榮觀房產網1. 房地產開發企業的城鎮土地使用稅的計稅依據相關問題,高分
《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》
第三條 土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。
第六條 下列土地免繳土地使用稅：
（一）國家機關、人民團體、*隊自用的土地；
（二）由國家財*部門撥付事業經費的單位自用的土地；
（三）*寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
（四）市*街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
（五）直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；
（六）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；
（七）由財*部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
第九條 新征收的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：
（一）征收的耕地，自批準征收之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；
（二）征收的非耕地，自批準征收次月起繳納土地使用稅。
2. 房地產開發企業如何來正確繳納城鎮土地使用稅
房地產開發企業如何來正確繳納城鎮土地使用稅呢？要搞清這個問題，首先要了解房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務時間的產生過程，其次要了解房地產開發企業城鎮土地使用稅的正確計稅方法。
1，房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務時間的產生 分三種情況：一是根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定，對于新征用的土地，區分耕地與非耕地繳納城鎮土地使用稅。 征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。
二是根據《財*部、國家稅務總局關關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策的通知》（財稅[2006]186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。 這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮土地使用稅。
三是根據《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業征收城鎮土地使用稅問題的批復》（國稅函[2007]596號）規定，外商投資企業和外國企業，應從2007年1月1日開始繳納城鎮土地使用稅，其納稅義務時間的產生與前述相同，故外資房地產開發企業繳納城鎮土地使用稅無過渡期優惠。 2，房地產開發企業城鎮土地使用稅的正確計稅方法 以《商品房買賣合同》約定的交房時間為土地使用權的轉移時間，或者說納稅義務減少的發生時間，然后計算城鎮土地使用稅，有法規邏輯依據，理由是該時間與國稅發[2003]89號文件第二條第一款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間無縫對接。
3. 房地產開發企業是否應繳城鎮土地使用稅
回復內容：關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題。
財稅[2006]186號規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。國家稅務總局《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第四款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的規定同時廢止。
據此，房地產開發企業有償取得土地使用權的，按合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，按合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
4. 房地產開發企業在繳納城鎮土地使用稅時如何確認計稅面積
《北京市地方稅務局關于房地產開發企業開發用地征收城鎮土地使用稅有關問題的通知》（京地稅地[2005]550號）第二條規定：“計稅面積的確定
（一）房地產開發企業應按其國有土地使用證中標注的土地面積，計算繳納城鎮土地使用稅。未取得國有土地使用證的，暫按實際占地面積計算繳納城鎮土地使用稅。
（二）房地產開發企業已銷售房屋的占地面積，可從房地產開發企業的計稅面積中扣除。
已銷售房屋的占地面積計算公式如下：
已銷售房屋的占地面積=（已銷售房屋的建筑面積÷開發項目房屋總建筑面積）*總占地面積。”
5. 房地產企業取得土地開發房地產需繳納城鎮土地使用稅嗎
答：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人。
因此房地產開發企業購得土地需按規定繳納城鎮土地使用稅。計算公式為：全年應納稅額=實際占用應稅土地面積（平方米）*適用稅額。
根據《重慶市地方稅務局關于明確房地產開發企業城鎮土地使用稅有關*策問題的通知》（渝地稅發[2011]111號）文件規定：房地產開發企業通過出讓等方式，從土地行*主管部門取得的土地，城鎮土地使用稅納稅義務起始時間，按“實際取得土地時間與土地使用權登記時間孰先”的原則確定。房地產開發企業通過轉讓等方式從其他納稅人取得的土地，城鎮土地使用稅納稅義務起始時間，按照《財*部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策的通知》（財稅[2006]186號）第二條的規定執行（財稅[2006]186號：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。）
稅額依據土地具體位置確定，請具體咨詢當地主管稅務機關。
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