003年以來）
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。
最早是1978年 至今已經走過了30年歷史
5. 改革開放后至今,我國房地產市場的發展變化大致可以劃分為哪幾個時
第一節 我國房地產制度改革與市場發展的歷程
回顧改革開放30年來我國房地產市場的發展變化，大致可分為以下5個時期：一是初步形成時期（1978~1991年），二是房地產過熱時期（1992~1993年），三是市場調整時期（1994~1997年），四是培育新的經濟增長點時期（1998~2002年），五是宏觀調控時期（2003~2007年）。
一、初步形成時期（1978~1991年）
二、房地產過熱時期（1992~1993年）
三、市場調整時期（1994~1997年）
四、培育新的經濟增長點時期（1998~2002年）
五、宏觀調控時期（2003~2007年）
摘自《發展和改革藍皮書》
你可以打開這個鏈接看一下
6. 中國房地產年鑒想了解中國房地產發展的歷程
中國房地產20年發展歷程 1988 -1993 疤痕記憶 1990年，**頒布《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的55號令，標志著中國房地產業的肇始，但很快地，第一次房地產泡沫在深圳、海南、北海等地出現。
*府開始第一輪緊縮性宏觀調控，房地產泡沫破裂，造成了大量的爛尾樓和銀行呆壞賬。 1993 -1997 負增長 緊縮性的調控*策落實，經濟過熱勢頭放緩，處在通貨緊縮通道中，亞洲金融（行情，資訊，評論）危機爆發，日本、香港等地房地產泡沫破裂。
1998 里程碑 5月9日，中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》，倡導貸款買房。 7月3日，**正式宣布停止住房收入分配，逐步實行住房分配貨幣化。
同時，"建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系"被確定為基本方向。 10月29日，以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個首批經濟適用房項目在北京房地產交易中心展示。
央行頒布《個人住房貸款管理辦法》，并特意安排1000億元的貸款指導性計劃。 評述：海南房地產泡沫破裂后，延續5年的房地產頹勢就此得以扭轉。
當年全國完成房地產開發投資3623億元，比上年增加13。79%，改變了上一年房地產開發投資負增長態勢。
*策背景是，通貨緊縮的經濟局勢使得*府決定催熱房地產拉動內需，這一影響深遠的決策是亞洲金融危機后改善市場需求的轉折點，其效應持續了10年，并使得房地產業成為中國經濟的支柱產業之一。房地產熱不僅造就了大批中國富豪，也成為*府官員落馬的主要泥潭。
易被人忽視的是，中國在當年首次提出要建立以經濟適用房為主和租售并舉的住房供應體系。 1999 - 2003 白銀年代 1999年 末班車 3月，北京春季房地產展示交易會在國貿舉辦，出現前所未有的觀展人流，個人首次代替單位成房展會購房主流。
4月，建設部出臺《城鎮廉租房管理辦法》，5月1日起實施。 9月，各地陸續停止福利分房。
社會映像：結婚率大增。 10月，北京發布文件規定，已購公房可上市交易。
2000年 零售時代 1月，**發布《建設工程質量管理條例》。 3月，財*部、國家稅務總局及建設部聯合下發《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》。
4月，北京經濟適用房實行統一物業管理收費標準：0。50元/月·平方米 。
國家計委、建設部10月聯合發出《關于房地產中介服務收費的通知》，對收費標準作了明確規定。 12月12日，財*部下發通知說，在京中央和國家機關事業單位職工的20億購房補貼資金，已經陸續開始發放。
評述：房地產零售時代來臨，房貸成銀行熱門生意，個人購房比例持續上升。商業銀行發放的個人住貸總量在不斷增長，貸款門檻越降越低。
2001年 炒房團 7月13日，北京申奧成功。 8月，第一支來自溫州的火車炒房團前往北京，共有134人，創下了過億元成交額。
幾天后，另一支火車炒房團前往杭州。 9月11日，美國"9·11"事件發生。
10月，溫州第一支飛機炒房團前往北京。 12月10日，中國正式成為世界貿易組織成員國。
評述：申奧成功和入世，成為刺激房地產發展的兩大誘因，房價漲幅迅速，溫州炒房團開始成為一個新的名詞。這一年的Forbes中國富豪榜中，開發商占28人。
人民銀行禁止銀行"零首付"住房貸款的小小"警告"難敵房地產發展熱潮。 但是，從防范風險來說，這一次出手是及時有效的。
2002年 招拍掛 1月10日，北京市取消住房建設中部分收費項目。 1月18日，建設部發布《關于印發建設部2002年整頓和規范建筑市場秩序工作安排的通知》，整頓建筑市場。
2月21日，公積金貸款利率下調。 5年以下（含5年）由現在的4。
14%下調為3。6%,5年以上由現行的4。
59%下調為4。05%。
2月22日，央行降低金融機構人民幣存貸款利率，個人住房商業貸款利率均下降0。54%,5年期以內由5。
31%降為4。77%,5年以上由5。
58%降為5。04%。
7月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》開始施行。這對規范土地使用權出讓，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。
2003年 地王 2月，國土資源部叫停別墅供地，一時間低密度住宅成為"搶手貨"。 3月開始，SARS爆發。
6月5日，央行頒布震動房地產業的121號文件：《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，規定開發企業申請銀行貸款其自有資金應不低于開發項目總投資的30%，商業銀行只能對購買主體結構已經封頂住房的個人發放個人住房貸款。 8月12日，建設部公布了**18號份文件《**關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，在要求"加強房地產貸款監管"的同時，"對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度"。
與121號文件形成鮮明反差。 12月8日，北京土地整理儲備中心舉行成立以來的第一次土地拍賣會，天津順馳以9。
05億元天價中標，高出起拍價4。75億元，改寫北京土地市場價格標準。
12月31日，《城鎮最低收入家庭廉租房住房管理辦法》出臺。 評述：SARS重創房地產，短暫"寒冬"出現。
121號文引起軒然大波，但隨后的18號文又安撫了市場情緒。 縱觀這一。
7. 房地產的發展史
第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。
2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特征是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。
從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的*策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然后，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以后，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，不會是瘋長，這是一個臺階式的上揚，這是中國房地產發展的特征。
8. 關于中國房地產發展歷史的書籍
這一本不錯，主要是講述改革開放之后的中國房地產發展史（應該也算這一時期最值得關注的房地產歷史了，與現狀更能掛鉤吧） 出版社：上海社會科學院出版社 內容簡介——本文回顧了1978年房改以來我國房地產業30年的發展歷程，探討了改革的起點、改革期間的理論爭論，以統計數據勾勒了改革30年來房地產業增加值、城市土地使用制度改革、房地產開發投資、房屋與住宅建設、城市居住水平、商品房和住宅價格以及城鎮居民住房支付能力的變化過程，還從厲地嚴開發、交易、估價、經紀、物業管理、房地產金融、房地產業稅收、保障性住房等方面刻畫了房地產各業態的發展經過和現狀，并就統計信息、行業監管、違法腐敗行為和二手房市場發育等幾個方面討論了目前房地產業存在的一些問題。
以下是目錄—— 卻顧所來徑：改革開放三十年中國房地產業的回顧 一、引言 二、改革的起點 三、從數據看改革進程 四、房地產各業態的發展 五、房地產業存在的一些問題 資金要素配置與房地產業發展——基于中國房地產業發展經驗的實證研究 一、資金要素配置與房地產業發展的相互關系 二、資金要素配置與房地產業發展關系的實證分析 三、主要研究結論與相關*策建議 上海舊區改造和房地產發展三十年 一、取得輝煌成就的三十年 二、舊區改造和房地產發展的成功經驗 三、問題探討及對策設想 上海廉租住房供應的市場化機制研究 一、對上海廉租住房現行供應機制的反思 二、建立上海廉租住房供應的市場化機制的思路 三、建立上海市廉租住房市場化供應機制的建議 REITs模式下的我國廉租房融資問題研究——以深圳為例 一、目前我國廉租房資金供求分析 二、香港領匯房地產投資信托基金（Link REITs）案例分析 三、REITs模式下深圳廉租房融資可行性分析 通貨膨脹條件下高房價的原因探析——基于金融窖藏理論的解釋 一、金融窖藏理論：解釋當前“兩高”現象的新視角 二、通貨膨脹條件下高房價原因分析 三、治理當前高房價的策略選擇 基于TDR模式建設用地折抵指標交易的經濟學分析 一、研究背景 二、建設用地折抵指標交易的理論基礎 三、建設用地折抵指標交易的經濟學分析 四、實施建設用地折抵指標交易*策的評價 五、探討與展望 農地城市流轉與社會福利變化 ——基于湖北省典型地區的村級和農戶調研 一、調查問卷的設計與思考 二、基于村級調研的實證 三、基于農戶調研的實證 四、結論 我國耕地資源安全保障主體的行為傾向與博弈關系 一、引言 二、耕地資源安全及其保障主體 三、耕地資源安全保障主體的行為傾向 四、耕地資源安全保障主體間的博弈關系 五、結論 農村居民點用地集約利用成因分析——基于土地資產角度及農戶行為角度的思考 一、引 言 二、農村居民點用地集約利用的成因 三、結論與討論 希望你滿意。
9. 我國房地產經紀行業的發展歷程是什么
1。
復蘇與形成階段（ 1978-1992年） 90年代中期，房地產行業中一個相對獨立的產業，也就是今天的房地產經紀行業，就正式登上歷史舞臺。 從歷史上來看，它的產生比較早。
從近代史來看，在我國進入近現代社會以后，才產生的。 在中華人民共和國建國以前，特別是在十九世紀中葉，隨著五口通商，隨著資本主義經濟迅速地成長，在我國很多地區，特別是沿海，經濟貿易活動很活躍的地區，房地產經紀活動，不僅逐漸產生，而且比較活躍。
房地產經紀行業已經有了初步的規模。 今天探討的房地產經紀行業是改革開放以后的產物，是中國房地產業作為現代產業，登上歷史舞臺的產物。
也是90年代以后房地產業迅速發展，形成相當規模，并且產銷分離之后的產物。 1978年十一屆三中全會以后，我國進行改革開放。
關于房地產（包括住房）是不是商品，曾進行過比較大范圍的討論。上世紀八十年代討論其中一個重要的成果就是到1988年我國第一塊土地批租，土地批租制度的實行，意味著我國房地產業真正登上歷史舞臺。
建國以后我國房地產開始形成第一次發展高潮；90年代，92年到95年是我國第二次房地產業高潮。 2。
起步、成長階段（ 1992-1999年） 1992年以后，上海等城市逐漸開放房地產市場，開始取消對房地產經紀活動的限制，在1992年以上海為例，房地產經紀企業開始出現，上海有數家房地產經紀企業批準成立。到1994年9月，上海市人民*府批準發布了《上海市房地產經紀人管理暫定規定》，實行了市場準入制度，對房地產經紀人開始實行資格認定。
1993年上海的房地產經紀企業擴展到138家，95年擴展到758家。 90年代中期，對房地產行業影響很大的是：在*府的主導下，各區縣房地產交易市場，交易所紛紛成立。
90年代中期以后，房地產業的兩岸三地市場聯動，對于房地產業發展，具有重大的意義的事件。 90年代中后期，房地產經紀行業成長起來。
3。快速發展階段（ 2000-2004年 ） 在我國的第四個五年計劃中，第一次明確把大力發展以住宅為主的房地產業寫入我國的五年計劃。
房地產業進入了快速發展階段。 從上海的情況來看，經紀企業從1993年的百余家發展到2004年的4000家，下屬分支結構6000多家，房地產經紀機構的總數超過一萬家。
從交易量上看，房地產的經紀行業整個市場的交易量達到了2000多萬。
10. 我國房地產市場發展問題的探討
中國房地產投資環境的地區差異分析
摘要：房地產投資環境優劣對城市和區域經濟發展具有重大影響。本文從房地產開發企業微觀決策的角度出發，抽象出企業進行房地產投資決策的決策模型，并依據該模型，建立房地產投資環境分析的指標體系。在指標體系的基礎上，根據各省相關統計數據，運用地理信息系統（GIS）軟件對我國房地產投資環境的地區差異進行顯示和分析，最后提出改善各地區房地產投資環境的相關對策建議以促進區域經濟發展。
關鍵詞：房地產 投資環境 地區差異 地理信息系統
1 引言
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。其具有高投資、高回報、高風險，綜合性強、關聯效應大等特征。從1979年的住房制度改革以來，我國房地產業已經經歷了20多年的潮漲潮落。經濟學家們的論證和實際事實都證明，我國目前正經歷房地產業投資的第三輪快速增長。在這種形勢下，①系統地研究分析在一定時空范圍內，影響房地產投資活動（特指掌握項目決策權的實業投資活動）的各種外部環境即房地產投資環境，探討我國房地產投資環境的地區差異和成因，相信可以在一定程度上為企業進行房地產投資的區位選擇和*府有針對性地改善房地產投資環境提供參考，以避免投資的盲目性。
2 理論基礎
為科學地分析評價房地產投資環境，我們必須首先建立投資環境分析的理論模型，并從該模型出發建立相應的指標體系，選擇系列合適的指標。目前比較成熟的投資環境評價方法有多因素分析法、等級尺度法、系統計量法、冷熱國法、道氏公司評估法、風險評估法、投入產出法、系統動力學方法等多種，這些方法在分析投資環境時有一個共同之處，即都基本上是從宏觀的角度出發較系統地分析區域投資環境的各個影響因素，并進而建立相應的指標體系。然而由于缺乏微觀分析基礎，這類評價方法是否真正體現了微觀主體投資者的利益，反映了他們的決策選擇，卻值得懷疑。由于本文分析的是一個產業的投資環境，而作出產業投資決策的主體是微觀企業，這更要求本文要建立基于企業微觀決策的分析模型。
2.1 假設
假設1：企業追求利潤最大化，并設企業利潤為 （p-c）y(1+r)，其中p為房地產單位價格，c為房地產單位成本，y為企業如果進入市場會提供的房地產數量，r指房地產的增值能力。由于房地產開發具有周期長、投資數額和風險大等特征，因而這里我們假設企業在進行投資決策時，會以當前市場上的房地產投資收益狀況為基礎，若收益為正，則預測房地產建成時的房地產投資收益；如果當前市場上房地產投資收益為負，則不進行投資。
假設2：房地產開發企業是同質的。因而有，y=Y/Nc，其中Y為一個區域的房地產需要量，Nc指該區域的房地產開發企業個數。作這個假設是基于數據的可獲得性。
假設3：我們定義A為一個區域人們的住房投資傾向因子，即人們愿意將可支配收入的多大比例用于住房消費。我們可以用pc/p來對其進行描述，其中pc指居民消費價格指數。
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